国际案例分析新加坡OneNorth.ppt

CB Richard Ellis | Page 1“创智商务区创智商务区”案例研究案例研究 — One NorthCB Richard Ellis | Page 2•地点：地点：新加坡 (波那维斯达)•占地面积：占地面积：200公顷•交通：交通：距离市中心20分钟车程；两条地铁线路、3个地铁站位于项目内•开发商：开发商：裕廊集团（政府性质的工业地产开发商）•总体规划：总体规划：Zaha Hadid Architects（总部位于伦敦的设计公司）•总投资额：总投资额：150亿新加坡币•发展历程：发展历程：ü起初规划为科技园区ü逐渐发展为创意园区 (知识型产业和高效的信息分享)ü旨在推动新加坡向知识型社会的转型One North 概况概况CB Richard Ellis | Page 3One North 总体定位总体定位 四大支柱:1.持续创新2.动态、精美综合性3. 独一无二的特质4. 无缝链接•全方位的功能社区全方位的功能社区: : 集办公、居住、休闲娱乐、教育设施于一体，满足客户工作、生活、娱乐、学习全方集办公、居住、休闲娱乐、教育设施于一体，满足客户工作、生活、娱乐、学习全方位需求位需求CB Richard Ellis | Page 4•功能分区：−Life XchangeüBiopolis：以生命科学为主题的“启奥生物医药研究园”−Central Xchange üFushionopolis：以传媒为特色的“资讯传媒园启汇城”üMediapolis：19公顷，传媒产业−Vista Xchange：全新商业项目“聚翠林商业中心”，规划由商业、办公楼、酒店、商务中心、市民中心等组成−Wessex Estate：居住区域−One North Park：多功能开放空间•布局：−距离地铁最近的地方布置商业功能−距离地铁较远的地方布置商务功能−距离地铁最远的地方布置居住功能Life Xchange--地铁站--学校学校会所会所Central Xchange项目后期项目后期One North ParkWessex EstateVista XchangeOne North 功能分区与布局功能分区与布局 CB Richard Ellis | Page 5项目发展历程2000~2002年2002~2005年2009年后筹备和设计发展初创期发展成熟期新时期•2000年， JTC被新加坡政府任命为One North的总体开发商；•2001年，JTC任命总体规划、交通规划顾问；•2001年，建立专家研究小组；•2001年12月，One North正式创办；•2001年， Biopolis（生物医药办公）一期开始建设；•2002年，南洋理工大学毕业生俱乐部开始建设。

•2003年，Loft项目完工；•2004年，Biopolis一期完工；•2005年，Fusionopolis（信息通信、传媒、工程、物理学办公）一期开始建设；•2005年，公寓项目开始建设；•2005年，Rochester 11（改建的零售休闲设施）完工• 2009年，商务酒店、服务式公寓完工；•2009年， Biopolis三期完工；•Mediapolis完工；•继续建设One North配套设施；•规划开发One North后期项目2006~2008年•2006年， Biopolis二期完工；•2006年，南洋理工大学毕业生俱乐部完工•2006年，商务酒店、服务式公寓开始建设•2007年，Biopolis三期开始招标；•2008年，Fusionopolis一期上市•2008年，Mediapolis（数字传媒办公）开始建设；•2008年，Integrated Hub（市政文化/零售休闲综合设施）部分开业One North 发展历程发展历程CB Richard Ellis | Page 6nBiopolis：占地20公顷，以生命医药产业为目标客户的办公设施，配以商业配套nFusionopolis ：占地30公顷，以信息通信、传媒产业为目标客户的办公设施，配以商业配套nVista Xchange：占地17公顷，由商业、办公楼、酒店、商务中心、市民中心等组成社交场所nWessex Estate：占地28公顷，由连排、公寓及Loft等组成的居住区域nOne North Park：占地16公顷，由绿地景观、绿色步道、儿童游玩广场等组成的休闲场所Biopolis--地铁站--FusionopolisWessex EstateVista XchangeOne North 主要业态主要业态One North ParkCB Richard Ellis | Page 7概况：概况：•位置：One North北部区域；靠近新加坡国立大学、国大医学院；5分钟步行距离达到地铁站•总投资：5亿新币•总占地面积：20公顷•总建筑面积：一期约185,000平米，二期约37,000平米，三期41,505平米（后期待定）•分期：一期2004完工，二期2006完工，三期计划2009年完工•目标客户：科学家、研究者、技术工作者、管理者、生物医药研发企业一期一期二期二期一期一期二期二期三期三期土地面积（平方米）土地面积（平方米）40,0008,0719,433容积率容积率4.654.64.4总建筑面积总建筑面积（平方米）（平方米）办公办公180,17335,50041,205商业商业5,0001,500300停车位停车位880290n.a.建筑高度（米）建筑高度（米）63.5~191.5n.a.160总栋数总栋数72n.a.总楼层数总楼层数8~127n.a.三期三期One North 主要业态主要业态BiopolisCB Richard Ellis | Page 8建筑指标：建筑指标：一期一期二期二期标准层面积（平米）标准层面积（平米）1,584~2,5642,700~2,800单元分割（平米）单元分割（平米）18~932（零售），219~1,100（实验室），69~800（办公）30~180（零售），110~530（实验室/办公），170~700（实验室）楼板承重（楼板承重（KN/平米）平米）10（1楼），7.5 （2~12楼）千，5.0（地下室）5.0（1楼），7.5（2~6楼），12.5（7楼）柱间距（米）柱间距（米）n.a.13.3*14.3楼板层高（米）楼板层高（米）54.1~6.7（1楼），5.2（2~5楼），7.5（6~7楼）电量（电量（VA/平米）平米）n.a.236（实验室/办公），200（零售）电梯（个）电梯（个）3~4（客梯）、2（货梯）5一般甲级写字楼：承重一般甲级写字楼：承重5KN；建筑层高；建筑层高3.5~4米米One North 主要业态主要业态BiopolisCB Richard Ellis | Page 9绿色概念绿色概念绿色概念绿色概念构成部分构成部分在在Biopolis的运用的运用干净土地干净土地回收/运用回收物品§Biopolis回收计划§空气动力垃圾运输系统§有机合成物的运用保护自然保护自然最大限度减少对生态系统的影响/保持原有的生物多样性§空中花园、绿色露台§植物移植干净空气干净空气建筑的设计及营运能有效利用能源/运用可再生能源§光伏技术运用§节能设计§区域冷却系统§氢填充站§智能建筑系统§太阳能热水系统、太阳能照明系统干净水干净水保护水质/运用可循环水§“新”水的运用§无水小便器公共健康公共健康建筑的设计及营运保障租户的健康§街区设计便于清洁§自我清洁型One North 主要业态主要业态BiopolisCB Richard Ellis | Page 10绿色概念绿色概念二代电解离子水系统二代电解离子水系统 无污染纯水、多元化供水空气动力垃圾回收处理系统空气动力垃圾回收处理系统 减少运输垃圾的繁重劳作、腾出地面空间、提升健康品质外墙百叶窗隔热外墙百叶窗隔热 减少热吸收、减少阳光对租户的照射、减少能源消耗太阳能热水系统太阳能热水系统 通过太阳能产生热水减少环境污染、减少电消费、无特殊维护需求自然采光运用系统自然采光运用系统 节约能源消耗、提供舒适的办公环境建筑智能系统建筑智能系统 实时快速最优控制、跟踪预调参数与使用习惯、找出故障设备/泄露、最优化能源消耗区域冷却系统区域冷却系统 价格更节省、节约能源消耗、无单体建筑制冷设备空间需求、减少噪音污染节水小便池节水小便池 无需触摸更卫生、无异味、减少维修重置成本、更低的安装成本光伏技术运用光伏技术运用 可再生能源运用、减少备电需求、无特殊维护需求、光伏材料同时也是美观的外墙材料自我清洁坐便器自我清洁坐便器 更干净卫生、保护使用者无细菌感染、保障建筑形象空中花园空中花园/ /绿色露台绿色露台 为建筑提供防热层、提供绿色放松的工作环境、二氧化碳转化为氧气、节约能源便于清洁的街道设计便于清洁的街道设计 逐步弯曲的设计便于机器操作、道路排水系统防止积水、排水上盖防止碎物进入水系统有机合成物的运用有机合成物的运用 帮助移植植物的健康成长、有助重粘土的排水、防虫、园艺垃圾的有效循环植物移植植物移植 保持生物的多样性、提供绿色放松的工作环境、降低环境温度、二氧化碳转化为氧气One North 主要业态主要业态BiopolisCB Richard Ellis | Page 11配套设施配套设施•位置分布：•位于各办公楼的1、2层•面积•零售：44~273平米•餐厅：75~175平米•咖啡/饮料/简餐：43~111平米•美食广场：932平米•演讲厅：650平米（480座）•展示厅：1,208平米•小孩看护：54~398平米•比例：以零售与餐饮为主（58%）One North 主要业态主要业态BiopolisCB Richard Ellis | Page 12配套设施主要租户配套设施主要租户•便利店：7-eleven•餐饮：Bakin‘ Boys，Bistro Fabulous，Foodbank Gourmet，Haven 95 Restaurant & Bar，Infuzi，Raj Restaurant，Yoshi，Kaffee Kultur，Moovellous Flower Café•银行：Citibank N. A.•美容美发：Essence Hair & Body Wellness •儿童教育：Learning Vision International •干洗：Lemon Laundry•书店：Research Books Asia•医疗健康服务：Shenton MedicalOne North 主要业态主要业态BiopolisCB Richard Ellis | Page 13市场表现市场表现•目标客户：•实验室型研发中心•办公•创业型公司/孵化器•实验服务型公司 一期两栋定位于私人机构，五栋定位于生物医药研究机构A*STAR；二期定位于私人机构；三期定位于临床科学研究、药物运用的研究企业•入住率•一期：100%•二期：80%One North 主要业态主要业态BiopolisCB Richard Ellis | Page 14市场表现市场表现——以国际知名医药公司为主，其中大部分为实验室以国际知名医药公司为主，其中大部分为实验室办公楼办公楼一期主要租户一期主要租户Centros科学、技术和研究局（7F）；生物医药研究委员会（8F） ；生物工艺技术研究院（6F） ；生物医药科学集团（9F）；新加坡Bio*One投资（9F）Chromosillumina（3F）；invitrogen（4F）；诺华热带病研究院（5F）；Paradigm Therapeutics Singapore （3F）；地区新兴疾病干涉中心（2F）；Vanda制药（3F）Helios运用生物系统（亚洲）集团（9F）；B Square Lab（4F）；Bioventure Centre（4F）；CombinatoRx新加坡（8F）；Davos生命科学（10F）；ES Cell International（5F）；葛兰素史克（3F）；健康科学局（11F）；Helix生命科学；Inventa Technologies（10F）；梅里亚亚洲（12F）；Moleac（9F）；Proligo新加坡（8F）；RIKEN （7F）；Seiko Instruments（8F）；SingVax（4F）；Thales技术中（4F）；Valeant制药；Veeco仪器（亚洲）；生物伦理咨询委员会（10F）；新加坡生物会社（2F）；化学工程学研究院——化学合成实验室（3F）；Waseda-Shibuya（5F）Proteos分子细胞生物研究院Genome新加坡基因组研究院（2F）；Parkway Shenton（1F）；Swiss House（新加坡) （1F）Matrix生物信息研究院（7F）；开发技术有限公司（9F）；科学和工程研究委员会（9F）Nanos生物工程学和纳米技术研究院（9F）；Singapore Tissue Network （1F）One North 主要业态主要业态BiopolisCB Richard Ellis | Page 15概况：概况：n位置：One North中部偏西区域，靠近欧洲工商管理学院；步行距离达到地铁站n建筑面积：273,600平米（一期120000平米，二期A103,600平米，二期B50,000平米）n分期：一期2008完工，二期A2010年后完工，二期B2010年后完工n目标客户：一期信息通信技术、媒体相关行业；二期科学、技术和研究局下属的公共研究机构土地面积（平米）土地面积（平米）300,000总建筑面积（平米）总建筑面积（平米）273,600楼板承重（楼板承重（KN/平米）平米）5总栋数总栋数3-4总楼层数总楼层数22/24Fusionpolis一期一期Fusionpiolis二二期期Fusionpolis后后期期后期综合开发后期综合开发项目项目MediapolisOne North 主要业态主要业态FusionopolisCB Richard Ellis | Page 16科学设备科学设备无回音室无回音室 由吸音材料填充，能破坏电磁波的反射；专为天线、无线设备、放射设备研发等企业、实验室提供研发空间研发空间 硅晶片制造设施，同时配备专业人员，为中小型企业、研究机构、新技术研发等提供仿真实验及实验性生产纳米制造、特性分析设施纳米制造、特性分析设施 世界先进水平的设施与专家，超过600件先进研究设备，为研究机构提供全面的纳米制造、特性分析、分析与实验COVE集群操作虚拟环境集群操作虚拟环境 由2x2 LCD投影仪、Linux PC集群、高分辨率3D显示器、高端成像集群、科技/医学数据成像、产品评估综合平台等组成，提供大型组对组视频会议、远程实验能力无尘空间无尘空间 5,200平米无尘空间，配备各种顶级的资源与设施，例如硅生产设备、磁研究设备等；专业的人员对潜在的用户进行培训、开发基础程序A*STAR计算机资源中心计算机资源中心 提供先进的IT设备为广泛的用户例如研究者、学生、合作者一个多学科的研究环境One North 主要业态主要业态FusionopolisCB Richard Ellis | Page 17其他配套设施其他配套设施•办公设施•共享设施：共享洽谈室、会议室、研讨室（200座）、剧院、摄影/视听工作室（收费）•卫星接收器接口（对空/对地通信）, 几百万美元IT设备支持大量的计算机需求、无缝连接（强大的IT设备让企业可随时随地运用任何设备工作）•400座剧院•其他设施：•服务式公寓：50套复式公寓•休闲娱乐会所、屋顶游泳池及健身房、主题性空中花园•5层楼的零售、娱乐设施，包括超市、餐饮、书店、零售店、诊所、小孩看护等One North 主要业态主要业态FusionopolisCB Richard Ellis | Page 18市场表现市场表现•目标客户：•一期：信息通信技术、传媒、工程学、物理学相关行业研究机构•二期A：信息通信技术、传媒、工程学、物理学相关行业研究机构；有容纳干湿型实验室、绝对无尘室、震动敏感型实验设备的能力•二期B：一期、二期A的合作企业•主要租户：科学工程研究委员会、信息通讯研究机构、高性能计算研究机构、新加坡制造技术机构、数据存储机构、微电子机构、材料研究和工程学机构One North 主要业态主要业态FusionopolisCB Richard Ellis | Page 19项目概况项目概况•位置：•位于One North北部区域 •区域内有两个地铁站点，连接市中心、机场•规模：占地17公顷•功能定位：社交场所，交通枢纽，研究者/商业领导者/学者/学生工作、生活之地•物业组成：娱乐餐饮中心、零售区、会所、度假村、酒店•当前开发项目组成：Rochester Park 11、Rochester Park 20、Integrated Hub（市政、文化和零售综合体）、酒店Vista XchangeOne North 主要业态主要业态Vista XchangeCB Richard Ellis | Page 20Rochester Park 11•One North的三大历史保护区域之一，位于蜿蜒的林荫路旁•由11栋排屋构成的商业设施；外部形态保留，内部格局、装修根据商家需要设置•提供餐饮、lifestyle零售用途，例如主题餐厅、spa、俱乐部•商家组成：Body with Soul（医疗服务机构）、Cassis（法国餐厅）、Da Paolo Bistro Bar（餐厅/酒吧）、Graze（餐厅/酒吧）、岷江（中餐厅）、Minx（餐厅/酒吧）、North Border Bar & Grill（餐厅/酒吧）、One Rochester（餐厅/酒吧）、Pinchos（餐厅/酒吧）、Twelve + One（餐厅/酒吧）、One North 主要业态主要业态Vista XchangeCB Richard Ellis | Page 21Rochester Park 20•One North的三大历史保护区域之一，位于蜿蜒的林荫路旁•占地4.3公顷，由20栋排屋构成，规划改建成服务式度假村•目标客户：One North工作人员以及新加坡游客•目前正在建设中South Park综合开发项目综合开发项目•构成：酒店、居住公寓、服务式公寓、SOHO、零售娱乐设施•目标客户：区域内的工作人员•目前正在建设中One North 主要业态主要业态Vista XchangeCB Richard Ellis | Page 22Integrated Hub•规模：建筑面积62,000平方米（其中市政文化设施建筑面积38,000平米，零售娱乐设施建筑面积24,000平米）•构成：5,000座的多功能表演音乐剧院（巡演、舞台表演、家庭娱乐、公司/社区活动）、室外阶梯剧场、地上2层+地下2层商业设施、850个停车位（地下2层~4层）•商业设施定位：•地下二层：美食广场、美食超市、快餐、家庭餐厅、休闲咖啡、便利店、服务式商店•地下一层：休闲餐厅、咖啡点心吧、美容设施、lifestyle时尚、时尚饰品、lifestyle礼品店•地面一层：lifestyle咖啡、小酒馆、餐厅、酒吧•地面二层：休闲酒吧、流行hip主题俱乐部•2008年10月30日开业--室外阶梯剧场----5,000座剧院----零售娱乐设施--One North 主要业态主要业态Vista XchangeCB Richard Ellis | Page 23项目概况项目概况•位置：位于One North南部偏东区域 •始建于19世纪40年代•占地 27.9公顷•物业组成：联排、公寓（3栋）、LOFT（18套）•物业特征：•联排：平均面积150平米；三房，带有大花园、屋后花园•公寓：平均面积116平米；两房，带有大阳台•LOFT：平均面积116平米；开发式办公/工作室区域、私密卧室、厨房、浴室，带有大阳台Wessex EstateOne North 主要业态主要业态Wessex EstateCB Richard Ellis | Page 24项目概况项目概况•位置：•位于One North中部区域 •规模：占地16公顷，分为13块地块•功能定位：区域内租户非正式聚会、自发活动场所、约见地点•组成：•绿地景观、绿色步道、开放广场空间、开放草坪区域、儿童游玩广场•亮点•随处Wi-Fi、水幕墙、无花果森林、蝴蝶花园、农作物绿地One North ParkOne North 主要业态主要业态One North ParkCB Richard Ellis | Page 25--水幕墙----儿童游玩广场----蝴蝶花园----农作物绿地----花园一景--One North 主要业态主要业态One North ParkCB Richard Ellis | Page 26健康咨询租户健康咨询租户•提供服务：•主营服务：家庭医疗实践、饮食/营养、催眠疗法、物理疗法、足医术、语言障碍矫正、心理/精神评估、健康咨询、睡眠/鼾声评估、变应性测验、针灸、疗骨术、幼儿体检•其它服务：瑜伽、普拉提、全身园艺课程、训练班/研究班•配套：咖啡•经营面积：500~1,000平米•主要商家：One North 健康商业健康商业CB Richard Ellis | Page 27教育机构教育机构•INSEAD商学院：•“全球四大商学院”之一•MBA课程、管理者课程、亚洲相关研究•南洋理工大学（One North校区）/毕业生会所•由教育设施与会所组成•会所内包括商业培育中心、游泳池、spa、餐饮设施、网球场、健身房•PIXEL•One North开发的最早的教育设施之一•定位于信息通讯技术、数字产业的半脱产学习•DigiPen Institute of Technology将于此开始亚洲分校•Tanglin Trust School•为3~18岁的孩子提供英式教育One North 学习学习CB Richard Ellis | Page 28营运模式：营运模式：•开发商——JTC•新加坡主要的工业设施规划、推广和开发的专业机构•2000年JTC被内阁任命One North规划、开发、市场推广、管理的主要机构•JTC邀请私人机构参与One North的建设，特别是这些私人机构擅长的项目•JTC在合作的过程中起协调人的作用•合作方式•JTC就目标开发土地向社会进行招标•JTC将目标开发土地转租给被选取的合作方，租期为60~99年•被选取的合作方需要支付所开发土地的价格溢价、货劳税以及印花税•合作开发商：One North 营运模式营运模式CB Richard Ellis | Page 29One North 小结小结办公办公商业商业居住居住绿地公园绿地公园占地面积占地面积50公顷17公顷28公顷16公顷所占比例所占比例45.0%15.3%25.3%14.4%各部分各部分构成构成Biopolis: 占地20公顷 生物、制药研发等 产业；配有餐饮Vista Xchange：： 占地17公顷 酒吧，会所， 度假村，一幢集 餐饮、酒吧、剧 院于一体的综合 大楼以及一幢在 建的酒店Wessex Estate：： 占地28公顷 联排别墅 公寓 LOFT Tanglin Trust School One North Park：： 占地16公顷 13块绿地散落分布 在整个One North 地块内Fusionopolis: 占地30公顷 信息、传媒、工程研 究机构；配有餐饮 PIXEL，INSEAD商学 院，南洋理工大学毕 业生会所目前目前One North组成情况：组成情况：CB Richard Ellis | Page 30One North 案例借鉴案例借鉴对本项目的借鉴意义：对本项目的借鉴意义：•One North拥有鲜明的主题定位及完整的产业链，涵盖生物医药、信息通信、数字传媒等产业  本项目以创意本项目以创意型型产业导入为产业导入为基础，建议引入完整产业链，从相关政府机构、产业协会以及上下游企业基础，建议引入完整产业链，从相关政府机构、产业协会以及上下游企业•One North的办公设施提供众多共享设施，例如共享游乐设施、专业设备、会议室、专业人员等  建议提供建议提供创创意型产业意型产业相关的共享设施，提升项目的吸引力度相关的共享设施，提升项目的吸引力度•Biopolis大量运用节能技术，例如太阳能、空气动力、光伏、电解离子水系统、区域冷却系统等，保护环境、节省租户成本  建议建筑运用节能技术，创立项目独特性、提升竞争优势建议建筑运用节能技术，创立项目独特性、提升竞争优势•One North拥有占地16公顷的开放的绿色公共空间，生物物种多样、景观设计别致  建议本项目建设开阔的绿建议本项目建设开阔的绿色公共空间，并将色公共空间，并将Wi-Fi等无线网络系统引入绿色公共空间，为人们提供可以随时上网的生态城市绿洲等无线网络系统引入绿色公共空间，为人们提供可以随时上网的生态城市绿洲•One North的部分零售租户为健康咨询、诊所租户，为个人生理、心理健康提供帮助，并结合瑜伽、太极等养生运动  建议本项目引入相类似的租户，利用产业基础创造健康特色、目的性消费商业建议本项目引入相类似的租户，利用产业基础创造健康特色、目的性消费商业•One North的总体开发商JTC集团与各个领域的专业开发商进行合作，将不同的项目向社会进行招标  建议与建议与全球领域的专业开发商合作，利用不同领域专业开发商的优势，创作经典作品全球领域的专业开发商合作，利用不同领域专业开发商的优势，创作经典作品•One North拥有包含商业休闲、剧院、LOFT、酒店、服务式公寓等全方位的配套设施  建议开发商业休闲、建议开发商业休闲、酒店、服务式公寓等设施酒店、服务式公寓等设施•One North设有众多教育功能的设施，例如全球顶级商学院、与区域内产业相关的职业教育设施、知名大学俱乐部、国际学校等  建议本项目适量引入教育设施，如与产业相关的职业教育设施支持区域产业发展、优质建议本项目适量引入教育设施，如与产业相关的职业教育设施支持区域产业发展、优质商学院提升项目知名度商学院提升项目知名度。