存量房交易纳税评估系统业务规程.doc

目 录第一部分 总则 1一、政策依据 1二、适用范围 1第二部分 系统业务概述 1一、基本术语 1二、评估模型 3三、基准价格确定方法 3四、计税价格确定方法 4（一）评估价格生成 4（二）计税价格核定 4第三部分 系统数据标准 4一、房产分类 4二、标准房设置 5（一）标准房设定粒度 5（二）标准房的限定条件 6（三）标准房编码规则 6三、评估修正系数设定 7（一）修正系数范围 7（二）修正系数参数值 8（三）修正系数标准样本 12四、其他系数参数设定 12五、基准价格评估模型 13（一）住宅类评估模型 13（二）商业类评估模型 13（三）工业类评估模型 14六、应税房地产评估模型 15（一）住宅评估模型 15（二）商业类评估模型 16（三） 工业类评估模型 16第四部分 系统数据采集 16一、评估分区建立 16（一）评估区域划分 16（二）片区内涵及划分 17（三）小区内涵及划分 18（四）分区作业要求 18二、评估分区数据采集 19（一）工作流程 19（二）采集内容及要求 20三、基准价格采集 20（一）工作流程 20（二）评估作业及报告 22（三）采集内容及要求 23四、其他基础数据采集 24（一）片区房价指数采集 25（二）市场挂牌价数据采集 25（三）观测点设定信息采集 25（四）观测点价格采集 25五、系统参数、系数采集 25（一）《住宅比较因素修正系数及系统参数表》编制要求 25（二）《非住宅（商业）比较因素修正系数表》编制要求 26第五部分 系统数据维护 26一、工作范围及要求 26（一）工作范围 26（二）维护要求 26二、维护内容及方法 27（一）系统修正系数维护 27（二）评估分区信息维护 28（三）标准房基准价格维护 29三、数据审核 33（一）审核要求 33（二）审核流程 34第六部分 系统业务应用 35一、岗位设定 35二、业务流程 36（一）纳税环节存量房纳税评估业务流程 36（二）业务环节说明 36三、争议处理 36附件一：数据采集表 38JSPS001. 住宅及配套商业用房评税小区表 38JSPS002. 住宅小区情况采集汇总表 39JSPS003. 住宅小区情况采集表 40JSPS004. 住宅因素条件说明一览表 41JSPS005. 住宅因素条件系数一览表 42JSPS006. 住宅（/住宅小区配套商业用房）标准房评估结果明细汇总表 43JSPS007. 住宅标准房评估案例匹配明细表 44JSPS008. 挂牌数据采集汇总表 45JSPS009. 片区房价指数采集表 46JSPS010. 观测点绑定小区设定表 46JSPS011. 观测点价格采集汇总表 47JSPS012. 商业（商铺/办公/综合）用房租金区段划分表 48JSPS013. 商业（商铺）用房租金信息采集表 49JSPS014. 商业（办公）用房租金信息采集表 50JSPS015. 商业（综合）用房租金信息采集表 51JSPS016. 非住宅（商铺）租金案例因素条件（说明/系数）一览表 52JSPS017. 非住宅（办公）租金案例因素条件（说明/系数）一览表 53JSPS018. 非住宅（综合）租金案例因素条件（说明/系数）一览表 54JSPS019. 非住宅（商铺）收益乘数因素条件（说明/系数）表 55JSPS020. 非住宅（办公）收益乘数因素条件（说明/系数）表 56JSPS021. 非住宅（综合）收益乘数因素条件（说明/系数）表 57JSPS022. 非住宅（商业）标准房评估结果明细汇总表（收益法） 58JSPS023. 非住宅（商铺）租金标准评估案例汇总 59JSPS024. 非住宅（办公）租金标准评估案例汇总 60JSPS025. 非住宅（综合）租金标准评估案例汇总 61JSPS026. 非住宅（工业）基准地价区段划分表 62JSPS027. 非住宅（工业）基准地价表 63JSPS028. 标准工业用房建筑物重置价格采集表 64JSPS029. 片区划分表 65JSPS030. 片区与小区对应关系明细表 65JSPS031. 征收数据（计税价）采集汇总表 66JSPS032. 住宅特殊楼栋标准房采集表 66JSPS033. 住宅特殊楼栋标准房信息采集汇总表 67附件二：系统修正系数维护表 68一、住宅综合修正系数表（范本） 68二、非住宅（商业类）综合修正系数表（范本） 72附件三：数据维护表单（格式） 77一、存量房评估系统维护申请单 77二、存量房评估系统评估分区信息维护报告 78三、存量房评估系统标准房基准价格维护报告 79四、存量房评估系统修正系数维护报告 8080江苏省存量房交易纳税评估系统业务规程第一部分 总则 一、政策依据根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国契税暂行条例》、《国家税务总局关于应用评税技术核定房地产计税价格的意见》（国税函[2008]309号）、《财政部国家税务总局关于推广应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（财税[2011]61号）、《中华人民共和国国家标准·房地产估价规范》（GB/T 50291-2015）、《中华人民共和国国家标准·城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）、《房地产估价理论与方法》、《江苏省地方税务局存量房评估工作管理办法》、《江苏省地方税务局存量房交易计税价格争议处理办法》、《江苏省地方税务局存量房交易纳税评估系统数据维护管理办法》等文件精神，制定本规程。

二、适用范围本规范适用于全省范围内的存量房（住宅及非住宅）交易计税价格的评估核定工作第二部分 系统业务概述一、基本术语●标准价调整法（Standard property value adjustment method）：对估价范围内的所有被估价房地产进行分组（分区），使同一组内（分区）的房地产具有相似性，在每组内选定或设定标准房地产并测算其价值或价格，利用有关调整系数将标准房地产价值或价格调整为各宗被估价房地产价值或价格的方法●市场价值（Market Value）：估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额，一般情况下同市场价格、公开市场价值含义一致●评估价值（Assessment Value）：评估价值又称评估价格、估计价值、简称评估值、评估价、或评估额，是估价人员对房地产的客观合理价格或价值进行估算和判定的结果●评估分区（Assessment Zoning）：区分房地产用途，根据不同地段、不同区位房地产市场价格情况将一个评估区域划分为若干个评估分区，市场数据充足的情况下，可以将住宅小区、商业综合体、路段、街巷甚至到特殊楼幢作为分区的最小单位。

评估分区是批量评估模型建立的基础●标准房地产（Standard Property）：又称为标准房、标准物业为满足批量评估需要，根据统一评估分区内同类型应税房地产的情况，设定或选定的能够反映分区房地产共同、平均典型特征，具有代表性的房地产●基准价格（Standard Value）：又称为标准价、基准价值是评估分区标准房地产的评估价值，基准价格是分区内房地产计税价格评估的修正基准，根据具体的评估方法，基准价格可以表现为基准单价、基准收益等形式●修正系数（Correction factor）：又称影响因素修正系数，是将可比实例修正、调整为基准价格，以及将基准价格修正到应税房地产评估价值（市场价值）所需要的系数、比率●建立比较基准（estabishing comparison basis）：使可比实例成交价格与估价对象价值或价格之间、各个可比实例的成交价格之间口径一致、相互可比的处理二、评估模型存量房交易纳税评估系统采用批量评估技术，以市场法、收益法、成本法等房地产估价方法为基础，运用间接比较法辅助计算机技术将标准房基准价格调整为应税房地产评估价值，并以此为依据形成应税房地产的计税价格B：计税价格生成环节（由软件系统完成）】选择可比实例建立比较基准 （市场法、收益法、成本法）【A：标准房基准价生成环节（由专业评估机构完成）】 标准房基准价格修正系数应税房地产市场价值象价值修正系数标准价调整应税房地产计税价格规则申报价比对图2-1 评 估 模 型 图 示三、基准价格确定方法按照《中华人民共和国国家标准·房地产估价规范》（GB/T 50291-2015）规范和要求，采用一定的估价方法评估生成不同物业类型的基准价格。

不同物业类型采用下列估价方法确定基准价格（即标准房基准价格）：（1）住宅（公寓、别墅）：采用市场法2）非住宅（商业用房）：采用市场法或收益法（毛租金乘数法）3）非住宅（工业用房）：采用成本法（房地分估） 四、计税价格确定方法（一）评估价格生成 采用标准价调整法求取系统自动获取对应评估分区标准房基准价格，通过相关修正系数的修正计算，得出应税房地产的评估价格二）计税价格核定 计税价格的核定规则：评估价格下浮一定比例作为计税参考价，申报价高于计税参考价的，按申报价核定；申报价低于计税参考价的，按评估价格核定第三部分 系统数据标准一、房产分类房产按照用途及建筑物形式对其进行类别划分，按照“大类、小类、细目”三个层级将房产划分为不同类别的物业类型，每个物业类型均赋予其唯一代码房产分类代码见表3-1 表3-1 房 产 分 类 代 码物业类型-大类（代码）物业类型-小类（代码）房屋类型-细目（代码）住宅【居住】（1）公寓（11）普通多层（111）电梯多层（112）小高层（113）高层（114）叠加（115）平房（116）别墅（12）联排（121）双拼（122）独栋（123）非住宅【非居住】（2）商业（21）商铺（211）办公（212）综合（213）工业（22）钢结构厂房、仓库（221）钢砼厂房、仓库（222）砖混结构厂房、仓库（223）独立车库、车位（23）车库(地上) （231）车库(地下) （232）车位(地上) （233）车位(地下) （234）二、标准房设置（一）标准房设定粒度图3-1 标 准 房 设 定 粒 度 图 示1、评估分区内，每个最小等级分区（小区、商业综合体、路段、街巷）所具有的物业类型房产，均分别设定一个标准房，即每个最小等级分区的标准房设定到小区内具体的物业类型。

2、评估分区最小单位到“小区”，标准房原则上不设到“楼栋”一级，只有当小区内个别楼栋与相同物业类型的其他楼栋价格差距较大时（价差≥10%），才允许在这些特定楼栋中设定标准房3、标准房的选定要求是该分区内具备代表性、普遍性的房产标准房设定可以是分区内具体的某套房产，也可以是按照标准房限定条件所定义的虚拟房产二）标准房的限定条件每个评估分区内，每种物业类型房产均设定一个标准房，不同物业类型有各自的标准房限定条件，限定条件见表3-3、表3-4、表3-。