代理实务-登记效力的两种规则.docx

代理实务:登记效力的两种规则　　强制登记是指在一国范围内不动产取得、移转、变动均需要取得登记，不登记即不发生取得物权的效力(即使受让人事实上占有客体物，但在法律上不认为取得全部权)强制登记具有普遍性，其登记效力具有肯定性，唯有取得登记才能取得物权这种登记也可以称为权利登记或物权登记　　自愿登记是法律上并不要求全部的不动产取得和变动均得登记而由当事人自愿选择登记的一种登记制度这种登记制度下，合同一经成立或标的物一经交付，即产生物权变动的效力;物权的取得并不以登记为要件，登记只产生对抗第三人的效力(即可以排斥第三人，取得全部权)这种登记不具有普遍性，取得登记只是取得优越于其他证明自己取得物权的手段，而不能得出没有登记即不享有物权的结论因此，一般认为，这种登记只是一种证明手段或方式，也被称为契据登记　　强制登记制以德国为代表，我国亦实行强制登记制在强制登记制度下，登记具有普遍性，一切物权取得和变动均须获得登记，因此可以建立起关于登记簿的公信力原则根据这种制度，在登记权利与实际权利不全都情形下，法律优先爱护登记权利。

第三人完全可以信任不动产登记簿而与“权利人”交易;在该“权利人”实际不享有权利时，第三人仍旧可以取得权利同样，在交易中先完成登记的交易人，首先获得权利，即凭不动产登记簿公信力取得权利　　而在英美法国家，不动产登记不具有强制性，当事人可以选择登记，也可以选择不登记这样，并不是全部的不动产通过登记来表征权利，其他方式如占有和其他权利证书仍旧具有表征功能这样，普遍的表征不动产物权的登记制度并没有建立起来　　我国实行强制登记制，且登记为权利登记我国的不动产(土地和房屋)均须进展登记，且登记机关向权利人颁发产权证书作为权利凭证(全部权或使用权)在我国，当事人完全可以信任登记而进展买卖、抵押等交易活动;凡信任登记簿而为的法律行为即受到法律爱护因此，只有经登记才能获得不动产物权。