购物中心租赁契约的制定.docx

购物中心租赁契约的制定购物中心的承租户、业主、借贷者及摊位之间有一系列复杂的关系，这些 关系由购物中心租赁契约所规范购物中心经理人俱备租赁知识且了解其重要性，可以成功地解决或避免来 自于购物中心不同利益团体的争议除了租赁契约外，购物中心经营管理单位经常需要熟悉其它法律文件，包 括切结书、放弃优先顺位条款、不受干扰权、营建约定文件及租约附件一所有这 些将在本部份逐一说明租约及法律性语汇有时候具有强制性，然而下列各节将简化其语言并解释 其重点，如此将可协助你一购物中心专业人员一了解租约中最重要的部份及实 务上如何运用从法律层面视之，租赁契约有下列主要部份：•它是不动产的转让与证明，因此，如不动产所有权状，它受到一般不动产 法令的规范•另外它亦是两主体间的合约，故其条款亦受当地相关商业民事法令的约束•租约的主要宗旨是将风险分散，事前，对于租约的相关主体，它应该：•载明各方的权责，并对常发生或预见可能发生的事件提出标准解决方案•特别的声明，从撰写及解决的角度而言，个人或个体掌握情境或结论者 负有解除情况的责任参与主体有许多主体的利益将于租赁契约中表达，一般而言，它们包括：•购物中心所有人：购物中心所有人可以是任何形式的法定主体一公司、合 伙关系或是单一个人。

•购物中心经理人：购物中心经理人代表购物中心业主行使权利•借贷银行：借贷银行对购物中心租约条款有所利益，包括:——对业主而言，营建贷款银行其借贷给业主兴建本案，自然期望其租金收 入的现金流量能够符合未来转换成永久性贷款的条件，以确保其债权——永久性贷款银行：其为在购物中心完成兴建后典型的借贷银行，自然关 心业主的租金收入现金流量能否满足银行的要求——对承租户而言，银行将钱借贷给承租户支付存货或营运所需的资本，或 者是开店时的营建成本，自然对租约内容有其利益•承租户：不同性质的承租户在租赁契约上有不同的权益，依据其面积、位 置及其在购物中心的重要性而有所不同，例如主力商店可能期望变更它们的营 业时间以便配合其午夜拍卖会，而小承租户期望主力店能如其所望将购物人潮 吸引至购物中心购物中心经理人的角色通常，购物中心经理人是受命对租约中各项疑义进行解决的人，因此，购物 中心经理人充分了解租约中的重 点，可以避免不必要的冲突或造成无谓的困扰法院的角色因为当有纠纷发生时，对于法律的解释或违约的强制能够正确地预测法院的 判决是非常困难的，所以对于购物中心租赁契约的每一条款必须事先详加检视， 注意条款前后的一致性，租约中的条款不能和后来条款有所冲突是非常重要的。

承租意愿书承租意愿书通常仅是正式租约前不具约束力的文件，虽然不具正式法律效 力，但较像是彼此商誉信用的义务事先将租约中各方同意的条款列出，当然有 些事项是非常特定性的，例如，在承租意愿书述及的装修补助通常c陈述业主愿支付金额但并没有何时应付清，承租意愿书也可以 仅述及装修补助的项目为尺长直墙、一柜台及空调设施虽然没有约束力，承租意愿书可以作为双方上法院时损害赔偿的基础，例如， 承租户可以向法官陈述“法官大人，我花费，于营建前置费用，我有 业主给予的承租意愿书，让我准备使用欲承租的空间，我有绝对的诚意履行合 约，但是业主却选择与我的竞争者签约，因为每平方尺他们比我们同意的价格多 付，因此，有此业主签订的承租意愿书，我希望业主至少赔偿我的成本支出 及信用的受损承租意愿书不能够视为对不动产承租表达的意愿，毕竟意愿书缺乏两者间的 约定细节与定金的支付意愿的表达通常是交易双方间以金钱方式行使，没有定金保证，基本上不具法律上的约束效果承租意愿书是承租谈判过程中常用的工具，其表达方式可为：•明确语气叙述细节：承租意愿书若能以明确的方式叙述细节表达立场可有 其优势，例如，有些时候重要事项没有详细陈述，这种不明确的语汇可能导致 更冗长的协商过程，一般而言，若以承租意愿书作为协商的过程，采用明确的 语汇将是最佳的策略。

•使用广泛性语汇：承租意愿书有时必须以较一般性的语气书写较为有利， 例如，有时租约可能是在高尔夫球场握手便谈定原则，有时你可能更放心让两 方的专业律师商讨细节，在这一情况下，专业律师的角色是协商者，或是最后 文字者，可以是协商重要的工具，所以，在意愿书中尽可能保持友善的语气，例 如，当你必须保留某条款因 为我的律师建议如此时租约形式一般购物中心准备租约的形式有：•事先印刷好的形式：打字形式可能具有看起来权威性的好处，有时这可以 让某些承租户对修改产生退却，这类形式合约的修改通常就在段落行距间，有时 修正的附加条款将以独立页方式订在原文件上•电脑印制形式：对原先文件的修改可以很容易在电脑磁盘上修正•租赁契约让人产生两种以上不同的解释对业主及承租户的利益皆是相当危 险的事，一般而言，当租赁条款有 所疑义时，法院的解释将不利于起草文件者， 因此，作为购物中心经理人必须小心审视合约内容以避免任何可能产生误解的 文字租约条款下面的资料将扩大说明租约的定义，同时提供有限的案例解释特定条款的重 要性及陈述其一般的用法签约主体购物中心租赁契约的签约主体为购物中心业主及在购物中心内欲找寻空间 的个体，每一个体皆有特定的需求：•业主期望签约承租户信用良好并能履行合约条款的规定，例如，意愿书的 协商是对所谓母公司，但是递送租约者却是其关系企业，小心确认签约主体代 表人姓名与意愿书上所载主体是否相同，假使租约协商在意愿书说明母公司将承 担所有的财务责任，你必须确定你是与相同的主体协议且可以期待其财务资源是 原来所代表者。

•承租户期望与其签约的业主是实际的负责人，例如，在美国有些州有所谓 土地信托保证可以保护业主免除风险，因此，假如承租户所签署的租赁契约具有土地信托保证，业主就没有个人的责任 相对于租约而言，尤甚 于此，在多数其它案例，业主将在合约上免除自己的风险承租户的商标名称业主必须同意承租户在购物中心内使用商标名称，下面的考虑可加以运用：•此商标名称必须能够传达购物中心整体正确的形象•承租户不可以不经业主同意就随意更改商店名称，通常业主允许商店更改 名称除非是该商店作全国性全面性 更改或区域性的改变，商标名称的更改对商 店的营业额有极大的影响，假使业主是以商店营业额百分比方式收取租金时，业 主对商店营业额有其利益所在，因此，对其商标名称亦同承租范围的描述因为对承租范围的认定很难像不动产估价师所用语汇如此明确化，故常常以 附件方式对实际承租所认定的范围 予以界定，在租约后面附加文件详细解释特 别事项在实务上是可接受的，这些附属文件通常称为附件或是补充说 明，对于 文字上的谨慎而言，于附件中表达不正确的信息如有关其它店面名称或规模代价 可能非常昂贵租赁起始日一般而言，无论需费多少时日装修准备他们的承租空间，承租户除非是已进 场营业，否则皆不太情愿支付租金。

相反地，业主的借贷人则即刻要求购物中 心的现金流量，为了解决彼此间利益的差异，租赁起始日的订定可以是在承租 户实际进场营业的多少日之前，或是将空间正式移交承租户由承租户实际占据空 间一定时日后开始作为租赁起始日有时业主给予承租户诱因要求早日开始营业，例如，假如该购物中心是刚兴 建完成并计划一正式开幕典礼，承租户在正式开幕前六十日内可以开始营业者可 以获得部分基本租金或百分比租金的减免承租户附带要求业主在办理承租范围移交前，不论租赁起始日为何，承租户常常被要求出具:•出示依据租约条款规定要求的投保证明，起始日为承租范围移交当日•签具移交同意书，确认移交日期及承租范围•同意租约所述的所有条款租赁终止日将租约终止日确定的日期载明是几年几月几日非常重要，例如，租约将从租 约起始日起共 个月，则宜将该终止日计算清楚记录该日期为几月几日以避免 不必要的困扰租赁期限一般而言，承租户投入的装修成本 承租户装修其承租范围的总成本必须同 意他一租赁期限（，假使装修成本对承租户或业主而言是相当大的，则租赁期限常常趋于较长租赁续约选择权租赁续约是同意承租户按原租约条款予以延长的权力，假使承租户选择执行 该权力，将会对购物中心未来的现 金流入产生极大的影响，而业主却也必须对 未来可能的租金加以预测，租赁续约选择权是一个事先安排可能被执行的续约 条款，没有该项选择权，承租户必须与业主重新谈判租约上有关经济上的条款， 而通常会是一完全新的租约。

转租权此项选择一般是特定承租户个人的举动，不可转租，新的承租户承担原承租 户的权利与义务须满足原条款规定，在租约中赋予承租户有直接转租权，重新开 始新的租约并不符合业主最佳权益，毕竟此为业主与转租接手人重新检讨租约 条件或将其租给新的承租户的机会租金一般而言，两种租金计算形式通常与租约有关一包括基本租金及百分比租 金租金在租约中应是独立的条款，这意味着即使业主因任何原因有违反合约 条款之嫌，承租户仍旧须支付租金，对购物中心借贷银行通常会要求将这一条款 纳入租约中以保障购物中心的现金流入最低基本租金基本租金或称最低租金的陈述一般是将年租金除以月份数的额度并在每月 第一日支付，假使你同意契约条款中有所谓宽融期，则宜限制承租户使用此项 权利的次数，例如，业主可以同意承租户每年仅能使用二次宽融期支付租金百分比租金百分比租金则是当承租户营业额达一定额度以上时，由购物中心业主向承租 户抽取一定百分比的营业额，而这一营业额水准即是承租户支付百分比租金的关 键，通常将百分比租金的支付与承租户的基本租金分开计算百分比租金可以不同的形式计算，其中的一则是当月营业额超过约定年营业 额的十二分之一时，例如，假如这一突破点是年营业额，在一月份，当承租户的营业额超过时，承租户将开始支付事先同意的百分比 租金。

迁移或重新安置条款迁移条款sh ft lau是赋予购物中心业主将店家由购物中心内的一处 移至另一处的权利，对于新开幕的购物中心其招租计划书在建筑物兴建之前可 能必须作调整，通常，转移后的位置必须是承租户与业主双方都能够接受，假 使业主要求承租户搬移，一般由业主支付全部或一部份因搬迁所必须的费用驱离条款驱离条款(datuse则是赋予业主对特定承租户业绩在租赁期间一定时期内未达支付百分比租金的水准时，得以驱离并结束租赁契约的权利一 般对业绩上的要求的驱离条款所给予的期限为年，有些承租户较为严谨可能期 望这一条款是相对的，业主有时在租赁契约中删除这一条款，因为承租户理论上 可以控制他们的营业额，因此，这一条款可以给予承租户一顺利搬迁的借营业项目条款使用条款是用来规范承租户在其租赁范围内可以营业的项目，在租约中确实 描述承租范围可以如何使用是非常重要的，这一使用管制对未来空间转租他人时 亦同时受限，例如，“drug store”在美国可以是小小的药店，也可以是大型 化妆品专卖店而不出售任何药品，你必须要描述什么商品可在承租范围销售，切 记使用“only” 一词作限制，例如面包店宜以” the sale of bared goods only” 以免扩充解释。

事实权及反拖辣斯lus e ghts and nt trust为了避免在购物中心内产生恶性竞争，承租户有时会要求对某些商品拥有专 卖权(e lus r eghts)而当业主应允这一专卖权利前宜慎重考虑，在许多 问题中的一个是，此项作法是否抵触当地的公平交易反拖辣斯的相关法令为避免造成反拖辣斯问题，专卖权范围须愈小愈佳，合理的限制可在承租范 围贩卖的商品，而考虑反拖辣斯问题的重点包括：•这一观念是否合理：限制经营项目方式是否合理•专卖权的期限：其期限是完全没有限制或仅仅是五年•被限制营业的特质：例如是全部男装都限制或仅是衬衫而已营业规定。