房屋租赁合同纠纷实证研究.doc

暨 南 大 学本科生研究报告题目：房屋租赁合同纠纷实证研究学 院： 暨南大学深圳旅游学院 课程名称： 商法 小组组长： 何紫言 （2012旅游管理） 小组组员： 何泽媛 张濒月 罗煚煌 沈左源 指导教师： 汪传才教授 2014年 12月 目录摘要……………………………………………………………………………………………… 3关键词…………………………………………………………………………………………… 3正文……………………………………………………………………………………………… 31.房屋租赁合同纠纷的概述 ………………………………………………………… 31.1 房屋租赁合同的概念及构成要件…………………………………………… 31.2 房屋租赁合同纠纷的特点及表现形式…………………………………… 42. 房屋租赁合同纠纷的司法实践的统计分析…………………………………… 52.1 频率分析………………………………………………………………………… 52.1.1 案例基本情况…………………………………………………………… 52.1.2 初审案号年度…………………………………………………………… 72.1.3 初审法院地理区域……………………………………………………… 82.1.4 初审当事人……………………………………………………………… 102.1.5 房屋租赁合同纠纷类型……………………………………………… 142.1.6 当事人是否签订书面合同…………………………………………… 162.1.7 涉及行业………………………………………………………………… 172.1.8 纠纷原因………………………………………………………………… 172.1.9 当事人房屋租赁期限………………………………………………… 182.1.10 原告请求金额………………………………………………………… 192.1.11 初审结案方式………………………………………………………… 202.1.12 判决结果……………………………………………………………… 212.1.13 判决适用条例………………………………………………………… 222.1.14 判决时诉讼费承担…………………………………………………… 232.2 单样本T检验…………………………………………………………………… 242.3 交叉分析………………………………………………………………………… 262.4 方差分析………………………………………………………………………… 422.5 积差相关分析………………………………………………………………… 453. 房屋租赁合同纠纷的归责原则与构成要件…………………………………… 473.1 房屋租赁合同纠纷的归责原则…………………………………………… 473.2 房屋租赁合同纠纷行为的构成要件……………………………………… 484. 房屋租赁合同纠纷的主要类型与纠纷责任认定……………………………… 494.1 房屋租赁合同纠纷的主要类型……………………………………………… 494.2 房屋租赁合同纠纷的责任认定……………………………………………… 505. 法律上关于房屋租赁合同纠纷的现存问题…………………………………… 515.1 房屋租赁合同纠纷法律责任上的缺陷…………………………………… 515.2 我国《中华人民共和国合同法》中对房屋租赁合同纠纷行为规制的缺陷…………………………………………………………………………………… 286. 关于如何更好处理房屋租赁合同纠纷的思考与建议……………………… 566.1 完善房屋租赁合同法律责任的建议………………………………………… 566.2 完善《中华人民共和国合同法》中对房屋租赁合同规制的几点建议…………………………………………………………………………………… 57参考文献…………………………………………………………………………………… 57附件…………………………………………………………………………………………… 58摘要：房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的协议。

房屋租赁合同遵守一般的合同格式，合同内容应包含房屋租赁双方当事人的个人信息，所租赁房屋的情况以及租赁双方的权利义务等关于房屋租赁合同的纠纷有多种不同的类型,此次商法作业本小组选择对房屋租赁合同纠纷行为进行分析研究通过对全国各个地区房屋租赁合同纠纷的案件进行分析从而得到一些房屋租赁合同纠纷案件的相关情况，并就研究结果提出一些关于如何更好的处理房屋租赁合同纠纷问题的建议关键词：房屋租赁合同；合同纠纷；合同法；违约；争议正文1.房屋租赁合同纠纷的概述1.1房屋租赁合同的概念及构成要件⑴房屋租赁合同的概念房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的协议房屋租赁合同遵守一般的合同格式，合同内容应包含房屋租赁双方当事人的个人信息，所租赁房屋的情况以及租赁双方的权利义务等即主要包括房屋地址、居室间数、使用面积、房屋家具电器、层次布局、装饰设施、月租金额、租金缴纳日期和方法、租赁双方的权利义务、租约等我国《合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同2 房屋租赁合同的构成要件①其行为主体出租人在房屋租赁合同中原则上为租赁物的所有权，依法律规定或合同约定须经租赁物所有人同意的，须征得所有人的同意。

享有的权利为：有权决定在租赁期满后是否继续将房屋出租；可以决定是否允许承租人将房屋转租；因承租人的过错造成房屋损坏的，有权责成承租人负责修复或者赔偿；承租人违反租赁合同的有关规定，出租人有提前终止合同，收回房屋的权利，如果因此而造成出租人的损失，出租人有权要求承租人赔偿并履行相关义务：按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途；出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外；出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权；出租人解除合同时应当在合理的期限之前通知承租人②其行为主体承租人在租赁合同中，享有租赁财产使用权，并按约向对方支付租金的当事人其在租赁合同中享有的权利是：合同约定，承租人有权占有、使用租赁物；对出租人违约（没按约定提供租赁物）行为，或因违约所造成损失的，承租人有权要求出租人偿付违约金，或赔偿损失在租赁合同的有效期内，发生租赁物所有权转移时，承租人的合同权利对新的租赁物所有人依然有效承租人因工作需要，并事先取得出租人的同意，在租赁期内，可以将租赁物转给第三人承租或转让给第三人使用其履行的义务为：支付租金；按照约定的方法使用租赁物；妥善保管租赁物；不得擅自改善和增设他物；瑕疵通知。

③其标的物为所租赁的房屋应注意审查租赁房屋的状态，否则将导致合同无效：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的城镇房屋，与承租人订立的租赁合同无效但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效；出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时城镇建筑，与承租人订立的租赁合同无效但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效1.2房屋租赁合同纠纷的特点及表现形式⑴房屋租赁合同纠纷的特点　①涉诉案件地域集中集中发生在繁华商业地带　②发生在单位与公民之间涉及“公房”的诉讼原告为企业、事业或行政单位，被告为商铺经营者，即为法人与自然人之间的诉讼，且原告为出租方，被告为承租方　③涉诉标的额较小案件争议多集中在租房押金、水电费、物业费等小额费用承担上　④有涉及房产中介机构及人员的纠纷⑵房屋租赁合同纠纷的形式①承租人不履行合同，长期拖欠租金是目前房屋租赁纠纷的主要表现形式，当事人欠租金从几千元到数十万元不等②未经有关部门批准，擅自改变房屋使用功能而发生的纠纷其中未经审批业主或承租人擅自改变用途的占有相当大的比例。

③不签订书面合同，或合同不规范，主要内容不完备，双方权利义务不明确而发生租赁纠纷④为避免管理和偷逃税、费而变相出租房屋发生的租赁纠纷一些业主为了不交管理费和租赁税赋，便和承租人串通，假以合同、联营、承包甚至借住的名医变相出租房屋，结果有的承租人假戏真做，不但不交房屋，反而要出租人承担相应的经营责任风险，从而导致双方发生租赁纠纷2.房屋租赁合同纠纷的司法实践的统计分析2.1 频率分析2.1.1 案例基本情况（选取所作案例的部分为例——审判法院区域：北京；时间范围：2013-2014）编号案例名称纠纷年度案号001李丽诉孙淑芩房屋租赁合同纠纷案2013(2013)丰民初字第11006号002彭川勇诉鲍方军房屋租赁合同纠纷案2013(2013)丰民初字第18476号003周玲诉北京庄胜崇光百货商场等房屋租赁合同纠纷案2014(2014)西民初字第12801号004王劲松诉北京宏浩房地产经纪有限责任公司房屋租赁合同纠纷案2014(2014)丰民初字第9164号005张学文诉北京中佳置地房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷案2014(2014)丰民初字第11330号006北京千禧苑物业管理有限责任公司诉苏浩房屋租赁合同纠纷案2014(2014)丰民初字第07720号007程立章诉天博佳业（北京）房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷案2014(2014)丰民初字第7660号008许玉梅诉刘金成房屋租赁合同纠纷案2014(2014)丰民初字第02343号009北京卓越恒基房地产经纪有限公司诉程某房屋租赁合同纠纷案2014(2014)海民初字第2372号010李全喜诉马贵生房屋租赁合同纠纷案2014(2014)丰民初字第8026号011李研诉马贵生房屋租赁合同纠纷案2014(2014)丰民初字第8029号012孙文斌诉马贵生房屋租赁合同纠纷案2014(2014)丰民初字第8028号013北京客贸源物业管理有限公司诉北京金奥港物流有限公司房屋租赁合同纠纷案2014(2014)丰民初字第00146号014刘丽红诉北京大海云水房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷案2014(2014)通民初字第06243号015邢兵杰诉北京金诚亿家房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷案 2014(2014)丰民初字第7552号016北京大汉鹏飞物业管理有限公司诉四川中信国安酒业有限公司北京分公司房屋租赁合同纠纷案2014(2014)东民初字第02288号。