某农村信用社个人住房贷款办法.doc

精品文档 仅供参考 学习与交流某农村信用社个人住房贷款管理办法【精品文档】第 22 页ⅩⅩ农村信用社个人住房贷款管理办法第一章 总 则第一条 为规范全省农村信用社个人住房贷款管理，防范个人住房贷款风险，根据国家有关法律法规和《ⅩⅩ农村信用社信贷管理制度》，制定本办法第二条 本办法适用于全省农村信用合作社、农村信用合作社联合社、农村信用合作联社、农村合作银行（以下统称农村信用社）城镇所在地的各级营业机构第三条 本办法所称个人住房贷款是指农村信用社用信贷资金向在城镇购买、建造、大修各类住房的自然人发放的贷款第四条　借贷双方应当遵守国家法律法规、房改政策和农村信用社的有关规章制度第二章 贷款对象及条件第五条 贷款对象个人住房贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人第六条 个人住房贷款申请人必须同时具备下列条件：（一）有合法的身份；（二）有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；（三）有合法有效的购买、建造、大修住房的合同、协议以及农村信用社要求提供的其他证明文件；（四）有所购建、大修住房全部价款30%以上的自筹资金，并保证用于所购建、大修住房的首付款；（五）有农村信用社认可的资产作为抵押或质押；（六）农村信用社规定的其他条件。

第三章 贷款的额度、期限和利率第七条 贷款额度最高为所购建、大修住房全部价款或评估价值的70%在具体确定贷款数额时，要考核借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在55%以下（含55%）房产支出与收入比的计算公式为：（本次贷款的月还款额＋月物业管理费）/月收入所有债务与收入比的计算公式为：（本次贷款的月还款额＋月物业管理费＋其他债务月均偿付额）/月均收入上述计算公式中提到的收入应该是指申请人自身的可支配收入，即单一申请为申请人本人可支配收入，共同申请为主申请人和共同申请人的可支配收入对于单一申请的贷款，可将申请人配偶的收入计算在内，同时相应的把配偶的债务一并计入第八条 贷款期限最长为30年以保证方式发放的一般不超过5年；以房产抵押方式发放的，不超过所抵押房产的使用年限；以权利押质方式发放的不超过权利凭证的到期日，若用不同期限的多张权利凭证作质押，以距离到期日最近者确定贷款期限；借款人已退休或即将离休的，男性自然人还款年限不超过65岁，女性自然人还款年限不超过60岁；购买高档别墅、商业用房的不超过15年第九条 贷款利率按照中国人民银行有关规定执行。

第四章 贷款程序第十条 借款人申请个人住房贷款应提交《人住房借款申请书》，同时向农村信用社提交下列资料：（一）有效、合法的身份证件（居民身份证、户口本、居留证件或其他身份证）；（二）借款人偿还能力证明材料；（三）合法的购建、大修房合同、协议或（和）其他批准文件；（四）抵押物或质押权利清单、权属证明文件，有处分权人出具的同意抵押或质押的证明，农村信用社认可的评估机构出具的抵押物估价报告书；（五）保证人出具的同意提供担保的书面承诺及保证人的资信证明；（六）借款人用于购建、大修住房的自筹资金的有关证明；（七）如果借款人的配偶与其共同申请借款，借款申请书上还要填写清楚配偶的有关情况，并出示结婚证和户口簿等；（八）农村信用社规定的其他资料第十一条 农村信用社应对借款人提交的全部文件、资料的真实性、合法性和贷款的可行性进行审查、评估，并在借款人提交上述全部文件、资料之日起15个工作日内向借款人作出答复第十二条 农村信用社同意借款人的借款申请后，与当事人各方签订借款合同和担保合同第十三条 签订借款合同和担保合同后，应根据有关的法律法规，办理抵押登记、保险及其他必须的手续，并视实际情况办理合同公证第十四条 经农村信用社同意发放的贷款，办妥有关手续后，应按照借款合同约定的用款计划和用途，按下列方式划款：直接划款。

按照借款合同约定，将款项直接划入借款人在农村信用社开立的存款账户内专项划款按照借款合同约定，将款项直接划入售房人、其他有关单位在农村信用社开立的存款账户内农村信用社可根据贷款的具体种类、金额、用途及借款人的信用程度，规定采取其中一种方式第五章 贷款担保第十五条 个人住房贷款实行抵押、质押、保证、抵押加阶段性保证等担保方式农村信用社可根据借款人的具体情况，采用上述一种或同时采用几种贷款担保方式第十六条 抵押抵押贷款指农村信用社以借款人或第三人提供的，经农村信用社认可的符合规定条件的财产作为抵押物而向借款人发放的贷款一）贷款的抵押物必须是农村信用社认可的、能够进行抵押登记的借款人所购房屋或其他符合法律规定的财产二）抵押物价值按照抵押物的市场成交价或评估价确定需要评估的抵押物其评估费用由借款人负担三）借款人以所购住房作为贷款抵押物的，必须将住房价值全额用于贷款抵押，其贷款额度不得超过所购住房价值的70%；若以农村信用社认可的其他财产作为抵押物，其贷款额度不得超过抵押物变现价值的70%四）农村信用社与抵押人签订抵押合同后，双方必须依照法律规定办理抵押登记，抵押登记费用由借款人负担五）抵押权设定后，所有能够证明抵押物权属的证明文件（原件），均应由农村信用社保管并承担保管责任。

农村信用社收到上述文件后，应向抵押人出具保管证明六）抵押人对设定抵押的财产在抵押期内必须妥善保管，负有维修、保养、保证完好无损的责任，并随时接受农村信用社的监督检查七）对设定的抵押物，在贷款本息未清偿前，未经农村信用社书面同意，抵押人不得将抵押物转让、出租、重复抵押或以其他方式处分八）抵押担保的期限自抵押登记完成之日起至担保的债权全部清偿之日止抵押终止后，当事人应按合同的约定，到原登记部门办理抵押注销登记手续，解除抵押权第十七条 质押质押贷款指农村信用社以借款人或第三人提供的，农村信用社认可的符合规定条件的权利凭证作为质押权利而向借款人发放的贷款一）个人住房贷款可以用凭证式国债、国家重点建设债券、金融债券、单位定期存单、个人定期储蓄存款存单等有价证券质押二）借款人以符合条件的有价证券作质押，其贷款额度最高不得超过质押权利凭证票面价值的90%三）农村信用社应对出质人提交的有价证券进行查询和认证，并将有价证券质押的事实书面通知出具有价证券的金融机构质押期间，出质人对用作质押的权利凭证不得以任何理由挂失四）农村信用社与出质人签订质押合同的同时，出质人应将确认后的质押权利凭证交付农村信用社质押担保的期限自权利凭证交付之日起至借款人还清全部贷款本息之日止。

五）农村信用社负有妥善保管质押权利凭证的责任因保管不善造成质押权利凭证灭失或毁损的，农村信用社应承担民事责任第十八条 保证保证贷款指农村信用社以借款人提供的、农村信用社认可的具有代为清偿债务能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人而向借款人发放的贷款一）保证人是法人、其他经济组织的，必须具有代为偿还全部贷款本息的能力保证人为自然人的，必须有稳定的经济来源，具有足够代偿贷款本息的能力，并在农村信用社存有一定数额的保证金二）保证人应与农村信用社签订保证合同，保证人为借款人提供的贷款担保为全额连带责任保证三）保证期间，保证人为法人或其他经济组织的，如发生变更、撤销或破产等，借款人应提前30天书面通知农村信用社，保证合同项下的全部权利、义务由变更后的机构承担或由对保证人作出撤销决定的机构承担如农村信用社认为变更后的机构不具备完全的保证能力，变更后的机构或作出撤销决定的机构有义务落实为农村信用社所接受的新的保证人保证人为自然人的，如发生死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力等，借款人应立即通知农村信用社，农村信用社有权要求借款人提供新的担保借款人之间、借款人与保证人之间不得相互提供保证仅提供保证担保方式的，其贷款额度不得超过所购建、大修住房价值的50%。

第十九条 抵押加阶段性保证（一）抵押加阶段性保证贷款指农村信用社以借款人提供的所购住房作抵押，在借款人取得该住房的房屋所有权证和办妥抵押登记之前，由售房人提供阶段性连带责任保证而向借款人发放的贷款二）保证人必须是农村信用社与之签订了《商品房销售贷款合作协议书》的，且又是借款人所购住房的开发商或售房单位，开发商必须按贷款额的10%向农村信用社缴存保证金三）本方式涉及的抵押、保证担保按本办法第十六条、第十八条的规定办理四）在所抵押的住房取得房屋所有权证并办妥抵押登记后，根据合同约定，保证人不再履行保证责任五）采用本贷款担保方式的，农村信用社应与借款人、抵押人、保证人同时签订借款合同第六章 公证与保险第二十条 农村信用社与借款人签订借款合同后，农村信用社可以要求借款人办理公证，公证费由借贷双方各自承担50%第二十一条 用财产作抵押的，须办理抵押财产保险有关保险手续借款人可到农村信用社认定的保险公司或委托农村信用社办理，在保险单中注明农村信用社为保险第一受益人，并特别约定一旦发生保险事故，保险人应将保险赔偿金直接划付至农村信用社指定的账户该保险赔偿金有几种处理方法可供选择：提前清偿贷款；转为定期存款，存单继续用于质押；用于修复抵押物，以恢复抵押物价值。

保险期不得短于借款期限，投保金额不得低于贷款本息，保险费用由借款人负担抵押期间，保险单正本由农村信用社保管第二十二条 借款合同有效期内，投保人不得以任何理由中断或撤销保险第二十三条 保险期间，抵押财产如发生保险责任以外的毁损不足以清偿贷款本息，借款人应重新提供农村信用社认可的抵押物，并办理保险手续第七章 贷后检查第二十四条 农村信用社应建立贷后检查制度设立专岗专人定期检查，并形成书面报告，经信贷主管部门或负责人签字后及时归档第二十五条 贷后检查的主要方法是通过客户提供、访谈、实地检查、农村信用社社内资源查询等途径获取信息，并对各种信息进行综合分析，找出影响个人住房贷款资产质量的各种因素，判断借款人的风险状况，提出相应的预防或补救措施第二十六条 贷后检查的主要手段包括：（一）监测贷款账户；（二）查询不良贷款明细台账；（三）访谈；（四）见面访谈；（五）实地检查；（六）监测资金使用第二十七条 贷后检查的主要内容：（一）通过不良贷款明细台账，掌握借款人依合同约定归还贷款本息情况；（二）跟踪掌握借款人工作单位、住址、联系等信息的变更情况，及时更新借款人联系方式等方面的信息；（三）通过、上门访谈等与借款人联系，了解、掌握借款人职业、收入、健康状况等影响其还款能力和诚意的因素变化情况；（四）对保证人保证资格和保证能力变化情况，担保物是否完好和价值变化情况进行检查；（五）通过走访开发商和对个人住房贷款项目进行实地考察，掌握项目贷款资金使用和工程进度、房屋所有权证办理情况、抵押登记落实情况；（六）其他可能影响个人住房贷款资产质量的因素变化情况。

第二十八条 贷后检查发现借款人未按照合同约定的还款计划及时、足额偿还贷款本息的，进入不良贷款管理与处置程序进行处理第二十九条 贷后检查发现借款人出现以下行为的，应限期要求借款人进行纠正，对借款人拒绝纠正的，应提前收回已发放的贷款的本息，或者解除合同，并要求借款人承担违约责任一）借款人提供了虚假的证明材料而取得贷款的；（二）未按合同约定用途使用贷款的；（三）借款期内，借款人累计六个月（包括计划还款当月）未偿还贷款本息的； （四）借款到期，借款人未按期归还贷款本息，并自贷款社发出催收通知书之日起30天内（邮寄发送通知的，以挂号寄出时间为准），借款人仍未能清偿贷款本息的；（五）借款人拒绝。