2022-2023年度海南省房地产估价师之估价原理与方法自测模拟预测题库(名校卷).docx

2022-2023年度海南省房地产估价师之估价原理与方法自测模拟预测题库(名校卷)一单选题(共60题)1、（　）是指因承租人拖欠租金等造成的收入损失A.收租损失B.运营费用C.折旧D.财务损耗【答案】 A2、现拟开发建设某写字楼，预计3年后建成并全部售出，总建筑面积为10000m2，可售建筑面积为8000m2，销售单价为1.6万元/m2，若报酬率为8%，折现率为10%则测算该写字楼开发完成后的现值是（ ）万元A.9616.83B.10161.05C.12021.04D.12800【答案】 A3、某工业用地总面积为3000m2，容积率为0.5，楼面地价为1000元/m2现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为4.0，相应的楼面地价为1500元/m2该改变用途理论上应补地价为（ ）万元A.500B.525C.600D.1650【答案】 D4、由于房地产的（ ），使得完全相同的房地产几乎没有，但在同一市场上具有相近效用的房地产，其价格是相近的A.独一无二性B.不可移动性C.价值高大性D.增值保值性【答案】 A5、 气能摄血主要与哪个脏腑有关A.脾B.胃C.肾D.肝【答案】 A6、中国目前的契税是在土地、房屋权属转移的时候，向（ ）征收的一种税收。

A.权利人B.使用人C.承受人D.农民【答案】 C7、利用与估价对象具有相同或相似收益特征的可比实例的价格、净收益等数据，选用相应的报酬资本化法公式，计算出报酬率的方法是（　）A.市场提取法B.分解法C.累加法D.排序插入法【答案】 A8、认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时，应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提进行估价对现有建筑物应进行装修改造的条件是：预计装修改造后房地产价值的增加额（ ）装修改造费用A.大于B.小于C.等于D.其他【答案】 A9、下列哪项不属于缓则治本A.痨病肺肾阴虚之咳嗽，应滋养肺肾B.气虚自汗，应补气C.新感已愈而转治宿疾D.大出血的病人，应紧急止血【答案】 D10、相邻房地产的权利人应正确处理相邻关系，相邻关系的产生是因房地产具有（ ）A.易受限制B.独一无二C.相互影响D.不可移动【答案】 C11、下列关于路线价法的表述中，不正确的是（　）A.路线价法实质是比较法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形成的替代原理B.路线价法适用于城镇临街商业用地的估价C.运用路线价法的前提条件是街道较规整，临街土地排列较整齐D.路线价法是在城镇街道上划分路线价区段，设定标准临街深度，选取若干标准临街宗地并求其平均价格【答案】 D12、某建筑物的建筑面积为120m2，于9年前建成交付使用，单位建筑面积的重置成本为3200元/m2，建筑物残值率为4%，年折旧率为2%，用直线法计算该建筑物当前的成新率为（ ）。

A.78.40%B.82.00%C.82.70%D.85.60%【答案】 B13、销售税费是销售开发完成后的房地产所需的费用及应由（ ）的税费A.卖方和买方双方缴纳的B.卖方独立承担和缴纳的C.买方缴纳的D.买卖双方协议承担和缴纳的【答案】 B14、城市规划对房地产用途、建筑容积率的限制，属于房地产权益中的( )A.房地产的各项权利B.受到其他房地产权利限制的房地产权利C.受到其他各种限制的房地产权利D.房地产的额外利益收益【答案】 C15、房地产权利人不应在其房地产内随意弃置固定废物等有害物质，这主要来源于（ ）的限制A.房地产地役权B.房地产权利及其行使租赁权C.房地产使用管制D.相邻关系【答案】 D16、一个估价项目中委托人对估价报告或估价结果的预期用途是指（ ）A.估价假设B.估价原则C.估价依据D.估价目的【答案】 D17、直线法求取建筑物折旧时，从粗到细来进行划分的是（ ）A.综合折旧法→分类折旧加总法→个别折旧加总法B.分类折旧加总法→个别折旧加总法→综合折旧法C.个别折旧加总法→分类折旧加总法→综合折旧法D.综合折旧法→个别折旧加总法→分类折旧加总法【答案】 A18、下列哪一位是“金元四大家”A.吴鞠通B.叶天士C.薛生白D.刘完素【答案】 D19、 创“戾气”说的温病学家是A.吴鞠通B.叶香岩C.薛雪D.吴有性【答案】 D20、某可比实例卖方应缴纳的税费由买方承担，若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常负担下的价格会（ ）。

A.上升B.下降C.不变D.无法确定【答案】 A21、某建筑物建筑面积为4000m2，经济寿命40年，单位建筑面积的重置价格为2500元/m2，有效经过年数为15年，残值率为5%，该建筑物现值为( )万元A.523.45B.593.75C.643.75D.1000【答案】 C22、运用假设开发法中的静态分析法估价，采用直接成本利润率计算后续开发的应得利润时，计算基数不包括（ ）A.待开发房地产价值B.后续的建设成本C.后续的管理费用D.待开发房地产取得税费【答案】 C23、下列哪项不属于缓则治本A.痨病肺肾阴虚之咳嗽，应滋养肺肾B.气虚自汗，应补气C.新感已愈而转治宿疾D.大出血的病人，应紧急止血【答案】 D24、下列估价对象区位状况的描述中，不属于位置状况描述的是（ ）A.估价对象距离机场35公里B.估价对象东面临街，所临街道为城市主干道C.估价对象建筑物坐北朝南D.估价对象附近有三条公交线路经过【答案】 D25、某类房地产2012年1月的市场价格为4230元/m2，2012年9月的市场价格为4654元/m2根据上述数据，2012年1月至9月，该类房地产市场价格的平均环比月上涨率为（ ）。

A.1.07%B.1.11%C.1.20%D.1.25%【答案】 C26、由于土地具有（ ）的特性，所以基本上是一宗土地一个价格，而且不同的土地之间价格差异较大A.独一无二B.不可移动C.价值高大D.数量有限【答案】 A27、为评估某房地产2008年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2008年4月1日，合同约定买方支付给卖方3500元/m2，买卖中涉及的税费全都由买方支付，该地区房地产交易中规定买卖双方应缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%自2008年4月1日起到2008年10月1日期间，该类房地产价格均每月比上月上涨0.3%，则该可比实例修正调整后的价格为（ ）元/m2A.3673.20B.3673.68C.3790.43D.3792.93【答案】 B28、买方购买与其原有土地相邻的土地时，其购买价格一般会（ ）这块土地单独存在时的价格A.低于B.等于C.接近D.高于【答案】 D29、将房地产称为物业的国家或地区是（ ）A.法国B.意大利C.日本D.中国香港【答案】 D30、在成本法估价中，关于合理确定开发用地取得途径的说法，正确的是（ ）。

A.开发用地取得途径应为估价对象土地的原始取得途径B.开发用地取得途径应为估价时点估价对象所在区域类似土地的主要取得途径C.开发用地取得途径应为估价时点收集的取得成本最高的土地取得途径D.开发用地取得途径应为估价委托人提供的土地取得途径【答案】 B31、下列关于假设开发法的表述中，不正确的是( )A.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格所用成本法的倒算法B.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用C.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房D.假设开发通常是一次性的价格剩余【答案】 C32、关于明确估价目的的说法，正确的是（ ）A.估价目的由价值类型决定B.估价目的根据估价师的经验确定C.估价目的由委托人的估价需要决定D.估价目的根据估价对象和价值时点综合确定【答案】 C33、某临街深度30.48%(100ft)、临街宽度20%的矩形土地，总价为1500万元根据四三二一法则，与其相邻、临街深度为15.24%(50ft)、临街宽度20%的矩形土地的总价为 ( )万元A.1200B.1150C.1100D.1050【答案】 D34、估价中的不同意见和估价报告定稿之前的重大调整或修改意见（ ）。

A.应作为估价资料归档B.不应作为估价资料归档C.由估价机构决定是否归档D.依委托人的意见决定是否归档【答案】 A35、在城市房屋征收中，征收补偿实行房屋产权调换方式且所调换房屋为期房的，在对所调换房屋进行估价时，估价对象状况如：期房区位、用途、面积、建筑结构等，应当以（ ）为准A.征收人与被征收人在征收安置补偿协议中的约定B.征收人与被征收人的口头约定C.被征收人的要求D.征收人的要求【答案】 A36、薛雪的著作是A.《温病条辨》B.《湿热条辨》C.《温热论》D.《脾胃论》【答案】 B37、关于假设开发法估价中调查房地产开发用地状况的说法，错误的是（ ）A.弄清规划条件主要是为了选取最佳开发利用方式B.弄清土地权利状况主要是为了预测开发完成后的房地产市场价格、租金等C.弄清土地区位状况主要是为了确定房地产已投入成本的合理性D.弄清土地实物状况主要是为了预测后续开发的必要支出【答案】 C38、用距离来评。