佛山禅桂写字楼市场调查课件.ppt
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禅桂写字楼市场佛山禅桂写字楼市场调查 禅桂写字楼发展历程禅桂写字楼重点项目项目建议租金 阶段起步发展飞跃时间90年代初-2000年2000-2006年2006年至今发展情况发展缓慢发展较快飞速发展投资开发方国有企业，少量房地产企业大型国有企业（主要是银行）、房地产企业房地产企业市场行为自用为主，少量出租销售为主，自由招租租售结合、开发商自持，统一招商和招租地理位置市中心繁华地段（祖庙商圈）商业路段沿线（季华路、南海大道）季华路、祖庙商圈（城门头）、千灯湖金融区、佛山一环沿线写字楼品质国企办公楼、烂尾楼商住楼和写字楼混杂创新和高端写字楼配套和服务基本安保和打扫服务，缺乏自身配套街铺和商场，专业的物业管理，多方位多功能世界级物业管理公司、智能化服务、VIP专属服务、综合体项目和产业社区配套、公寓式办公甲级写字楼数量无百花广场卓远国际、金海广场、九鼎国际各阶段描述近年供求未来供应 禅桂的写字楼起步于上世纪的90年代初期，最初主要是以国有企业的办公楼为主，后来随着国有企业的转制以及全国房地产投资开发热的驱动之下，地产开发商开始涉足写字楼开发，但是由于房地产市场的不成熟以及对佛山写字楼需求市场的高估，一大批烂尾楼“拔地而起”。
而进入21世纪，佛山五区合并，交通路网不断得到完善，城市的商业氛围渐浓，写字楼的需求也与日俱增，祖庙商圈和季华路、南海大道沿线等路段的中高端写字楼开始涌现2006年前后，佛山“三旧改造”的序幕正式拉开，并且与“两转型一再造”（产业转型、城市转型、环境再造）紧密结合，加之在广佛同城化进程不断加速的“催化”之下，创新型和高档次的写字楼项目逐步占领市场创新型和高档次的写字楼项目逐步占领市场各阶段描述近年供求未来供应各阶段情况 阶段起步发展飞跃代表项目佛山国际商业中心邮政大厦百花广场财汇大厦南海房地产发展瀚天科技城（佛山都市型工业示范性基地）九鼎金融中心（佛山首个城市综合体超甲级写字楼）项目概况1992年动工；1997年封顶楼高52层，高达191米，规划集购物、饮食、客房、办公等多种功能于一体中国邮政自用写字楼，部分楼层整层对外出租1997年商场开业；2000年之后推出写字楼；楼高54层，高达254米，是佛山集商、住、玩、购于一体的最大型的多功能商业大厦13层高，1-3层为汇潮天地购物广场，4-13层为写字楼由主副两栋楼组成，总建面约3万㎡，共9层；无地下停车场，大厦广场仅有10-15地面停车位；其中临街的首层设置为街铺，2-9层为写字楼一期于2008年启用，引入“南海数字创新产业基地”二期于2009年奠基，建设两栋科技工业大厦和生活配套区2010年发售写字楼，17.5米高大堂，300米季华路展示面，1500个高车位配置，低碳节能LOW-E玻璃外立面，70-1900㎡灵动自由组合空间各阶段项目情况各阶段描述近年供求未来供应 2007-2009年前禅桂写字楼发展得很不成熟，每年新增面积不超过8万㎡。
2010年随着卓远国际商务大厦、金海广场、九鼎金融中心的出现，直接拉升了禅桂写字楼的年供需量由于部分开发商会将写字楼部分楼层作为自持物业，所以才会出现2007-2010年之间禅桂写字楼新增面积的总量大于成交面积的假性“供大于求”的现象总体来说，近年来禅桂写字楼市场基本供需平近年来禅桂写字楼市场基本供需平衡衡禅桂写字楼近年供求情况各阶段描述近年供求未来供应 区域项目名称未来供应面积（㎡）预计上市时间禅城佛禅（挂）2011—016禅城区季华二路南侧、华宝南路东侧约13万2012年后佛禅（挂）2011—014禅城区季华七路北侧、南海大道东侧15.6万佛禅（挂）2011—006禅城区季华二路南侧、佛开高速公路东侧 139.5万（都市型产业用地）永新村南村旧改项目（万科广场）33万2011-2012年山湖电器地块旧改项目12万2013年周记地块项目约10万（3栋高层写字楼）2012年后恒福国际商业中心项目10万（含商业和公寓_)2011-2012年季华七路北侧商业项目30万（综合体）2012年后雅庭国际广场9万(含商业和住宅)2011-2012年星星华园国际二期约15万（含酒店、公寓和商业）2011-2012年岭南天地20万（7栋高层超高层写字楼含商业）2012-2015年新鸿基项目（澜石）280万（城市综合体）2012-2020年佛禅（挂）2010-021佛山市禅城区张槎二路北侧1.4万（含商业）2011年后佛禅（挂）2010-022季华六路北侧、南海大道西侧6万（含商业）佛禅（挂）2010-019汾江南路西侧、黎明路北侧6.4万（含商业和住宅）佛禅（挂）2010-017禅城区城西工业园佛开高速公路东侧、忠信路南侧、存院围路北侧约33万（都市型产业用地）佛禅（挂）2010-015文庆路文庆桥东侧2万（含商业和住宅）佛禅（挂）2010-014禅城区季华二路北侧、华宝南路西侧4.7万(都市型产业用地）佛禅（挂）2010-010 禅城区南庄镇禅港路以西、季华路以北10.2万（含商业）佛禅（挂）2009-016佛山大道以西，绿景路西沿线南北两侧24.1万（含住宅）佛禅（拍）2009-001东鄱南路西侧、张槎三路南侧5.3万（含商业）佛禅（挂）2009-005轻工路(规划中)以北、槎湾路以东5.6万（含商业和住宅）佛禅（挂）2009-004汾江南路西侧、魁奇路北侧35.7万（含住宅）佛禅（挂）2009-008魁奇路南侧、汾江南路东侧28万（含商业）佛禅（挂）2009-007绿景路北侧、文华花园东侧12.3万（含住宅）禅城小计——约466万（不含新鸿基）——各阶段描述近年供求未来供应 区域项目名称未来供应面积（㎡）预计上市时间沥桂片区广佛商贸城约240万（含住宅、商业）2012年PICC20万2011年天安南海数码新城6万2011年中国（平洲）玉器城26万2013-2014年鸿晖·都市产业新城约12万2011年海逸商务大厦4.7万2011-2012年金百福都市广场5万（含商业、娱乐、饮食）2011年宇浩·汇金广场10.5万（含商业、娱乐、饮食）2011年南海壹号8万2011-2012年佛山电力科技产业园12万2011-2012年慧丰科技大厦7.2万2011年金谷·光电产业社区13万2011年越秀城建桂城地铁站地块20万（含住宅和商业）2011年后创鸿万业广场地块16.5万（含住宅和商业）2011年后承创大厦8.8万2011-2012年联达大厦4.6万2011-2012年IFC华南国际金融中心35.8万（含公寓）2011-2012年景兴环球大厦3.3万2011-2012年亿能国际6万2011-2012年阳光国际广场27万（含酒店和公寓）2011-2012年佛南（挂）2010-097桂城街平西村（土名）“福成围”地段9.2万2011年以后佛南（挂）2010-098桂城街平西村（土名）“大四方”地段2万佛南（挂）2010-088桂城三山储备地28、30号22.9万（含住宿餐饮）佛南（挂）2010-059广发行44.4万（含科教）佛南（挂）2010-042广东省金融高新区B区(编号B-01地块)8.8万佛南（挂）2010-044南海发展大厦9万（含批发零售）佛南（挂）2010-037南海区桂城52街区A地块1.7万佛南（挂）2010-038桂城金融高新技术服务区B区A-02宗地14.1万（含批发零售）佛南（挂）2010-001南海区桂城三山储备地9号11万（含科教）佛南（挂）2008-023光大银行广州分行2.5万（含科教）佛南（挂）2008-027海三路以北、灯湖东路以东77街区E地块3.1万佛南（挂）2008-036千灯湖公园与中海万锦豪园之间2.3万（含科教）佛南（挂）2008-050桂城C11街区9.9万（含住宅、批发零售、餐饮）佛南（挂）2007-072友邦AIA14万（含科教）桂城小计——约650万——各阶段描述近年供求未来供应 禅桂未来供应量总计1116万㎡禅桂未来写字楼供应总量约1116万㎡；其中禅城供应量约466万㎡，沥桂片区供应量约为650万㎡。
含相关兼容用地设施）供应量巨大，并且在未来2-5年有一个集中放量期月月均供应均供应18.618.6万㎡万㎡，接近2010年禅桂地区的全年写字楼成交量各阶段描述近年供求未来供应 小结l禅桂写字楼有近20年历史，市场发展平稳，现今处于飞跃发展的阶段，并且创新型和高档次的写字楼项目在逐步占领市场；l禅桂写字楼市场近年保持基本供求平衡状态；l禅桂未来供应量巨大，未来月均供应达18.6万㎡，接近2010年的年成交量，竞争将十分激烈 禅桂写字楼发展历程禅桂写字楼重点项目项目建议租金 现今禅桂重点项目情况区域桂城季华路汾江路项目名称金安壹号承业大厦天安数码新城瀚天科技城鸿晖都市产业新城卓远国际金海广场九鼎金融中心 环球国际广场ICC国际商业中心项目体量（万㎡）24.5252517.83.664.8126.7层高（m）5.5（大堂11m）4.5（大堂9.5m）3.9（大堂10m）1、2层4.5m、3-15层3.8m、16层5.5m3-4m3.8m（大堂11.5m）3.6m（大堂11.5m）2.9m（大堂17m）3.53（净高）层数10151栋16层、2、3栋18层1612232631总高52层，8-22层写字楼总高31层，5-20层写字楼标准层面积（㎡）约2000约27002500-300033003000-400013001600约2000约20001700单套面积（㎡）31-206----126-261242-698110-34770-250100-25072-97、16283-40687-432建筑结构板楼板楼板楼板楼板楼板楼板楼板楼塔楼塔楼项目自身配套纯写字楼、300个车位、七部电梯纯写字楼、223个车位、六部电梯3000㎡多功能园区会所、7-11便利店、农行商业、多媒体会议中心、238个车位、十部电梯球场、游泳池、健身俱乐部、咖啡厅、商务休闲俱乐部、十四部电梯五部电梯首层银行、约400个车位、七部电梯首4层商业配套（1、2层金融配套；3、4层餐饮）、约400个车位、十一部电梯3层商业配套、超1000个车位咖啡厅、高档首饰店、酒楼、会所、健身房、游泳池、桑拿、商场、国际会议中心、高级公寓、五星级酒店国际会议中心、商场、200多车位、五部电梯项目周边配套兴业银行、农业银行、农村信用合作社、公交车站、南海广场、保利水城海云轩酒店、百富露水牛奶工厂、千灯湖地铁站、保利水城毗邻地铁、巴士站城市广场、美食广场、南海第二医院城市广场、美食广场、南海第二医院季华园，农行、建行、工行，顺联国际、东建世纪广场季华园，农行、建行、工行、广发、顺联国际、东建世纪广场东建世纪广场、流行前线、顺联国际、嘉信茂广场、市一医院佛山宾馆、金城酒店、百花广场、祖庙商业步行街、祖庙地铁站佛山宾馆、金城酒店、百花广场、祖庙商业步行街、祖庙地铁站 未来重点项目区域沥桂禅城项目华南国际金融中心友邦金融中心景兴环球大厦PICC广发金融中心广佛智城广东有色金属交易中心广佛世博汇保利东湾 万科广场镇安村季华七路北侧地块商业项目山湖电器地块旧改项目外观开发背景新鸿基地产友邦AIG 汇智实业 中国人保广东发展银行广佛智城商业投资有限公司--------保利地产 万科地产--------总规模约40万㎡ 约15万㎡约3.3万㎡约20万㎡约44.8万㎡约80万㎡占地300亩约100万㎡约104万㎡---约30万㎡ 约30万㎡业态及物业类型写字楼、公寓、商业、培训中心写字楼、商业、培训中心、多功能礼堂写字楼、商业研发中心、数据中心、电子商务营销中心和呼叫中心信息中心、运营中心、培训中心、呼叫中心、信用卡中心、安全监控中心商业、酒店、写字楼、展览馆等写字楼、酒店、公寓等写字楼、商业、住宅等住宅、写字楼、购物中心商业、办公、商务公寓、酒店及住宅酒店、商业、写字楼等商业、写字楼、酒店写字楼体量近17万㎡ 约15万㎡约3.3万㎡约20万㎡约32.8万㎡------------约10万㎡ 约33万㎡----约12万㎡预计落成时间 2013年2012年2011年2011年2012年2012年 2012年后2012年后 2014年2012年 2012年后 2013年 现在未来体量2-7万㎡15-40万㎡建筑结构多数为板楼板楼、塔楼皆有标准层面积1300-4000㎡项目未推出具体标准不明大堂高度≥10m标准层高≤4.5m自身配套业态少量商业、银行等酒店、公寓、商业街、其他配套功能等小结未来的写字楼项目倾向于商业综合体甚至城市综合体商业综合体甚至城市综合体的形态发展的形态发展，体量大，各项配套齐全，规模效应明显，并且由国际、国内知名的企业投资建设。
禅桂写字楼发展历程禅桂写字楼重点项目项目建议租金 禅桂写字楼发展历程禅桂写字楼重点项目项目建议租金 区域项目平均租金物管费广州珠江新城180-200元/㎡/月28-32元/㎡/月季华路卓远国际65-70元/㎡/月10元/㎡/月金海广场65-70元/㎡/月13元/㎡/月创意产业园40-50元/㎡/月3元/㎡/月 九鼎国际70-80元/㎡/月7元/平方米/月公交大厦52元/㎡/月6元/㎡/月经华大厦50元/㎡/月5元/㎡/月发展大厦25元/㎡/月5元/㎡/月鸿业豪庭49元/㎡月5元/㎡/月桂城承业大厦 65元/㎡/月14.8元/㎡/月 天安数码城35-50元/㎡/月 13元/㎡/月 瀚天科技城 28-38元/㎡/月 7元/㎡/月财汇大厦45元/㎡/月7元/㎡/月财联大厦58元/㎡/月7元/㎡/月振鹏大厦45元/㎡/月6元/㎡月汾江路百花广场25元/㎡/月低层10-15元/㎡/月东建大厦32元/㎡/月16元/㎡/月华辉大厦45元/㎡/月----ICC60元/㎡/月20元/㎡/月环球国际48元/㎡/月22元/㎡/月永丰大厦33元/㎡/月5.82元/㎡/月创业大厦43元/㎡/月7元/㎡/月财富大厦65元/㎡/月6元/㎡/月禅桂主要写字楼租金禅桂区域写字楼租金可分为三个档次：第一档的是禅桂中心区新建硬件设施较完善的写字楼项目，租金在70-80元/㎡/月之间；第二档的是禅桂中心区旧有写字楼项目，租金在40-60元/㎡/月之间；第三档是广东都市型产业基地的项目，租金在25-35元/㎡/月之间。
而禅桂最高级的写字楼租金禅桂最高级的写字楼租金与广州珠江新城的平均租金相差与广州珠江新城的平均租金相差较远 THANKS! 。
