浙江：嘉兴2004年房地产走势分析.doc

嘉兴市地处长江三角洲南翼的杭嘉湖平原、浙江省的东北部，具有优越的地理位置，东邻上海，南濒杭州湾，西连杭州，北接苏州，京杭大运河穿境而过，沪杭铁路复线贯穿全市，320国道和沪杭高速公路横贯东西，乍一嘉一苏高速公路连接南北，距上海、杭州、苏州均不到100公里路程，嘉兴还拥有浙北地区唯一的出海口岸——嘉兴港，水陆交通十分发达　　2004年以来，为了防止出现房地产泡沫，国家对房地产行业实施了一系列宏观调控措施这些宏观调控措施将会对嘉兴市区房地产市场产生什么影响?房地产市场如何发展?市区房地产价格是涨还是跌等等一系列问题，已经成为政府主管部门、房地产开发商、广大消费者共同关注的话题笔者根据掌握的相关资料，从分析嘉兴市区房地产价格现状入手，对未来房地产价格走势作一初步判断，以起到抛砖引玉的作用　　一、嘉兴市区房地产价格现状　　2003年，地处长江三角洲核心地区的浙江嘉兴市，与长三角地区的许多城市一样，房地产行业表现为“高投资、高增长、高需求”，市区房地产开发投资总额达到34．5亿元，同比增长39．4％，增幅较上年提高26．8个百分点；商品房新开工面积226．78万平方米，同比上升66．37％；商品房施工面积415．6万平方米，同比增长47．21％；商品房销售面积103．17万平方米，比上年增长48．25％；商品房销售额23．01亿元，同比增长50．10％；商品房空置面积5．54万平方米，同比下降50．54％。

　　2 0 0 3年嘉兴市区房地产市场的“三高”态势导致房价一路攀升，嘉兴市房地产业协会提供的资料显示，市区商品住宅销售均价从年初的每平方米2227元快速涨到四季度的3193元，涨幅达到43．38％与此同时，非住宅用房价格也大幅攀升，截止2003年底，全市商业用房和办公用房的价格分别达到11 194元和3273元，与上年同期相比，分别增长1 35．4％和18．5％2003年市区房价无论是绝对值还是相对涨幅均创出历史之最进入2004年后，受国家宏观调控政策的影响，嘉兴房地产市场开始降温，房地产开发投资出现回落，据统计，市区1～6月份完成房地产开发投资22．54亿元，虽然与2003年同期相比增加了91．47％，但比2003年下半年下降了O．93％；商品房新开工面积达到110．41万平方米，比2003年下半年减少74．93万平方米，下降40．43％(其中住宅开工面积73．50万平方米，比2003年下半年减少95．94万平方米，下降56．62％)商品房施工面积由于2003年新开工面积规模较大，结转到2004年的施工面积数量较多，上半年达到452．69万平方米，比2003年下半年增加260．18万平方米，增长了135．1 5％(其中住宅增加1 97．76万平方米，增加1l5．32％l商品房竣工面积持续走低，上半年仅为11．22万平方米，比2003年下半年减少59．23万平方米，下降84．08％，与2003年同期相比下降27．0％；商品房销售已趋缓和，上半年累计销售面积为23．3万平方米，比2003年同期减少13．39万平方米，下降36．49％，比2003年下半年减少43．1 8万平方米，下降64．95％；市区房价依旧保持上涨态势，但涨幅逐季回落，一季度住宅均价每平方米3676元，较2003年四季度上涨6．9％，二季度住宅均价每平方米为3742元，比上季度仅上涨1．79％。

　　二．嘉兴市区未来房地产价格走势分析　　(一) 房价短期走势不容乐观 　　嘉兴市区房地产市场经过2003年的狂热上涨后，短期内(今后二至三年I时间)走势不容乐观，表现为房地产开发投资额增长率出现回落、商品房价格原地徘徊，其中不排除一些楼盘房价下调的可能，其主要理由包括：　　1．国家宏观政策的调控 　　2003年嘉兴市区房价的狂涨，有着特定的市场氛围，但是进入2004年以后，随着中央政府经济发展观的转变，对过热的宏观经济采取了相应的政策调控，尤其是对房地产业采取了“严控土地审批、紧缩银行信贷”的宏观调控政策，相继出台了提高房地产开发项目资本金比例、压缩房地产信贷规模、提高个人投资购房的首付比例、上浮个人房贷利率、对房地产开发企业手中的土地限期开发，超过规定限期无偿收回等等一系列政策，而经过2003年狂热后的消费者也已变得更加成熟、更趋理性，他们比以往任何时候更加关注中央政府的各项宏观调控政策种种迹象表明今后两至三年将是我国房地产市场的调整年，在宏观大环境的影响后，嘉兴市区房地产市场投资额大幅提高，开工面积剧增、房价大涨的政策氛围已经不复存在　　2．开发企业快速增加，商品房集中推向市场　　2003年以来，随着嘉兴市区房地产价格的不断飙升和土地供应拍、招、挂的全面推广，大量外来企业、外来人员、外来资金进入了嘉兴房地产市场，不仅导致了土地价格的飙升，也使市区房地产开发企业数量大增，2004年上半年市区又新批准房地产开发企业22家，至6月末市区累计已有房地产开发企业105家。

　　国土资源局提供的资料显示，2003年市区共投放了295．74公顷经营性用地，按1．5的平均容积率计算，在未来两年内将有440多万平方米的增量商品房推向市场另外，2003年商品房施工面积达到41 5．6万平方米，即使扣除当年预售的111．1万平方米，也有3D0万平方米左右的商品房初步估算，今明两年每年至少要向市场推出350万平方米的商品房，达到2003年销售面积的3倍左右下表为嘉兴市区已开始预售或将要预售楼盘的不完全统计　　房地产开发企业的大量增加、商品房供应量的大幅飙升，将使原有的供求关系得到根本转变，楼市竞争将日趋激烈，不排除一些资金实力不济的房地产开发企业在缺乏银行信贷支持的情况下，为了防止资金链断裂，不得不下调其销售价格　　3．建材价格回落，加大了房价下调的预期　　随着国家宏观调控措施的落实和执行，全国固定资产投资热得到遏制，钢材、水泥等建材价格逐步下降，已回落到2003年上半年相对合理的水平建材价格的不断下降，将直接导致建筑成本的降低，尽管有半年到一年的滞后期，但消费者已经存在了房价会下调的心理预期　　4．拆迁安置用房过多，牵制房价上涨　　近年来，随着旧城改造力度的加大和城市规模的扩大，市区旧房和城郊结合部农民住房都大量拆迁。

为了稳定社会局面，减少拆迁产生的各种矛盾，嘉兴市政府在拆迁安置上主要采取实物补偿的形式，每年嘉兴市城市发展投资集团公司都要开发建造大量的拆迁安置用旁，2003年嘉兴市本级拆迁安置用房开发建设规模就达到239万平方米目前，市城投集团公司正在进行城东公寓、府南花园、东升苑、泾水公寓、中南公寓等拆迁安置用房的建设，预计2004年将竣工100万平方米以上虽然拆迁安置采取实物补偿具有一定的优点，但大量的安置用房最终都要进入房地产市场，不可避免对正常的商品房市场产生冲击，迫使商品房价格下调目前，在嘉兴二手房市场上，就有相当数量的拆迁安置用房以比商品房低许多的价格在转让，牵制了嘉兴整个房地产市场的价格　　5．投资炒房，普遍受到政策限制　　2003年各地房价的大幅上涨，在一定程度上与大批炒房者的哄抬有关为了规范房地产市场，防止房价被人为的哄抬、虚涨，嘉兴周边的南京、上海、杭州、宁波等城市先后制定、出台了一系列限制投机炒房的政策与措施，打击越来越烈的炒房行为虽然嘉兴市目前尚未出台相关限制政策，但周边城市的政策必然会传递到嘉兴市场上一些前期已购房的炒房者为了降低风险，往往以低于商品房市场价格进行低价转让，以求尽快脱手收回投资，“假性需求”顷刻变成“急性供给”，大批新二手房集中向二级市场抛售，迫使新楼盘价格下调。

　　虽然嘉兴楼市上半年的统计数据仍然向好，但据笔者对市场的了解，嘉兴楼市从5月份以来，已经出现了大量消费者持币观望，开发商销售放缓的情况，不少开发商虽然没有明确提出降价，但各种优惠措施、打折已经开始出现来自市国土资源管理局的信息已表明，2004年市区范围内房地产开发用地的出让情况不容乐观，截止8月份，市区范围内只成功出让二宗土地，总面积283亩，三块宗地出让时因无人响应而出现流拍全市经营性用地出让显现出时间过半，任务只完成5％的尴尬局面，也从一个侧面印证了上述“嘉兴市区今后二、三年内房地产市场的走势不容乐观”的结论　　(二)房价中、长期走势依然看好　　尽管嘉兴楼市短期内走势不容乐观，房价出现下调，但根据嘉兴市的经济发展速度、所处的地理位置，笔者认为嘉兴市区未来房地产市场具备相当的发展动力，房价稳步上升将是嘉兴市区房地产市场中长期发展的主基调　　1．区域经济的发展促使楼市中长期向好　　嘉兴地处我国经济最发达的长江三角洲核心地区，作为最接近上海的一个地区，将在最大程度上受到上海经济的辐射，同时，嘉兴市政府近年来，一直大力倡导“接轨大上海”发展战略，号召全市各行业积极行动，融入上海经济因此，未来嘉兴市经济发展的潜力巨大，近几年嘉兴市国内生产总值的增长速度一直处于长三角十五个城市的前列就是一个明证。

经济的持续发展带来居民收入水平的不断提高，为房地产市场的需求提供了有利的经济支持，促使嘉兴楼市中长期向好　　2．便捷的交通集聚楼市发展的各项要素　　近年来，嘉兴市围绕建设浙北交通枢纽这一目标，大力发展交通基础设施，沪杭高速公路、沪杭铁路复线、乍嘉苏高速公路已经构筑起嘉兴交通的主骨架，使嘉兴至上海、杭州、苏州等周边城市只需一小时左右的车程已经开工建设的杭州湾跨海大桥以及正在筹备的南起绍兴、上虞，北到嘉兴的第二跨海大桥将使嘉兴与宁波、温州、绍兴、台州的交通更加便利另外，嘉兴计划在未来五年内投资兴建乍嘉湖铁路、沪杭高速轻轨、嘉湖高速公路可以想象随着各大快速交通要道的相继建成并投入使用，整个长三角南翼将形成以嘉兴为中心的交通网络体系便捷的交通必将吸引大量国际、国内资本到嘉兴投资兴业，快速集聚房地产行业发展所需的各大要素，进一步推动嘉兴房地产市场的持续发展　　3．相对较低的房价　　经过2003年的大幅上涨，虽然嘉兴市区房价已经创下历史之最，但与周边城市相比，其绝对房价并不是最高，据统计，截止2003年四季度，浙江全省商品住宅销售均价超过每平方米6000元的只有杭州，价位在4300～4600元之间的城市有温州、宁波、绍兴：3200元左右的城市有舟山、台州、嘉兴、丽水；2500元左右的城市有湖州、金华。

根据以上资料，可见嘉兴的房价位于全省中等水平，随着嘉兴经济的持续发展，从中长期来看，还具有一定的上涨空间。