东营银座城市广场二期项目规划书(powerpoint 71页).pptx

东营银座城市广场二期策划方案三强房产机构 项目类型定位：商业投资型地产项目类型定位：商业投资型地产 项目品牌定位：东营商业地产的引领者项目品牌定位：东营商业地产的引领者 形象推广定位：城市名片，生态商业形象推广定位：城市名片，生态商业MALLMALL聚合体 销售目标定位：本地销售为主，外地投资者为辅销售目标定位：本地销售为主，外地投资者为辅 销售方式定位：独立销售为主，产权式销售为辅销售方式定位：独立销售为主，产权式销售为辅 商业业态定位：生态主题商城商业业态定位：生态主题商城+ +风雨廊环水岸景观风雨廊环水岸景观步行街步行街+ +超炫美食街区超炫美食街区 商业主题定位：生态商业主题定位：生态休闲休闲体验式购物公园体验式购物公园 第一部分：项目整体回顾第一部分：项目整体回顾第一部分：项目整体回顾第一部分：项目整体回顾一、项目一期回顾：一、项目一期回顾：（一）项目定位（一）项目定位站在环渤海湾上的地标高度，结合东营城市特点，项目组确定了银座城市广场的核心定位：20万万M2环渤海首个纯生态公园式环渤海首个纯生态公园式SHOPPING MALL项目细分定位：特色餐饮区一层：精品街二层：服装三层：妇婴用品产权式商铺（二）（二）业态业态分配：分配： 通过功能分区，强化各栋、各层商铺的商业价值。

分区形成后，强化商铺在经营过程中的目标消费，引导消费者到各功能区去消费，处理好了人流分配问题，解决了项目的人流死角，弱化了投资人士对三四层商铺的抵触情绪，促进了三四层商铺的销售 项目组经研究，综合了各影响因素，制定了如下业态布局：（三）一期畅销原因：（产品硬件方向）（三）一期畅销原因：（产品硬件方向）1、单户面积小，总价低，投资客易于接受2、框架结构，店铺可自由组合，经营自由度高3、采用了内街和多楼梯、多电梯的设计，有效的引导人流，避免出现死角铺 减少高层商铺所受楼层影响4、充分利用景观因素，增加体验点，增加商铺吸引力5、商铺功能分区明确，业态划分合理一期成功销售的经验，在二期应延续下去：商铺小型化商铺小型化加速销售速度；采用内街，增加公共楼梯采用内街，增加公共楼梯避免死角铺；增加商铺体验点增加商铺体验点与周边项目相区别，增加项目吸引力；明确划分商铺业态明确划分商铺业态有效引导人流，增加商铺人气四）（四）销销售回售回顾顾：销销销销售期售期售期售期总总总总套套套套数数数数销销销销售售售售套数套数套数套数销销销销售售售售比比比比例例例例总总总总面面面面积积积积销销销销售售售售面面面面积积积积销销销销售售售售比例比例比例比例总总总总金金金金额额额额销销销销售金售金售金售金额额额额销销销销售售售售比例比例比例比例20062006年年6 6月月2222日日20062006年年1111月月3030日日3843842942947777%32499.0132499.0119164.8119164.8159%59%19333383419333383410880672410880672456%56%二、项目二期延伸二、项目二期延伸1、品牌延伸：、品牌延伸：银座的品牌优势在一期销售中得到客户充分的肯定，二期应 继续巩固银座实力对项目的有力影响继续巩固银座实力对项目的有力影响。

2、客户延伸：、客户延伸：一期销售迅速，项目宣传力度不够集中，西城潜客户尚待开西城潜客户尚待开 发3、业态延伸：、业态延伸： 一期设置了购物商街和小型餐饮商街，满足一期购物餐饮的需要； 二期以精品餐饮和娱乐为主二期以精品餐饮和娱乐为主 打造餐饮娱乐的一站式餐饮娱乐的一站式MALL形象第二部分：市场调查与分析第二部分：市场调查与分析（一）普通商业（一）普通商业1、东营整体经济形态及消费情况：、东营整体经济形态及消费情况： 东营，是环渤海湾畔崛起的石油之城20世纪70年代，由于石油产业的飞速发展，东营的经济得到了腾飞一跃成为山东省消费能力第一的城市西城以油田指挥部为基础建立起来，属于老城，人口、商业集中；东城是90年代中期才开发建设，环境好，道路宽，规划整齐，但人口少，商业不发达外资引进等新项目，大多集中在东城开发区随着经济水平的提高，东营除了石油化工及相关行业，其他如物流、农业、建材、生态旅游也得到了长足发展 作为山东省的二线城市，东营的经济水平和居民消费能力居于山东前列经济水平和居民消费能力居于山东前列，但另一方面，由于城市发展过快，商业尚不完善，生活不方便商业尚不完善，生活不方便2、消费者消费习惯分析：、消费者消费习惯分析： 东营人均收入高人均收入高，其中高收入群体集中为：油田员工、地方事业单位人员和个体经营者。

其中个体经商者和事业单位的总体收入高于油田员工事业单位工作人员多为外来人员，个体经营者多为近几年暴富者，他们普遍投资意投资意识强，并倾向于投资房地产识强，并倾向于投资房地产，这部分人群大多拥有两处甚至更多住宅，由此投资矛头转投资矛头转向商铺 由于城市发展较晚，高收入群体消费意识不够成熟，跟风性消费、盲目性消费高收入群体消费意识不够成熟，跟风性消费、盲目性消费比较严重；看重个人享受，认同品牌，以显示个人身价比较严重；看重个人享受，认同品牌，以显示个人身价东营生活节奏较慢，高收入群体普遍注重享受普遍注重享受：比如东营高档餐饮经营火爆，各种美容健身大行其道等等3、东城新新经济中心的形成及发展趋势：、东城新新经济中心的形成及发展趋势： 东城新区人口尚不足10万，环境好，城市规划先进，东营人普遍看好东城发展，但介于生活配套不够全面，商业尤其不够发达不少东营人拥有东城住宅，但还是选择在西城居住，致使东城人口不够集中，这对发展商业是不利的， 商业的发展滞后也直接导致东城人口不够密集 随着政府机构的东迁，和各种商业项目的介入，人口聚集已成必然百货大楼东城店的顺利开业证明了东城人需要就近的商业东城人需要就近的商业，城市规划的商业中心已初步形成。

（二）（二）娱乐业娱乐业1、东营娱乐业现东营娱乐业现状状东营娱乐业集中分布在西城的青岛路、淄博路、西三路青岛路原为东营高档餐饮一条街，后因此道路改为单行线，人流受到较大影响，从而引入美容美体等等淄博路、西三路济南路为新兴的娱乐业聚集的商街业态业态青青岛岛路路高档餐高档餐饮饮、休、休闲闲餐餐饮饮、酒吧、美容美体、网吧、酒吧、美容美体、网吧西三路西三路K K歌房、跆拳道歌房、跆拳道馆馆、美容美体、美容美体济济南路南路美容美体、健身房美容美体、健身房 由于治安状况和居民生活习惯等因素，东营夜生活较匮乏，这对集中于夜间的娱乐业经营有一定影响名称名称名称名称行行行行业业业业面面面面积积积积需要楼需要楼需要楼需要楼层层层层租租租租/ /买买买买客客客客户户户户备备备备注注注注现现现现有有有有需求需求需求需求现现现现有有有有需求需求需求需求龙龙尚跆拳道尚跆拳道健身健身70070080080010001000以以上上1-1-2 2 考考虑虑高高层层租租孩子孩子要求要求场场地大，租金地大，租金低低舍舍宾宾健身健身600600600600左右左右1-1-2 2需需1 1层门头层门头买买美容女性美容女性近期考近期考虑买虑买新店新店网通旗网通旗舰舰店店网网络络4004005005006006001 1租租年年轻轻人人在在东营规东营规模模较较大大柔婷柔婷美容美容4504502002001-1-2 21-21-2租租美容女性美容女性东东城有店，效益不城有店，效益不好好重重庆庆佰佰亩亩足足疗疗美容美容800-800-100010001-1-3 31-2/1-31-2/1-3租租高收入男高收入男性性红红屋屋休休闲闲餐餐饮饮1501502002002002001 11-21-2租租中中轻轻人群人群名典名典休休闲闲餐餐饮饮6006001-1-2 21-2/1-31-2/1-3租租中中轻轻人群人群名典品牌要求多名典品牌要求多层层中体倍力中体倍力健身健身40004000200020002 2已在已在东东城城辉辉煌商城煌商城购铺购铺2002000 01 11KTV1KTVK K歌房歌房26002600300030001-4/1-51-4/1-5租租中青群体中青群体布局方正，楼梯在布局方正，楼梯在旁旁边边 店家普遍关心客店家普遍关心客户户群情况，群情况，对东对东城的人气表示担心城的人气表示担心。

普遍认为若若项项目周目周边边有足有足够够客客户户群，群，愿意在愿意在东东城开城开设设分店老板90为外地人，已在东营开店23年的占80，对东对东城不很熟悉城不很熟悉对本项目的了解仅限听说对银对银座品牌座品牌较较有有兴兴趣2、娱乐业娱乐业消消费费人群分析人群分析东营主要娱乐群体：消消费费人群人群群体特征群体特征娱乐场娱乐场所所消消费费目的目的青年群体青年群体16162222岁岁学生学生K K歌房、网吧、休歌房、网吧、休闲闲吧吧交友交友商商业业群体群体商商业业人士人士K K歌房、高档餐歌房、高档餐饮饮款待款待业务业务伙伴伙伴美容群体美容群体2020岁岁以上女性以上女性美容美体机构、健身房美容美体机构、健身房美容、健身美容、健身3、东东城城娱乐业发娱乐业发展展现现状：状：东城居民的日常休闲为：世纪广场、清风湖、天鹅湖等室外休闲项目K歌房、美容美体、网吧、休闲吧较少，规模小，所处区域分散，行业间缺乏竞争，致使价格较高造成老百姓玩不起，招待客户选择余地少，最终决定去西城娱乐三）市（三）市场场空白空白1、东营娱乐业业态较丰富，但分布不够集中，规模不大缺少一个 规规模大、内容丰富并且分布模大、内容丰富并且分布较较集中的集中的娱乐场娱乐场所。

所济济南沃南沃尔尔玛购玛购物广物广场场：精品精品购购物物鬼屋鬼屋新世新世纪纪影城影城娱娱人人码头码头休休闲闲餐餐饮饮东东城建立：城建立：一站式一站式娱乐娱乐娱乐娱乐MALL东东城：城：居民居民娱乐娱乐需要需要西城：西城：缺少集中的缺少集中的娱乐场娱乐场所所东东城的土地城的土地资资源源优势优势，新城需要赶超老城新城需要赶超老城2、东城居民多为公务员、招商引资工作人员，个体经商业者、和外来打工者，他们有美容健身、招待客户的休闲需要但东城现有的娱乐场所远远无法满足居民的需要 （四）市场机会点（四）市场机会点银座城市广场有能力承载娱乐银座城市广场有能力承载娱乐MALL1、大商业，大配套，承载大型娱乐，具有先天优势大商业，大配套，承载大型娱乐，具有先天优势2、建成后成为东营市标志性建筑，城市广场有承载东营标志性娱乐的责任建成后成为东营市标志性建筑，城市广场有承载东营标志性娱乐的责任3、银座品牌代表着东营的高档消费，名牌娱乐需要名牌商业品牌银座品牌代表着东营的高档消费，名牌娱乐需要名牌商业品牌4、银座拥有经营娱乐项目的经验、银座拥有经营娱乐项目的经验 阳光健身、银座动感影院、蓝黛国际商务会所5、银座城市广场所处的商业中心位置，决定了做名牌娱乐、银座城市广场所处的商业中心位置，决定了做名牌娱乐 第三部分：成功商业的启示第三部分：成功商业的启示1.经典案例分析经典案例分析圣凯摩登城的启示圣凯摩登城的启示 简明却具极具煽动性的推广语简明却具极具煽动性的推广语“到洛源大街抢铺去到洛源大街抢铺去” 十大卖点吸引投资者十大卖点吸引投资者十大黄金优势，缔造泉城商业顶尖之作女性消费品的经营主题 、商业底蕴、地段优势、品牌号召力、项目规划合理性、强大的招商能力、经营前景描绘、城市发展利好、铺面划分小，降低置业门槛、商业管理 开开发发商商投投资资者者经营经营者者消消费费者者消消费费者者消消费费者者消消费费者者消消费费者者消消费费者者消消费费者者投投资资者兼者兼经营经营者者经营经营者者经营经营者者2.商业的多方共赢模式商业的多方共赢模式 商业的多方共赢模式就像动物界的食物链开发商通过出售物业的产权获利；而投资者购买物业，通过出租物业和物业升值后出售获利；经营者通过租赁物业，通过商业经营产品出售获利；而消费者通过消费获得精神或物质上的满足。