上海虹桥东方国贸天地城项目推介.ppt

天弘天方-上海虹桥东方国贸天地城债权类专项资产管理计划推介材料,1,2013年11月,1,产品要素介绍 交易对手介绍 财务情况介绍 安全措施介绍,2,3,专项资产管理计划基本要素,产品要素介绍,4,专项资产管理计划交易结构图,产品要素介绍,东方国贸投资实际控制人提供连带责任保证担保,销售回款,上海东方国贸有限公司提供连带责任保证担保,工程装修,委贷银行,1,产品要素介绍 交易对手介绍 财务情况介绍 安全措施介绍,5,交易对手介绍,6,融资方—上海东方国贸投资管理有限公司,基本情况上海东方国贸投资管理有限公司成立于2009年4月，注册资本2亿元经营范围：投资管理、实业投资、物业服务、房地产开发、经营前身为上海东方国贸西郊批发市场有限公司，从事商业物业开发，管理和运营已有17年历史，拥有一支近百人的专业营运管理队伍，公司已转型成为商业地产开发运营商交易对手介绍,7,融资方—上海东方国贸投资管理有限公司,股权结构,实际控制人孙寿祥工作经历,交易对手介绍,8,项目情况介绍,项目背景,“东方国贸投资”于2009年通过政府征地补偿，以出让方式获取了上海市闵行区华漕镇77街坊P1地块宗地面积35296平方米商业用地的国有建设用地使用权，土地出让价2.66亿元。

东方国贸投资在该地块开发建设了国贸天地城项目，总投资13.4亿元，总建筑面积139926平米，计容面积88240平米，楼面价格3014元/平米，计容单价1.52万元，可售面积单价1.19万元项目于2009年8月开工建设，2012年4月竣工验收，2013年7月取得房地产权证东方国贸投资为支付该项目的工程装修款，希望由天方资管提供融资服务交易对手介绍,9,项目情况介绍,项目位置,国贸天地城位于上海虹桥商务区核心区的北侧，处在虹桥商务区发展主轴申虹路上紧邻上海虹桥交通枢纽及在建的世界最大会展综合体“国家会展中心”项目周边北翟路高架，嘉闵高架，S20、G15、G50高速公路，地铁2、10、17、22号线都在3公里范围内，交通优势明显交易对手介绍,10,项目情况介绍,项目现状,,基本控规指标,总投资及资金来源,交易对手介绍,11,项目情况介绍,项目现状,工程进度,国贸天地城整体外景照片,交易对手介绍,12,项目情况介绍,项目经营规划,国贸天地城1-4层（6.1万平米）设计为商铺进行汽车展销，超大1600平方米的中庭具备会展功能，并特别配备了汽车专业升降电梯此外零售、餐饮、娱乐的配置紧扣汽车主题以及汽车消费人群，打造成体验式主题商城。

5-9层（2.7万平米）设计为酒店式公寓及办公楼地下1层（2.4万平米）设计为二手车超市，满足多层次汽车消费需求目前项目招商进展顺利，已和绿地（汽销）集团、悉德文化（沃尔沃）两家签约，2014年初即可陆续入驻开业，另与多家豪华车品牌经销商达成进驻签约意向，将汇集至少20个豪华车品牌，如阿斯顿马丁、凯迪拉克等交易对手介绍,13,项目情况介绍,项目经营规划,国贸天地城一层中庭照片,交易对手介绍,14,项目情况介绍,虹桥商务区的定位,上海虹桥商务区是上海“四个中心”建设、加快与长三角区域一体化发展的重大战略部署依托虹桥综合交通枢纽，将虹桥商务区建成上海现代商务集聚区，面向长三角的综合会展服务中心在上海西部形成继上海中心城区、上海浦东之后的第三个经济增长区域目前区内包括万科、协信、瑞安等地产商的项目已在开工建设交易对手介绍,15,项目情况介绍,虹桥商务区周边主要土地成交情况 虹桥商务区核心区共出让土地27幅，总出让面积131.4万平方米，总成交额490.67亿元其中一期出让面积51.84万平方米，成交额265.55亿元，平均楼面价格1.12万元/平方米；南片区出让面积10.95万平方米，成交额27.56亿元，平均楼面价格1.42万元/平方米；北片区出让面积68.42万平方米，成交额197.48亿元，平均楼面价格1.47万元/平方米。

交易对手介绍,16,项目情况介绍,虹桥商务区核心区北片区土地出让情况,交易对手介绍,17,项目情况介绍,虹桥国家会展中心介绍 落户虹桥商务区的国家会展中心是上海“十二五”规划的重点项目，总投资230亿元，建筑面积120万平方米，展览面积约50万平方米，在展览规模和体量上相当于3个浦东上海新国际博览中心，预计2014年6月展馆局部投入使用，2015年6月全面竣工，将成为世界上规模最大、水平最高的国际会展中心虹桥国家会展中心将极大推动上海国际贸易中心建设步伐，同时也会对虹桥商务区周边商业经济产生极大的拉动效应交易对手介绍,18,项目情况介绍,项目前景分析,目前上海虹桥商务区土地资源已告罄，徐泾板块的建筑业态以高端别墅和住宅为主，商用项目较稀缺，区域内现有商用项目比较惜售，以出租为主，平均租金报价8-10元/平方米/天本项目规划的商铺空间开阔，配备展览中庭及汽车专用电梯，专业配套强未来几年上海会展业将以每年15％-20％的速度增长，随着虹桥商务区日益开发成熟产生的聚集效应，以及国家会展中心2014年6月即将部分建成启用，届时每年的上海车展将盛况空前，必将极大拉动周边会展业及其他服务产业的快速发展。

国贸天地城也将直接受益，其物业升值潜力极大，因此对国贸天地城后期的出租及销售情况较为乐观交易对手介绍,19,项目情况介绍,项目收入分析,,项目可售面积为11.30万平方米其中1-4层商铺分隔为32间合计面积6.1万平方米，若出租预期年租金收入1.26亿元，若出售预期销售收入20.90亿元；5-9层酒店式公寓及办公楼合计面积2.74万平方米，若出租预期年租金收入3496万元，若出售预期销售收入8.21亿元；地下1层面积2.4万平方米拟出租经营二手车超市，预期年租金收入5327万元项目整体预计销售收入29.11亿元，预期租金年收入2.14亿元交易对手介绍,20,项目情况介绍,项目销售分析,,单位：万元,交易对手介绍,21,项目情况介绍,项目现金流量估算,,单位：万元,交易对手介绍,22,项目情况介绍,周边竞争项目,,1,产品要素介绍 交易对手介绍 财务情况介绍 安全措施介绍,23,财务情况介绍,资产负债,24,单位：万元,注：借款金额截止2013年11月10日目前融资方已在准备陆续归还开发贷和短期借款，以保证在资管进入时，成为第一抵押权人公司借款情况,1,产品要素介绍 交易对手介绍 财务情况介绍 安全措施介绍,25,投资估算及利润分析,26,资金运用介绍,投资估算：项目开发总成本约13.4亿元，计容单价15214元/平米，其中：土地成本3114元/平米（容积率=2.5）、开发成本11436元/平米、其他成本664元/平米。

如按可售面积计算，单方成本11876元利润分析：项目预计实现销售收入约11.53亿元（指第4层商铺和5-9层办公楼），实现租金收入3.27亿元，扣除成本费用、税金后预计税后利润4.07亿元安全措施介绍,27,还款来源分析,交易结构： 投入 ：资产管理计划募集资金以债权方式向借款人提供委托贷款，用于支付国贸天地城项目的工程装修款等（对资金使用进行监管）期限2年以国贸天地城1至4层商铺产权为抵押担保（抵押率不超过50%），由上海东方国贸投资管理有限公司实际控制人孙寿祥、上海东方国贸有限公司提供连带责任保证担保 退出 ：借款人按每半年结息，并到期足额偿还贷款本金及剩余利息借款人的还款来源为，以国贸天地城商铺及办公楼的租金收入支付利息，以国贸天地城部分商铺及办公楼的销售收入支付本金，销售还款期间抵押率不得超过50%设立监管账户，销售回款存入该账户贷款到期前3个月开始资金归集：委托贷款到期前3个月、2个月和1个月，监管账户余额不得低于贷款本息的50%、60%和70%安全措施介绍,28,还款来源分析——抵押物,商铺抵押：抵押物为座落于上海市闵行区北翟路3398号国贸天地城1至4层商铺，抵押面积61165平方米，经上海房地产估价师事务所有限公司评估价值为20.09亿元，单方评估值3.27万元。

抵押物指标：,安全措施介绍,29,还款来源分析——抵押物,抵押物房产证：,此处仅展示部分，共有5本房产证安全措施介绍,30,还款来源分析——抵押物,抵押物明细：,安全措施介绍,31,还款来源分析——抵押物,抵押物价值分析： 目前上海虹桥商务区土地资源已告罄，徐泾板块的建筑业态以高端别墅和住宅为主，商用项目较缺，区域内现有商用项目比较惜售，以出租为主，平均租金报价8-10元/平方米/天 本项目区位优势明显，具备地标特性规划的商铺空间开阔，配备展览中庭及汽车专用电梯，专业配套强未来几年上海会展业将以每年15％-20％的速度增长，随着虹桥商务区日益开发成熟产生的聚集效应，以及国家会展中心2014年即将部分建成启用，届时每年的上海车展将盛况空前，必将极大拉动周边会展业及其他服务产业的快速发展国贸天地城也将直接受益，其物业升值潜力较大 抵押物国贸天地城1至4层商铺，抵押面积61165平方米，经上海房地产估价师事务所有限公司评估价值为20.09亿元，3.27万元/平米交易对手介绍,32,上海东方国贸投资管理有限公司实际控制人孙寿祥提供连带责任保证担保上海东方国贸有限公司提供连带责任保证担保 担保方—上海东方国贸有限公司介绍 成立日期：1995年9月 《企业法人营业执照》注册号：3101131013725 企业类型：有限责任公司（国内合资） 法人代表：任伟民 住所：上海市宝山区沪太路3999号 注册资本：人民币2000万元 股权结构：任伟民持股95.36%；上海伟利佳实业公司持股3.24%；上海祁连资产经营公司持股1.40% 经营范围：卷烟零售；纺织品、百货销售；货物储存（除危险品及专项规定）；停车场；房地产开发、销售；会展服务。

还款来源分析——保证担保,交易对手介绍,33,截止2013年10月上海东方国贸有限公司总资产8.12亿元，净资产2.12亿元近3年的年均主营业务收入1.7亿元，年均主营业务利润6273万元，年均净利润1189万元公司创始人任伟民先生在上海经营交易市场深耕17年，形成了以商铺经营为主、酒店办公为辅的经营模式由公司整体开发运作和管理的东方国贸商业广场位于上海市宝山区沪太路3999号，是上海商业“十一五”期间重点发展的新兴商业中心之一，辐射上海市区及周边城市商业广场总建筑面积为10万平方米，商铺2000多家，经营服装、羊毛衫、小商品、床上用品、皮装、窗帘、纺织品、食品、餐饮等目前商城未出售面积约4万平方米，评估价值约12亿元还款来源分析——保证担保,财务情况介绍,担保方-资产负债,34,单位：万元,公司借款情况,安全措施介绍,35,还款来源分析——其他措施,强制执行公证：签署的担保、质押文件强制执行公证受托支付：以受托支付方式保证资金用于支付工程款监管账户：销售回款及一定比例租金收入进入监管账户销售保证金：物业进行销售时，融资方预存销售款至少50%的资金作为保证金进入监管账户，之后资管计划解除相应物业的抵押，期间抵押率不得高于50%。

注：若保证金未到位，将设定降价销售等措施）资金募集保证金：在资管开始募集资金前，融资方预存保证金（初步约200万元），若资管计划不能办理抵押物的一押，即视为融资方违约，保证金用于补偿客户资金利息及公司声誉损失股权质押：实际控制人将持有的上海东方国贸投资管理有限公司100%股权质押给资管计划资金归集：委托贷款到期前3个月、2个月和1个月，监管账户余额不得低于贷款剩余本息的50%、60%和70%安全措施介绍,36,项目优势劣势分析,。