某花园市场定位与规划方案对比分析.pptx

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,鑫辰花,园,园,市场定,位,位及,规划方,案,案对比,分,分析,一、市,场,场信息,提,提示,2003年第,四,四季度,，,，中心,区,区商品,房,房交易,量,量骤降,信息来,源,源：上,海,海方方,房,房产工,作,作室市,调,调,蔡天育,：,：2004年,房,房假涨,幅,幅将尽,力,力控制,在,在12%左右,信息来,源,源：综,合,合各大,媒,媒体,世,世纪经,济,济报道,供不应,求,求将成,往,往事,信息来,源,源：上,海,海楼市,二、谋,略,略先驱,方,案,案解读,优势：,本,案,案所处,的,的地理,位,位置具,有,有一定,的,的升值,潜,潜力浦,浦东大,道,道是交,通,通主干,道,道，同,时,时轨道,、,、隧道,等,等交通,出,出行条,件,件非常,优,优越，,陆,陆家嘴,金,金融贸,易,易区也,相,相邻较,近,近；同,时,时周边,有,有上海,海,海运学,院,院、进,才,才中学,、,、公利,医,医院、,源,源深体,育,育中心,等,等教育,、,、医疗,、,、娱乐,休,休闲配,套,套本,案,案所处,区,区域范,围,围内将,形,形成一,个,个居住,的,的大环,境,境，良,好,好的居,住,住氛围,对,对本案,楼,楼盘发,展,展十分,有,有利。

从,现,现有的,产,产品规,划,划图来,看,看，每,户,户均能,享,享受中,心,心绿地,景,景观而,不,不受阻,碍,碍，视,野,野大而,通,通畅；,处,处于中,、,、高层,的,的客户,还,还可以,眺,眺望黄,浦,浦江江,景,景弱势：,房,型,型、电,梯,梯设置,比,比较大,众,众化，,较,较为普,通,通会,所,所面积,偏,偏小，,服,服务满,足,足不了,客,客户的,需,需求车,车位,不,不足,，,，不,能,能吸,引,引定,位,位高,层,层次,的,的目,标,标客,户,户周,周边,在,在建,楼,楼盘,数,数目,多,多，,要,要想,在,在竞,争,争中,脱,脱颖,而,而出,，,，本,案,案的,楼,楼盘,产,产品,个,个性,尚,尚不,鲜,鲜明,，,，表,现,现在,小,小区,品,品位,、,、园,林,林景,色,色、,房,房型,特,特点,、,、功,能,能布,局,局、,建,建材,选,选择,等,等多,方,方面,集,中,中的,亮,亮点,不,不够,小结,：,：,从已,有,有的,产,产品,形,形态,和,和配,套,套设,施,施来,看,看，,本,本案,的,的市,场,场定,位,位于,普,普通,住,住宅,，,，若,想,想在,区,区域,行,行情,价,价格,上,上提,升,升一,个,个档,次,次，,必,必须,在,在产,品,品上,有,有所,突,突破,。

区域,采,采样,楼,楼盘,对,对比,目前,，,，本,案,案周,边,边最,近,近的,预,预售,楼,楼盘,为,为维,多,多利,华,华庭,，,，如,表,表1,所,所示,，,，对,比,比如,下,下：,表1,：,：区,域,域采,样,样楼,盘,盘对,比,比表,楼盘名称,相关资讯,维多利华庭二期,本案楼盘,地理位置,东：北洋泾路南：南：定水路,西：苗圃路,北：栖山路,东：苗圃路,南：栖山路,西：巨野路,北面为已建住宅,总占地面积,4.9,3万,m,2,总建筑面积,约12万,m,2,73500,m,2,房屋类型,小高层,小高层、高层,总户数,792户,460户,得房率,80%,绿化率,47%,43.8%,集中绿地率,25%,26.7%,二房面积,91-116,2,117,三房面积,129-142,130,车位数,机动停车位,442辆,250辆,非机动停车位,500辆,会所,游泳池、桑拿房、娱乐、办公、羽毛球室、网球场、壁球馆等,200,物业管理费,1.80元/,/,月,小结,：,对本,案,案目,前,前的,市,市场,定,定位,来,来说,，,，,产品,同,同质,化,化竞,争,争不,可,可避,免,免,，一,场,场区,域,域市,场,场战,硝,硝烟,味,味正,起,起。

价格,在,在此,时,时起,到,到主,导,导作,用,用，,价,价格,的,的高,低,低与,产,产品,的,的优,劣,劣对,本,本案,的,的成,败,败起,到,到了,决,决定,性,性的,关,关键,因,因素,，,，需,审,审慎,对,对待,建议,本,本案,重,重新,定,定位,，,，通,过,过产,品,品设,计,计与,营,营销,创,创新,为,为楼,盘,盘增,值,值添,色,色三、,观,观点,与,与实,例,例,案例,一,一：,万,万源,杰,杰座,寻,寻求,创,创新,是,是本,案,案进,入,入市,场,场之,保,保证,万源,杰,杰座,品,品牌,建,建设,短,短期,内,内急,于,于求,成,成，,虽,虽大,规,规模,投,投放,广,广告,（,（请,余,余秋,雨,雨做,代,代言,人,人打,文,文化,牌,牌）,，,，但,囿,囿于,规,规模,较,较小,（,（建,面,面7,万,万,），,难成,气,气候,，,，广,告,告效,应,应枉,为,为竞,争,争者,所,所用,万源,杰,杰座,通,通过,装,装修,提,提高,附,附加,值,值的,预,预期,收,收益,过,过高,产,品,品功,能,能面,积,积定,位,位与,该,该区,域,域实,用,用经,济,济消,费,费需,求,求脱,节,节，,所,所幸,大,大势,趋,趋好,得,得以,走,走出,困,困境,。

案例,二,二：,上,上海,绿,绿城,上海绿城,的,的品牌客,户,户（包括,杭,杭州客户,）,）支撑了,首,首期高速,去,去化的销,售,售量，产,品,品上的精,益,益求精如,高,高标准会,所,所，高绿,化,化景观与40万,规,规模优势,，,，吸引大,量,量外区客,户,户导入奠,奠定了初,胜,胜的基础,案例三：,涵,涵合园,一期小高,层,层均价与,周,周边产品,持,持平，二,期,期具有景,观,观的优势,小,小高层产,品,品，均价,高,高出同类,产,产品近15%，低,层,层别墅类,产,产品价格,高,高出周边,小,小高层产,品,品逾30%启示：,品牌的魅,力,力在于产,品,品消费后,产,产生的信,任,任，需要,积,积累，忌,速,速成，有,了,了品牌客,户,户与规模,、,、产品支,撑,撑，才能,保,保障去化,速,速度装修房附,加,加值应符,合,合消费心,理,理与行情,，,，产出增,值,值一般在20%左,右,右产品形象,上,上的错位,包,包装需要,配,配合产品,需,需求的错,位,位地段优势,缺,缺乏唯一,性,性时，总,价,价定位需,兼,兼顾大市,场,场竞争，,以,以创新产,品,品取胜出色的产,品,品，必然,有,有出色的,回,回报，但,一,一个亮点,不,不足取胜,，,，它必须,靠,靠一套完,善,善协调的,组合拳,来共同打,造,造。

四、谋定,后,后动,产,产品建议,总体策略,出发点：,寻找市场,中,中的空白,点,点，以创,造,造出合理,的,的增值产,品,品，获取,增,增值空间,通过产品,塑,塑造和营,销,销包装建,立,立完善的,美,美誉度以,及,及品牌的,获,获利空间,方案一,产品特征,：,：全复式,小,小高层，,菜,菜单式装,修,修,面积控制,：,：2+1,房,房 130,M,2,/3,房 150,M,2,景观：以,较,较为经典,的,的景观元,素,素为基础,，,，引用较,多,多的纯正,异,异地风情,配套：在,具,具有通常,高,高品质住,宅,宅所必须,具,具备的设,施,施，如室,内,内游泳池,、,、健身桑,拿,拿、壁球,（,（或网球,）,）等的同,时,时，适当,控,控制规模,，,，以降低,营,营运费风格：以,世,世界各地,较,较为成熟,的,的经典风,格,格为主，,如,如后现代,的,的以金属,质,质感取胜,的,的畅园、,以,以欧式巴,洛,洛克风格,闻,闻名的芝,大,大厦等物业：聘,请,请品牌物,业,业管理公,司,司进行管,理,理，多为,境,境外物业,公,公司分析：规,避,避了区域,的,的低层次,产,产品价格,竞,竞争。

但,由,由于需要,一,一些技术,性,性的整合,方,方案的支,撑,撑，则对,开,开发的过,程,程控制，,提,提出了挑,战,战方案二,产品特征,：,：高层+,低,低层叠加,别,别墅,面积控制,：,：2、3房 100130,/3+1,房 180,其他方面,基,基本同方,案,案二,理由除了,方,方案本身,的,的特征外,，,，主要归,纳,纳如下：,1.以主,力,力房型为,主,主，在短,期,期内获得,市,市场的快,速,速回报缩,缩短了楼,盘,盘的主力,投,投资在开,发,发初期收,回,回的时间,2.用少,部,部分的精,品,品单元，,作,作为企业,品,品牌的塑,造,造利用,较,较长的销,售,售时间，,去,去完成高,价,价的去化,3.利,用,用这少部,分,分的精品,单,单元，来,提,提升了楼,盘,盘整个的,品,品质用,少,少部分的,投,投资，来,拉,拉动了占,楼,楼盘主要,体,体量的主,力,力产品的,卖,卖价获,得,得可市场,利,利润的最,大,大化我工作室,在,在近几年,的,的实战经,验,验积累，,如,如浦东的,涵,涵合园，,在,在复合性,物,物业的整,合,合营销方,面,面积累了,大,大量的经,验,验和资源.,结论：经,过,过以上分,析,析论证，,我,我工作室,建,建议采用,方,方案二较,为,为合理。

五、主要,获,获利模式,分,分析,模,式,式,一,一,、,、,硬,硬,件,件,提,提,升,升,模,模,式,式,公,共,共,设,设,施,施,配,配,套,套,的,的,增,增,值,值,公,共,共,部,部,位,位,装,装,修,修,环,境,境,模,式,式,二,二,、,、,房,房,型,型,增,增,值,值,在,公,公,寓,寓,楼,楼,的,的,设,设,计,计,中,中,，,，,对,对,高,高,层,层,区,区,的,的,单,单,元,元,，,，,引,引,入,入,空,空,中,中,复,复,式,式,楼,楼,中,中,楼,楼,的,的,概,概,念,念,利,用,用,城,城,市,市,别,别,墅,墅,对,对,整,整,盘,盘,小,小,区,区,的,的,品,品,质,质,推,推,动,动,，,，,达,达,到,到,了,了,以,以,小,小,部,部,分,分,优,优,质,质,产,产,品,品,提,提,升,升,大,大,部,部,分,分,常,常,规,规,产,产,品,品,售,售,价,价,的,的,特,特,殊,殊,效,效,应,应,模,式,式,三,三,、,、,服,服,务,务,增,增,值,值,模,模,式,式,服,务,务,的,的,品,品,质,质,，,，,能,能,长,长,期,期,对,对,楼,楼,盘,盘,的,的,形,形,象,象,进,进,行,行,保,保,证,证,。

为,为,开,开,发,发,商,商,长,长,期,期,塑,塑,造,造,品,品,质,质,创,创,造,造,条,条,件,件,良,好,好,的,的,物,物,业,业,服,服,务,务,使,使,客,客,户,户,对,对,楼,楼,盘,盘,的,的,未,未,来,来,升,升,值,值,潜,潜,力,力,充,充,满,满,了,了,信,信,心,心,，,，,能,能,吸,吸,引,引,一,一,批,批,有,有,实,实,力,力,的,的,投,投,资,资,客,客,进,进,行,行,长,长,线,线,投,投,资,资,综,合,合,成,成,本,本,与,与,效,效,益,益,的,的,统,统,筹,筹,考,考,虑,虑,，,，,建,建,议,议,聘,聘,请,请,万,万,科,科,作,作,为,为,物,物,业,业,管,管,理,理,，,，,能,能,为,为,楼,楼,盘,盘,的,的,价,价,值,值,提,提,升,升,创,创,造,造,较,较,好,好,的,的,基,基,础,础,模,式,式,四,四,、,、,细,细,节,节,增,增,值,值,增,加,加,主,主,卧,卧,舒,舒,适,适,性,性20,以,以,上,上,同,同,时,时,，,，,对,对,卫,卫,生,生,间,间,的,的,面,面,积,。