土地代理人丛书土地权利理论与方法第四章(2).docx

土地代理人丛书土地权利理论与方法第四章(2)五、集体土地使用权的终止　　集体土地使用权因以下情形而终止：　　(一)国家征用土地的;　　(二)集体经济组织因乡(镇)村公共设施和公益事业建立的用地需要，或者因用地人不根据批准的用途使用土地，或者因用地人撤销、迁移等而停顿使用土地，收回土地使用权的　　依照上述第一项的规定终止集体土地使用权的，集体经济组织应以其获得的补偿费，根据有关法律、行政法规的规定，对原集体土地使用权人支付补偿，或者以其他方式对原集体土地使用权人进展补偿性安置　　(一)终止的缘由　　集体土地使用权的一般终止缘由，大体上与国有土地使用权一样，如，使用权期限届满、使用权人自愿放弃、使用权人死亡后无人继承、土地的自然变故等此外，还有以下几种特别缘由：　　1、国家征用土地　　国家因公共利益需要而征用集体土地时，集体土地使用权人应当听从但是，对于被征用土地的使用权人，国家应赐予公正的补偿此外，对于农地和宅基地的使用权人，集体经济组织还可通过内部调剂等方法，为他们另行供应土地使用权。

　　2、集体收回土地使用权　　依据《土地治理法》第65条的规定，有以下情形之一的，集体可以收回土地使用权：(1)为乡(镇)村公共设施和公益事业建立，需要使用土地的;(2)不根据批准的用途使用土地的;(3)因撤销、迁移等缘由而停顿使用土地的其中，第2项的“不根据批准的用途使用土地”，应包括以下行为：擅自转变土地用途;长期闲置土地;不当使用土地，致使土地状况严峻恶化;违法转让土地使用权　　(二)终止的效果　　除国家征用的外，集体土地使用权终止以后，应当在法律上被认为回复到该使用权设立前的初始状态，即全部权权能完全由全部权人把握的状态这时，就存在着一个重新设立土地使用权的问题一般说来，重新设立的土地使用权，应当维持原来的用途和主体范围，详细说，原来是农地的，仍旧应设农地使用权;原来是宅基地的，可另行安排给需要宅基地在社区居民但是，原来的企业用地，假如企业倒闭后无人收购或另行投资使用，可以通过复垦转变为农地　　在集体因国家征用而调整土地安排的状况下，集体应当对被收回土地的原使用权人供应适当的补偿这种补偿，可以从集体经济组织猎取的征地补偿金中支付详细说，地上附着物及青苗补偿费应当支付给地上附着物及青苗的全部者;安置补助费支付给不需要统一安置的原使用权人。

　　其次节 农地使用权　　一、定 义　　农地使用权是农村集体经济组织成员或者其他单位、个人依法以承包或者租赁等方式取得的用于农、林、牧、渔等生产经营活动的有期限限制的集体土地使用权　　农地使用权是我国农村经济体制改革中产生的一种新型的土地权利这种权利是在土地承包经营、租赁经营等法律关系的根底上由承包人、承租人取得的其中，集体土地承包经营在我国农村适用最广泛、影响最深远稳定农村土地承包关系，爱护土地承包人的土地使用权益，是我国现阶段土地权利立法的一项根本政策《土地治理法》对农地使用权的规定是我们国家关于农村政策的法律化定型化关于农地使用权的法律特点，主要考虑以下几个方面1)权利主体，农村集体经济组织成员或其他单位、个人2)权利的取得方式，主要为承包经营，此外在实践中也包括土地租赁、土地使用权出让等做法3)权利的用益目的，限定为农、林、牧、渔等生产经营活动4)权利的使用期限，有法律、法规规定的依其规定，无规定的依商定　　二、农地使用权的主体　　农地使用权可由农村集体经济组织成员依法取得，也可由本农村集体经济组织以外的单位和个人依法取得　　依据《土地治理法》第14、15条的规定，农地使用权的主体为本集体经济组织成员及本集体经济组织以外的单位和个人。

在各种集体土地使用权中，农地使用权的主体范围是比拟广泛的其中，集体经济组织成员基于其特定身份而享有取得集体土地使用权的法定资格集体土地全部权的团体性、社区性，加上国家对农村土地的爱护政策，打算了集体土地使用权的主体范围主要为集体经济组织的成员也就是说，集体土地使用权与集体经济组织成员的社员权有着较为亲密的联系;在多数状况下，特殊是在地少人多的地方，拥有社员权通常是取得集体土地使用权的必要条件这种主体资格的限制性，在肯定程度上打算了集体土地使用权流转的限制性　　集体经济组织成员以外的单位和个人，也可以通过与集体经济组织签订土地承包合同取得农地使用权这种状况经常发生在地多人少的地方，以及城市近郊(本地农夫弃农经商致土地缺人耕种)但是，这一类人取得农地使用权有一个条件，就是必需经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡(镇)人民政府批准这是由于，在农地使用权出让的问题上，可能存在着集体成员与集体的利益冲突实践中，假如村委会、乡政府由出让农地使用权获得的收益高于向集体成员收取的提留，他们就可能削减对本集体成员发包土地的数量，而将较多的农用地对外出让，从而影响到本地农夫的生计和本社区的安定。

由此可见，集体经济组织成员以外的单位和个人取得农地使用权的主体资格，不是以社员权为根底，因此其能否取得农地使用权要取决于集体经济组织多数成员的意志，并受到政府的制约。