华夏幸福基业模式解读1022.doc

华夏幸福基业模式简析一、华夏幸福基业简介（一） 基本情况华夏幸福基业股份有限公司（以下简称"华夏幸福基业"），成立于1998年，于2011年9月在A股借壳上市早期致力于河北省内的城市住宅开发，2002年开始运营固安工业园区后，逐渐向工业园区域运营开发商转型，一直坚持"以产促城、以城带产、产城融合、城乡一体、共同发展"的理念，坚持既定的产业新城业务模式并不断延伸价值链，在原有业务的基础上接入和发展多元化的产业、城市增值服务业态，成为全价值链纵向一体化的产业新城运营商，全力打造产业新城三条产品线，目前已形成 "园区+地产"的独特运营模式在环渤海地区成功运营固安工业园区、大厂潮白河工业区、怀来京北生态新区（河北张家口）、苏家屯区域、香河区域、无锡工业园区等二）业绩情况2014年度销售目标为500亿，截止2014年上半年，实现销售额共计242.13亿元，同比增长52.20%，截止2014年6月30日确认营业收入实现营业收入113.82亿元，比上年同期增长29.58%；实现营业利润36.48亿元，同比增长56.21%；实现归属于母公司所有者的净利润23.01亿元，同比增长30.06% 表1：华夏幸福基业各年度主要财务指标:截至日期营业收入净利润每股净资产（元）每股收收益（元）净资产收益率（%）销售毛利率（%）营业收入（亿）同比（%）净利润（亿）同比（%）2013年 210.60 74.38 27.15 52.21 5.03 2.05 44.30 33.81 2012年 120.77 55.03 17.84 31.34 4.89 2.02 51.42 39.65 2011年 77.90 76.22 13.58 225.46 4.74 3.28 66.49 41.93 2010年 44.21 37.75 4.17 -70.33 1.89 0.02 37.55 22.58 2009年 1.83 -39.29 0.07 119.23 1.88 0.05 2.78 18.11 2008年 3.02 -1.40 -0.39 -20.62 1.82 -0.27 -13.65 16.15 2007年 3.06 31.83 -0.32 -555.88 2.09 -0.23 -10.00 18.99 2006年 2.32 44.47 0.07 131.71 2.33 0.05 2.10 24.81 2005年 1.61 -10.40 -0.22 -297.82 3.50 -0.22 -5.99 21.81 2004年 1.80 2.68 0.11 -47.95 3.93 0.11 2.86 30.26 2003年 1.75 7.62 0.22 -1.34 3.99 0.35 17.74 33.84 2002年 1.62 23.26 0.22 1.56 1.72 0.37 23.68 38.15 2001年 1.32 31.98 0.22 49.64 1.36 0.00 30.48 41.49 2000年 1.00 - 0.14 - 1.73 0.00 26.16 40.87 注：以上数据摘自华夏幸福基业年度报告。

二、 华夏幸福基业模式（一）业务模式1、业务结构华夏幸福基业业务包括房地产开发和园区经营与开发两大块，借壳完成后，华夏幸福基业间接控股的京御地产成为实际上的业务平台京御地产负责房地产二级开发与销售、配套物业服务业务京御地产的全资子公司九通投资负责园区开发业务，作为河北固安工业区、大厂潮白河工业园区和怀来京北生态新区三个园区开发与经营的业务平台，对开发区域进行前期规划、基础设施投资建设与管理、市政公用设施建设与管理、土地整理、产业发展服务（招商引资服务）、物业管理、厂房建设租赁等图1：华夏幸福基业业务架构2、业务发展模式（1）战略聚焦：华夏幸福首先围绕北京布局，逐渐辐射到河北沿海地区、辽东半岛、山东半岛等环渤海区域，园区在地域选择上，聚焦核心大城市周边地带、快速轨道线的衔接地带、城乡落差较大的“洼地”目前已经运营的固安、大厂工业园均在京郊50公里范围内2）前瞻性规划先行：前期接洽以区域的产业发展战略为牵引，通过同国内、国际顶级战略咨询公司合作，深入研究区域的产业发展规划，明确区域的产业定位、发展方向、空间布局和产业发展策略，获得政府的高度认可，并通过丰富的一级开发、城乡统筹建设、园区核心区建设、产业招商和住宅建设等多样化得产品和服务获取政府的信任， 在建设中获得政府的高度支持和配合。

3）签订协议明确进度计划与结算方式：并签订委托开发协议，该委托是排他性的、非经华夏幸福基业同意不可撤销或变更，且委托期限一般长达50 年，同时在协议中明确收入确认和结算方式以保证其在园区开发业务上的正当收益和权力4）分块开发：华夏幸福对产业园的开发采取逐步分块开发的模式，每年平均仅开发一平方公里，每平方公里须投资4-5亿元左右，其中征地和拆迁占60％，基础设施建设占40％5）同时利用低价土地进行园区配套及周边配套住宅同步开发建设其详细的园区开发运作模式如下图所示：图2：园区开发运营模式（二）盈利模式1、主营业务结构华夏幸福基业营业收入主要来自于产业新城开发与建设以及城市地产开发，其中产业新城开发与建设又可分为土地整理、基础设施建设、产业发展服务、公用事业服务以及园区住宅配套开发土地整理、基础设施建设、产业发展服务及公用事业服务按照当期公司与政府结算额确认收入，园区住宅配套开发和城市地产开发以商品房实际交予客户作为收入确认的依据，故影响其当期收入变化因素主要是政府结算和交房 其产业发展服务毛利率极高，2013年产业发展服务占公司整体收入的11%，毛利率达98%，这一定程度上确保了公司整体利润率水平，也是区别于其他产业地产商的重要标志之一，同时也让资本市场对其未来产业地产发展寄予和期待，是华夏幸福基业能在2011年房地产政策收紧背景下成功借壳上市的主要特色（多数产业地产均是“举产业之名，行地产之实”）。

但从表3看出，园区配套住宅销售在2013年占整体收入的62%，毛利率为27%，支撑其规模快速增长的主要贡献来自于通过“产业园区+地产”模式中配套住宅销售2、 盈利模式表2：华夏幸福基业盈利模式简表业务范围内容结算金额结算方式备注基础设施建设在委托区域进行道路、供水、供电、供暖、排水设施、公共项目等基础设施建设管理实际投资*10%一次性或分期不超过三年协议约定土地整理对委托区域内进行土地整理实际投资*10%一次性或分期不超过五年产业发展服务对委托区域内工业园区进行宣传、推广并进行招商引资新增落地投资额*45%一次性或分期不超过三年园区综合服务对委托区域内进行物业管理、公共项目经营与维护等实际投资*10%一次性或分期不超过三年地产销售配套住宅、保障房开发   园区有30%的住宅用地，公司通过招拍挂拿地，进行大规模的宜居的商品房开发表三：华夏幸福基业2010年-2013年分行业营业收入结构情况华夏幸福基业2010年-2013年营业收入分行业结构情况 分行业 2010年2011年2012年2013年毛利率（％）营业收入（万） 占比（％） 营业收入（万） 占比（％） 营业收入（万） 占比（％） 营业收入（万） 占比（％） 2010年 2011年 2012年 2013年 产业发展服务 68,872.79 0.16 95,252.59 0.12 154,630.98 0.13 236,461.66 0.11 1.00 1.00 0.96 0.98 基础设施建设 - - 18,613.97 0.02 - - 99,013.19 0.05 - 0.20 - 0.21 土地整理 68,939.66 0.16 226,315.45 0.29 206,002.44 0.17 205,338.37 0.10 0.10 0.33 0.25 0.29 综合服务 470.65 0.00 3,232.59 0.00 3,618.20 0.00 4,367.45 0.00 0.16 0.28 0.29 0.28 物业管理服务 1,795.63 0.00 2,460.38 0.00 3,328.01 0.00 11,141.36 0.01 -0.85 -0.62 0.49 0.16 园区住宅配套 153,112.36 0.35 385,402.41 0.50 659,621.36 0.55 1,308,820.22 0.62 0.33 0.37 0.36 0.27 城市地产开发 141,225.52 0.32 41,574.10 0.05 171,339.54 0.14 233,850.61 0.11 0.18 0.28 0.22 0.20 其他 5,773.91 0.01 3,006.93 0.00 2,731.83 0.00 4,099.12 0.00 0.52 0.13 -0.08 -0.21 合计 440,190.52 1.00 775,858.41 1.00 1,201,272.37 1.00 2,103,091.97 1.00 0.35 0.42 0.40 0.34 注：①以上数据均来自华夏幸福基业年度报告整理。

②产业发展服务是指在委托工业园区内进行产业定位、产业规划、城市规划、招商引资、投资服务等产业发展服务； ③基础设施建设包括在受托工业园区内进行的道路、供水、供电、供暖、排水设施、公共项目等 ④土地整理包括在委托工业园区内进行的土地拆迁及整理 ⑤园区综合服务包括在受托工业园区内进行的园区绿化、保洁、公共项目经营与维护等三、华夏幸福基业成功因素分析（一）宏观环境 1、产业转移华夏幸福基业发迹于北京地区固安工业园，以北京周边为核心开展工业园区开发与运营，顺应了以北京为首的国际性大都市老工业区升级、转移大背景。