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某商业招商运营整体定位报告ceqc.ppt

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    • 1高铁加速度高铁加速度 珠城新乐章珠城新乐章高铁蚌埠南站广场南北楼商业招商运营整体定位报告2012013 3. .0909 项目概况分析项目概况分析市场分析研究市场分析研究项目定位研究项目定位研究城市背景分析城市背景分析项目使命分析项目使命分析运营模式研究运营模式研究凯泽会凯泽会——思想家的私享家思想家的私享家皖蚌桥梁￿￿￿新城窗口精品天地￿￿￿现代办公 3本案位于高铁新城区,高铁站广场两侧,占本案位于高铁新城区,高铁站广场两侧,占地约地约2.6万方,属于大型站前商业项目万方,属于大型站前商业项目占地面积:占地面积:25444.55㎡用地性质:用地性质:商业用地停车率:停车率:>0.51234区位:区位:本地块位于蚌埠本地块位于蚌埠市高铁新城区,市高铁新城区,高铁车站站前广高铁车站站前广场南北侧,将有场南北侧,将有连廊与车站主体连廊与车站主体贯通贯通1 12 23 34 4车站主体车站主体站前广场站前广场本项目北楼本项目北楼本项目南楼本项目南楼项目概况项目概况 4从蚌埠高铁站整体规划出发,站前南北楼将设从蚌埠高铁站整体规划出发,站前南北楼将设有商务酒店、有商务酒店、KTV、美食广场、精品写字楼、、美食广场、精品写字楼、各企业各企业VIP接待中心等配套设施。

      接待中心等配套设施出租车停靠广场本项目南楼站前广场客运总站本项目北楼项目概况项目概况 项目概况分析项目概况分析市场分析研究市场分析研究项目定位研究项目定位研究城市背景分析城市背景分析项目使命分析项目使命分析运营模式研究运营模式研究凯泽会凯泽会——思想家的私享家思想家的私享家皖蚌桥梁￿￿￿新城窗口精品天地￿￿￿现代办公 6目标一目标一核心目标核心目标目标二目标二目标三目标三成功运营,推动地区增值理念创新,展示项目精华文化深植,推动文化外向度项目使命项目使命 使命即方向,我们一切解决路径都是为了“使命必达” 7灵魂灵魂我是高铁门户我是高铁门户我是城市文化新概念复合体我是城市文化新概念复合体仙蚌吐珠•文化之灵 8复合功能聚集引领高铁时代区域驱动引擎D —Demo高铁高铁文化文化示范区示范区C —CultureR —Railway 项目概况分析项目概况分析市场分析研究市场分析研究项目定位研究项目定位研究城市背景分析城市背景分析项目使命分析项目使命分析高铁规划高铁规划宏观分析宏观分析城市规划城市规划运营模式研究运营模式研究 10蚌埠新枢纽￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿大禹的千年梦 11京福高铁京福高铁 从从京沪高京沪高铁蚌埠站引出铁蚌埠站引出,经,经合肥、黄山、上饶、合肥、黄山、上饶、武夷山至福州,武夷山至福州,全长813公里,全程运行时间 7小时京沪高铁京沪高铁2011年年7月通车,京福高速铁路月通车,京福高速铁路2014年通年通车,蚌埠成为京沪京福唯一的换乘站车,蚌埠成为京沪京福唯一的换乘站 作为两条南北向高铁大动脉(京沪和京福台)的唯一唯一交汇点,蚌埠期待着再一次的涅槃重生。

      高铁规划高铁规划 12蚌埠站的站房面积蚌埠站的站房面积2万平米,规模大于苏锡万平米,规模大于苏锡常,并为京沪京福高铁唯一的中转站常,并为京沪京福高铁唯一的中转站南京南京常州常州上海上海蚌埠蚌埠京沪京福高铁局部平面示意图京沪京福高铁局部平面示意图N苏州苏州无锡无锡高铁规划高铁规划合肥合肥京沪高铁蚌埠南站京沪高铁蚌埠南站京沪高铁南京南站京沪高铁南京南站站台面积20000㎡站台面积38000㎡京沪高铁常州北站京沪高铁常州北站站台面积12971m2京沪高铁无锡东站京沪高铁无锡东站站台面积10988㎡站台面积7846m2 京沪高铁苏州北站京沪高铁苏州北站 项目概况分析项目概况分析市场分析研究市场分析研究项目定位研究项目定位研究城市背景分析城市背景分析项目使命分析项目使命分析城市规划城市规划高铁规划高铁规划宏观分析宏观分析运营模式研究运营模式研究皖蚌桥梁皖蚌桥梁 14蚌埠蚌埠——水水陆交通枢扭交通枢扭 安徽省重要的工安徽省重要的工业基地基地作为京沪高铁与京福高作为京沪高铁与京福高铁的联结站和安徽省境铁的联结站和安徽省境内规模最大的高铁枢纽,内规模最大的高铁枢纽,蚌埠高铁站定位为全国蚌埠高铁站定位为全国一流的标志性建筑。

      一流的标志性建筑 近四年蚌埠经济处于高速发展过程中,近四年蚌埠经济处于高速发展过程中,2012年城年城市居民人均可支配收入市居民人均可支配收入27999 元,具备较高的消费元,具备较高的消费水平水平地区生产总值￿(亿元)经济发展经济发展蚌埠城镇居民人均可支配收入和消费性支出￿￿(元)15全国生产总值￿(亿元)890770600522增加增加13.3%增加增加13.4%增加增加22%增加增加15%增加增加14.8%增加增加8.9%全国城镇居民人均可支配收入和消费性支出￿￿(元)支出支出收入收入消费占可支配收入比重超过70%,消费需求旺盛 以二产为主,三产发展相对缓慢;产业梯度尚以二产为主,三产发展相对缓慢;产业梯度尚未完全形成未完全形成工业园区工业园区ü 工业园区:工业园区:形成汽车零配件、电子、纺形成汽车零配件、电子、纺织、农副产品深加工四大主导产业织、农副产品深加工四大主导产业ü 高新技术产业开发区:高新技术产业开发区:形成汽车零部形成汽车零部件、电子信息、新材料及医药化工等支撑产件、电子信息、新材料及医药化工等支撑产业ü 经济开发区:经济开发区:在机械设备制造、电子信在机械设备制造、电子信息、新材料、新能源、环保节能等领域,发息、新材料、新能源、环保节能等领域,发展新型产业。

      展新型产业产业比例产业比例产业结构产业结构三产增加值三产增加值(亿元)(亿元)16高新技术产业开发区高新技术产业开发区经济开发区经济开发区5.7%16.7%10.2%19.6%19.2%14.4%5.1%21.9%9.8% 市辖区年末总人口市辖区年末总人口 (万人)(万人)城镇居民恩格尔系数城镇居民恩格尔系数恩格尔恩格尔系数系数≥≥59%59%50%-59%50%-59%40%-49%40%-49%30%-39%30%-39%≤≤30%30%生活标准生活标准贫困贫困温饱温饱小康小康富裕富裕最富裕最富裕 09-12 09-12年,市辖区年末人口平均增加率年,市辖区年末人口平均增加率0.5%0.5%;; “ “十二五十二五””规划建设目标:到规划建设目标:到20152015年末,市区年末,市区建成区面积扩大到建成区面积扩大到150150平方公里、市区人口增加平方公里、市区人口增加到到120120万人 在城市扩张中,蚌埠的城市化率从在城市扩张中,蚌埠的城市化率从20082008年的年的41%41%,迅速增长至,迅速增长至20122012年的年的48.3%48.3%,城市规模、,城市规模、容量和内涵都在发生着容量和内涵都在发生着““加速度加速度””的变革的变革。

      城市化率的提升使城镇居民实现小康,城市化率的提升使城镇居民实现小康,““十二五十二五” ” 期间城市规模和容量将继续加速扩张期间城市规模和容量将继续加速扩张人口与生活水平人口与生活水平17 皖北振兴的历史机遇,转型升级的生动实践,争先进位的进取精神,汇聚成蓬勃向上的“蚌埠力量”结论:珠城蕴含大发展的先决条件,潜能无限结论:珠城蕴含大发展的先决条件,潜能无限18 项目概况分析项目概况分析市场分析研究市场分析研究项目定位研究项目定位研究城市背景分析城市背景分析项目使命分析项目使命分析城市规划城市规划高铁规划高铁规划宏观分析宏观分析运营模式研究运营模式研究新城窗口新城窗口 蚌埠,位于淮河中下游,是全国重要的交通枢蚌埠,位于淮河中下游,是全国重要的交通枢纽城市,地理位置具有重要的战略意义纽城市,地理位置具有重要的战略意义蚌埠,地处京沪、京福铁路交点,与济南、上海、南昌、郑州、青岛、武汉等大城市几乎同等距离;蚌埠站铁路日接发能力达150列,铁路旅客发送量逐年增加,从蚌埠乘火车可直达国内20个省会城市、3个直辖市和10多个沿海城市; 现代交通区位优势,营造了蚌埠市经现代交通区位优势,营造了蚌埠市经济和社会发展的有利条件济和社会发展的有利条件。

      淮淮河河京京沪沪高高铁铁蚌蚌 埠埠合肥合肥南京南京城市概况城市概况20蚌埠高铁南站铁路目前日接发能力达57列,年发送旅客量近500万,从蚌埠乘高铁至北京3个小时、至上海1.5小时,速度优势明显; 城市主城区城市主城区东东部部高高铁铁新新区区北部北部 城市副中心城市副中心西西部部 工工业业区区南部南部 物流加工区物流加工区“ 十二五”期间,蚌埠将进一步完善东进、西东进、西联、南拓、北跨、中优联、南拓、北跨、中优的空间布局,实施““一一主四组团主四组团””发展 ——《蚌埠市国民经济和社会发展“十二五”规划基本思路(征求意见稿)》城市东进发展政策落实,高铁新城发展政策利好城市东进发展政策落实,高铁新城发展政策利好城市规划城市规划21 蚌埠目前仍然是以主城区为中心的单核城市蚌埠目前仍然是以主城区为中心的单核城市城市格局城市格局工业集中区域,商业主要以工业集中区域,商业主要以大型商贸市场为主(如通城大型商贸市场为主(如通城国贸、海吉星大市场、义乌国贸、海吉星大市场、义乌小商市场)小商市场)城市中心区域,居住氛围浓城市中心区域,居住氛围浓厚,商业配套发达厚,商业配套发达传统老工业区,传统老工业区,生活较为便利,生活较为便利,污染严重。

      污染严重政务新区,居住政务新区,居住环境良好,基础环境良好,基础配套完善配套完善高铁站点带动,大高铁站点带动,大学城入驻,已有少学城入驻,已有少量高端居住社区,量高端居住社区,商业配套缺乏商业配套缺乏淮上区淮上区主城区主城区禹会区禹会区经济开发区经济开发区高铁新城高铁新城本项目地处高铁新城板块,本项目地处高铁新城板块,距经济开发区约距经济开发区约7公里,公里,距主城区约距主城区约10公里22 WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的蚌埠火车站位于京沪铁路线上,地处安徽省蚌埠市,濒临淮河,是我国京沪铁路运输和的枢纽,皖北地区物资集散地,办理客货运业务蚌埠站区域现状蚌埠站区域现状23钱江商业广场钱江商业广场20000平米平米华联国际广场华联国际广场总面积总面积20万方万方安德电脑城蚌埠火车站蚌埠火车站锦江之星锦江之星 由高铁和大学城带动,有较好的规划前景,目前大学城由高铁和大学城带动,有较好的规划前景,目前大学城师生师生50000人,居民目前入住率已达人,居民目前入住率已达35%--40%.龙湖春天龙湖春天高铁新城现状高铁新城现状目前师生共50000人总建面:36万㎡,入住率30%~40%总建面:62万㎡,入住率约50%蚌埠大学城蚌埠大学城绿地国际花都绿地国际花都24高铁车站高铁车站海亮明珠人口数人口数 25 十二五计划大力打造高铁新城,规划到十二五计划大力打造高铁新城,规划到2015年年导入常住人口导入常住人口4.5万人万人,预计大学城师生预计大学城师生5万人万人“高铁新城”结构布局概括为:“一轴、双心、两带、一轴、双心、两带、多点多点”一轴:高铁核心区中央绿带所形成的生活性绿轴,双心:站前商务区绿核,低碳中央公园绿核两带:学苑路和李楼路形成的景观道路。

      多点:分布于高铁地区内的五个居住区级组团绿地公园十二五期间规划导入人口为:常住人口4.5万,大学城师生5万人高铁新城规划高铁新城规划 2626成为以高铁为核心驱动的居住、休闲、商务复成为以高铁为核心驱动的居住、休闲、商务复合区,逐渐自我中心化合区,逐渐自我中心化初具规模的大学城初具规模的大学城厚积薄发的科研优势,提供产业发展必须的技术支撑逐步完善的基础设施逐步完善的基础设施龙湖大桥极大地缩短新区与主城区的通勤距离,新区各条主干道已基本具备通行条件社区逐渐成熟社区逐渐成熟绿地、海亮等开发商的进驻,极大地带动区域房地产市场的快速增长庞大的客流量庞大的客流量预计到2013底年高铁蚌埠站将发送旅客约500万人次,庞大的客流将带来资本流、信息流和技术流12354高铁新城高铁新城驱动力驱动力高瞻远瞩的新区规划高瞻远瞩的新区规划举全市之力,推动产业结构优化,重点发展旅游等新兴产业高铁新城未来高铁新城未来 高铁开通后,高铁带来大量的人流和物流,高铁开通后,高铁带来大量的人流和物流,快速提高区域人气快速提高区域人气人流分析人流分析长途客运总站长途客运总站长途客长途客运总站运总站住宅住宅住住宅宅大学城大学城高铁车站高铁车站20152015年住宅人流量达到年住宅人流量达到4.54.5万人万人目前大学城师生共目前大学城师生共5 5万人万人皖北中长途客流皖北中长途客流预计预计2012015 5年日客流量达到年日客流量达到2 2万人万人20202020年日客流量达到年日客流量达到3 3万人。

      万人27 在人流物流齐备的情况下,商业的发展是水在人流物流齐备的情况下,商业的发展是水到渠成到渠成28Ø全国高铁货物中全国高铁货物中转站转站Ø皖北地区客运物皖北地区客运物流集散地流集散地Ø高铁车站可以带高铁车站可以带来约来约1 1万人万人/ /日的客日的客流量Ø长途客运总站汇长途客运总站汇聚皖北地区中长途聚皖北地区中长途旅客,同样人流量旅客,同样人流量巨大Ø服务于高铁和长服务于高铁和长途客运带来的巨大途客运带来的巨大人流,物流人流,物流Ø商机无限商机无限人流人流物流物流商流商流人流分析人流分析 商圈分析商圈分析项目概况分析项目概况分析市场分析研究市场分析研究项目定位研究项目定位研究城市背景分析城市背景分析项目使命分析项目使命分析运营模式研究运营模式研究 淮上区淮上区主城区主城区经济开发区经济开发区禹会区禹会区高铁新城区高铁新城区淮河路商圈西区商圈光彩大市场经开区商圈龙湖春天通城国贸30蚌埠市的商业主要集中在主城区,其它商圈蚌埠市的商业主要集中在主城区,其它商圈的档次较低或未发展成熟的档次较低或未发展成熟商业布局商业布局绿地花都海亮明珠东海大道商圈义乌国际商贸城国购广场商圈商圈业态业态功能定位功能定位客客户户来源来源发发展展现现状状淮淮河河路路商商圈圈 服服装装、、电电子子、、日日用用百百货货、、五五金金、、家家具具等等 综综合商合商业业中心中心 蚌蚌 埠埠 市市 全全市市 居居 民民 为为主主 ,, 部部 分分附附 近近 县县 市市的客的客户户 业业态态成成熟熟,,经经营营良良好好,,是蚌埠最集中的商是蚌埠最集中的商业业圈圈 经经开开区区商商圈圈 超市,餐超市,餐饮饮等等 综综合商合商业业中心中心 新新 城城 区区 和和主主 城城 区区 客客户为户为主主 已初具已初具规规模,模,经营经营良好良好 西区商圈西区商圈 服装服装卖场卖场、餐、餐饮饮等等 服装批服装批发发市市场场 蚌蚌 埠埠 本本 市市居民居民为为主主 经营经营良好良好 淮淮上上区区商商圈圈建材、小商品建材、小商品较较大大规规模模的的家家居居建建材材市市场场和和小小商商品品批批发发集集散中心散中心蚌蚌 埠埠 本本 市市及及 周周 边边 县县市居民市居民 还还在在销销售售阶阶段段,,未未完完全全投入运投入运营营龙龙湖春天湖春天 餐餐饮饮、服装、、服装、KTV等等 高高铁铁新新城城目目前前唯唯一一的的商商业业配配套套 大大 学学 城城 学学生生 发发展展较较晚晚、、发发展展速速度度快快,,影响力在快速提升影响力在快速提升 东东海海大大道道商圈商圈城市城市CBD中央广中央广场场娱娱、、购购、、住住、、商商务务城城市市综综合合体体蚌蚌 埠埠 本本 市市及及 周周 边边 县县市居民市居民还还在在销销售售期期及及导导入入期期,,即将投入运即将投入运营营 31配套完善,商业发达,但大多设施陈旧,形配套完善,商业发达,但大多设施陈旧,形象一般象一般汇金商汇金商业广场业广场百大购百大购物中心物中心老百货老百货大楼大楼新世纪购新世纪购物中心物中心南山儿童公园南山儿童公园区位:区位:位于主城区,蚌埠市中位于主城区,蚌埠市中心区域,靠近淮河。

      心区域,靠近淮河功能定位:功能定位:由集中商业和一由集中商业和一条步行街组成,综合商业中心条步行街组成,综合商业中心客户来源:客户来源:主蚌埠市全市居主蚌埠市全市居民为主,部分附近县市的客户,民为主,部分附近县市的客户,人气非常旺盛人气非常旺盛发展现状:发展现状:蚌埠最繁华商业蚌埠最繁华商业地段,业态成熟,经营良好,是地段,业态成熟,经营良好,是蚌埠最集中的商业圈蚌埠最集中的商业圈步行街步行街国货步行街国货步行街新世纪购物中心新世纪购物中心淮河路商圈淮河路商圈淮河路商圈淮河路商圈淮河路商圈淮河路商圈淮河路商圈淮河路商圈8.6KM 32以步行街和百大购物中心为代表,外形较为陈旧,以步行街和百大购物中心为代表,外形较为陈旧,但开始出现较高档品牌但开始出现较高档品牌【【国国货货步步行行街街】】概况:概况:国货街又名港台街,国货街又名港台街,是蚌埠唯一一条步行商业街是蚌埠唯一一条步行商业街建成于建成于2003年,基本以一楼底年,基本以一楼底商为主,二楼以上多为破旧居商为主,二楼以上多为破旧居民楼,整体形象较差民楼,整体形象较差.业态:业态:主要以服装鞋帽等零主要以服装鞋帽等零售为主,品牌档次一般,但具售为主,品牌档次一般,但具有不错的人气。

      有不错的人气价格:价格:较好位置租金大约为较好位置租金大约为200元元/平米平米/月蚌埠的消费的地方不多,最好的就是这里蚌埠人一般都喜欢在这里买东西——步行街某店铺营业员概况:概况:蚌埠百大购物中心总投资蚌埠百大购物中心总投资1.43亿元,亿元,建筑面积建筑面积2.13万平方米,地上七层,地下一万平方米,地上七层,地下一层定位:定位:百大购物中心定位于时尚、休闲,百大购物中心定位于时尚、休闲,以女性、年轻人与儿童为主要目标客群,集以女性、年轻人与儿童为主要目标客群,集购物、休闲、餐饮等功能于一体购物、休闲、餐饮等功能于一体业态:业态:百大引进了众多国际国内名品精品,百大引进了众多国际国内名品精品,商品结构以化妆品、品牌珠宝、女装、休闲、商品结构以化妆品、品牌珠宝、女装、休闲、精品童装为特色与重点引进品牌包括:佰精品童装为特色与重点引进品牌包括:佰草集,杰克草集,杰克·琼斯,琼斯,ONLY,,CITIZEN等百百大大购购物物中中心心】】淮河路商圈淮河路商圈 33配套完善,商业发达,但相对主城区,目前人气配套完善,商业发达,但相对主城区,目前人气仍有欠缺仍有欠缺33蚌埠会蚌埠会展中心展中心宝龙城宝龙城市广场市广场家乐福家乐福万达影城万达影城沃尔玛沃尔玛财富广场财富广场蚌埠市蚌埠市体育场体育场淮河文淮河文化广场化广场宝龙城市广场宝龙城市广场蚌埠会展中心蚌埠会展中心经济开发区商圈经济开发区商圈区位:区位:蚌埠主城区南面的经济蚌埠主城区南面的经济开发区,经济开发区位规划面积开发区,经济开发区位规划面积46.9平方公里,全区人口约平方公里,全区人口约12万。

      万 功能定位:功能定位:大型综合商业中大型综合商业中心,以超市、餐饮为主心,以超市、餐饮为主客户来源:客户来源:新新城区和主城区城区和主城区客户为主客户为主发展现状:发展现状:区域内三大购物区域内三大购物超市齐聚,宝龙城市广场、财富超市齐聚,宝龙城市广场、财富广场、蚌埠会展中心和淮河文化广场、蚌埠会展中心和淮河文化广场入驻基础建设完善,形象、广场入驻基础建设完善,形象、环境优良但还未全部投入运营环境优良但还未全部投入运营7KM大润发大润发 34代表商业宝龙城市广场和沃尔玛城市广场,形象代表商业宝龙城市广场和沃尔玛城市广场,形象环境较好但人气不旺环境较好但人气不旺【【宝宝龙龙城城市市广广场场】】概况:概况:蚌宝龙城市广场位于经济开发区淮河文化广蚌宝龙城市广场位于经济开发区淮河文化广场南向、蚌埠市城市几何中心,项目占地场南向、蚌埠市城市几何中心,项目占地288亩,总亩,总建筑面积建筑面积49万㎡业态:业态:集购物、娱乐、文化、餐饮、休闲、国际社集购物、娱乐、文化、餐饮、休闲、国际社区、酒店式公寓等于一体其中零售部分涵盖服装鞋区、酒店式公寓等于一体其中零售部分涵盖服装鞋帽,家居生活,运动休闲等。

      引进主力店包括大润发,帽,家居生活,运动休闲等引进主力店包括大润发,百大集团,横店影城,时尚韩国城百大集团,横店影城,时尚韩国城人气:人气:主力店全部营业,小商铺开业的不多人气稍主力店全部营业,小商铺开业的不多人气稍显惨淡价格:价格:一楼均价大概一楼均价大概47000,四楼,四楼8000-10000,售,售后返租,前两年年后返租,前两年年6%,,7%,后三年每年,后三年每年8%沃沃尔尔玛玛购购物物广广场场】】概况:概况:沃尔玛购物广场地处胜利中路沃尔玛购物广场地处胜利中路1556号,位于主城区和经济开发区交界处总建号,位于主城区和经济开发区交界处总建筑面积超过三万方筑面积超过三万方业态:业态:两大主力店为沃尔玛超市和华海两大主力店为沃尔玛超市和华海3C广场一,二楼商业步行街内品牌包括广场一,二楼商业步行街内品牌包括KFC,蒙自源,傣妹火锅,耐克,李宁,特步等蒙自源,傣妹火锅,耐克,李宁,特步等人气:人气:目前主力店和步行街的商铺都已开目前主力店和步行街的商铺都已开始营业,在经济开发区的商业中人气较为旺始营业,在经济开发区的商业中人气较为旺盛,但较主城区仍然偏弱盛,但较主城区仍然偏弱价格:价格:一楼均价一楼均价30000/㎡,二楼均价㎡,二楼均价15000/㎡,售后返租㎡,售后返租5年,每年返年,每年返8%。

      经济开发区商圈经济开发区商圈 35以为服装卖场为主,部分餐饮,商业较为低端,以为服装卖场为主,部分餐饮,商业较为低端,只有白马购物广场人气较旺只有白马购物广场人气较旺张公山白马也不错,我们也经常去,不过东西档次低了点,也没有国货街繁华——步行街某店铺营业员概况:概况:坐落在禹会区张公山公园内,集农贸市场及百坐落在禹会区张公山公园内,集农贸市场及百货零售商场为一体,尤其以中低端服饰零售为主货零售商场为一体,尤其以中低端服饰零售为主人气:人气:是区域内最大商业中心,是蚌埠人除淮河路商是区域内最大商业中心,是蚌埠人除淮河路商圈外的最喜欢的购物去处,人气很旺圈外的最喜欢的购物去处,人气很旺价格:价格:租金大约为租金大约为20元元/平方米平方米/月,售价大约为月,售价大约为6000元元/平方米西区商业圈:白马生活购物广场西区商业圈:白马生活购物广场西区商业圈西区商业圈区位:区位:位于以工业发展为主的位于以工业发展为主的禹会区,主城区的西面禹会区,主城区的西面功能定位:功能定位:服装卖场、餐饮服装卖场、餐饮等,以服装批发市场为主等,以服装批发市场为主客户来源:客户来源:蚌埠本市居民为蚌埠本市居民为主,多数为老顾客。

      主,多数为老顾客发展现状:发展现状:区域环境污染较区域环境污染较为严重,商业较为低端,以白马为严重,商业较为低端,以白马生活购物广场为代表,经营良好生活购物广场为代表,经营良好这里生意很好,我以前在主城区那边也有店,今年年头200万转出去了,还是白马这边好做,到了下午两三点左右的时候人很多——白马天美亿服装店老板我们一年的营业额十一二万吧,我们两个人合伙开了三家店,这家的生意是比较好的——白马天香港皮草店老板12KM 36专业市场集中在经开区和淮上区,目前以建材专业市场集中在经开区和淮上区,目前以建材为主为主36【【光光彩彩大大市市场场】】区位:区位:座落于蚌埠市禹会区,东依虎山森林公园风景区,座落于蚌埠市禹会区,东依虎山森林公园风景区,西靠沟通南北的朝阳路淮河大桥,北临内环东海大道,南西靠沟通南北的朝阳路淮河大桥,北临内环东海大道,南贴外环燕山路贴外环燕山路定位:定位:规划建成集购物、休闲、娱乐为一体的大型综合规划建成集购物、休闲、娱乐为一体的大型综合市场,目前形成专业市场形态市场,目前形成专业市场形态业态:业态:目前经营内容包括日用百货、五金、家电、糖酒、目前经营内容包括日用百货、五金、家电、糖酒、摩托车、家居家私、土特干果、农副产品、建筑装饰等。

      摩托车、家居家私、土特干果、农副产品、建筑装饰等价格:价格:三层打通一起销售,目前均价三层打通一起销售,目前均价5000左右:租金左右:租金均价在均价在20-25元元/平米平米/月通成国贸广场【通成国贸广场】】概况:概况:位于位于淮上区蚌固路怀五路交叉口东侧,淮上区蚌固路怀五路交叉口东侧,内部为两层的商业街,是一个专业市场,一楼内部为两层的商业街,是一个专业市场,一楼是建材,二楼是家具和灯饰是建材,二楼是家具和灯饰优势:优势:项目左侧红星美凯龙约项目左侧红星美凯龙约6.5万方,已于万方,已于2007年开业项目对面红中恒义乌国际商贸城年开业项目对面红中恒义乌国际商贸城40万万方,已于即将开业开业方,已于即将开业开业特点:特点:二楼挑高二楼挑高5.6米,全部用回廊链接米,全部用回廊链接价格:价格:一楼已经售完,二楼还余部分商铺采取一楼已经售完,二楼还余部分商铺采取售后返租形式,返租售后返租形式,返租49个月,每年返个月,每年返6%铺位售价在售价在6000-7500/平方通成国贸广场通成国贸广场红星美凯龙红星美凯龙专业市场专业市场光彩大市场光彩大市场中恒义乌国际商贸城中恒义乌国际商贸城 37高铁新城内唯一集中商业,主打学生客群,档高铁新城内唯一集中商业,主打学生客群,档次较低,人气较旺次较低,人气较旺龙湖春天龙湖春天概况:概况:紧贴蚌埠大学城,是整个高紧贴蚌埠大学城,是整个高铁新城内唯一的集中商业,规划总体铁新城内唯一的集中商业,规划总体量约量约5万平方米,已开发体量约万平方米,已开发体量约1.3万万平方米。

      平方米功能定位:功能定位:主打学生客群其中餐饮主打学生客群其中餐饮50%,网吧,网吧KTV15%,服装饰品,服装饰品25%成,其它如眼镜店、电信、书店等占成,其它如眼镜店、电信、书店等占10%客户来源:客户来源:大学城学生大学城学生发展现状:发展现状:无统一管理,自由买卖无统一管理,自由买卖和租赁绝大多数为个体经营的小商和租赁绝大多数为个体经营的小商铺,档次较低铺,档次较低业态分布业态分布1KM WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的38高铁高铁附属配套商业,目前只有少量低端餐饮、附属配套商业,目前只有少量低端餐饮、超市等业态,面向高铁相关客源服务超市等业态,面向高铁相关客源服务高铁南站高铁南站概况:概况:与与京沪高铁、京福高铁京沪高铁、京福高铁交汇处,总要枢纽站为,站房交汇处,总要枢纽站为,站房总面积总面积20000平方站内商业平方站内商业配套面积约配套面积约2000平米功能定位:功能定位:主打高铁客源主打高铁客源客户来源:客户来源:周边县市及市辖区周边县市及市辖区乘坐高铁出行的客户乘坐高铁出行的客户发展现状:发展现状:统一管理,由少量统一管理,由少量低端餐饮、超市、美容组成,经低端餐饮、超市、美容组成,经营状况一般。

      营状况一般业态分布业态分布车站底商车站底商 39面对蚌埠现有商圈对客户的牵引,我们该怎么办?淮河路商圈淮河路商圈经开区商圈经开区商圈城西商圈城西商圈专业市场专业市场蚌埠最为成熟的商圈,流动客流大,蚌埠绝大部分消费客群惯性消费蚌埠大力打造的商圈,商铺价值为全蚌埠市最高,宝龙、沃尔玛的进驻,必将吸引周边客户以张公山白马为代表,主打本地客户,消费水平普遍较低以光彩市场、义乌国际商贸城为代表,目前以建材、小商品批发为主,主要是本地及周边县市的客户龙湖春天龙湖春天业态主要针对大学城客户,补充了高铁新城板块的空白,是大学城学生主要的消费场所p餐饮、购物、娱乐等基本业态齐全p以惯性消费为主,除淮河路商圈辐射整个城区外,其它商圈基本只服务当地客户p专业市场比较集中,规模较大p本项目作为蚌埠本项目作为蚌埠南站前商业的开拓南站前商业的开拓者,距离市中心较者,距离市中心较远,且蚌埠人的消远,且蚌埠人的消费惯性较强,在项费惯性较强,在项目启动阶段难以大目启动阶段难以大量吸引主城区客户量吸引主城区客户东海大道商圈东海大道商圈蚌埠未来主城区商业大道,城市CBD综合体,万达城市广场,水游城、百乐门已进驻陆续运营 作为:陌生区域商业新核开拓者作为:陌生区域商业新核开拓者面对:高铁高客流带来的商机面对:高铁高客流带来的商机我们的突破点在哪? 项目概况分析项目概况分析市场分析研究市场分析研究项目定位研究项目定位研究城市背景分析城市背景分析项目使命分析项目使命分析客户定位客户定位业态定位业态定位主力店定位主力店定位整体定位整体定位运营模式研究运营模式研究精品天地精品天地 文化文化时尚时尚站前活力中心站前活力中心··一小时极乐消费一小时极乐消费活力活力动感动感42 43一小时极乐购物、娱乐一小时极乐购物、娱乐——高铁消费新概念高铁消费新概念形象定位形象定位高铁门户高铁门户··城市窗口城市窗口··高铁新概念高铁新概念活力复合体活力复合体 高铁门户高铁门户··城市窗口城市窗口p高铁门户高铁门户:旅客出入高铁站的第一城市感官p城市窗口城市窗口:蚌埠城市文化底蕴的展示窗口形象定位形象定位44 高铁新概念活力复合体高铁新概念活力复合体时尚文化动感活力p高铁消费新概念:高铁消费新概念:一小时极乐购物、娱乐p活力:活力:新型的,快捷的,动感的,有文化特色的,时尚的p复合体:复合体:包括酒店、餐饮、超市、精品购物、礼品特产、休闲娱乐的商业复合体形象定位形象定位45 高铁消费新概念高铁消费新概念p高铁消费新概念:高铁消费新概念:一小时极乐购物、娱乐p广义的一小时:广义的一小时:换乘和等车的时间有多长? 半个小时?一个小时?还可能是两个小时?半个小时?一个小时?还可能是两个小时?p极乐消费:极乐消费:半个小时半个小时 会去吃个快餐、买买礼品、喝喝茶 一个小时一个小时 可能会去打个电玩、按按摩、泡泡脚; 两个小时两个小时 可以去看个电影、唱唱K 形象定位形象定位46 高铁新概念消费高铁新概念消费——礼品千集礼品千集主题定位主题定位““悦悦””尚街尚街以精品礼品、特产为主要业态的商业街区以精品礼品、特产为主要业态的商业街区体现蚌埠地方特色、文化内涵的特色礼品区体现蚌埠地方特色、文化内涵的特色礼品区为来往旅客、居民提供让自己、亲人愉悦的精品礼品为来往旅客、居民提供让自己、亲人愉悦的精品礼品对应业态:精品商店、特色礼品店等对应业态:精品商店、特色礼品店等 高铁新概念消费高铁新概念消费——“闪闪”乐地带乐地带主题定位主题定位““闪闪””乐地带乐地带以餐饮、购物为主要业态的商业区域以餐饮、购物为主要业态的商业区域时尚、动感、快捷的消费体验时尚、动感、快捷的消费体验让来往旅客能体验高效的消费乐趣让来往旅客能体验高效的消费乐趣对应业态:快餐、电玩游艺等对应业态:快餐、电玩游艺等48 高铁新概念消费高铁新概念消费——“悠悠”活时光活时光主题定位主题定位““悠悠””活时光活时光以休闲、娱乐为主要业态的商业区域以休闲、娱乐为主要业态的商业区域不但让长时间滞留的旅客有休闲放松的消费体验不但让长时间滞留的旅客有休闲放松的消费体验也为区域客户提供一个全新的悠闲时光也为区域客户提供一个全新的悠闲时光对应业态:咖啡厅、中餐厅、足浴、按摩等对应业态:咖啡厅、中餐厅、足浴、按摩等49 50商业功能商业功能商业功能商业功能商场商场/ /主力店主力店酒店功能酒店功能酒店功能酒店功能商务型酒店商务型酒店产品形态产品形态产品价值产品价值给其他物业给其他物业带来增值空间带来增值空间功能补缺功能补缺核心驱动力功能构成功能构成以商业为核心驱动,辅以酒店功能的站前商以商业为核心驱动,辅以酒店功能的站前商业复合体业复合体 51高铁高铁高铁高铁酒店酒店酒店酒店商业商业商业商业§ 作用作用§ 相互关系相互关系§ 提升整体档次的有提升整体档次的有力手段力手段§ 标志性(尤其是对标志性(尤其是对外地和外籍人士)外地和外籍人士)§项目活力的核心,建项目活力的核心,建立高端形象立高端形象§形成完善配套形成完善配套§高铁站的定位可以拉高铁站的定位可以拉升中转站的档次升中转站的档次§高铁的通车可以拉升高铁的通车可以拉升整个区域的形象整个区域的形象§ 商业为酒店提供配套商业为酒店提供配套§酒店为商业提供客流酒店为商业提供客流§高铁为商业带来基高铁为商业带来基本消费人流本消费人流§商业为高铁提供商商业为高铁提供商业配套业配套§ 高铁为酒店提供客高铁为酒店提供客源源§ 酒店为高铁客户提酒店为高铁客户提供最商务配套供最商务配套人际交往、信息汇集、人际交往、信息汇集、商机碰撞,使这里呈商机碰撞,使这里呈现出独特的、具有强现出独特的、具有强烈感染力的氛围。

      这烈感染力的氛围这一切都将促成城市综一切都将促成城市综合体及其周边区域的合体及其周边区域的快速增值快速增值复合体不能割裂地看复合体不能割裂地看成多个物业的叠加,成多个物业的叠加,而是各物业功能间存而是各物业功能间存在空间依存、价值互在空间依存、价值互补的能动关系补的能动关系 功能关系功能关系复合体产品增值关联度分析:各物业功能间复合体产品增值关联度分析:各物业功能间存在空间依存、价值互补的能动关系存在空间依存、价值互补的能动关系 52商业街:繁华时尚商业步行街,餐饮、娱乐一体商业街:繁华时尚商业步行街,餐饮、娱乐一体化的特色功能组合,体现站前商业快乐快捷的购化的特色功能组合,体现站前商业快乐快捷的购物理念物理念商业定位商业定位 p按照国际惯例,经济型酒店与星级酒店的比例应为7:3,而目前蚌埠市场两者的比例大致相当,经济型酒店具有极强的市场潜力;p 高铁新区还没有酒店,且从高铁新城到主城区的公共交通体系还有待完善,不能满足旅客需求;p抽样调查显示经济型酒店的入住率在70%以上,经营情况良好市场供应市场供应客户需求客户需求p高铁客户多为商务客户,由于经常出差,他们更倾向于入住较为熟悉和知名的经济型酒店;p 调查显示,入住客户对蚌埠经济型酒店的环境和服务存在较高的满意度。

      从市场供应和客户认可程度考虑,定位为中从市场供应和客户认可程度考虑,定位为中高端经济型商务酒店,主要面向高铁商务型高端经济型商务酒店,主要面向高铁商务型客户客户定位经济型中定位经济型中端商务酒店,端商务酒店,主要面向高铁主要面向高铁商务型客户,商务型客户,提升综合竞争提升综合竞争力力酒店定位酒店定位53 在旅途,家的温馨与惬意依然清晰在旅途,家的温馨与惬意依然清晰酒店定位酒店定位54 55房型房型房间数量房间数量门市价格门市价格入住率入住率面积面积标准单人间标准单人间2415170-80%%15 M2标准双人间标准双人间6418080-90%%25 M2商务大床间商务大床间1018070%%25 M2客房信息客房信息 楼层分布楼层分布 功能类别功能类别餐厅餐厅 会议会议 客房客房 层数分布层数分布5 5层层5 5层层3-53-5层层酒店案例酒店案例如家快捷(大塘公园店)是目前蚌埠运营较好的经如家快捷(大塘公园店)是目前蚌埠运营较好的经济型酒店,主要以标准间为主,入住率济型酒店,主要以标准间为主,入住率70%以上n￿￿￿很温馨,交通便利,地处政府部门的汇集地,去哪里都方便n￿￿服务态度好,价格合理,周边风景好,有公园,也有超市,买东西也方便!最重要的是安全!n￿我入住的是商务大床房,房间挺舒适的,就是有点小,缺少电脑。

      但整体给人的感觉很温馨,都是暖色调,挺干净的!n￿房间环境不错,很整洁,不过有点小问题,就是我的电视遥控器没电池了,我跟前台反映了一次,但是没有回音,希望能改进n￿一般般,酒店房间比较袖珍,空间小了点,其他还好￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿——￿住客评价 56800-1500US$800-1500US$1500-4000US$1500-4000US$4000-8000US$4000-8000US$8000-20000US$8000-20000US$传统商业发展传统商业发展综合业种的业态综合业种的业态综合性商业形式综合性商业形式转型商业形式转型商业形式消费者价格敏感消费者价格敏感多选择,自由购物空间多选择,自由购物空间体验式的购物需求体验式的购物需求个性消费个性消费——欧美经济发展的经验证明,当城市的人均GDP达到4000美金以上时,人们单纯购物的时间会明显缩短,此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展人人均均GGD DP P城城市市化化率率25%25%25%25%45%45%45%45%70%70%70%70%85%85%85%85%95%95%95%95%商业处于与农业经济 相匹配的原始状态人均GDP位于1500美金以下;城市化水平在25%以下人均GDP位于1500~2000美金;城市化水 平在45%以下商业形态出现第一次升商业形态出现第一次升 级,取代了农业时代的级,取代了农业时代的 地摊、地摊、 集贸市场,商集贸市场,商 品为城市生品为城市生 活提供基本活提供基本 保障保障人均GDP位于2000~ 4000美金;城市化水 平在45%以上 70%以下商业形态出现飞商业形态出现飞 跃,跃, 多样化、规模化的现多样化、规模化的现 代商业出现,如大型代商业出现,如大型 百货、综合超市、百货、综合超市、 专卖店、精品店等专卖店、精品店等人均GDP位于4000~ 8000美金;城市化水 平在70%以上 90%以下超越传统商业范畴的广 义商 业 形态出现, SHOPPINGMALL、 大型购物中心、旅游 商业 地产、物流等综 合 型商 业形态出现人均GDP位于8000~ 20000美金;城市化 水平在90%以上广义性商业的升华转型, 主题性的购物公 园等极具个性消费的场所出现+商商业业及及业业态态发发展展演演变变蚌埠市12年的城市化率为48.3%,12年人均GDP4435美元/人,按照15%的增长,预计2013年人均GDP可达5100美元/人档次定位档次定位根据人均根据人均GDPGDP推论,蚌埠市将进入多选择、推论,蚌埠市将进入多选择、自由购物阶段,规模化的现代商业出现自由购物阶段,规模化的现代商业出现 1高铁的消费客群相对于火车等比较高端,且高铁形象较高,因此本项目不适合做低价格低档商业2主城区淮河路商圈已经开始引入高档次品牌,城市已进入多选择、自由购物阶段,本项目所在区域为陌生区域,先期启动难以形成高端消费需求3项目做为未来高铁新城商业核心的第一个项目,兼具着高铁客户承接和新区商业开拓作用综上,本项目档次定位为中等偏上综上,本项目档次定位为中等偏上档次定位档次定位57 定位定位表现形式表现形式形象定位活力、动感、文化、时尚u建筑形态u内部布局u元素设计(艺术雕塑)u商品组合功能定位从高铁客户和大学城的消费和娱乐等出发,提供特色的快捷和有针对性的商品及服务u商品组合主题定位城市文化新概念消费:“闪”乐地带,“悠”活时光,“悦”尚街u建筑形态u商品组合档次定位中偏高端u建筑形态u商品组合58项目定位项目定位 项目概况分析项目概况分析市场分析研究市场分析研究项目定位研究项目定位研究城市背景分析城市背景分析项目使命分析项目使命分析客户定位客户定位业态定位业态定位主力店定位主力店定位整体定位整体定位运营模式研究运营模式研究 高铁客户为主要客户,以商务人士为主,比较高铁客户为主要客户,以商务人士为主,比较关注的因素有:经营规范,环境好关注的因素有:经营规范,环境好高铁客户高铁客户旅客乘坐高铁出行目的旅客乘坐高铁出行目的旅客乘坐高铁出行频率旅客乘坐高铁出行频率商务客户中出行频率达到或超过一月一次的比例为38%38%,而非商务客户次比例仅为8%8%。

      旅客在高铁站前消费关注的因素旅客在高铁站前消费关注的因素旅客在高铁站等候时间旅客在高铁站等候时间旅客在高铁站前消费意愿旅客在高铁站前消费意愿商务客户的消费意愿略大于非商务客户旅客在高铁站的等候时间以15-30分钟和30-60分钟为主旅客在高铁站前消费关注的因素主要包括:价格适中,经营规范,选择范围大,环境较好等,其中经营规范和环境较好占较大比重 本案本案2KM半径内包括一座大学城约半径内包括一座大学城约5万人,万人,三个已售住宅项目三个已售住宅项目1蚌埠学院蚌埠学院大学城,大学城,共有师生共有师生5万人万人2蚌埠医学蚌埠医学院院3安徽财经安徽财经大学大学4安徽电子安徽电子信息技术信息技术学院学院5绿地绿地·国际国际花都花都初估可能初估可能迁入的居迁入的居民民25000人人左右左右6龙湖春天龙湖春天(住宅)(住宅)周边社区周边社区2KM53241661 7海亮明珠海亮明珠(住宅)(住宅)65万平米万平米住宅住宅 案例借鉴案例借鉴杭州下沙区大学城商业杭州下沙区大学城商业大学城的学生能否成为我们的客户,他们是大学城的学生能否成为我们的客户,他们是否有这样的消费能力?否有这样的消费能力?大学生客户可不可能成为我们的一个突破点?大学生客户可不可能成为我们的一个突破点? 从商业配套到集中购物,以大学城为目标客户的从商业配套到集中购物,以大学城为目标客户的下沙商业区带动区域商业快速发展下沙商业区带动区域商业快速发展杭州下沙区大学城商业杭州下沙区大学城商业区域介绍区域介绍:杭州下沙高教园以工科和综合性高校为主,分东西两大区块,规划面积10.91平方公里,区内高校15所,学生人数15万左右。

      随着下沙城市化的推进,下沙已形成高教西区商圈,由下沙大学城最早形成的学源路商业街、高沙商业街和福雷德广场构成辐射附近15所高校近15万学生及周边居民主要商业:主要商业:商业项目商业项目开业时间开业时间面积面积主要业态主要业态高沙商业街高沙商业街 20052005约约6 6万㎡万㎡餐饮、购物、娱乐、住宿餐饮、购物、娱乐、住宿学源路商业街学源路商业街 20052005约约50005000㎡㎡服饰服饰四号大街四号大街20062006约约5000050000㎡㎡休闲娱乐业为主休闲娱乐业为主 金沙数码港金沙数码港2005.22005.240004000㎡㎡IT IT卖场卖场物美大卖场物美大卖场2005.122005.121500015000㎡㎡综合大超市综合大超市都尚购物中心都尚购物中心2007.62007.61500015000㎡㎡一站式综合商场一站式综合商场下沙商贸城下沙商贸城2005.92005.93000030000㎡㎡大型综合商场大型综合商场新美商城新美商城2006.92006.9 2000020000㎡㎡高档综合商场高档综合商场福雷德广场福雷德广场 20082008192630 192630 ㎡㎡ 集购物、休闲、娱乐多位一体的城市体验之集购物、休闲、娱乐多位一体的城市体验之城城 物美大超市物美大超市高沙商业街高沙商业街学源路商业街学源路商业街四号大街四号大街新美商城新美商城都尚购物中心都尚购物中心 下沙商贸城下沙商贸城金沙数码港金沙数码港福雷德广场福雷德广场 2005年物美大卖场进入,启动下沙区商业。

      如今,年物美大卖场进入,启动下沙区商业如今,以四号中心商业街为核心,几大购物商场为辐射以四号中心商业街为核心,几大购物商场为辐射的商业聚集区已经形成的商业聚集区已经形成杭州下沙区大学城商业杭州下沙区大学城商业物美大卖场 四号大街(中心商业街) 学源路商业街高沙商业街 大型综合购物商场20052006-20082005.1220062005年12月26日,下沙一号大街的物美大卖场正式开业,是进入下沙大学新城的第一个大型超市同年开业的还有下沙商贸城,博库书库,但是经营惨淡物美开业后,商业市场开始启动以学生为目标客户学源路商业街主要以服装为主要业态,多为国内和杭州本地的服装品牌加盟店和连锁店高沙商业街长约300米,主要以餐饮为主,含有小吃、中餐、西餐、韩国料理等不仅包括高教园区近16万的学生群体,还包括了工业园区超过10万的员工,因此也是目前下沙的中心商业街四号大街最大的特色是休闲娱乐业较为繁荣,主要以足浴、美容、美发、咖啡吧、酒吧、茶吧、健身房、KTV为主片区商业气氛逐渐浓厚,下沙商贸城,都尚购物中心、新美商城的开业经营良好,丰富了区域业态2008年福雷德广场 全面提升了区域的消费档次和层级 四大开发商的进入之后片区价值迅速升高,保利、朗诗、世茂、碧桂园等地产大鳄入主下沙,发展住宅,文化娱乐、旅馆、商业金融等项目。

      建设时间 下沙大学城商业给本案例的启示下沙大学城商业给本案例的启示杭州下沙大学城商业杭州下沙大学城商业在满足区域大学生客户基本需求的基础上,品牌商业比重加大,逐渐形成各自的商业特色,高沙商业街以餐饮为主,学源路以服饰为主,四号大街以休闲娱乐为主,博库书店为大型书城,金沙数码港以IT产品销售为特色,定位清晰,形成分工u发展满足大学生消费的中档餐饮和购物,管理规范,形成规模发展满足大学生消费的中档餐饮和购物,管理规范,形成规模u满足区域消费需求,分工定位准确,繁荣区域商业满足区域消费需求,分工定位准确,繁荣区域商业2005年下沙区商业已经有下沙商贸城进入,但是无法形成人气,直到物美大卖场进入,满足了当地居民的基本需求,启动了当地商业u满足基本需求的大型超市先入,启动当地商业满足基本需求的大型超市先入,启动当地商业成功成功 KPIu逐渐形成特色,并完成商业升级,带动区域发展逐渐形成特色,并完成商业升级,带动区域发展随着区域商业的丰富,逐渐实现商业升级换代,综合商场的出现提升了购物档次2008年福雷德广场 全面提升了区域的消费档次和层级以学源路和高沙街商业为前期商业热点,经营中档精品餐饮和购物,有别于一般的大学周边商业街,起点较高,经营规范。

      带动了区域商业的发展 周边已有三个居民小区,档次中高端,作为周边已有三个居民小区,档次中高端,作为边缘客户边缘客户2KM住宅客户住宅客户你们可以把眼光放的长一点,周边的住宅的居民的消费水平你们可以把眼光放的长一点,周边的住宅的居民的消费水平也挺高的,周边又没什么商业,你们可以考虑下他们的需求也挺高的,周边又没什么商业,你们可以考虑下他们的需求 ——安徽财大教授安徽财大教授目前蚌埠市住宅均价约为6000元/平方米本地块周边两楼盘:绿地·国际花都和龙湖春天均低于平均水平,在蚌埠整体市场处于中端偏低水平绿地绿地·国际花都:国际花都:360000平米平米M2龙湖春天住宅:龙湖春天住宅:620000平米平米M2海亮明珠住宅:海亮明珠住宅:650000平米平米M2 67消费群客户定位:以蚌埠高铁站客户为主,消费群客户定位:以蚌埠高铁站客户为主,同时补充周边大学城的生活娱乐需要同时补充周边大学城的生活娱乐需要IIIIIIIII 边缘客户边缘客户————周边居民及未来的商务人士周边居民及未来的商务人士为周边居民提供一定的商业配套,同时考虑区域未来办公开发后为商务人士的需求为周边居民提供一定的商业配套,同时考虑区域未来办公开发后为商务人士的需求I 主要客户:高铁乘客主要客户:高铁乘客客户来源客户来源: 25-45岁的蚌埠高铁站客户,以商务出差的白领为主岁的蚌埠高铁站客户,以商务出差的白领为主消费特征:有一定的经济基础和消费能力消费特征:有一定的经济基础和消费能力消费目的:消磨等车时间,消费快捷,购置外出纪念品消费目的:消磨等车时间,消费快捷,购置外出纪念品倾向业态:快餐、茶吧、书吧、特产零售等倾向业态:快餐、茶吧、书吧、特产零售等II 次要客户:大学城学生次要客户:大学城学生客户来源客户来源: 19--26岁的大学城的学生岁的大学城的学生消费特征:消费能力不强,目的性消费为主消费特征:消费能力不强,目的性消费为主消费目的:购买生活必需品和目的性休闲娱乐消费目的:购买生活必需品和目的性休闲娱乐倾向业态:饭店、超市、倾向业态:饭店、超市、KTV、网吧等、网吧等客户定位客户定位 消费群客户临摹他们是城市的白领,在各个城市穿梭,他们要带走每个城市的纪念他们选择高铁,选择快的生活节奏,在高铁消费,是打发等车的时间他们有点小资,他们追求情调,高铁站是他们小憩的驿站他们自信,他们经济稳定,有一定的消费能力客户描摹:高铁客户客户描摹:高铁客户客户定位客户定位 消费群客户临摹客户描摹:大学城客户客户描摹:大学城客户客户定位客户定位他们是在校的学生,可支配的时间充裕他们爱玩,他们追求新奇,他们喜欢唱唱歌,上上网他们喜欢聚会,喜欢聚在一起吃吃饭、聊聊天 项目概况分析项目概况分析市场分析研究市场分析研究项目定位研究项目定位研究城市背景分析城市背景分析项目使命分析项目使命分析客户定位客户定位业态定位业态定位主力店定位主力店定位整体定位整体定位运营模式研究运营模式研究 71案例借鉴案例借鉴沪宁高速铁路上在运营的案例研究沪宁高速铁路上在运营的案例研究已运营的交通枢纽是如何做的?已运营的交通枢纽是如何做的? 常州站常州站Ø规模规模:以高铁站为核心,总规划面积16万,目前在运营商业面积5000平米Ø商业定位商业定位:强调高铁交通圈这一核心价值,营造“城市客厅”。

      站南以交通和接待功能为主,大面积的广场和绿化,凸显高铁站屋简洁流畅、科技感十足的现代建筑形象站北则围绕北广场以大规模商业综合开发为主,布局最具活力和时尚气息的购物中心、美食城、休闲中心和娱乐中心结合周边大型SHOPPINGMALL、百货商城星级酒店等功能单元,整体新城生态有机的“商业休闲中心”Ø 可借鉴点可借鉴点:优化消费环境,完善人流动线;识别牌随处可见,注重引导消费为沪宁城际高铁而新建的城市综合性交通枢纽,为沪宁城际高铁而新建的城市综合性交通枢纽,站前商业已初具规模站前商业已初具规模商业业态商业业态进驻品牌进驻品牌业态比例业态比例餐饮餐饮大娘水饺、老娘舅、麦当劳、肯德基、菜大娘水饺、老娘舅、麦当劳、肯德基、菜根香、筷客美食园、梧桐小厨、索列咖啡、根香、筷客美食园、梧桐小厨、索列咖啡、Coffee Bar等等43%购物购物喜士多超市、世纪联华超市、人寿天药房、喜士多超市、世纪联华超市、人寿天药房、华联超市、惊喜休闲书吧、华联超市、惊喜休闲书吧、Relay经纬等经纬等47%休闲娱乐休闲娱乐永泉电玩永泉电玩2%其他其他中国银行、兴业银行、中国电信中国银行、兴业银行、中国电信8%酒店酒店如家快捷、新锦江商旅、如家快捷、新锦江商旅、天安城市、缘来快捷天安城市、缘来快捷70-80%%(平均入住率)(平均入住率) 73上海南站上海南站上海南站是城市大型交通枢纽,站前商业定位上海南站是城市大型交通枢纽,站前商业定位中高端,建成后成为区域商业中心中高端,建成后成为区域商业中心Ø规模及经营状况规模及经营状况:南站345万平方米的建设总量中,包括约70万平方米的商业设施和40万平方米的酒店宾馆用房,这些商业设施将陆续投放市场。

      Ø上海南站地下商业规模约7万平方米,目前快捷类餐饮以及各种专业市场经营状况较好,其中餐饮类出租率基本上都达到了90%,服装零售类出租率也在80%左右Ø商业定位商业定位:功能定位主要是为过路人流服务,而地面商场将主要面向周边居民和商务办公人流,站前高端品牌折扣商业区Ø可借鉴点可借鉴点:高铁站商业可以形成自己的规模和主题优势,可以逐渐形成自我中心化上海南站规划图上海南站规划图商业业态商业业态进驻商业进驻商业业态比例业态比例餐饮餐饮棒约翰,味千拉面,巴贝拉,禾绿寿司,麦当劳,肯德基、星巴棒约翰,味千拉面,巴贝拉,禾绿寿司,麦当劳,肯德基、星巴克、克、DQDQ冰激凌冰激凌27%购物购物Jack&JonesJack&Jones,,nike360nike360,,adidas adidas 三叶草,三叶草,G-2000G-2000,,TONY TONY WEARWEAR,,VERO MODAVERO MODA,,Baby FoxBaby Fox,,JessimodaJessimoda,,EtamEtam,,ONLYONLY73%休闲娱乐休闲娱乐几乎没有几乎没有0%%酒店酒店格林豪泰、汉庭、锦江之星、格林豪泰、汉庭、锦江之星、7天、上海航空天、上海航空80%%(平均入住率)(平均入住率) 74无锡站无锡站站台正在升级改造中,将打造成未来无锡的城市站台正在升级改造中,将打造成未来无锡的城市名片名片Ø 无锡站分南、北广场,北广场占地总面积约为44万平方米,总建筑面积160万平方米,目前正在建设中。

      Ø北广场高铁候车厅二楼一边配有集中商业配套设施,总面积约600平米Ø商业定位商业定位:站外商业服务于普通铁路旅客,高铁候车室提供以中高端商务旅客为主的商务性配套商业,周边商业服务周边居民Ø可借鉴点可借鉴点:适当考虑周边居民的消费需求,扩大客户量无锡站规划图无锡站规划图商业业商业业态态进驻商业进驻商业业态比例业态比例餐饮餐饮肯德基、麦当劳、加州牛肉面、万肯德基、麦当劳、加州牛肉面、万德福餐饮连锁、德福餐饮连锁、9+1快餐、快餐、9+1休休闲茶吧等闲茶吧等50%购物购物星驰超市、无锡特产超市等星驰超市、无锡特产超市等40%休闲娱休闲娱乐乐亿世纪网吧等亿世纪网吧等10%%酒店酒店凯达商务、泰山宾馆、凯达商务、泰山宾馆、7天连锁、天连锁、格林豪泰、莫泰格林豪泰、莫泰16875-90%(平均入(平均入住率)住率) 75南京站南京站Ø 南京站商业主要集中在站前广场西侧,商业面积为4000平方米,业态分布比较混乱Ø商业定位商业定位:以满足普通铁路乘客为主的站前配套商业Ø可借鉴点:可借鉴点:站前商业可适当引进足浴、温泉会所等休闲设施南京站站外商业没提供针对高铁客户的商业,商南京站站外商业没提供针对高铁客户的商业,商业整体上略显低档业整体上略显低档南京站示意图南京站示意图 商业业态商业业态进驻商业进驻商业业态比例业态比例餐饮餐饮大娘水饺、老娘舅、麦当劳、肯德基、新亚大包、新亚快餐、大娘水饺、老娘舅、麦当劳、肯德基、新亚大包、新亚快餐、悠仙美地、口渴了等悠仙美地、口渴了等50%购物购物好又多超市、南京特产超市、世纪华联超市、上铁新曙光商好又多超市、南京特产超市、世纪华联超市、上铁新曙光商场、旅友书屋等场、旅友书屋等35%休闲娱乐休闲娱乐曙光网吧、温泉会所、足浴等曙光网吧、温泉会所、足浴等15%酒店酒店莫泰莫泰168、汉庭快捷、锦江之星、曙光国际大酒店、汉庭快捷、锦江之星、曙光国际大酒店80-90%(平均入住率)(平均入住率) 76案例总结案例总结通过案例分析,高铁站前商业以餐饮为主,通过案例分析,高铁站前商业以餐饮为主,零售次之零售次之业态业态餐饮餐饮购物购物休闲娱乐休闲娱乐酒店酒店其他其他快餐快餐甜点甜点百货百货超市超市书店书店酒吧酒吧电玩电玩KTVKTV等等网吧网吧等等经济经济型酒型酒店店星级星级酒店酒店银行银行移动营移动营业厅等业厅等常州站常州站上海南站上海南站 无锡站无锡站南京站南京站n成功的高铁站前商业业态包括餐饮、购物、休闲娱乐、酒店等快餐、甜点、百货、超市、咖啡吧、电玩、书吧、酒店等业态定位方向 项目项目商业定位商业定位服务客群服务客群业态比例业态比例餐饮:购物:休餐饮:购物:休闲娱乐:其它闲娱乐:其它档次档次特色特色常州站常州站不出站即能实现一不出站即能实现一站式消费的综合商站式消费的综合商业体业体以商务旅客为主以商务旅客为主4343::4747::2 2::8 8中高端中高端注重细节,重视人流导向,注重细节,重视人流导向,识别牌随处可见;消费环境识别牌随处可见;消费环境良好良好上海南站上海南站 的站前高端品牌折的站前高端品牌折扣商业区扣商业区以外来旅客、本地以外来旅客、本地交通换乘和区域居交通换乘和区域居民为主民为主2727::7373::0 0中高端中高端品牌折扣主题品牌折扣主题无锡站无锡站商业配套,高铁站商业配套,高铁站内少量中高端商务内少量中高端商务旅客为主的商务性旅客为主的商务性配套商业配套商业旅客和周边居民旅客和周边居民5 50 0::4040::1010中低高中低高规模较大,业态齐全,自由规模较大,业态齐全,自由发展,无主题特色发展,无主题特色南京站南京站以满足普通铁路乘以满足普通铁路乘客为主的站前配套客为主的站前配套商业商业以旅客为主以旅客为主5 50 0::3535::1515中高端中高端实现住宿、餐饮、娱乐的衔实现住宿、餐饮、娱乐的衔接接77以火车站配以火车站配套商业为主套商业为主主要服务出行旅客主要服务出行旅客少量服务周边居民少量服务周边居民中端中端为主为主除上海南站为品牌除上海南站为品牌折扣主题外,其它折扣主题外,其它火车站无突出特色火车站无突出特色思考:我们是否可以在特色上做文章,做出蚌埠自己的特色商业?思考:我们是否可以在特色上做文章,做出蚌埠自己的特色商业?案例总结案例总结餐饮占比多餐饮占比多数接近一半数接近一半 78高铁客户商业需求高铁客户商业需求餐饮:餐饮:中式快餐、西式快餐、网吧、咖啡厅等购物:购物:超市、民俗特产、书吧等休闲娱乐:休闲娱乐:酒店、足浴酒店、足浴数据来源:高铁站客户调查问卷对餐饮需求较大,多样化,购物、休闲主要以对餐饮需求较大,多样化,购物、休闲主要以超市,特产和书吧和酒店为主超市,特产和书吧和酒店为主高铁客户高铁客户 79通过调查问卷统计,大学城学生最通过调查问卷统计,大学城学生最常去的的消费场所为常去的的消费场所为超市、餐饮、超市、餐饮、KTV和精品商店。

      和精品商店大学城学生经常去的消费场所大学城学生经常去的消费场所大学城学生希望高铁站引进的业态大学城学生希望高铁站引进的业态通过调查问卷统计,大学城学生最通过调查问卷统计,大学城学生最希望引进的业态为希望引进的业态为中西式快餐、电中西式快餐、电影院、超市和精品商店影院、超市和精品商店通过对大学城学生的消费习惯和意愿调查,我们发现超通过对大学城学生的消费习惯和意愿调查,我们发现超市、饭店、市、饭店、KTV、精品店和影院可能是开发机会、精品店和影院可能是开发机会超市超市餐饮餐饮KTV精品商店精品商店影院影院机会挖掘机会挖掘大学城客户大学城客户 80龙湖春天:基本无超市,有数家水果摊位安徽财经大学:两家小型超市蚌埠医学院一家中型超市目前大学城校区内和龙湖春天的超市的供给明显目前大学城校区内和龙湖春天的超市的供给明显不能满足学生的需求不能满足学生的需求买东西太困难了,学校里面里就有一个买东西太困难了,学校里面里就有一个超市,而且东西看上去也挺假的,种类超市,而且东西看上去也挺假的,种类也不多——蚌埠医学院学生蚌埠医学院学生买日常用品也不方便,那个高铁站离我买日常用品也不方便,那个高铁站离我们一个校门挺近的吧,如果价格合理,们一个校门挺近的吧,如果价格合理,种类又多,我们应该是会去的。

      种类又多,我们应该是会去的——蚌埠医学院学生蚌埠医学院学生供给供给需求需求VSVS大学城大学城超市餐饮餐饮KTV精品商店精品商店电影院电影院 81大学城附近稍高档餐饮非常缺乏,学生对品牌快大学城附近稍高档餐饮非常缺乏,学生对品牌快餐较为欢迎餐较为欢迎供给对于稍高档次的餐饮有一定需求,尤其是西式快餐比较受学生欢迎龙湖春天内小饭店众多,但档次较低,食品卫生和用餐环境都较差目前高校内食堂供应单一,口味较差,每餐消费基本在8元以内需求龙湖春天里饭店龙湖春天里饭店用餐一般都在学校解决龙湖春天很少去,感觉还不如学校食堂干净呢对西式快餐挺感兴趣的,会和男朋友一起去吃————蚌埠医学院大四学生大学城大学城超市餐饮餐饮KTV精品商店精品商店电影院电影院 82高品质高品质KTV在该区域属于业态空白,引进后可迅速占在该区域属于业态空白,引进后可迅速占领市场空白领市场空白需求需求KTVKTV品质较高品质较高周边环境良好周边环境良好价格适中价格适中离学校比较近离学校比较近交通方便交通方便供给供给龙湖春天内有大量龙湖春天内有大量KTVKTV但品质普遍较差但品质普遍较差不能满足部分消费能力较不能满足部分消费能力较高学生的需求高学生的需求市区内有较多高品质市区内有较多高品质KTVKTV但距大学城比较远,交通但距大学城比较远,交通不便利不便利对KTV还是有需求的,班级里几个玩的比较好的同学会去聚聚会、唱唱歌,一两周就会去一次吧。

      龙湖春天的KTV音响效果实在太差,去了几次就不再去了————安徽财经大学大二学生龙湖春天龙湖春天KTV市区市区TV:好乐迪:好乐迪大学城大学城超市餐饮餐饮KTV精品商店精品商店电影院电影院 83龙湖春天购物龙湖春天购物市区购物市区购物龙湖春天内有少量精品购物,但品质较低,环境龙湖春天内有少量精品购物,但品质较低,环境较差,多数学生的购物需求不能被满足较差,多数学生的购物需求不能被满足龙湖春天商业:龙湖春天商业:优势:优势:价格低廉价格低廉交通便利交通便利劣势:劣势:环境脏乱差环境脏乱差商品质量不高商品质量不高学生需求:学生需求:价格适中,有一定品质价格适中,有一定品质交通便利,环境稍好交通便利,环境稍好VSVS也会去龙湖春天,但感觉那边还是比较脏,没有可供选择的东西,也没有自己喜欢的东西偶尔也会去市区买东西 ——安徽财经大学大二学生大学城大学城超市餐饮餐饮KTV精品商店精品商店电影院电影院 84高校内有自己的放映厅,但设备陈旧效果差,影高校内有自己的放映厅,但设备陈旧效果差,影片不受欢迎,大部分学生会都去市区看电影片不受欢迎,大部分学生会都去市区看电影市区影院市区影院学校放映厅学校放映厅•蚌埠市一共有三家大型影院:万蚌埠市一共有三家大型影院:万达国际影城、横店电影城以及大达国际影城、横店电影城以及大地影城地影城•能放映最新大片能放映最新大片•设备先进,放映效果好,观影环设备先进,放映效果好,观影环境佳境佳•价格相对较贵价格相对较贵•路程较远,往返不便路程较远,往返不便•价格低廉,观影方便价格低廉,观影方便•设备陈旧,放映效果不佳设备陈旧,放映效果不佳•室内装修较差,观影环境不佳室内装修较差,观影环境不佳•片源相对较为陈旧,不受学生欢片源相对较为陈旧,不受学生欢迎迎安财大放映厅安财大放映厅万达万达影城影城有个电影院其实挺不错的,和在宿舍看片子是两个概念,只要价格合适会经常去的,学校这边就是没有比较好的影院。

      ————蚌埠医学院大三学生大学城大学城超市饭店饭店KTV精品商店精品商店电影院电影院 8585电影院电影院蚌埠电影院数量不多,消费人群主要为蚌埠电影院数量不多,消费人群主要为20-40岁中青年,与住宅客群年层次较为匹配,岁中青年,与住宅客群年层次较为匹配,他们有较强的观影需求,且具备相应的消费能力他们有较强的观影需求,且具备相应的消费能力餐饮餐饮蚌埠市民整体对餐饮的消费有较高热情,周边低端餐饮对住宅客群不构成吸引力,中等蚌埠市民整体对餐饮的消费有较高热情,周边低端餐饮对住宅客群不构成吸引力,中等档次日常餐饮有很大市场空间档次日常餐饮有很大市场空间足浴按摩足浴按摩蚌埠市整体生活节奏偏慢,市区内足浴按摩场所相对较多,而区域内市场尚处于空白阶蚌埠市整体生活节奏偏慢,市区内足浴按摩场所相对较多,而区域内市场尚处于空白阶段超市超市市区三大超市都位于经济开发区,距离两楼盘相对较远,购物便利性不佳,而周边无其市区三大超市都位于经济开发区,距离两楼盘相对较远,购物便利性不佳,而周边无其他生活用品购物渠道他生活用品购物渠道客户消费习惯客户消费习惯消费观偏重实用兼顾便利性有一定消费能力对休闲娱乐有需求城市消费环境城市消费环境娱乐场所较少生活节奏缓慢对餐饮较偏好+住宅客户住宅客户 8686城市机会功能合集城市机会功能合集高铁客户高铁客户大学城客户大学城客户住宅客户住宅客户l酒店酒店l超市超市l民俗特产民俗特产l书吧书吧l网吧、咖啡厅网吧、咖啡厅购物:购物:精品超市、民俗特产超市、书吧精品超市、民俗特产超市、书吧餐饮:餐饮:饭店、网吧、咖啡厅饭店、网吧、咖啡厅休闲娱乐:休闲娱乐:足浴按摩、商务酒店足浴按摩、商务酒店l精品商店精品商店l饭店饭店l超市超市l电影院电影院l足浴按摩足浴按摩l饭店饭店l超市超市l电影院电影院大学城客户大学城客户住宅客户住宅客户∪∪==高铁客户高铁客户∪∪业态定位业态定位项目业态合集项目业态合集 87从整体定位出发,综合高铁和城市发展的从整体定位出发,综合高铁和城市发展的双重机会,高铁商圈的餐饮、购物、休闲双重机会,高铁商圈的餐饮、购物、休闲的比例为的比例为4 4::4 4::2 2业态定位业态定位中西式快餐、饭店、咖啡厅等40%40%20%24小时便利店、品牌商店、书吧、特产专卖店、酒店等足浴按摩、网吧等 88在消费群定位基础上,对主要业态和次要业态在消费群定位基础上,对主要业态和次要业态之间的关系进行分析,整体业态合理分布,可之间的关系进行分析,整体业态合理分布,可形成聚合作用形成聚合作用功能消费群一致性分析功能互补性分析营业时间分析人流聚集性分析主要功能餐饮高铁客户、大学城学生及周边居民及其他业态消费者与娱乐、休闲配套,带动零售少数全天,多数到晚间组合聚集人流零售高铁客户消磨等车时间、大学城学生及周边居民目的性消费与娱乐、餐饮形成互动正常时间聚集人流娱乐大学城学生及周边居民目的性消费及高铁客户消磨等车时间、与餐饮互补,与休闲配套或替代少数全天,多数到晚间聚集人流或组合聚集人流休闲大学城学生及周边居民目的性消费、高铁客户消磨等车时间与餐饮互补,与娱乐配套或替代多数到晚间组合聚集人流次要功能服务高铁客户及周边居民和学生服务全客层正常时间组合聚集人流总结较一致餐饮、休闲、娱乐呈三角配合,其他填补少数晚间宜集中设置分配合理业态定位业态定位 项目概况分析项目概况分析市场分析研究市场分析研究项目定位研究项目定位研究城市背景分析城市背景分析项目使命分析项目使命分析客户定位客户定位业态定位业态定位业态分布业态分布整体定位整体定位运营模式研究运营模式研究现代现代 办公办公 南北楼各五层,业态分布各不一样南北楼各五层,业态分布各不一样90南北楼业态分布南北楼业态分布 2F3F1F4F5F3F2F1F4F5F90 高铁蚌埠南站南北楼业态分布高铁蚌埠南站南北楼业态分布北楼1楼汽车超市或待定北楼2楼美食休闲广场、酒店大厅、咖啡厅北楼3楼商务足浴、酒店式公寓北楼4楼—5楼 凯泽会时尚精品酒店南楼1楼3D休闲美食广场南楼2楼 写字楼接待台、特产展示厅、 综合性超市及药店书店等配套设施南楼3楼主题展厅或量贩式KTV+商务网吧南楼4楼—5楼 精品写字楼/政府VIP接待处及 名优企业接待处 目前我市尚没有大品牌小众化的目前我市尚没有大品牌小众化的MINI车购买车购买处,北处,北1楼的面积作为展示厅可以很好的带楼的面积作为展示厅可以很好的带来广告宣传的效应。

      来广告宣传的效应北楼北楼1F汽车超市汽车超市北北5F北北4F北北3F北北2F北北1F MINI品牌品牌 北二楼连接酒店,因此酒店大堂设在二楼内,北二楼连接酒店,因此酒店大堂设在二楼内,外加配套的咖啡厅及快餐店若干外加配套的咖啡厅及快餐店若干北北5F北北4F北北3F北北2F北北1F北楼北楼2F餐饮餐饮+酒店大堂酒店大堂+咖啡厅咖啡厅 足疗是缓解压力、放松心情的地方高铁站设置精品足疗是缓解压力、放松心情的地方高铁站设置精品足疗,不仅可以为来往的人群提供休憩的场所,更是足疗,不仅可以为来往的人群提供休憩的场所,更是一个释放压力的好去吃一个释放压力的好去吃北楼北楼3F精品足浴精品足浴+公寓式酒店公寓式酒店 北楼北楼3—5楼共计规划好客房楼共计规划好客房127间,三楼计有间,三楼计有43间,间,除却一分部做精品足浴外,剩下的一部分作为长包房除却一分部做精品足浴外,剩下的一部分作为长包房装修成公寓式酒店对外出租可缓解全部为酒店客房装修成公寓式酒店对外出租可缓解全部为酒店客房的经营压力的经营压力北楼北楼3F公寓式酒店公寓式酒店 北楼北楼4--5F共计共计84间客房高铁区基本以商务客流间客房高铁区基本以商务客流为主,且本项目房间面积大,装修定位中高档,为主,且本项目房间面积大,装修定位中高档,因此酒店将定位为商务型酒店。

      满足一般商务客因此酒店将定位为商务型酒店满足一般商务客的住宿要求的住宿要求北楼北楼4—5F商务型酒店商务型酒店 南南1楼着力打造餐饮美食文化区,引进国楼着力打造餐饮美食文化区,引进国内大品牌中式餐饮加盟连锁店先期入驻,内大品牌中式餐饮加盟连锁店先期入驻,带动人气、吸引人流带动人气、吸引人流 南楼南楼1F 3D休闲美食广场休闲美食广场 本楼层餐饮区将打造蚌埠市首家本楼层餐饮区将打造蚌埠市首家3D艺术长廊,将餐艺术长廊,将餐饮文化和艺术完美结合让顾客在用餐的同时得到另饮文化和艺术完美结合让顾客在用餐的同时得到另类的精神层面的享受吸引人群流连忘返类的精神层面的享受吸引人群流连忘返3D艺术艺术 南楼南楼2F拥有良好的空间、便利的直通候车大厅拥有良好的空间、便利的直通候车大厅的通道,此处设有直通的通道,此处设有直通4-5办公楼层的接待台,办公楼层的接待台,以及和乘车人士息息相关的各类生活配套设施以及和乘车人士息息相关的各类生活配套设施如开放式的书店、便民服务的药店等如开放式的书店、便民服务的药店等 南楼南楼2F办公楼接待台办公楼接待台+书店书店+药店等生活配套设施药店等生活配套设施 现代办公现代办公 高铁新区周围五万师生是一个庞大的消费群体。

      ￿￿作为一个商业业态处于空白的的区域,本地区没￿￿￿有中高档次的KTV场所,该项目距离大学生集中￿生活区仅仅1公里,相对于市区消费的远距离,￿该项目将更加吸引目光和人流·同时,乘坐高铁基本为商务人士居多,在处理公￿务或打发休闲时光的选择上,多会以商务网吧为￿￿主此类网吧不仅要满足商务人士商务的需求,￿还应满足其私密聊天及简单休息喝喝咖啡的环境￿要求 南楼南楼3F精品量贩精品量贩KTV+商务网吧商务网吧 高铁作为未来中国最具有市场的交通工具,乘坐的人高铁作为未来中国最具有市场的交通工具,乘坐的人会每年激增政府或企业外出或接待招徕,一个近距会每年激增政府或企业外出或接待招徕,一个近距离靠近车站的休憩场所无疑会增加政府和企业的形象离靠近车站的休憩场所无疑会增加政府和企业的形象而搭上高铁的加速度,在此设立办公地点,更能突显而搭上高铁的加速度,在此设立办公地点,更能突显出其效率出其效率 南楼南楼4F—5F精品写字楼精品写字楼政府及名优企业接待处政府及名优企业接待处 因本项目位置对面即是海亮明因本项目位置对面即是海亮明珠广场项目,该项目已经确定引珠广场项目,该项目已经确定引进成龙国际影院,本着业态冲突进成龙国际影院,本着业态冲突的原则,本项目将不在针对影院的原则,本项目将不在针对影院招商。

      招商影院品牌影院品牌 项目概况分析项目概况分析市场分析研究市场分析研究项目定位研究项目定位研究城市背景分析城市背景分析项目使命分析项目使命分析运营模式研究运营模式研究 主力店持有主力店持有+ +光地出租光地出租+ +统一运营统一运营主力店持有,主力店持有,光地出租光地出租统一运营模式可作为本项目运营模式的首选统一运营模式可作为本项目运营模式的首选该模式符合盘活南站广场商业及保持商圈整体经营格局的需求和保证该模式符合盘活南站广场商业及保持商圈整体经营格局的需求和保证商业运营成活的发展目标商业运营成活的发展目标优势优势n利于统一经营管理,加快商业区成熟速度劣势劣势n财务风险高,自主管理经营要求高运营模式优劣势分析运营模式优劣势分析基本基本特征特征在广场经营初期由我司引进部分一在广场经营初期由我司引进部分一线主力品牌业态自持,带动整体商线主力品牌业态自持,带动整体商圈预热及发展其他面积以光地出圈预热及发展其他面积以光地出租为主,引进相关业态租为主,引进相关业态租期两到十几年不等,入场初期租期两到十几年不等,入场初期给予一定时间的装修及培养期的给予一定时间的装修及培养期的优惠运营模式运营模式 WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。

      按阶段进行品牌更迭,打造精品城市门户商圈项目发展阶段项目发展阶段时间段￿￿￿经营阶段招商重点￿营销重点服务重点￿1—3年￿导入期￿￿国内二三线品牌及省内一线品牌适应高铁商圈特有的区域文化调整服务流程、方式4—8年培育期￿部分国内一线品牌调整产培养客户市场、消费习惯￿巩固服务流程8—12年成长期国际一线品牌呈现经营特色￿服务定性12—18年￿￿成熟期￿国际一线品牌为主国内二三线品牌为辅不断加强促销为旺季打下基础提供定制特色服务 招商先行,主力自持招商先行,主力自持,确保商业成活突破点一高铁新概念消费高铁新概念消费,突出商业主题突破点二商务文化诠释商务文化诠释,提升项目商务文化深度突破点三项项目目突突破破点点项目愿景项目愿景107 108五年之后蚌埠南站仙蚌含珠璀璨耀世The End. WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的9、静夜四无邻,荒居旧业贫2024/9/92024/9/9Monday, September 9, 202410、雨中黄叶树,灯下白头人2024/9/92024/9/92024/9/99/9/2024 2:58:56 AM11、以我独沈久,愧君相见频。

      2024/9/92024/9/92024/9/9Sep-2409-Sep-2412、故人江海别,几度隔山川2024/9/92024/9/92024/9/9Monday, September 9, 202413、乍见翻疑梦,相悲各问年2024/9/92024/9/92024/9/92024/9/99/9/202414、他乡生白发,旧国见青山09 九月 20242024/9/92024/9/92024/9/915、比不了得就不比,得不到的就不要九月 242024/9/92024/9/92024/9/99/9/202416、行动出成果,工作出财富2024/9/92024/9/909 September 202417、做前,能够环视四周;做时,你只能或者最好沿着以脚为起点的射线向前2024/9/92024/9/92024/9/92024/9/99、没有失败,只有暂时停止成功!2024/9/92024/9/9Monday, September 9, 202410、很多事情努力了未必有结果,但是不努力却什么改变也没有2024/9/92024/9/92024/9/99/9/2024 2:58:56 AM11、成功就是日复一日那一点点小小努力的积累。

      2024/9/92024/9/92024/9/9Sep-2409-Sep-2412、世间成事,不求其绝对圆满,留一份不足,可得无限完美2024/9/92024/9/92024/9/9Monday, September 9, 202413、不知香积寺,数里入云峰2024/9/92024/9/92024/9/92024/9/99/9/202414、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏09 九月 20242024/9/92024/9/92024/9/915、楚塞三湘接,荆门九派通九月 242024/9/92024/9/92024/9/99/9/202416、少年十五二十时,步行夺得胡马骑2024/9/92024/9/909 September 202417、空山新雨后,天气晚来秋2024/9/92024/9/92024/9/92024/9/99、杨柳散和风,青山澹吾虑2024/9/92024/9/9Monday, September 9, 202410、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话2024/9/92024/9/92024/9/99/9/2024 2:58:56 AM11、越是没有本领的就越加自命不凡。

      2024/9/92024/9/92024/9/9Sep-2409-Sep-2412、越是无能的人,越喜欢挑剔别人的错儿2024/9/92024/9/92024/9/9Monday, September 9, 202413、知人者智,自知者明胜人者有力,自胜者强2024/9/92024/9/92024/9/92024/9/99/9/202414、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏09 九月 20242024/9/92024/9/92024/9/915、最具挑战性的挑战莫过于提升自我九月 242024/9/92024/9/92024/9/99/9/202416、业余生活要有意义,不要越轨2024/9/92024/9/909 September 202417、一个人即使已登上顶峰,也仍要自强不息2024/9/92024/9/92024/9/92024/9/9MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blanditut cursus. 感感谢谢您您的的下下载载观观看看专家告诉 。

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