商品房销售113-117.doc

商品房销售培训113-115113忽视《预售合同》附件，可能会惹出纠纷1998年初，某市发生了两起商品房纠纷其中一起是某发展商与预购人在《预售合同》附件“建筑结构、装修和设备标准”中约定该房屋“楼层高度2.6米”7月，预购人入室装修发现房屋净高仅有2.5米，遂提出退房另一起争议同样是因该附件产生双方签约时，发展商的售楼小姐误将建成的一期商品房系为“框架结构”的《预售合同》的附页照样贴在了二期房系为“混合结构”的《预售合同》附件上交房时惹出纠纷　　从上述情况看，业内人士认为，不重视商品房交易时合同尤其是附件的签署，是产生这类纠纷的根源附件是主合同的组成部分其效力等同于主合同的法律意义，往往会被忽视　　上述两起争议应该说是可以避免的比如，所谓“楼层高度”，它不是一个严谨的概念发展商在签约前就应注意，要么按建筑规范明确是“净高”还是“层高”，要么注写为“符合政府主管部门规定之标准”另一起承重结构争议中，根据许多间接书面材料综合分析，预购人在签署《预售合同》后半个月内，曾因欲调整屋内布局，在查阅和了解施工平面图并请专家自制改动承重墙体的图纸时，就已经明知建造中房屋是混合结构，而不是框架结构；也确实是售楼小姐随意地、不经心地误将一期商品房合同附件照样搬于二期非框架商品房的《预售合同》，而于合同签订八个月后，因其他原因引起要求退房的纠纷。

　　可见，正确约定《预售合同》附件的内容同样不可忽视，发展商在附件中所作的任何说明，包括建筑结构、电梯、通讯系统、停车场、绿化率、公共设施等情况的约定，均将构成发展商对客户所作的承诺，成为约束双方权利义务的内容之一114房地产转让合同应具备哪些条款？所谓房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或其它合法方式将房地产转移给他人的行为，按《房地产管理法》的有关规定，房地产转让应当签订书面转让合同 房地产转让合同是指房地产的转让人与受让人为明确双方在房地产转让过程中各自的权利和义务而达成的书面一致意见房地产转让合同的主体须是房产所有人；客体是土地使用权和房屋所有权在房地产转让合同中转让的房地产交付给受让方，并将土地使用权或房屋所有权经以合法形式转给受让方，受让方的主要义务是接受房地产并向转让方付有关费用 在日常实践中，房地产转让合同中应具备下列条款： 1、双方当事人的姓名或名称、住所如果订立房地产转让合同的当事人是公民，则应写明姓名，如果是单位，则应写单位的全称但同时注意，单位应当是能独立承担民事责任的法人，有时为了联系上方便，写明地址、邮编、号码等 2、房地产权属证书名称及编号房地产转让时，转让人对其拟转让的房地产应拥有一定权利，也应当有相应的权属证书，如国有土地使用证、产权证等。

为了避免将来产生纠纷和记录房地产权属的现状，就应当在合同中标明权属证书的名称及编号 3、房地产的坐落位置、面积、四至界限合同中应具体标明房地产的位置，同时还就标明面积的大小及四至界限，标得越细越好，以免纠纷发生 4、土地使用权的取得方式、时间及年限在合同中，应明确转让方土地使用权的取得方式，是通过出让而取得还是通过划拨而取得的，什么时候取得的，政府准允使用年限为多长等 5、房地产的用途或使用性质我国对于土地或房屋采用的是规划许可使用制度一块土地，政府在进行规划时，便对其用途作了规定，使用者不得随意变更因此为了避免纠纷的发生，在转让合同中要明确规定房地产的用途 6、成交价格及支付方式这是房地产转让合同的核心条款成交价格就是转让房地产的价格，一般采用大写的方式，并应明确是以现金支付还是以支票支付；是一次性支付还是分期支付，支付的时间等等 7、房地产交付使用的时间及过户时间在房地产转让合同中，应写明转让方何时将房地产交付受让方由于房地产是以产权过户形式来体现所有权的转移，所以在合同中应约定双方办理权属过户的时间 8、双方的权利和义务如转让方的主要义务是交付房地产，而受让方的主要义务是支付有关费用等。

9、违约责任合同中应写明如果一方不履行合同，应承担什么样的责任，如支付违约金、赔偿损失、中止、解除合同等约定违约金的应写明违约金的具体数额或计算方式 10、双方约定的其他事宜115如何办理房屋买卖合同公证？最近买了一套房，为了保证合同的合法性，想做一个合同的公证，请问应如何办理？　　新浪房产频道答：申办房屋买卖合同公证，当事人应当提交以下证明材料：　　1、申请人的居民身份证件及复印件；委托代理人代办的，代理人应提交身份证件和授 权委托书；　　2、卖方要提供房屋所有权证书及复印件；　　3、出卖共有房屋，卖方应提交其他共有人同意出卖的书面意见；　　4、房屋买卖合同文本；当事人可以请公证机关代为草拟；　　5、单位购买私房的，买方应当提交房屋管理部门批准买房的批准文件；　　6、公证机关认为需要提供的其他证明材料，如房屋蓝图、房屋管理部门对房屋的估价报告等；　　房屋买卖合同应当包括以下内容：　　(1)当事人的基本情况；　　(2)房屋的坐落、种类、间数、结构、质量、面积、附属设备等；　　(3)房屋价款数额、计价标准等，有国家统一价格的，应执行国家法定价格，没有统一价格的，由买卖双方参照评估价格自行议定；　　(4)付款的时间方式等；　　(5)房屋竣工及交付的日期；　　(6)办理房屋产权过户、登记及其他手续的有关规定；　　(7)违约责任；　　(8)其他当事人约定的事宜，如合同生效的条件，对不可抗拒事件处理等；　　(9)合同的签订日期、地点、签字人等。