富民龙腾苑一期云端生态城策划31p数学.ppt

设计单位：技元工程咨询(上海)有限公司 技元工程咨询(上海)有限公司Civil Villa and Townhouse富民龙藤苑一期云端生态城清新延蔓 原乡生活富民龙藤苑一期云端生态城Civil Villa and Townhouse•项目基本条件与属性界定• 项目开发条件与约束条件• 实质设计说明 富民龙藤苑一期云端生态城Civil Villa and Townhousen项目区位 项目地处昆明北部新区富民,距离昆明18公里处.项目基本条件与属性界定12345龙腾苑山庄经典墅小区至富民至昆明G108国道水泥厂观音阁富民龙藤苑一期云端生态城Civil Villa and Townhouse项目概况龙腾苑小区可开发用地面积约为615994.34平方米（924亩）如果依照小住宅用地面积65%（也就是35%作为公建配套），则小区居住用地面积400,396.32㎡依一般昆明地区每人居住面积29.9平米计算，则龙腾苑小区开发后居住人口规模为16,069人目前一期云端生态城开发面积为10万平方(150亩),容积为1.2.富民龙藤苑一期云端生态城Civil Villa and Townhouse交通条件项目地块交通便利,预计2012年年底通行将使项目与昆明市区的车程缩短至15分钟左右.富民龙藤苑一期云端生态城Civil Villa and Townhouse地块解析小结---项目现状资源状况具备开发优质郊区中低密度居住物业的基本素质及条件.地块优势条件1、交通条件便利周边路网完善，与昆明紧密相连，至昆明未来走昆武高速15分钟抵达2、具备板块内区位优势位于昆明至富民县城18公里处3、良好的自然环境位于山谷之中，坡地资源，局部存有水系，空气好，植被好。

茂密的森林资源为开发项目提供了基础条件相对弱势因素1、郊区陌生板块：地处城市郊区，区域认知度较低2、尚无成熟配套：区域内配套将会具有一定的基础设施， 但成熟有待时日031010 Present上海市金丰城住宅金小区技技鼎鼎工工程程咨咨询询有有限限公公司司　總戶數戶型容積率戶面積單價總價西郊莊園222 獨棟0.20 250~8872.2~3600~4200蘭喬聖菲305 獨棟0.27 250~460xx上海年華96 獨棟0.35 330~3900.88 290~350九方家園　多層　　0.30 23~30網球俱樂部193 　　　　　麗都別墅30 獨棟0.39 589~7011.20 560~800西郊九溪十八品142 獨棟0.27 350~9001.10 370~1500長堤花園56 雙拼+獨棟0.30 321 0.90 270~1000綠波花園別墅44 雙拼+獨棟0.30 260 　160~500西郊玫瑰灣44 公寓+聯體　214 　78~100西郊美林館157 雙拼+獨棟0.38 312~5620.82 256~530怡君苑55 聯體+雙拼+獨棟0.79 400 0.50 150~350銀濤高爾夫別墅48 獨棟0.30 　1.2~1.5900 居禮72 獨棟　276~6000.95 300~590西郊園中園73 獨棟0.39 297~4900.80 260~300湖畔佳苑300 獨棟0.25 270~5401.00 383~2200西郊景園　聯體　　0.40 91~285佳邸別墅237 獨棟0.25 265~4500.55~0.76154~268金水灣別墅180 聯體0.83 200~2300.45 105 周界趋势 邻近楼盘比较表 n對照組容積為0.79，戶型包括聯體、雙拼以及獨棟別墅。

另一個對照組容積為0.83的樓盤，戶型為聯體別墅n觀察鄰近樓盤，發現仍以獨棟別墅居多，雙拼有四個，聯體有五個樓盤容積多為0.3上下031010 Present上海市金丰城住宅金小区Civil Villa and Townhouse技技鼎鼎工工程程咨咨询询有有限限公公司司周界趋势 邻近楼盘比较表 031010 Present上海市金丰城住宅金小区技技鼎鼎工工程程咨咨询询有有限限公公司司目标值之修正与小结 n鑑於市場兩頭需求大供應小，且基地近臨已供應中高價位產品，低價位供應量仍不大因此可考慮將目標定位在低價位市場（總價200萬以下）n鄰近樓盤每平米單價約九千元、每戶平均面積將近350平米、總價將近三百萬元031010 Present上海市金丰城住宅金小区Civil Villa and Townhouse技技鼎鼎工工程程咨咨询询有有限限公公司司邻近楼盘比较表－独栋别墅n鄰近樓盤每平米單價將近七千元、每戶平均面積將近350平米、總價平均二百五十萬元031010 Present上海市金丰城住宅金小区Civil Villa and Townhouse技技鼎鼎工工程程咨咨询询有有限限公公司司邻近楼盘比较表－双拼别墅031010 Present上海市金丰城住宅金小区Civil Villa and Townhouse技技鼎鼎工工程程咨咨询询有有限限公公司司邻近楼盘比较表－联体别墅n鄰近樓盤每平米單價約四千八百元、每戶平均面積超過225平米、總價約一百萬元。

031010 Present上海市金丰城住宅金小区技技鼎鼎工工程程咨咨询询有有限限公公司司目标值、对照组与总平均值，对单价、户面积与总价之比较 n總價：低價位取向應可區隔出市場，為消費者所青睞獨棟別墅可設定在200~300萬雙拼別墅可調整150~200萬，聯體別墅約100萬元n戶面積：獨棟別墅面積可設定在300平米以上雙拼別墅適合在240~300平米左右，聯體別墅則適合在200平米左右n單價：基於市場趨勢定位，獨棟別墅則訂在8500元/平米，雙拼宜訂在6500元/平米，聯體宜修正在5000元/平米獨棟別墅雙拼別墅聯體別墅目標值對照組總平均值單價0.80.85戶面積437340總價350280目標值對照組總平均值單價0.650.650.7戶面積240312350總價156256250目標值對照組總平均值單價0.550.50.48戶面積210300240總價115150115031010 Present上海市金丰城住宅金小区Civil Villa and Townhouse技技鼎鼎工工程程咨咨询询有有限限公公司司• 市场供需分析• 财务计划推估 • 实质设计说明 技技鼎鼎工工程程咨咨询询有有限限公公司司031010 Present上海市金丰城住宅金小区Civil Villa and Townhouse毛地水泵道路绿地可建面积地塊一27131.552398.6133831188.6320161.65地塊二27885.6535001199.7723185.79Total55017.22398.6168832388.443347.44基地指标（单位：平方米）建筑密度：43347x0.27=11703平米建筑容积：43347x0.7=30342平米基地指标 031010 Present上海市金丰城住宅金小区Civil Villa and Townhouse技技鼎鼎工工程程咨咨询询有有限限公公司司• 独栋别墅开发试算• 双拼别墅开发试算• 联栋别墅开发试算• 四层住宅开发试算031010 Present上海市金丰城住宅金小区技技鼎鼎工工程程咨咨询询有有限限公公司司独栋别墅开发试算 031010 Present上海市金丰城住宅金小区技技鼎鼎工工程程咨咨询询有有限限公公司司双拼别墅开发试算 031010 Present上海市金丰城住宅金小区技技鼎鼎工工程程咨咨询询有有限限公公司司联栋别墅开发试算 031010 Present上海市金丰城住宅金小区技技鼎鼎工工程程咨咨询询有有限限公公司司四层住宅开发试算 總價：54萬單價：4500元户 面积：120建筑面积：120层数：4层幢用地面积：2400（六戶）n雙拼與獨棟仍是最佳選擇，但考量市場趨勢，獨棟不宜過多，此外，可推聯棟來配置不方整之區域，達到吸收容積率的目的。

031010 Present上海市金丰城住宅金小区技技鼎鼎工工程程咨咨询询有有限限公公司司各种住宅类型试算结果比较 簡報內容031010 Present上海市金丰城住宅金小区Civil Villa and Townhouse技技鼎鼎工工程程咨咨询询有有限限公公司司• 市场供需分析• 财务计划推估 • 实质设计说明 453基地西北面景觀－幸樂路基地東南面景觀－運樂路基地西南面景觀－金盛路3452上海市金丰城住宅金小区技技鼎鼎工工程程咨咨询询有有限限公公司司1基地東北面景觀－雙鶴浦基地東面景觀12基地环境说明 031010 Present技技鼎鼎工工程程咨咨询询有有限限公公司司基地近臨－美國學校上海市金丰城住宅金小区基地近臨－新加坡學校基地近臨－九方家園基地近臨－西郊庄園基地近臨－西郊庄園基地近臨－西郊庄園6789AB基地环境说明 n獨棟別墅面積可設定在300平米以上，雙拼別墅適合在240~300平米左右，聯體別墅則適合在200平米左右031010 Present上海市金丰城住宅金小区技技鼎鼎工工程程咨咨询询有有限限公公司司基地配置说明分析 n獨棟別墅面積可設定在300平米以上，雙拼別墅適合在240~300平米左右，聯體別墅則適合在200平米左右。

031010 Present上海市金丰城住宅金小区技技鼎鼎工工程程咨咨询询有有限限公公司司基地配置说明分析 基地面积:43346 m 2总户数:75户(62幢)A、C独幢 (43户)用地面积:375 m2占地面积:106.4 m2B双拼 (22户)用地面积：380 m2占地面积：110 m2会所用地面积：1000 m2占地面积：250 m2总占地面积：7588 m2总建筑面积：21758m2建筑密度：17.52%容积率：50.2%成本：8182万元收入：17138万元利润：8956万元提案一 独栋與双拼BAC技技鼎鼎工工程程咨咨询询有有限限公公司司技技鼎鼎工工程程咨咨询询有有限限公公司司基地面积:43346 m 2总户数:102户(41幢)A双拼 (70户)用地面积:240 m2占地面积:96 m2B联幢 (64户)用地面积：210 m2占地面积：105 m2会所用地面积：1000 m2占地面积：250 m2占地面积：10330 m2建筑面积：27880 m2建筑密度：23.83%容积率：64.32%成本：9360万元收入：17640万元利润：8280万元提案二 双拼与联栋 AB提案三 联栋基地面积:43346 m 2总户数:106户(22幢)A户型 (62户)用地面积:154 m2占地面积:77 m2B户型 (44户)用地面积：160 m2占地面积：80 m2会所用地面积：1000 m2占地面积：250 m2总占地面积：8544 m2总建筑面积：25882m2建筑密度：19.71%容积率：59.71%成本：7974万元收入：12441万元利润：4467万元BA技技鼎鼎工工程程咨咨询询有有限限公公司司031010 Present上海市金丰城住宅金小区技技鼎鼎工工程程咨咨询询有有限限公公司司结论与建议 n产品定位与总价宜锁定中下端客户。

市场双拼优于独栋趋势n单价定位：独栋8500元，双拼6500元，联体5000元n总价定位：独栋200~300万，双拼150~200万，联体100万n户面积：独栋300平米，双拼240~300平米，联体200平米n财务试算：独栋与双拼利润最高且相当，但独栋容积使用60%，双拼容积使用100%联体利润约为七成，使用容积100%n实质设计：主要建筑群尽量南北向配置，并以双拼别墅为主n面临蓝、绿带部分，可酌予配置较高价位之独栋别墅。