不夜城商圈商用物业调研报告.docx

—、商圈总论 2二、 沿街商用物业分析 3三、 集中型商用物业分析 4附录1不夜城商圈沿街商用物业分布图 16附录2不夜城商圈集中型商用物业各楼层品牌分布 18不夜城商圈商用物业调研报告—、商圈总论不夜城商圈是以嘉里不夜城为中心的商贸区，上海最大的铁路和长途客 运站座落于此，是上海人气最足的地区之一面积达1.42平方公里， 规划为上海城市交通枢纽、上海市级商业、商务中心、上海现代信息分 港将建成多功能、综合性、外向型、全天候的城市公共活动中心，集 金融、商业、贸易、信息、旅游办公和居住功能为一体，拥有众多星级 酒店和商务宾馆、设施先进的高级商务楼、大型百货商场星罗棋布但 是，正因为靠近上海火车站，区域人群较为混杂，而且，附近大量的危 棚简屋聚集，因此，不夜城的商业经营消费档次难以总体提升整个不夜城商圈目前现有的商业业态以服饰和餐饮为主，其余经营业态 各自所占的比例基本在10%以内不规则分布图1-1不夜城商圈经营业态按个数分布6%10%■餐饮 服饰 鞋类箱包 数码家电 休闲运动 化妆品 首饰钟表 其他9%13%20%图1・2不夜城商圈经营业态按面积分布■餐饮 服饰 鞋类箱包 数码家电 休闲运动 化妆品 首饰钟表■其他二、沿街商用物业分析不夜城商圈沿街商铺的业态分布具有以下特点：1） 迎合火车站这一人群特点较为鲜明的场所，以餐饮为主流经营业态, 经营门类相对较全。

2） 餐饮面积两级分化较为明显，满足了不同层次客户的需要3） 旅游类商业在沿街商用物业中占了相对可观的比例图2-1不夜城商圈沿街铺面经营业态按个数分布45%%1% 12%■餐饮 服饰 鞋类箱包 数码家电 休闲运动 化妆品 首饰钟表 其他1% 2%图2-2不夜城商圈沿街铺面经营业态按面积分布餐饮 服饰 鞋类箱包 数码家电 休闲运动 化妆品 首饰钟表 其他三、集中型商用物业分析1、太平洋百货站前店太平洋百货站前店座落于上海陆上交通大门-上海火车站旁的嘉里不 夜城内上海火车站地区是上海交通客流集散中心之一，其影响力覆盖 全市站前店与地铁上海火车站相邻，总面积约50000平方米，地下 二层，地上四层，是目前上海北部六区中最大的百货公司从太平洋百货经营的业态来看，服饰基本占到了总量的50%,其余业 态各自所占的比例基本都在15%以下不规则分布图3・1太平洋百货经营业态按个数分布14%9%2% 3% 2%■餐饮 服饰 鞋类箱包 数码家电 49% 休闲运动化妆品 首饰钟表 其他图3-2太平洋百货经营业态按面积分布14%13%47%餐饮 服饰 鞋类箱包 数码家电 休闲运动 化妆品 首饰钟表 其他34%47%2、名品商厦从太平洋百货经营的商品档次来看，一楼略有若干一线品牌，二楼开始 其品牌的档次就大大不如一楼，整体经营以一、二线品牌为主，品牌的 大致定位较为符合周边活动人群的消费能力。

图3-3太平洋百货经营档次分布高档 中高档 中档名品商厦，是集购物、休憩、餐饮、娱乐为一体的多功能大型现代化商 厦商厦建筑面积为2万平方米，地下一层，地面四层，建筑风格构思 独特，内外装潢新颖别致450平方米的室内庭院温馨、浪漫，形成视 野开阔的共享空间；中央空调、自动扶梯、全方位电视监控和计算机管 理系统名品商厦经营的商品以中档为主、以高档为辅，是上海名、特、优商品 集中地，也是世界名牌、三资、外省市优质名牌产品的汇合点图3-4名品商厦经营业态按个数分布3%6% %53%餐饮 服饰 鞋类箱包 数码家电 休闲运动 化妆品 首饰钟表 其他20%6%]%6% 0%16%■餐饮 服饰 鞋类箱包 数码家电 休闲运动 化妆品 首饰钟表 其他经过改建后的名品商厦无论从业态分布上还是经营档次上均给人以耳 目一新的感觉图3-6名品商厦经营档次分布10%24% 高档中高档中档3、各集中型商业经营业态横向比较1）餐饮横向比较不夜城商圈两大集中型商业的餐饮业态可以得出以下结论：■ 太平洋百货内的餐饮占了全部的比例■ 集中型商业内分布的餐饮不多，该区域内的餐饮基本都集中在沿街 的一些铺面上■ 从经营档次来看麦当劳等快速餐饮比较适合火车站固有消费客群。

图3・7各商场餐饮业态经营按个数分布0%100%■太平洋百货名品商厦图3・8各商场餐饮业态按面积分布0%100%2）服饰横向比较不夜城商圈两大集中型商业的服饰业态可以得出以下结论:■ 太平洋百货服饰经营业态的单铺面积比名品商厦要来得大■ 服饰方面名品商厦以品牌多档次适中为其经营的特点图3・9各商场服饰业态经营按个数分布■太平洋百货 名品商厦图3・10各商场服饰业态经营按面积分布54%■太平洋百货名品商厦3）鞋类箱包■ 各集中型物业均有所经营■ 名品商厦量多质低■ 太平洋百货的鞋类箱包铺位面积相对较大图3-11各商场鞋类箱包业态经营按个数分布40%太平洋百货 名品商厦图3・12各商场鞋类箱包业态经营按面积分布4）数码家电■ 柜台均有所涉及，但是面积均不是很大■ 太平洋百货的数码专区占了相对较大的面积■ 名品商厦在经营档次方面和太平洋百货相比存在着一定的差距图3-13各商场数码家电业态经营按个数分布50%50%太平洋百货 名品商厦图3-14各商场数码家电业态经营按面积分布■ 基本的大众品牌均有所涉及■ 太平洋百货内该业态经营的款式较为齐全图3-15各商场运动休闲业态经营按个数分布42%太平洋百货 名品商厦图3・16各商场运动休闲业态经营按面积分布45%■ 从数量上来看太平洋百货和名品商厦的化妆品业态所占的比例基 本持平。

■ 太平洋百货由于开设了一些体验区，因此其化妆品铺面的面积相对 较大图3・17各商场化妆品业态经营按个数分布55%45%太平洋百货 名品商厦图3・18各商场化妆品业态经营按面积分布横向比较不夜城商圈两大集中型商业的首饰钟表业态可以得出以下结 论：■ 由于是流动人口消费占了相对较大的比例，因此奢侈品业态比例不 是很大■ 太平洋百货的首饰钟表档次相对较高图3-19各商场首饰钟表业态经营按个数分布太平洋百货 名品商厦图3-20各商场首饰钟表业态经营按面积分布其它业态中包括了超市、和大量的旅游纪念品专柜图3-21各商场其它业态经营按个数分布■太平洋百货名品商厦图3-22各商场其它业态经营按面积分布26%■太平洋百货名品商厦图3-23各集中型商业高档商品经营按个数分布47%53%太平洋百货 名品商厦图3-24各集中型商业中高档商品经营按个数分布54%太平洋百货名品商厦图3-25各集中型商业中档商品经营按个数分布太平洋百货 名品商厦秣林路沿街商业:味千拉面、外文书店、平方面馆、永平超市.海燕便利、芳芳超市、康吉糖果商店、柯尼卡彩扩、上海宇达旅行社、时运便利、鸿顺服饰、百 世吉、达芙妮、街客、季诺面包房、美仕唐纳兹、杏花楼、大娘水饺、 麦当劳、快客便利、蓝色快车 IT服务、华联家维、四季饭店、上海沪铁水电安装综合服务公司、9月馄饨、快客便利、上海豫东招待 所、东方通用航空公司、红星眼镜公司、可的便利、庐峰饭店、太平洋百货Bl雅克多、BARBIE、LEGO、HAPPY、NEW BALANCE、雅多、 GOODBABYs BOSSINI、DISINEY、法米尼、中秋月饼特卖会IFELLE、COBO、BELLE、KADINA、ST&SAT、SPRING、MILAN—PROGRES、LE SAUNDAs JOY&PEACE、FED、TOP GLORIA、麦当劳、欧泊 莱、倩碧、KANABO、CHANEL^ SHISEIDO、RED EARTH. OLAY2FBOSSINk ONLYs JOJO、TAKE IT、ET、JORDON、A-ONE、MK、 MAYBELINE. LOREAL、OLIVEDESOLIVE、LUV SYMBOLS、HANA MOKUBAs EMU、FORNARk KUHLE、MAC、JAC&OCCUR、屈臣 氏3FLILY、VEROMODA、SCHIESSER、SORELLA、DUCHESR、OQ、AIMER、SUNFLORAs JOCKEY、HAOES、BAILIAN、WACOAL、CHILIERs曼妮芬、黛安芬、法兰歌、ARRIOs贝拉维拉、ENID、KAKO、RESERVED、依瑶、TGGC、欧迪芬、沃格、力谦、ESPY4FADIDASs UMBROs JACK&JONES、ESPRIT、BOSSINk NAUTICA.TONY WEAR、FELIX、BUHLER、POLO、MGB、BRAXTON、YES OR NO、CARVENs SKECHERSs Jon sport名品商厦IF艾格、U2、ONLY、YES OR NO、ES、贝璐索、拉夏贝尔、A&D、达 芙妮、利原松、芙维儿、百思图、MY WELL、奥卡索、VANSSI、卡威 奴、宝曼妮、玉兰油、欧莱雅、美保莲、ZA、郑明明、巴黎三城、老 凤祥、富瑞珠宝、结铉刘、俄佩兰、依爱、臻美、黑眼睛、西铁城、魔 法宝贝、兰赏、诗丽雅、TEENIE.漂亮宝贝、漓江春色、蜜拉贝尔、自 然美、CK香水、富贵鸟、富瑞斯2F金兔、皮皮狗、鄂尔多斯、被拉维拉、KAJA、帝高、春竹、梦特娇、ERE、THEME、艾衣人、淑格、卡莎布兰卡、爱马仕、米奇、玫瑰辛蒂、 古丽亚、淋姿、伦尼斯丹、米迪、三蒙、费劳拉、曼妮菲、莱珂、阿尔 丹尼、西格、简、UTD、EE、LQ、丽高、莱盈斯凯、嘎斯菲尔、格兰 奥维、罗丹、自由玫瑰、三枪、朵彩、南极人、波斯登、艾妮戴菲、古 今、艾黛妮、艾格、安莉芳、滨诺诗、美标、芬迪诗、黛安芬、达吉斯、 谿丽诗3F喜来登、花花公子、牛头、华伦天奴、皮尔卡丹、苹果、海螺、司麦脱、 开开、金健、圣罗兰、金狐狸、T&G、金利来、POLO、洁妮亚、卡尔 富洁、丹虎、Fl、BRAXTON^真维斯、伟尊、ENZO、美特斯邦威、 ZOLOs 匡威、LINING、ADIDAS、UMBRO、美津龙、百事、NIKE、 倍福来、康威、苹果、鳄鱼、来速、快节奏、一见棒、运动棒4F美容、美发、好易通、恒基伟业、步步高、西门子、三洋、松下、红心、 ACA、蒙娜丽莎、鳄鱼、金利来、梦特娇、卡帝乐、圣大宝罗、威豹、 光大、娃哈哈、E-BABY、华林-BABYs 21世纪、HI -BABY、子妈美、 汉阁、柔嘉、迪士尼、兴洋、百家纺、SOGA、小熊维尼、皇后森林、 大力水手、贝贝乐园、小汽车、笑眯眯、宝娜范迪。