房产投资分析.ppt

LOGO2024/9/6南岸区房产投资策划书南岸区房产投资策划书2024/9/62内容概要内容概要宏观环境与房地产市场分析南岸区房地产市场分析楼盘评分系统建立目标楼盘的确定投资策略分析2024/9/63一、重庆市宏观环境与房地产市场分析重重庆庆市市概概况况重庆市重庆市房地产房地产投资情投资情况分析况分析及预测及预测房地房地产相产相关政关政策分策分析及析及预测预测 DGroup房地房地产价产价格现格现状分状分析及析及预测预测2024/9/64重庆市概况重庆市概况v重庆作为中国四大直辖市之一，是连接我国中西部的战略枢纽v中国重要的中心城市之一，长江上游地区经济中心和金融中心v重庆地处长江上游经济带核心地区，中国东西结合部，是中国政府实行西部大开发的重点开发地区v中西部地区发展循环经济示范区，国家高技术产业基地，长江上游航运中心，中国政府实行西部大开发的开发地区以及国家统筹城乡综合配套改革试验区2024/9/65重庆市房地产投资情况分析及预测重庆市房地产投资情况分析及预测调整和快速发调整和快速发展期展期 快速发展快速发展快速发展快速发展 金融危机调整金融危机调整期期 投资增速，趋投资增速，趋稳发展阶段稳发展阶段 1997-2001 2002-2007 2008 -20092010•在这五年间，重庆房地产业快速发展。

•这六年间是 重庆房地产市场的调整和快速发展期 ，房地产的投资比重在33% 左右•08年金融危机的迅速蔓延使开发投资增速放缓 ，09年上半年重庆房地产市场频现回暖信号，市场开始复苏 • 10月份全市房地产企业本年完成投资1193.72亿元，同比增长33.7%，增速比1-9月回落1.2个百分点，回落幅度较前两月有所放缓，开发投资增速呈现回落中趋稳的发展态势 v重庆市房地产从重庆市房地产从1997年到年到2010年发展可分为几个阶段年发展可分为几个阶段 ：2024/9/66重庆市房地产重庆市房地产2010年趋稳的发展态势，呈现以下几点特征年趋稳的发展态势，呈现以下几点特征小户型住宅投资快速增长，非住宅类开发投资占比回落小户型住宅投资快速增长，非住宅类开发投资占比回落 商品房建设加速，商品房供给预期不断向好商品房建设加速，商品房供给预期不断向好 - -资金状况良好，增速有所回落资金状况良好，增速有所回落 销售面积增速维持个位数水平，市场趋于平稳销售面积增速维持个位数水平，市场趋于平稳2024/9/67重庆市房地产投资情况分析及预测重庆市房地产投资情况分析及预测v 重庆市房地产市场情况预测 20102010年年1-81-8月，重庆市的固定资产投资增长态势稳定，月，重庆市的固定资产投资增长态势稳定，全市全社会固定资产投资完成全市全社会固定资产投资完成3655.783655.78亿元，同比增长亿元，同比增长30.7%30.7%，增幅较上月略降，增幅较上月略降0.70.7个百分点。

个百分点今年全市固定资产投资一直保持平稳增长势头，3月以来，全市投资增速一直保持在百分之三十以上2024/9/68重庆市房地产投资情况分析及预测重庆市房地产投资情况分析及预测v根据2004-2009年数据预测2010-2020年重庆市重庆市固定资产投资总额固定资产投资总额数据数据未来未来10年，重庆的固定资产投资将继续保持快速的增长年，重庆的固定资产投资将继续保持快速的增长2020年，固年，固定资产投资将达到定资产投资将达到700亿元亿元2024/9/69重庆市房地产投资情况分析及预测重庆市房地产投资情况分析及预测v根据2004-2009年数据预测2010-2020年重庆市房地产投资所占比率数据从这张房地产占有比例分析图上，尽管未来从这张房地产占有比例分析图上，尽管未来10年房地产的投资比例会年房地产的投资比例会略有下降，但将保持在略有下降，但将保持在20%的比例之上的比例之上2024/9/610房地产相关政策分析及预测房地产相关政策分析及预测 近期全国的宏观政策 v《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》v建筑面积144平方米（套内面积120平方米）以上的住宅，按3%征收契税；建筑面积大于90平方米小于144平方米（含）的住宅，按1.5%征收契税；个人购买90平方米及以下普通住房，且属家庭首套房的，契税按1%收取。

v住建部：“国五条”v各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款；对非本地居民暂停发放购房贷款对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定2024/9/611房地产相关政策分析及预测房地产相关政策分析及预测v 二次调控政策加码，契税等政策的执行使得购房者交易成使得购房者交易成本再次增加本再次增加v加息使得一部分受困于贷款成本提升的刚性需求买家将被迫产生观望观望的态度，推迟购房计划，但是但是刚性购房需求仍刚性购房需求仍然大量存在然大量存在v相比9月底到10月中上旬的密集供应，新房供应量出现减新房供应量出现减少现象少现象，主要因为部分开发商担忧大量推盘而需求冷清的局面 近期宏观政策的分析2024/9/612住宅价格现状分析及预测住宅价格现状分析及预测2009.10到2010.9重庆一手房的价格快速的增长，涨幅为50%（如下图）2024/9/613住宅价格现状分析及预测住宅价格现状分析及预测v排除房地产投资在固定资产投资的比例越来越小等等不利因素，得到趋势线图 2024/9/614住宅价格现状分析及预测住宅价格现状分析及预测v对重庆近几年主打住宅户型的分析及预测2024/9/615二、南岸区房地产市场分析二、南岸区房地产市场分析南南岸岸区区概概况况南岸南岸区经区经济水济水平研平研究究南岸南岸区板区板块发块发展潜展潜力研力研究究 DGroup南岸南岸区房区房地产地产市场市场分析分析2024/9/616南岸区概况南岸区概况v南岸区政府的城市定位：““国夜南滨国夜南滨”” v南岸区有“吃在南岸、吃在南岸、住在南岸、旅游在南岸、住在南岸、旅游在南岸、会展在南岸会展在南岸”之称。

v南岸区以南滨路，黄葛南滨路，黄葛古道，南山风景区古道，南山风景区为先锋旗来打造“宜居南岸宜居南岸”这也是南岸进行房地产投资的未来升值点2024/9/617南岸区相关配套南岸区相关配套v交通交通：南岸区交通特色可以简略为三个字“海陆空海陆空”v旅游休闲旅游休闲：素有“山城绿色屏障”之称的著名南山风景，就屹立于南岸之巅得天独厚的山山水水，完全是上天对南岸人的偏爱和馈赠南岸景点甚多，自然景观和人文历史景观高达自然景观和人文历史景观高达160多处多处 蓝天、碧水、绿地、宁山”，在南岸得到了充分印证v餐饮餐饮：从南城大道的餐饮一条街到南滨路的餐饮休闲街，再到蜚声海蜚声海内内外的黄角桠泉水鸡一条街、老厂一带的老火锅聚集地，南岸每一处的餐饮都办得红红火火、活色生香v教育教育：南岸区有有 4所高等院校所高等院校以及10余所国家省部级科研机构余所国家省部级科研机构 ，另外，“江南大学城”也是南岸区最重要的高等教育文化基地 ，家中的孩子从幼儿园到高中，都可享受在这里得到最好的教育 v医疗医疗：南岸有两所著名的市人民医院，即重庆市第五人民医院第五人民医院和重庆市第六人民医院第六人民医院此外，还有医药和平批发市场及其他医药研究院。

v居住居住：在重庆，一直有“住在南岸住在南岸”的说法 ，宜居楼盘非常多 2024/9/618南岸区经济水平分析南岸区经济水平分析南岸区南岸区GDP重庆市重庆市GDP南岸区城镇居民人均南岸区城镇居民人均可支配收入可支配收入重庆城镇居民人均可重庆城镇居民人均可支配收入支配收入南岸区农村居民人均南岸区农村居民人均现金收入现金收入 重庆农村居民人均现重庆农村居民人均现金收入金收入 一季度一季度 二季度二季度15.1%10.0%63.6%84.3%2010年第一、二季度，南岸区年第一、二季度，南岸区GDP增长速度比重庆市增长速度比重庆市GDP速度略低，呈稳速度略低，呈稳步增长势头；城镇居民及农村居民人均可支配收入高于重庆市平均水平，人步增长势头；城镇居民及农村居民人均可支配收入高于重庆市平均水平，人民生活水平较高，经济发展较快民生活水平较高，经济发展较快18.5%18.5%18.5%18.5%18.5%15.6%19.3%17.6%10.0%10.7%10.9%2024/9/619南岸区经济水平分析南岸区经济水平分析v（1）GDP水平及工业产值比较 由图中可知，南岸区经济水平与其他各区相比，处于中等偏上地位由图中可知，南岸区经济水平与其他各区相比，处于中等偏上地位。

2024/9/620南岸区经济水平分析南岸区经济水平分析v（2）消费水平比较消费水平比较 南岸区南岸区20082008年社会消费品零售总额为年社会消费品零售总额为123.5123.5亿元，零售指数为亿元，零售指数为125.3125.3，处于主城区前列水平，证明南岸区购买力突出处于主城区前列水平，证明南岸区购买力突出2024/9/621南岸区板块发展潜力研究分析南岸区板块发展潜力研究分析 南岸区七大经济板块南岸区七大经济板块v南坪商务圈南坪商务圈 南坪商务圈是以会展经济为龙头，大力发展商业，打造医药、家居、汽车等其他专业市场的物流平台v南滨路沿线区域南滨路沿线区域 南滨路是南岸区经济发展的增长带、社会活动的迎宾道、文化建设的新走廊，是重庆的一张“名片”，享有较高的知名度和美誉度，荣获中国人居环境范例奖融汇于南滨路的地产大腕有：香港和记黄埔、香港九龙仓、喜来登、中海、龙湖、融侨、阳光100等v弹子石弹子石CBD 弹子石区域既有江景资源也有山景资源，又受益于重庆CBD规划，政府非常重视，未来具有较大的交通优势，因此这一区域升值潜力较大。

2024/9/622南岸区板块发展潜力研究分析南岸区板块发展潜力研究分析 南岸区七大经济板块南岸区七大经济板块v 南山生态带 以合理利用生态环境为出发点，整合旅游资源，突出生态、绿化的特征，发发展都市风景旅游胜地展都市风景旅游胜地 主要开发别墅，是富人中的富人居住的宝地 v茶园新城区茶园新城区 重点发展新型工业，现代物流、国际会展、都市旅游四大产业，规规划划了了茶茶园园工工业业园园、、长长江江工工业业园园、、东东港港工工业业园园占占地地25个个平平方方公公里里的的三三大大工工业业园园区区，以引进投资规模大、技术水平高、经济效益好以及环保型的投资项目为主要目标 v江南大学城江南大学城 功能定位为全区经济社会发展的产学研结合平台全区经济社会发展的产学研结合平台，构筑高等教育产业高地v长江广阳岛长江广阳岛 以其独特的生态环境和区位优势将打造成为国国家家级级旅旅游游健健身身休休闲闲度度假假区区目前长江广阳岛完成投资6亿元，招商引资合同金额135亿元2024/9/623南岸区房地产市场分析南岸区房地产市场分析v对南岸区房地产市场进行纵向和横向的双向分析对南岸区房地产市场进行纵向和横向的双向分析v一：从时间上进行了纵向比较时间上进行了纵向比较，收集的数据时间跨度为一年，从2009年10月到2010年9月；v二：选取了五大主城区五大主城区进行了横向比较横向比较（江北区、九龙坡区、南岸区、沙坪坝区、渝中区，以下称五大区）。

2024/9/624南岸区房地产市场分析南岸区房地产市场分析v从纵向比较纵向比较中可以看出，虽然在某些时点，出现一定的波动，但是总体上南岸区的房地产价格处于不断上升的趋势处于不断上升的趋势2009年10月，南岸区的房地产平均价格为47464746元/m2，到了2010年9月，已经涨到65256525元/m2图1 重庆市五大主城区房地成交价格走势2024/9/625南岸区房地产市场分析南岸区房地产市场分析v横向比较横向比较与五大区的平均房价相比，南岸区的房价最低要高出1.36%，最高能够达到9.98%，平均要高4.06%时间五大区平均价格南岸区百分比10月4665 4746 1.73%11月4807 4932 2.60%12月4992 5143 3.01%2010年1月5286 5506 4.17%2月5389 5598 3.89%3月5570 6125 9.98%4月5955 6211 4.30%5月5936 6265 5.56%6月6021 6257 3.94%7月6041 6374 5.51%8月6265 6350 1.36%9月6352 6525 2.72%v 表1 南岸区与五大区的房价比较注：百分比为对应时间南岸区房价高出五大区平均房价的百分数2024/9/626南岸区房地产市场分析南岸区房地产市场分析v五大区房价年平均年增长率中，最大达到了46%，而最低也达到了34%。

这反映了在过去的一年里，重庆市的房地产市场并未受到房地产宏观调控政策的影响v具体到南岸区，平均年增长率达到南岸区，平均年增长率达到42%，在五大区中仅比江北区低6个百分点 表 五大区房价平均月增长率及年增长率 　南岸区江北区九龙坡区沙坪坝区渝中区月增长率2.94%3.19%2.73%2.87%2.48%年增长率42%46%38%40%34%2024/9/627南岸区房地产市场分析南岸区房地产市场分析v分析南岸区的土地交易情况 2010年1月至4月重庆市主要城区土地出让面积结论：南岸区的土地供应充足，开发商看好南岸区房地产市场前景南岸区的土地供应充足，开发商看好南岸区房地产市场前景2024/9/628三、楼盘评价指标体系及目标楼盘的确定三、楼盘评价指标体系及目标楼盘的确定 v楼盘评价指标体系楼盘评价指标体系 影响一个楼盘优劣的因素很多，例如户型、位置、是否有品牌效应、周边环境、价格等等，所以对于一个楼盘是否适用投资的评价不是一两个指标就能确定的，而是要建立一个评价指标体系来系统的、全面的对一个楼盘进行真实、可观的评价。

并且给予每个指标进行赋值，以便真实可观的评价楼盘的优劣 2024/9/629三、楼盘评价指标体系及目标楼盘的确定三、楼盘评价指标体系及目标楼盘的确定v 目标楼盘的确定 1、信息的收集信息的收集 通过各种网络资源，并根据上述楼盘比选原则，我们搜集出所有在售、待售的90m2以下的住宅性楼盘，一共有27个楼盘 2024/9/630三、楼盘评价指标体系及目标楼盘的确定三、楼盘评价指标体系及目标楼盘的确定2、目标楼盘的初选目标楼盘的初选 v（1）对以上27个楼盘进行详细的了解后，并根据户型、位置、开发商品质等指标选出8个优选楼盘，然后通过无记名投票的方式统计结果，如下： ①龙湖郦江 ②协信城 ③国际社区观园 ④ 南滨国际 ⑤亚太商谷 ⑥上海城三期天域 ⑦ 海昌加勒比⑧ 康德国会山v（2）对8个优选楼盘进行更深入的了解以及资料的收集，讨论选出4个具有投资价值的目标楼盘以及1个候选楼盘 ①龙湖郦江②国际社区观园③南滨国际 ④协信城 ⑤上海城三期天域（备选） 2024/9/631实地踩盘龙湖郦江龙湖郦江协信城协信城国际社区观园国际社区观园南滨国际南滨国际2024/9/632楼盘比选楼盘比选 v我们集体对楼盘进行了评分结果如右表。

v由表可知，得分都不是很高，并且两者相差很小，所以选择评分较高的国国际际社社区区观观园园和协协信信城城作为我们下一步财财务务分分析析的投资目标楼盘 楼盘评分表楼盘评分表　　分值分值国际社区观国际社区观园园龙湖郦江龙湖郦江南滨国际南滨国际协信城协信城1.户型户型1083882.位置位置 20858143.开发商开发商 1098234.住户品质住户品质1078565.物业管理物业管理 1079566.付款方式付款方式1088887.交房时间交房时间525338.出租率出租率532349.价格价格10876610教育医疗教育医疗104455总分总分100645953632024/9/633四、投资策略分析四、投资策略分析 v房地产短期投资者应考虑的风险与影响收益的因素 （一）房地产市场风险与政策风险房地产市场风险与政策风险 投机过度，有泡沫正在形成 国家房地产政策对短期房地产投资是一个最大的风险因素国家的土地供给政策、房地产开发政策、房地产金融信贷政策、房地产税费政策影响着房地产的成本、购房者的信贷成本以及房地产持有成本和房地产交易成本，也是国家对当前房地产市场发出的信号，引导着房地产市场的走向。

二）短线投资应考虑投资成本短线投资应考虑投资成本 短线投资最大的投资成本是交易成本即交易税费、产权登记办理费用、中介费及银行按揭费用（如果需办理个人住房按揭贷款的话）投资者不能只看短期内楼价上升了多少，还应算一笔投资成本的帐楼价的上升收益扣除掉投资的成本才是投资的收益 2024/9/634投资成本费用估算基本参数及依据投资成本费用估算基本参数及依据v通过实地踩盘，得到如下基本参数 项目楼盘面积（套内）单价总价首付（30%）贷款金额协信城5812000696000208800487200国际社区78.592007222002166605055402024/9/635投资成本费用估算基本参数及依据投资成本费用估算基本参数及依据v本项目的投资成本费用估算依据 ①重庆市颁发的有关建设方面的税费文件 ②贷款利率=贷款基准利率+浮动利率 中国人民银行最新调整的五年以上贷款基准利 率 5.34%，上浮15%，最终利率为6.14% ③其他相关资料v投资估算内容依据： ①重庆市住房价格计算暂行办法 ②《建设项目经济评价方法与参数》第三版 ③《房地产开发项目经济评价方法》2024/9/636基准收益率的确定基准收益率的确定 v在进行盈利分析时，必须要进行动态分析，这就涉及到基准收益率。

其中： 为投资风险； 为通货膨胀v简单处理， 取银行存款利率，即 ；对于投资风险，由于无法量化，不考虑， ；目前的通胀水平是大于3%，但长期看，可以取 从而计算得：2024/9/637 银行按揭年利率银行按揭年利率 v今年，我国商品房按揭利率执行新的标准，即首套房贷款利率执行八五折，由此计算的贷款利率为贷款利率为5.22%5.22%（=6.14×85%）实际中，住房按揭是实行浮动利率的，但是为了便于计算，认为按揭利率是固定不变的为了便于计算，认为按揭利率是固定不变的v当银行的按揭利率为5.22%时，月供计算如下： 按揭年限楼盘20年30年协信城3396.842771.28国际社区3524.712875.62024/9/638 房价综合涨幅房价综合涨幅v在2000年，重庆的平均房价不到2000元/m2左右，如今2010年已达到均价10000元/m2，从2000到10000可以简单地估算出这十年每年的平均增长率为17.46%。

考虑到若干年后，投资出售的房子已经是二手房，另外还适当考虑到风险因素，保守保守估计未来的房价平均涨幅为估计未来的房价平均涨幅为12%12%（仅适用与二手房的情况）2024/9/639 房屋装修房屋装修v一般地，购买的都是清水房，需要自己进行一定的装修根据市场调查，房屋初装修费用可按如下方法计算： （这里的30000是家具费用）v由于受到实际交房时间、房屋装修的影响，另外还要考虑寻找租用房屋客源，因此假设房屋是从第三年开始起租 2024/9/640月租金月租金v结合所在区位、周围的商业等，并参考周围房屋出租价格，估计协信城的平均租金为850元/月，国际社区的平均租金为800元/月2024/9/641确定按揭年限确定按揭年限v在进行买房按揭时，往往有如下几种选择：10年、20年以及30年按揭为了比较这几种按揭方式，采用试算法进行投资收益的比较 v发现30年按揭与20年按揭的两种方式的收益无显著性差异v考虑到通货膨胀和资金时间价值等因素，我们选择30年按揭的方式2024/9/642现金流量表现金流量表v基于以上获得数据以及假设，作出协信城和国际社区两个楼盘投资的现金流量图，见附件。

这两个现金流量图都是假设采用30年按揭期限，8年末出售的投资方案2024/9/643静态评价静态评价v根据现金流量表计算得到静态指标，如下表： 可以看出，两个楼盘收益水平不相上下，协信城投资收益率较高 静态评价指标 单位：万元指标　协信城国际社区收益95.44 97.35 成本84.03 88.18 投资收益率113.57%110.40%2024/9/644动态评价动态评价 v从动态角度对这两个楼盘的投资进行评价v由下表可知，8年后，两个楼盘的投资收益净现值分别为，协信城38.45万元；国际社区38.46万元，二者相差不大，国际社区略大于协信城但是协信城的净现值率超出国际社区将近4个百分点，因此从最大限度利用资金的角度出发，我们最终选择投资协信城协信城 动态评价指标（单位：万元）指标协信城国际社区净现值38.45 38.46 投入资金现值58.17 61.80 净现值率66.10%62.23%LOGO2024/9/6。