城市建设技术经济学6.ppt

城市土地及其空间结构第六章主讲人： 武永祥 教授单位： 哈工大管理学院 建设与房地产系■新古典主义的地租理论古典主义地租理论：17世纪中——19世纪初——多以土地劳动价值论为基础新古典主义地租理论：19世纪中叶开始——多以土地使用价值论为基础第一节 地租理论——古典主义经济学的奠基人（1623——1687） 、著有《赋税论》等名著地租定义：农民从收获中扣除种子、食用、换取衣物及其他必需品后剩余部分评述: ■首次提出级差地租 ■地租是剩余价值 ■地租是全部剩余价值威廉·配第地租理论——重农学派的创立者（1694——1774），其地租理论是“纯产品”学说生产部门分为两类：——社会财富扩大：农业借助于自然可获得剩余“纯产品”，并以地租形式支付给土地所有者——社会财富相加：如加工工业未使社会财富扩大评述：■剩余的“纯产品”是由生产领域创造的 ■农业是“纯产品”的唯一生产部门 ■“纯产品”——地租是由自然恩赐的佛朗斯瓦· 魁耐地租理论——土地私有制后最先系统研究地租（1723——1790） ，著有“国富论”等地租：——使用土地的代价、即为使用土地而支付的价格——是超过普通利润的余额被土地所有者占有评述：受双重研究方法的影响 ■扣除利润后土地所有者无偿占有部分（劳动价值论） ■商品价值的“基本源泉” ■“自然力的产物”亚当·斯密地租理论——级差地租的典型代表（1772——1823） ，区分了经济学与一般意义地租一般意义地租：农场主实际每年付给地主的一切（包括设施）经济学地租：使用土地原有和不可摧毁生产力而付给地主部分 ■将劳动时间决定价值量理论引入 ■批判了地租是价值来源之一及重农学派 ■与工人一样是劳动创造价值的一部分 ■除肥力不同地租不同外，同块土地追加资本不同地租不同 ■将级差地租形成条件说成原因，且无绝对地租大卫·李嘉图地租理论——由劳动价值论转为效用价值论研究问题（1767——1832）主要观点：——生产不是创造财富而是创造效用，物品具有效用才有价值——凡创造的价值均为土地、劳动、资本三要素作用的结果。

工资是对劳动补偿、利息对资本补偿、地租对土地补偿评述 : ■将价值与使用价值混为一体，抛弃了劳动价值论 ■由生产三要素转为三位一体的分配论 ■社会各阶级均有独立收入来源，割裂与工人劳动的关系 ■西方经济学的地租理论均以此为依据让·巴蒂斯特·萨伊地租理论■与萨伊、马尔萨斯的地租理论无本质区别■接收萨伊的生产三要素论，认为地租是土地要素的报酬，将劳动价值论完全抛弃 ■脱离了人与人之间的关系研究人与土地的关系■将边际理论、函数方法引入研究中具有借鉴价值马歇尔新古典学派地租理论评述 ——新古典学派德代表人物（1842——1924），地租由原始价值、私有价值、公有价值三部分组成原始价值：土地的自然原始价值——真正意义的地租、大自然赋予的收益私有价值：土地所有者改良土地及地面建设投入的劳动、资本而带来得收入公有价值：国家专为农业修建的公路及其他设施的价值阿费里德·马歇尔地租理论马克思的地租理论土 地所有者的土地农 业资本家农业生产工人雇用剩余价值地租工资租用获得获得获得支付支付土地所有者获超额利润农业资本家获平均利润农工创造剩余价值马克思的地租理论农 业资本家支付工人工资相同农业产品价格相同劣等地支付地租优等地支付地租级差地租Ⅰ级差地租Ⅰ：由于土地肥力、位置优劣产生的超额利润级差地租Ⅱ：同一块土地由于追加资本产生的超额利润绝对地租：土地所有者凭借土地私有权垄断取得的地租——产生的条件：农业部门资本有机构成低于社会平均值——产生的原因：土地私有权垄断——产生的源泉：农业工人创造的剩余价值马克思的地租理论地租的形成和确定QRR0EQ0DD1D2SR2R1R：地租Q：土地需求量D：需求曲线S：供给曲线■城市地租分类城市级差地租级差地租产生的条件——土地等级不同，即地段、交通、基础设施等不同级差地租产生的原因——土地经营权的垄断级差地租产生的形式——级差地租Ⅰ、级差地租Ⅱ第二节 城市地租位置作用明显——地段、交通、基础设施等条件不同，价格不同商业地租是级差地租的典型形态——商圈效应对土地作用明显城市级差地租Ⅱ要比级差地租Ⅰ的作用大的多——级差地租Ⅰ、级差地租Ⅱ城市级差地租的特点城市绝对地租城市规划用地城市绝对地租农村优质地包括绝对地租与级差地租城市用地含城市绝对地租和级差地租农村用地——指城市中某些特殊地块的稀有功能带来的生产经营商品的垄断价格所形成的垄断利润转化成的地租垄断价格一般位于城市中心城市垄断地租■基本原则——从企业、特别是从商业企业利润入手——将超额利润从企业利润中分离出来——应考虑在土地上的投资量与投资率——应将城市土地分等定级城市地租的测算划分城市土地等级——凭借历史经验、实际调查、调整土地等级描述城市地价间的关系测算土地等级与企业利润之间的关系测算土地等级和等量土地的投资量与地租理论值之间的数量关系房地产经济学主编：梁学庆 李广成哈尔滨出版社城市级差地租的测算■确定城市边缘地区农村用地（城市规划用地）地租量，包括级差地租与绝对地租其中：绝对地租＝农产品价值－农产品价格■考虑不同土地已发生的不同投资量城市绝对地租的测算土地价格的双元性——由土地资源（物质）与土地资本（非物质）构成土地价格的构成农地征用费——绝对地租，包括补偿、安置、税金、管理费等土地开发费——级差地租Ⅱ城市建设配套费——级差地租Ⅱ位差地价——级差地租Ⅰ 城市土地价格■区位及区位理论区位：地块分布的地区或地点区位理论：研究各种经济用途土地的空间分布及相互关系研究的目的：如何充分利用土地以取得最大的经济效益土地区位效益的实质：不同区位的级差地租 第三节 区位理论土地利用在空间上的合理布局——应用的针对性、配置合理性、相互沟通性土地合理分配、形成土地利用最佳结构土地利用适度集中、形成土地利用经济规模对土地投入适当的劳力、技术、资本，形成土地利用的集约经济区位理论的任务屠能“孤立国”假设：——国家皆为自然资源与气候相同的平原——该国中心有唯一城市（即中心市场）——唯一运输工具是马车，运价与中心距离成正比——可耕作各种农作物、运价随其体积变化而不同——不同产品随运输费和生产成本不同总成本发生变化 ——单位面积土地产生的收入相同城市中心农业区位论R：农产品收入T：运输费用C：生产成本P：利润 P=R-(C+T)CTR利润 至中心区距离Dd d0R农业区位论C1C2RBAMNAC1BC2距中心区距离成为主要要素农业区位论屠 能 圈654321 1、自由农作圈层2、林业圈层3、集约农业圈层4、牧草农作圈层5、三年轮作制农作圈层6、畜牧圈层获边际农业圈屠 能 圈理论核心 级差地租理论——级差地租与城市中心距离成反比对土地区位主要贡献 孤立化、单因素分析法 基于级差地租确定经营 集约化、专业化布局工业区位论城市中心1城市中心2城市中心3原材料地工厂位置？位置？条件：①现代交通工具②消费中心、原 料地不变目标：①运输费用最低②劳力成本最低③发挥集聚效应运费对工业区位选择的影响 R﹤1 为节约运费，工厂设在消费区 R﹥1 工厂设在开采区或储存区 R＝1 工厂可任意布点 注：常见性原料不计运费劳动力对工业区位选择的影响劳动成本指数：制造单位产品所需平均劳动工资地域重量：生产单位产品所需运输重量L＜1 注重地域L＞1 注重劳动力费用L=1 任意选择 聚集效应聚集效应产生的效益大于劳力和运输费用的节约时采用聚集效应中心地理论假设条件 ——城市的人口、资源均匀分布 ——个别商品不能形成自己的市场 ——所有商品或服务均趋向市场区中心 ——大量的市场区中心形成中心地系统中心地理论中心地系统政府、金融高级服务国外世界文化中心等市场中心商店、学校、服装、及地区医院等局域中心提供日常必须的最低级服务城市结构理论——同心圆理论1234521345 中央商业区（黄金地段） 转移区（公用服务业、批发） 低收入住宅区（住宅、轻工业） 中等收入住宅区（白领阶层） 高等收入住宅区（通勤住宅区）城市结构和住宅区位理论——辐射或轴向发展理论同心圆理论的改进轴线： ——河流 ——铁路 ——公路城市结构理论——轴向或辐射发展理论多轴线模式——公路和铁路的建设改变了同心圆的分布——A与B土地利用效果相同A··B城市结构理论——海格（R.M.Haig 1926）在屠能理论基础上提出地块总摩擦成本 C C＝＝R+TR+T R:地租 T:总运输成本——区位决策目的：达到所期望可达程度时该成本最小——提出了新的土地利用模式——忽略了不同地块的岁入——为以后其他现代理论研究奠定了基础“摩擦成本”假说 ——霍伊特（H.Hoyt 1939）对同心圆理论的发挥研究范围：——基于同心圆理论的不规则扩散模式的城市——集中研究住宅发展、很少涉及商业假设条件：——不同质量住宅沿“边”从市中心扩散（沿边理论）——扩散方向趋同（上风口理论）——人们愿意多付租金与同类人（收入、文化、爱好）居住扇型理论扇型理论1222335443331、中心商业区2、转移区3、低收入住宅区4、中收入住宅区5、高收入住宅区——哈里斯（Harris）、乌里曼（Ullman）1945年提出2176981033345 1、中央商业区 2、转移区 3、低收入住宅区 4、中收入住宅区 5、高收入住宅区 6、重工业区 7、外围商业区 8、郊区住宅 9、郊区工业 10、社区（或卫星城）多核心理论住宅区位理论——过滤论现象：家庭收入越高居住地点越远离城市中心原因：随城市发展，新住房远离城市中心收入高阶层居住远离城市中心新房贫困阶层居住靠近城市中心旧房直至原有旧房拆除变为中心商业区一部分 ——层层过滤导致住宅区位理论——互换论与过滤论的区别：过滤论假设家庭位置取决于住房条件不同——供给方理论互换论假设地区住房条件取决于家庭类型——需求方理论理论创始：温哥、阿龙索（50年代）的“运输与城市土地”、“区位与土地利用”等论著，后被墨斯、伊文思等人发展基本假设：——城市中只有一个商业中心——该城市位于平原——交通工具运行效率相同、且与距离成正比距离交通费用住房费用距离住宅区位理论——互换论距离住房费用c家庭选择住宅区位经济因素住房面积（租金）R交通费用——直接交通费用T1——耗费时间机会成本T2 (工资标准的25％) 总费用＝R+T1+T2住宅区位理论——互换论决策：迁移距城市中心较近新房、节省交通支出 RX－R： 住房费用增量 T1－T1X：交通费用节约量 T2－T2X：交通损失节约量 RX－R＜(T1－T1X)+(T2－T2X)结论：家庭就业比例高——选择距城市中心较近位置 家庭收入高、面积需求大——远离城市中心住宅区位理论——互换论住宅区位理论——住宅密度（互换论的修定）消费偏好：——当密度影响家庭时选择低密度，以改善居住环境——当距离无关时，经济消费的最佳密度是 居住该地付出的费用＝建造该房花费的成本——收入高的家庭愿意付出较高费用以改善居住环境供给决策：——为收入较低居民开发较高密度住宅——为收入较高居民开发较低密度住宅住宅区位理论——社会聚集（非经济因素）人们喜欢结交与自己特点相似“同类”——如收入、职业、教育、习惯、和社会地位等不同类别人群需要不同的服务——如少数民族地区、贫富差别较大地区等不同层次人群需不同层次自然、社会、文化环境——如自然环境、人工环境、文化品味等思考题 “穷人”为何居住靠近城市 中心的高层住宅？ “富人”为何居住远离城市 中心的郊区“别墅”？城市土地区位城市土地区位可达性（Accessibility）——含义：到达某一目的地的方便程度商店商店中央商务区文化娱乐医院学校公园工作地点住宅房租昂贵城市土地区位的主要影响因素铁路新城区老城区松花江哈尔滨老城区太阳岛松北新区泄洪区、湿地城市土地区位的主要影响因素聚集经济（受外部集约和互补性影响）外部集约经济的表现形式：——迅速提供熟练劳动力——提供配套服务——地段知名度高互补性的表现形式：——工作中与外部专业部门或人士的密切联系——商品或服务互补与沟通、选择余地大、提高知名度——为消费者服务集中在商务区——导致小型商店分布在零售批发占优势地段附近注意：有时交通拥挤导致集约不经济城市土地区位的主要影响因素附加因素：——历史沿革、城市地形、城市规模动态变化因素：——经济增长、技术进步、基础设施改善政策因素：——税收、规划、资源保护、交通运输、住宅、公共 设施等影响土地区位 城市土地区位的主要影响因素基本原则：——土地的 “最高最佳使用” 基本利用规则：——使用上的竞争——可持续经济——比较优势——不完美规则——变化准则 城市土地利用规则城市土地利用的功能分区——住宅（多层、高层、别墅）——交通（城市道路、小区道路、桥梁、停车场）——公用设施（文教、文化、卫生、市政设施、绿化）——商业（中心商业区、商业网点、便民服务）——工业（向城市边缘公路两侧发展）——办公机构（政府、机关、企业或商务化写字楼）——旅游（公园、景点、保护或古建筑、配套服务）城市土地利用的功能分区城市土地区位的演变过程城市土地区位与房地产城市土地区位效益的实质实质是（位置）级差地租使用价值、利用方向 集约经营度不同自然、环境、经济、 文化差异增加城市土地区位与房地产城市土地区位与土地规划土地的自然属性： ——数量有限性（不可再生） ——地域差异性（肥沃及便利程度） ——位置固定性（不可移动） ——使用耐久性（永续利用）土地的经济属性： ——总量希缺性（最高最佳使用） ——区位可变性（聚集经济、投资与政策导向） ——报酬递减性（追加投资报酬递减规律） ——经营垄断性（国家所有权、有限年经营）须根据可持续发展经营城市观点进行城市规划城市土地区位与房地产城市土地区位与房地产规划住宅方面：——服从土地利用总体规划、功能分区规划（最高最佳使用）——住宅用地应有良好的自然条件（住宅人性化）——住宅用地应有良好的环境与方便的条件（住宅人性化）——住宅区位的选择受城市级差地租杠杆的调节（承受能力）非住宅方面：——服从土地利用总体规划、功能分区规划（最高最佳使用）——受城市级差地租杠杆的调节（各类型企业承受能力不同）——应突出公共建筑与公用设施配套（更好的发挥城市功能）——应突出城市基础设施配套建设（增加可达性、地段升值）城市土地区位与房地产城市土地区位与房地产投资选择——国家区域发展战略、生产力布局（经济增长热点即为投资优势区域）——区位环境（交通、地段规模及形状、市政配套、发展潜力等）——规划限制（容积率、绿化、要求完善配套程度等）——市场定位与投资限额（定位应与需求相适应、应与投资目标相符）——注重升值潜力分析（升值潜力多方案分析比较）——应具有超前意识（交通、服务网点的可达性、周边环境改善等）——定性与定量方法相结合（土地价格、开发成本、房地产价格、租金水平、各种税费、优惠政策、升值潜力、增值税、风险等综合分析）城市土地区位与房地产。