三亚市水居巷控制性详细规划.doc

三亚市水居巷控制性详细规划说明书前言前言2008年，海南省确定建设国际旅游岛的战略发展目标随着的旅游业的迅速发展，海南岛、尤其是三亚市已经成为国内外旅游市场的主体同时旅游者已不是单纯的观光、商务、会议，而是更进一步向度假、休闲型的旅游消费发展在此形势下，三亚市作为我国最著名的热带滨海旅游城市，已成为了国内外游客旅游以及第二居住地旅游业的发展直接刺激了三亚旅游房地产的发展，众多旅客并不单单满足到三亚一游，而是期望能长期或经常性地来此休闲度假对于三亚这样一个本地人口只有16万人的城市而言，新建房地产项目主要针对岛外市场，开发围绕“休闲度假”做文章成为必然，这也就成为三亚房地产市场发展的最主要方向和特点在此背景下,本项目希望通过规划编制，针对经济、旅游以及房地产发展的新形势，制定开发策略，挖掘三亚市水居巷有利因素，扬长避短，在可持续发展的前提下合理实现经济效益，营造独特的、高档次的热带滨海城市风貌，从而树立面向世界的积极形象本项目也将通过规划编制改善三亚市区城市景观，创造三亚旅游新热点； 带动沿海、沿河地带的景观改造，为三亚市长远旅游业的发展贡献一份力量第一章 规划修编背景一、项目背景随着我国经济结构的调整，三亚市总体的发展目标已从发展第一、二产业为主，向突出三亚市热带海滨旅游城市特征的旅游专业化城市转换。

三亚市主城区应充分利用现有的基础设施条件，逐步置换和改造与旅游业无关的用地，优化城市功能，改善城市景观面貌，提高服务水平，积极发展旅游业按照建设国际旅游岛海滨风景旅游城市的要求，利用城市设计的方法，提高城市各项建设的品位和水平创造可持续发展的新型城市三亚河口自古就是天然良港，这一地区为三亚的发源地之一，也是著名的渔港，原有居民和产业多与捕鱼有关随着三港分离该区域，渔港功能将转向旅游与高档居住近年来，三亚的经济飞速发展，三亚市政府抓住机遇适时提出对三亚河口区域进行旧城改造，改善环境，转换功能三亚鸿洲公司积极参与该区域的改造为此编制本控制性详细规划以指导与控制该区域的改造和建设二、上一版控制性详细规划回顾（一）上一版规划简介（一）上一版规划简介2003年12月，“三亚创维鸿洲房地产开发有限公司”会同“新加坡雅科本设计管理服务有限公司”和“海南元正建筑设计咨询有限责任公司”编制了《三亚市水居巷与港门下村项目控制性详细规划》该版规划经三亚市城市规划委员会于2008年7月21日审核··规划期限规划期限此次规划期限为： 2003年至2010年其中近期为2003年至2005年，中期为2004年至2007年。

远期为2007年至2010年·用地布局用地布局结结构及功能分区构及功能分区本次规划将两个陆地地块及中间的三亚河水域，共同做为一个整体统一规划在布局规划结构上，水居巷(B区)规划以商业、旅游娱乐功能为主，突出热闹、繁荣的气氛，港门下村(A区)以高档居住和酒店为主，突出安静与高雅的气氛中间三亚河水域起着缓冲隔临两侧地块内建筑体作用，有此，这片水域便形成了两岸地块中间的一个自然绿‘地’从规划的角度看，因为这片绿‘地’的存在，所以在此次的规划中，在临河两岸地块内的公共绿地率偏低，这也意味着两块地块的有限面积可充分利用于建筑体及公共设施·土地平衡表用地面积建筑面积容积率建筑密度限高绿地率地块编号用地性质 (m2)(m2) (%)(层数)(%)B-1商务办公用地7563.00 38000.00 5.02 66.00%32 5.00%B-2商业用地14534.00 25200.00 1.73 66.00%6 5.00%B-3商业用地12715.00 19800.00 1.56 50.00%4 20.00%B-4商业文化娱乐用地37090.00 45000.00 1.21 38.00%13 30.00%B-5酒店用地9911.00 32000.00 3.23 45.00%8 30.00%B-6酒店用地10026.00 28000.00 2.79 55.00%6 30.00%B-7商业用地8901.00 13000.00 1.46 80.00%3 3.00%B-8滨河广场及开敞空 间23365.00 2500.00 0.11 10.00%1 60.00%小计124105.00 203500.00 --- 道路12872.00 ----25.00%总计136977.00 203500.00 1.49 39.76%-27.93%（二）上一版规划存在的问题（二）上一版规划存在的问题由于水居巷属旧城改造项目，随着时间的推移，拆迁安置、拆迁补偿过程中产生许多新的问题和矛盾。

2007年3月8日，三亚鸿洲房地产有限公司就《三亚市水居巷与港门下村项目控制性详细规划》中有关水居巷规划问题向三亚市规划建设局提出调整申请，涉及问题有水居巷地块整体容积率、住宅面积指标、酒店式公寓面积指标、以及酒店、写字楼、商业、公建配套等内容具体矛盾如下：·拆迁成本翻番增大，市场难以承受 2003年时，旧城改造指挥部、市国土局、鸿洲公司一同对港门下村、水居巷逐户进行了丈量摸底，并根据当时的拆迁补偿标准进行了拆迁成本测算，参与各方对基本情况的测算表见附件根据当时的测算，水居巷拆迁成本约3.04亿、平均每亩148万（每平方米2220元），已经很高三年间人口又有增多、出现了不少房屋和装修抢建，拆迁补偿标准又大幅提高，在新的拆迁政策下还将出现更多的评估、协商和额外补偿，初步估计水居巷拆迁成本将突破6个亿，平均每亩约300万、楼面地价超过3000元，在如此高的成本压力下，市场将难以消化重建的新产品例如，京燕大厦原测算补偿1220万，实际补偿4000万（含契税返还）；总工会原测算补偿276万，实际包括单位和个人将达1200万；中国银行原测算201万，实际包含货币补偿和产权置换在内的补偿成本将远超此金额。

原补偿标准（以市府[1993]53号和三府[2001]113号文为基础）与现补偿标准（以三府[2005]138号和三房[2006]70号文为基础）对比如下（表中的金额单位为“元/建筑面积平方米”）：补偿标准（包括按文件应给予的奖励补偿）类别结构原标准现标准新/旧倍数框架结构104514161.36 混合结构85512361.45 砖木结构7039361.33 住宅简易结构2854561.60 非居住简易临建60961.60框架结构55039067.10 商铺混合结构45036668.15 框架结构55011042.01 厂房混合结构4508641.92 （说明：原补偿标准以市府[1993]53号和三府[2001]113号文为基础，现补偿标准以三府[2005]138号和三房[2006]70号文为基础2003年编制的《三亚市水居巷与港门下村项目控制性详细规划》中有关水居巷规划的容积率为1.49，主要规划功能为商业和酒店几年来，一方面水居巷的拆迁成本翻番增大（楼面地价超过3000元——〖2007年评估价〗），另一方面三亚的城市发展、市场情况也发生了巨大变化，原规划方案已经不符合目前区域发展、市场情况，无法实现旧城改造可持续发展。

·根据三亚鸿洲房地产有限公司对港门下村重建的经验教训，考虑城市功能需要和市场情况，以及水居巷拆迁的实际成本压力，三亚鸿洲房地产有限公司提出拟对水居巷重新进行规划方案优化主要优化内容包括：（1）、适度减少酒店和商业面积，增加游艇码头、住宅、公寓、公共广场等，区域城市功能将调整得更为丰富2）、为了平衡拆迁与重建投入，相对于拆迁前旧建筑容积率1.90和每亩300万以上的土地成本，以及为满足更为丰富的城市功能需要，初步测算，三亚鸿洲房地产有限公司提出容积率调整到3.0左右较为适合在此容积率下可以较好地安排各项功能区域的建设，同时可以弥补一定的拆迁成本压力，三亚鸿洲房地产有限公司通过市场运作自行消化其它后续的拆迁成本压力三）水居巷控制性（三）水居巷控制性详细规详细规划划调调整必要性的整必要性的论证论证2007年6月21日，三亚市规划建设局会同三亚鸿洲房地产有限公司就水居巷开发建设有关问题进行了讨论，经过充分磋商形成初步意见（下表）并提交三亚市城市规划委员会审核基地面积（㎡）136,977.51计入容积率建筑面积面积（㎡）407,000高层住宅65,200（864户）酒店式公寓100,500（920户）其中49000㎡用于安置酒店79,300（621间）写字楼55,300商业105,200其中公建配套1,500容积率2.972008年7月21日，三亚市城市规划委员会对水居巷控制性详细规划调整作出决定，并下发《关于市规委会对水居巷与港门下村控制性详细规划方案调整审议决定的通知》【三规委办〖2008〗70号】（见附件1）。

三、本次规划调整重点本次规划对以下几个要点作了重点调整：（一）用地布局结构（一）用地布局结构1、根据三亚市城市发展、以及调整用地开发强度、开发模式的要求，对用地功能布局、空间形态方面进行了较大调整在兼顾城市发展、城市景观特点和开发时续的基础上，对内部地块进行重新划分2、调整原规划面向解放路的地块类别为“商业金融业用地\二类居住用地”,建筑功能为“办公、酒店式公寓、商业”3、调整沿建港路地块类别为“商业金融业\文化娱乐\二类居住用地”4、调整沿三亚河、临近三亚桥地块（B-2）用地类别为“商业金融业\二类居住用地”5、保持该区位在三亚市总体规划中原有的广场用地，规划B-6地块为滨水休闲广场用地二）道路与交通：（二）道路与交通：1、调整区内道路功能，除保留B-3与B-4以及B-5与B-6之间道路允许机动车通行外，其余道路在满足消防要求的前提下全部作为步行道，实现人车分离静态交通除在与城市道路相邻的地段设置停车场外，其余全部转入地下，完全避开与地面人流的交叉2、区内道路两侧的建筑控制线范围内地下布置工程管线，地上全部做绿化带3、结合地块调整，在沿解放一路地段增加消防通道出入口二）建筑设计引导（二）建筑设计引导在用地功能结构调整的前提下，并根据城市发展新特点，调整建筑、开放空间构成，突出现代国际都市空间结点特色。

三）景观规划（三）景观规划1、以现代化国际都市空间形象为特征，形成三亚市重要的城市空间形象结点，与旧城区主要城市视线通廊（解放路、胜利路、三亚桥、三亚河口）及视线的轴线形成对景及延伸关系2、结合三亚河口的开敞空间以及对岸遥相呼应的鹿回头景观结点，本区空间面向三亚河口呈开敞、后退、叠进的特色 3、与河对岸、本区东侧的、已经基本成型的A区形成空间性格对比，共同组成三亚市 新的城市景观结点第二章第二章 本次控制性详细规划本次控制性详细规划一、规划依据和参考资料 1、《三亚市城市总体规划重大调整》（1995-2010）2、《三亚市水居巷与港门下村控制性详细规划》（2003版）3、《城市规划编制办法》（自2006年4月1日起实行）3、国家相关政策法规4、三亚市规划局提供的规划用地红线图5、三亚市规划委员会2008年第5次会议纪要6、《关于市规委会对水居巷与港门下村控制性详细规划方案调整审议的通知》（三规委办〖2008〗70号）二、规划范围及现状（一）规划范围（一）规划范围本次规划区范围：东起三亚河口西岸，西至建港路；南起三亚河入海口北岸，北至解放一路总用地面积约13.70公顷二）地理条件和特征（二）地理条件和特征水居巷位于三亚市旧城区南部，解放一路以南、建港路以东、三亚河入海口北岸，是天然的避风良港。

同时，三亚著名的风景旅游胜地——鹿回头景区正位于水居巷南部，与该地块仅一河之隔三亚市是中国唯一的热带气候地域三亚的年平均气温25.4度，年晴天日数300天以上，年间降水量1347.5mm气候四季宜人受海洋性气候影响，每天均有微风吹向陆地及海面，冬季多为东北风根据现有的潮位资料统计，1996年至2002年期间，最高潮位为239cm，分别出现在1998年12月和1999年10月，平均潮水位在1996年至2002年期间为135cm 三）现状分析（三）现状分析现状水居。