成都来福士购物中心调研分析报告.ppt

成都来福士购物中心调研分析报告——— Andrew.Xu2014-6-29,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,成都来福士,凯德新加坡丽敦豪邸、新加 坡来福士；凯德 商务信托和桂凯 信托两大基金公司,凯德中国总开发1600万 ㎡，同时管理7支注资中国项目的房产基金,凯德商用开发并管理着亚洲地区53个城市105个商业项目，物业 总值1681亿人民币，含ION Orchard，克拉码头，东京Olinas Mall，金牛凯德等,雅诗阁中国全球最大的国际服务公寓 业主和运营商，全球20多个国家超3.3万套服务公 寓，拥有雅诗阁公寓信托,关于凯德,作为亚洲规模最大的房地产集团之一，凯德进入中国已有20年， 累计开发130个项目，规模达2200万平米，业务涵盖住宅、办 公楼、购物中心、服务公寓、综合房产及房地产金融凯德中国凯德集团,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,成都来福士,,,大师 手笔,城市 地标,多元 业态,城中 之城,来福士品牌1986 年发源于新加坡,目前九座，中国八座总建筑 面积310万平方米,北京,成都,重庆,深圳,上海,宁波,上海长宁,杭州,“城中之城——来福士”，具有综合性、多元 化功能的特点，大师手笔，它不仅是城市地标， 更是城市化进程的重要符号来福士广场绝佳地段,,,,,,,,成都来福士,,,基础信息,复合型物业，多元化业态，占据核心商务区，时尚生活中心， 来福士成为城市综合体的典范之作。

成 年9月29 福士,2012 都来 日开业客流量超15 人次.年人流量超1200万次.零售商业坪效超2万.开业不到一年半时间内，来福士广场何以能做到如此优异的表现？,,,,,,,,,,成都来福士,,,精准定位,从来福士的业态定位来看，项目国际“潮牌”和快时尚聚 集，高端精品超市、大食代、时尚影院、电玩城、特色餐 饮、家居生活等汇于一体 从业态齐全及70%中高端档次来看，项目找准了“中高端 一站式时尚生活城”的定位正如来福士所追求的“Every City is the signature landmark of a city”，成都来福士从建筑设计开始就形 成差异化定位，区别于万达广场，万象城等订单式生产， 来福士力求无论从硬件和软件上都要具备自身的特质,不奢华、很生活、有点潮、小精致，成都来福士找准了自己“中 高端一站式时尚生活城”的定位,,,,,,,,,,,,,,,成都来福士,,,区位交通,数码电子专业商圈主次干道相交，1号、3号（建 设中）双铁上盖，15条公交线 路覆盖人民南路核心商务区中轴线桐梓林高端住宅区,处于绝佳的主次干道交汇点，双铁上盖，15条公交覆盖，坐拥 成熟商圈，来福士拥有了成功商业项目核心要点——地段,,,,,,,,,,,,,,成都来福士,,,业态组合,入驻商家超过70%为国际中高端品牌，57%为 首次进入成都并开设旗舰店概念（包括高端精品超 市特treat色汇、时尚影院卢米埃影城等），部分,国际知名品牌也是首次登陆中国大陆。

214个品牌，零售占比66%（含超市），平均 坪效达2万/年50.2%,20.5%15.9%,8.1%,5.4%,零售（服饰箱包、 珠宝、眼镜等) 超市（Treat),餐饮(咖啡厅、冷 饮店、小吃等） 娱乐（影院、电玩 城）配套（美发、美,甲、ATM等）,200个商户，70%为国际中高端品牌，57%为首次进入成都并开 设旗舰店，零售业态平均坪效达2万/年，但娱乐、配套服务业 态占比过少来福士业态占比分析,,,,,,,,,,,,,,,,,,,成都来福士,,,业态组合,B2B1L1L2L3L4/L5,精品超市+运动主题店+大众餐饮；treat-特色汇：百佳超 市旗下高端精品超市，最大的亮点就是来自数十个国家 的特色食品，一个国家一个专柜，该店为西南首家,面积 6400㎡潮 流 购 物 + 时 尚 餐 饮 ； GAP 、 QUIKSILVER 、 LEE 、 ADIDAS ORIGINALS等数十个潮牌聚集；大食代:新加坡 上市企业BREADTALK集团旗下七大品牌之一,通过平价和 优质的服务，网罗亚洲各地特色的美食,美食广场超级品 牌精 品 购 物 + 精 品 餐 饮 ； 国 际 二 线 品 牌 （CK ,SISLEY,A/X,A/J,LONGINES(浪琴西南首家旗舰 店），SEPHORA成都旗舰店，精品餐饮（星巴克、哈根 达斯） 时尚购物+精品餐饮；包含ONLY、FIVE PLUS 、SONY、 COSTA COFFEE等品牌;驰走三昧:最原汁原味的日本料 理，此店为首次进入中国品质服饰+影院+电玩空间；卢米埃影城：影院时尚与潮流的引领者看，星际传奇：中国最时尚、最高端的游艺娱乐连锁品牌,中国高端娱乐领跑者影院+本土知名餐饮（锦江花园西餐厅、巴国布衣、锦庐 川菜）,服饰,超市,配套,餐饮,娱乐,,,,,,,,,,,成都来福士,,,规划理念——“切开泡沫块”“切开泡沫块”（Sliced Porosity Block）的概念：先沿基地红线拉伸出一个泡沫盒子，再根据人流动线和具体功能将这个盒子鬼斧神工般切成5座大厦，5座高层再以桥相连，而大厦之间的空隙以及大厦围成的院落都成为吸引人流的公共空间。

连廊设计,建筑设计Steven Holl 以阳光切割 楼体的方式 为城市综合 体刻画了全 新的开放式 空间，把空 间还原给市 民成都来福士,,,设计亮点： Steven Holl 受“三峡楼台淹日月”感 染，设计三座中庭天窗水 景对应“西陵峡”、“瞿 塘峡”和“巫峡”,建筑设计设计亮点：全国乃至 国际首座清水混泥土 综合体，展示本质的 美感,设计亮点：巴蜀馆、时光阁、 杜甫苑三座空中展馆将建筑赋 予了艺术的内涵,融入“三峡”概念，将现代建筑科技与传统艺术巧妙融合，给 建筑赋予了艺术生命力设计亮点：退台和连廊设计，将空间还于市民,,,,,,,,,,成都来福士,,,“三峡”概念的中庭水景与室内购物环境相呼应，创造 通透的购物空间；以退台式的建筑形式，牺牲了大量商 业面积，修建大面积无阻隔的公共休闲区域建筑设计,牺牲大量的商业面积，打造大面积的开 放式休闲区域，满足成都市民晒太阳的 生活方式,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,成都来福士,,,动线分析,“井”字型动线较为复杂，容易产生 视觉混淆，产生疲劳,“三峡”式概念形成三个中庭，三足 鼎立，但相互较独立，视觉通透性较 弱，易产生难点铺,“三峡”概念设计，虽让建筑内外极富艺术美感，但过于复杂的 动线和较弱的视觉通透性使人容易产生视觉混淆和疲劳感,用三个中庭来化解购物中心正方形平面所带来的进深过大的问题，当然这种规划必然导致复杂的 动线与部分人流盲区，并且顾客很容易迷失方向。

基于地形与布局，这也算是不得以而为之吧成都来福士,,,精致细节,特别的导视系统和细致的电梯提示具备科普性的景观小品每一层都设置吸烟室和家庭卫生间，每隔一层设置一个母婴室 公共空间设置多处舒适的休息座 椅,景观小品、导视系统、特殊功能室、公共休息区，来福士将细节 做到了精致,,,,,,,,,,,,,成都来福士,,,精致细节,熊猫主题雕塑，突出川蜀特色“三峡”概念的水波天窗，极具视觉冲击,河 流 印 象 的 地 面 印 刻,所有通道都在4米以上甚至达6米， 灯光与地面印刻相呼应，营造舒适的 购物体验波纹式墙体雕刻，富有美感,“水”概念贯穿于整个购物中心，突出的川蜀特色，为消费者营 造出舒适而富有美感的购物体验,,,,,,,,,,,,最时尚,成都来福士 最四川 最国际 最艺术 …………成都来福士一座城市的地标不应只有建筑感官上的高度，更应是代表着这座城市的经济、生活、文化精神的高度关于来福士，我们能学到什么呢？,,,,,,,,,,,成都来福士,,,亮点：  精确定位：不奢华、很生活、有点潮、小精致，成都来福士找准了自己“中高端一站式时尚生活城”的位置  业态丰富：“城中之城”模式满足购物、餐饮、休闲、娱乐、商务、工作一站式生活消费，是真正意义上的城市综合体。

 品牌时尚考究：“潮牌聚集+特色餐饮+精致生活” 的方式进行搭配，70%国际品牌，57%为首次进入成都并开设旗舰店  独特设计打造地标建筑：采用“切开的泡沫”设计理念，融入“三峡”概念，给建筑赋予了艺术的魅力  尊重本土生活方式：牺牲了大量商业面积，满足成都人“晒太阳”的幸福期待不足：  “三峡”概念形成的三个水景中庭，虽极具创意，但也造成了较复杂的“井”字动线，易造成视觉混淆，形成人流盲区购物中心入口偏狭窄，一个30万方的综合体，入口给人感觉太局促  水景维护不足，从购物中心内部观察玻璃水池底部有明显的泥污，有损此创意的价值  娱乐和配套业态分别只占8.1%，5.4%，在当下体验式消费盛行的趋势下，各大购物中心都纷纷减少零售业态占比，来福士的体验式业态占比偏少，且缺乏一定的儿童业态  作为定位中高端档次的时尚购物中心，还可以再加大国际二线品牌的占比，毕竟基本与奢侈品无缘了（国际一线已进入仁恒、美美和IFS）,项目思考来福士虽不算南延线最高的，但却是最耀眼的,,,,,,,,成都来福士Thanks,。