房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试题强化卷（必考题）及答案【82】.docx

房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试题强化卷（必考题）及答案答题时间：120分钟 试卷总分：100分 题号一二三合计统分人得分 一.单选题(共100题)1.买方或卖方对其所买卖房地产有特别的爱好、感情，卖方惜售，或买方执意要购买，在这种情况下的成交价格()A.往往偏低B.往往偏高C.往往不发生变化D.往往偏向于双方的协商情况【正确答案】B2.开发成本是在取得开发用地后进行土地开发和()所需的直接费用、税金等A.基础建设B.开发市场潜力C.环境相关的设施的建设D.房屋建设【正确答案】D3.预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后每年的净收益会在上年的基础上增加1万元，收益期限可视为无限年如果该类房地产的报酬率为10%，则该房地产的收益价格为（）万元A.370B.280C.210D.200【正确答案】B4.【真题】某写字楼持有5年后出售，持有期内年平均有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，预计5年后出售时总价为6000万元，销售税费为售价的6％，无风险报酬率为6%，预计风险报酬为无风险报酬的25%该写字楼目前的价格为()万元A.5061.44B.5546.94C.5562.96D.6772.85【正确答案】A5.在运用假设开发法估价时，()最难以准确估算。

A.开发期B.经营期C.销售期D.建造期【正确答案】C6.()是城乡规划主管部门作出建设项目规划许可的依据A.城市总体规划B.城市控制性详细规划C.城市修建性详细规划D.土地利用总体规划【正确答案】B7.报酬率为()与所投入的资本的比率A.净收益B.投资回收C.投资回报D.收益【正确答案】C8.某建筑为钢筋混凝土结构的生产用房，其耐用年限为（）年A.60B.50C.35D.30【正确答案】B9.收益法的雏形是()A.地租资本化法B.报酬资本化法C.早期购买年法D.直接资本化法【正确答案】C10.商品房供大于求时，是()掌握着主动权的市场A.卖方B.买方C.开发商D.政府【正确答案】B11.当新用途下的房地产价值减去改变用途的必要支出及应得利润大于现用途下的房地产价值时，应以（）为前提进行估价A.维持现状B.更新改造C.改变用途D.重新开发【正确答案】C12.【真题】下列房地产中，一般情况下，价格对楼层最为敏感的是()A.商业用房B.住宅C.写字楼D.工业用房【正确答案】A13.【真题】假设开发法中，同一估价对象在业主自行开发、自愿转让开发、被迫转让开发三种估价前提下的评估值由大到小的顺序通常是()。

A.业主自行开发、自愿转让开发、被迫转让开发B.自愿转让开发、业主自行开发、被迫转让开发C.被迫转让开发、自愿转让开发、业主自行开发D.自愿转让开发、被迫转让开发、业主自行开发【正确答案】A14.适合原理是以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳利用它可以帮助确定（）A.最佳用途B.最佳规模C.最佳集约度D.最佳使用【正确答案】A15.假设可比实例的成交价格比其正常市场价格高低的百分率为S%，则可比实例的成交价格与正常价格的关系为：可比实例的成交价格×()=正常价格A.1／(1±5%)B.5%C.1+5%)／1D.(1-5%)/1【正确答案】A16.有助于估价机构和估价人员不断提高估价水平，同时也有助于解决以后可能发生的估价纠纷，还有助于政府主管部门和行业自律性组织对估价机构进行资质审查和考核，也是为了方便今后的估价和管理的是()A.交付估价报告B.估价资料归档C.确定估价结果D.选定估价方法计算【正确答案】B17.对交易税费非正常负担的修正属于()的范畴A.房地产状况调整B.市场状况调整C.比准价格修正D.交易情况修正【正确答案】D18.【真题】关于建筑物重新购建价格求取方法的说法，错误的是()。

A.单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的实际建筑安装工程费B.分部分项法结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位C.工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格D.指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果【正确答案】A19.出租或营业型房地产最适宜采用下列哪种估价方法进行评估？()A.成本法B.长期趋势法C.收益法D.假设开发法【正确答案】C20.人们普遍认为房地产投机对房地产价格的影响可能出现的情况是()A.使房地产价格下降B.使房地产价格上升C.稳定房地产价格D.没有影响【正确答案】B21.【真题】某套住宅月有效毛收入为3000元，运营费用为有效毛收入的10%，因楼上装修漏水，使该住宅被水淹，需重新装修预计重新装修费等费用50000元，在装修前3个月内均匀投入，装修完成后放置3个月方可使用若月报酬率为0.5％，则该住宅因被水淹造成损失为()万元A.49627B.57647C.65548D.65920【正确答案】C22.画出时间序列图的目的是()A.消除房地产价格的短期上下波动和意外变动等不规则变动B.检查、鉴别房地产价格资料的真实性、可靠性C.确定用什么方法测算趋势值D.找出该宗（或该类）房地产的价格随时间变化而变动的过程、方向、程度和趋势【正确答案】D23.现行会计准则要求企业在对会计要素进行计量时，一般应采用（）。

A.公允价值B.重置成本C.账面价值D.历史成本【正确答案】D24.采用路线价法进行估价时，下列不属于房地产状况修正的有()A.成交价格B.土地的临街深度C.土地形状D.临街状况【正确答案】A25.下面不是估价所需资料的是()A.对房地产价格有普遍影响的资料B.宪法C.反映估价对象状况的资料D.交易成本，收益实例资料【正确答案】B26.在估算开发利润时要注意()与利润率的对应A.计算基数B.土地取得成本C.开发成本D.管理费用【正确答案】A27.在经济学里，()有使用价值和交换价值之分A.主观存在价值B.客观存在价值C.广义的价值D.狭义的价值【正确答案】C28.房地产所有权有单独所有、共有和（）三种A.建筑物区分所有权B.建筑物区分共有权C.建筑物区分共用权D.私有权【正确答案】A29.房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算的是（）A.房屋建筑面积B.房屋使用面积C.套内建筑面积D.套内墙体面积【正确答案】B30.【真题】某可比实例卖方缴纳的税费由买方承担，若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常成交价格会()A.上升B.下降C.不变D.无法确定【正确答案】A31.在求取建筑物折旧的市场提取法当中，建筑物的经济寿命等于()。

A.年折旧率的倒数B.残值率的倒数C.残值率D.年折旧率【正确答案】A32.【真题】某宗土地的临街深度为100ft，临街宽度为60ft，市场价值为1500万元，根据哈柏法则，临街深度为36ft、临街宽度为60ft的土地价值为()万元A.600B.738C.900D.960【正确答案】C33.房地产保值增值的特性从房地产价格变化的总趋势来讲，是（）上升的A.间断B.波浪C.连续D.螺旋【正确答案】B34.某块临街深度33.48m（即100ft）、临街宽度为25m的矩形土地的总价为35万元，运用"四三二一"法则，其相邻地块的临街深度为22.86m（即75ft）、临街宽度为20m的矩形土地的总价为（）万元A.39.38B.31.50C.30.82D.25.20【正确答案】D35.在一所小学附近，开设服装专卖店并不一定能获得高收益，做出该判断所依据的经济学原理是()A.收益递增递减原理B.均衡原理C.适合原理D.替代原理【正确答案】C36.建筑物的经济寿命晚于土地使用权年限面结束的，应按()加上土地使用权的剩余年限计算折旧A.建筑物的有效使用年数B.建筑物的实际使用年数C.建筑物的有效寿命D.建筑物的经济寿命【正确答案】B37.某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%。

该房地产的实际价格为()万元A.87B.124C.130D.134【正确答案】B38.在居住区附近有一铁路，那么最可能造成居住区房价降低的因素是()A.心理因素B.交通因素C.噪声因素D.卫生因素【正确答案】C39.下列哪种房地产不是按用途来划分的类型？()A.综合房地产B.出租房地产C.办公房地产D.娱乐房地产【正确答案】B40.在具体的一个房地产估价项目中，价值时点究竟是现在还是过去或者未来，是由（）决定的A.估价委托人B.估价方法C.注册房地产估价师D.估价目的【正确答案】D41.在采用数学方法求出一个综合结果的基础上，估价人员还应考虑一些不可量化的价格影响因素，同时可听取有关人士的意见，对该结果进行适当的()作为最终的估价结果A.调整B.取整C.认定该结果，作为最终的估价结果D.调整或取整或认定该结果【正确答案】D42.只要是新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产，都可以采用()估价A.比较法B.区位法C.实物法D.成本法【正确答案】D43.关于房地产抵押，下列说法不正确的是（）A.房地产抵押除了初次抵押估价，还有再次抵押估价，续贷抵押估价等B.处置抵押房地产估价，即债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，需要将抵押房地产折价或者拍卖、变卖的，为其提供相关价值参考依据C.房地产抵押后，该房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押D.抵押权不可以转让【正确答案】D44.在城市房屋拆迁中，拆迁补偿实行房屋产权调换方式且所调换房屋为期房的，在对所调换房屋进行估价时，估价对象状况，如：期房区位、用途、面积、建筑结构等，应当以()为准。