罗源县房地产投资分析.doc

罗源县房地产投资分析报告目录前言项目概况罗源概况罗源社会现状和经济形态对房地产的影响罗源县城发展规划及“打造罗源湾”对房地产的影响罗源投资消费观念对房地产的影响罗源房地产业现状及趋势宏观经济政策的影响项目分析项目建议一前言，中国房地产市场突飞猛进，全国及重要都市的商品房销售面积、销售价格、销售额均创历史新高；在土地招拍挂市场，总价及单价地王不断涌现，市场热度甚至超过年终，为遏制部分都市房价上涨过快，中央政府加大了对市场的调控，以1月7日出台的“国十一条”为标志，的房地产业政策已由“宽松”转为“调控” ，福州全年销售近47000套，面积突破500万立方，比增达163.08%，各项指标均创历史新高到全市平均价格已攀升至每平米10000元以上，房价的增幅远超过经济增长速度和收入增长速度横览全国70个大中都市，福州的房地产成交均价居于排名中上位置，仅次于北京、上海、深圳、广州、杭州和厦门，高于天津、大连、沈阳、重庆等大部分都市而这与福州对比其她二三线都市的总体经济规模、人口密度、产业基本以及辐射能力等并不能并驾齐驱然而即便在政策逐渐从紧、土地出让价格迅速上升、居民购房承当不断加大的背景下，福州都市房地产开发投资仍具有很强的吸引力，销售量价仍然在进一步发展。

如何评价福州市及所辖各县市的房地产投资机会，拟定战略目的，对于公司经营以及防备风险有着重要意义二项目概况用地规模：343亩用地性质：商业住宅、别墅用地建筑面积：约500000平方米容积率：约2.5地址：距离罗源县城约4公里三罗源概况罗源县位于福建东部沿海，与台湾、马祖隔海相望全县幅员1187平方公里，辖6镇5乡193个村居，总人口25.5万，其中畲族人口占8.1%，为福建省畲族重要聚居区之一罗源有着丰富的矿产资源罗源西北部地区有着丰富的“两石”，在全省名列前茅；农副产品及海产品资源丰富，种类繁多从1993年起，持续8年蝉联福建省经济发展“十佳县”全年完毕地区生产总值58.67亿元，比增17.3%；工业总产值94.91亿元，增长24.5%，其中规模以上工业产值62.58亿元，增长34.4%；农业总产值23.6亿元，增长5.2%；财政总收入完毕3.31亿元，增长33.4%，其中地方级收入1.93亿元，增长29.3%；全社会固定资产投资额23.5亿元，增长59.5%；社会消费品零售额14.62亿元，增长16.6%；实际运用外资211万美元，增长16.14%；外贸自营出口总值2473万美元，增长10.75%；城乡居民人均可支配收入11551元，增长17.1%；农民人均纯收入5214元，增长12.0%。

罗源湾口小腹大水深，海域面积达240平方公里，距马祖岛38海里、基隆港146海里、上海405海里、香港435海里，位于长江三角洲、珠江三角洲等距离中心，北联宁德、浙江，南接福州、厦门，是连接南北的重要节点港口作业时间年平均360天，是我省六大天然深水良港之一；有近10万亩土地储量可供成片开发港区工业建设四是交通优势海陆空交通便捷，开辟了直抵香港、日本、新加坡等航线，104国道、同三高速公路穿境而过，距长乐国际机场仅58公里，福州市区65公里，距温州200多公里沿海大动脉温福铁路正加快建设，将于建成，并在罗源湾开发区内设站，罗源湾港区铁路专用线从该站点连接贯穿港区三个作业区至将军帽罗源湾是省级经济技术开发区、临时一类通商口岸、台轮停泊点、对台贸易点和全国首个国土综合开发整顿示范区四、罗源现状及经济形态对房地产的影响（一）罗源现状和经济形态的特点1、人口基数小，自然增长率高，政策控制增长在9%以内截至，罗源全县实际人口应当在27万左右，基本保持在政府控制目的内但罗源属于典型的“南方农村型”都市，思想相对比较守旧，重男轻女问题始终存在加上人口年龄构造的因素，因此人口增长率长期以来始终保持在10%的增长速度。

2、总体经济规模在沿海县城中偏小，但近几年，特别是“十一五”以来增幅较快罗源县域经济总量偏小，经济基本相对单薄，综合经济实力和区域竞争力较弱一方面从产业构造上看，第一产业比重偏高，但农业基本单薄，农业产业化进展缓慢，第二产业素质不高，产业支柱不明显，第三产业不够活跃，比重明显偏低，这是制约罗源县经济发展的重要因素另一方面民营经济总量不大，多以商贸型为主，生产型和科技型公司少，规模小，随着罗源湾规划的推动，规模工业和港口工贸将推动罗源整个产业转型和提高，从而增强经济实力表）罗源全县生产总值（1-12月）　　　　  单位：亿元 指 标 名 称1-12月合计增长　　 (%)一、全市生产总值2524.2812.8三、在全市生产总值中　　　　  福清市435.479.9　　  长乐市265.4212.8　　  闽侯县160.3518.4　　  连江县153.8312.0　　  罗源县82.7417.2　　  闽清县76.5010.8　　  永泰县51.2011.7　　  平潭县68.5012.0（表）罗源财政收入指 标 名 称1-12月合计增长　  （%）　　一、财政总收入（含基金）481042418.3　　  #鼓楼区 1383302.0　　　 台江区7357614.2　　　 仓山区7681314.5　　　 晋安区8080312.7　　　 马尾区15159216.8　　　 福清市21049826.3　　　 长乐市11645216.3　　　 闽侯县16577027.3　　　 连江县7563819.7　　　 罗源县3718722.6　　　 闽清县307449.8　　　 永泰县1605720.3　　　 平潭县3549547.03、经济运营保持平稳较快增长，各项指标基本保持增长态势。

罗源农业经济和水产经济比较稳定；特别水产品丰富优质，随陆海交通分销国内外，为本地经济带来奉献随着罗源湾建设的不断推动，规模工业和港口工业规模不断扩大，增幅领先全市；随着陆地交通基本设施和各吨位码头港口建成后，将带动本地物流和第三产业进一步发展，区域枢纽都市的地位将更加突出表）罗源所有工业总产值 单位：万元县(市)区1-12月合计增长（%） 全 市3949275313.6　  福清市90920908.0　  长乐市739606315.8　  闽侯县360816425.5　  连江县153240627.1　  罗源县164751731.3　  闽清县99895111.3　  永泰县2879796.9　  平潭县18621130.0（表）罗源规模以上工业总产值单位：万元县(市)区1-12月合计增长（%） 全 市3618285314.5　  福清市85066408.3　  长乐市675223317.0　  闽侯县300634430.5　  连江县138480630.2　  罗源县14337.5　  闽清县86868112.6　  永泰县1951997.7　  平潭县15003138.74、城乡居民储蓄增长罗源居民储蓄存款余额10.78亿元，年均增长15.1％；照此顺推罗源城乡居民储蓄存款余额应当在大概16.5亿元左右。

5、和大部分都市同样投资拉动在GDP中比重较大，是消费总额的2.4倍表）罗源固定资产投资总额单位：万元县（市）区1-12月合计增长　　　 (%) 全 市1544600832.3　  罗源县50402522.0　注：以上数据不含高速公路和铁路的投资额　　（表）罗源县社会消费品零售总额单位：万元县(市)区12月1-12月合计增长(%) 全 市13639581335791218.0 　  罗源县204647417.8（二）罗源经济面对房地产的影响1、县城经济实力提高，对乡镇的辐射能力增强，进一步推动农村人口都市化进程按照规划，罗源城区人口达8万人左右，都市建设用地面积达到11.55平方公里，实际比1996年增长约16000户的入户刚性需求而自“罗源湾”战略发展布局提出以来，固定资产投资和规模公司投资增幅不断攀升，同步增进罗源的整体经济规模和增幅不断上升，这将带动下游民营公司和就业人口，促使罗源居民收入增长，从而增长购买力人口和购买力是决定一种都市房地产市场的基本因素，按照经验，这个基本因素促发的连带作用约为在3-6倍之间2、价格仍有上升空间按照国际惯例，人均GDP超过1000美元后居民消费构造开始由吃穿为主向住行为主转化，当人均GDP超过5000美元时，房地产的投资开始大众化，进入爆发式增长阶段。

罗源的人均GDP超过30000元人民币，约为5000美元，这意味着罗源房地产需求将进入爆发阶段根据发达国家经验，房价与人均GDP之间的关系是：平均房价=人均GDP/3-5.5，按照这一模型，罗源房价的区间应当在5800元到10500元之间，而目前罗源均价大概为3500元/平方米到4200元/平方米之间，意味着罗源的房价尚有着较大的上涨空间此外，罗源的居民可支配收入3、人口和人均居住面积按照规划，罗源县城区人口目前应当在9万左右，按照城区人均居住面积达到12.52m2的发展目的，城区可居住住宅面积保有量应当超过150万平方米按照平均3.1人/户计算，城区可居住住宅面积保有量必须突破5万套而，全国人均居住面积已达26.11平方米，很显然，其间有着巨大的刚性需求或换代型购房空间五、罗源规划发展对房地产的影响（一）罗源的总体规划罗源湾将环绕“海峡西岸经济区省会中心都市东北翼的生态港口工业都市”的目的，建成以狮岐、将军帽、牛坑湾、碧里作业区、濂澳等一批战略码头为依托的临港工业集群，按照 按照"大项目一产业链一产业群一产业基地"的发展方向，打造七大产业基地即以罗源火电厂为龙头，发展以燃煤为主的港口型电力工业，打造东南沿海电力能源基地；以亿鑫钢铁、德盛镍业、德盛不锈钢、三金钢铁等为龙头，打造金港工业区冶金基地；以源鑫水泥、宇星精品涂镀层板和石板材加工为龙头，打造新型建材产业基地；以华东船厂、胜华船厂、蓝之湾游艇为龙头，延伸船舶修造及配套件产业链，打造东南沿海重要的船舶修造业基地；以时代包装、福万塑胶、鸿博紧密纺、益升食品等为龙头，打造轻工食品制造基地；以田丰机械、宏丰备件等为龙头，打造临港装备机械制造基地；引进大型化工项目，打造牛坑湾化工基地。

同步，充足发挥这七大主导产业带动作用，延伸产业链，哺育产业集群，把罗源湾北岸建设成为海峡西岸有较强辐射带动能力的临港工业基地，成为全市乃至全省重要的经济增长极城区建设重要以拓展县城建成区规模和扩大人口规模为取向，从实际出发，坚持优先发展新城区，兼顾完善旧城区，加快完善岐余塘新区建设县城建设重点向东沿海岸线拓展，架设渡头桥，联接渡头新区、开发区、产业综合开发基地、火车站、港区，扩大城区规模按照天津都市规划院编制的罗源县都市发展总体规划，在巩固发展老城区，建设岐余塘新区的同步，。