房地产估价师《房地产开发经营与管理》模拟考前押密卷含答案46.docx

房地产估价师《房地产开发经营与管理》模拟考前押密卷含答案1. 单选题：选择短期投资还是长期投资主要取决于投资者的（）A.投资偏好B.对未来的预期C.资金实力D.承受风险能力正确答案：A2. 单选题：在实际操作过程中，通常按照开发项目是否分期与开发经营方式，有时还会考虑物业类型的匹配结构，构造（）个基本评价方案A.1～2B.1～3C.2～3D.2～4正确答案：D3. 多选题：【2014年真题】不确定型决策方法有（）A.程序化决策B.小中取大法C.大中取小法D.决策树法E.最小最大后悔值法正确答案：BE4. 判断题：【2012年真题】复利可分为间断复利和连续复利，由于资金在不停地运动，所以在实际使用中通常采用的是连续复利计息方式)正确答案：错5. 判断题：【2012年真题】从名义利率与实际利率的关系来看，实际利率一定大于名义利率)正确答案：错6. 判断题：可行性研究是在投资前期所做的工作，它分为四个工作阶段，每个阶段的内容逐步由浅到深正确答案：对7. 单选题：【2012年真题】下列房地产投资风险中，直接导致投资的实际收益率降低的系统风险是()A.时间风险B.比较风险C.持有期风险D.通货膨胀风险正确答案：D8. 判断题：房地产资产的物业类型主要包括居住物业、商用物业、工业物业和特殊物业。

哪一种物业属于什么类型也不是一成不变的比如，居住小区的车库，如用于业主自己停放私家车，就属于居住物业；如用于业主向外出租，收取租金，就属于商业物业正确答案：对9. 多选题：投资型物业购买者购买行为受()的制约A.房地产投资收益水平B.其他投资工具的收益水平C.市场内使用者需求特点、趋势和偏好D.购买者自身特点偏好E.该物业的地理位置正确答案：ABC10. 单选题：零售商业物业的租金是以每一个独立出租单元的（）为基础计算的A.建筑面积B.总出租面积C.使用面积D.营业面积正确答案：B11. 判断题：在编写可行性研究报告时，贷款偿还分析主要是就项目的贷款还本付息情况作出估算，用以反映项目在何时开始、从哪项收入中偿还贷款本息，以及所需的时间长度，以帮助开发商安排融资计划正确答案：对12. 单选题：下列说法不正确的是（）A.利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1B.偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1.2C.在国际上银行一般要求流动比率维持在200%以上D.一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35%～45%正确答案：A13. 单选题：房地产投资机会选择，主要包括提出投资设想、()和细化投资设想三项工作。

A.市场风险分析B.寻找和筛选投资机会C.成本分析D.产品分析正确答案：B14. 判断题：名义利率越大，计息周期越长，实际利率与名义利率的差异就越大正确答案：错15. 判断题：【2011年真题】金融机构在为房地产置业投资发放抵押贷款前，规定权益投资比率的目的是为了控制信贷风险)正确答案：对16. 单选题：【2012年真题】购买者对其购买活动的满意感(S)是其产品期望(E)和该产品可察觉性能(P)的函数，即S=f(E，P)若购买者非常满意，则()A.P=0B.E>PC.E=P正确答案：D17. 判断题：全部投资现金流量表以全部投资作为计算基础，用以计算全部投资财务内部收益率、财务净现值及投资利润率等评价指标，考察项目全部投资的盈利能力正确答案：错18. 单选题：某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望值分别为；净现值的标准差分别为=890万元，，则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是()A.乙＜丙＜甲B.甲＜乙＜丙C.丙＜甲＜乙D.乙＜甲＜丙正确答案：A19. 多选题：房屋开发费包括（）A.规划设计费B.建筑安装工程费C.公共配套设施建设费D.基础设施建设费E.管理费正确答案：BCD20. 单选题：在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础上，将风险分析与反映开发项目特征的收入和支出流结合起来，在综合考虑主要风险因素影响的情况下，对随机收入、支出流的概率分布进行估计，并对各个收入、支出流之间的名种关系进行探讨，用项目预期收入、成本及净效益的现值的平均离散程度来度量风险，进而得到表示风险程度的净效益的概率分析的方法是（）。

A.概率分析B.蒙特卡洛法C.解析法D.杠杆分析正确答案：C21. 单选题：政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值这里指的是房地产投资的（）特性A.区位选择异常重要B.投资价值难以判断因而易产生资本价值风险C.易受政策影响D.存在效益外溢和转移正确答案：D22. 判断题：为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资P视作第1期期末发生的正确答案：错23. 判断题：【2013年真题】房地产开发贷款的主要抵押物是开发项目的建设用地使用权和在建工程   (    )正确答案：错24. 判断题：如果计息周期为一定的时间区间（如年、季、月等），并按复利计息，称为间断复利正确答案：对25. 判断题：【2011年真题】土地储备机构对土地开发过程中涉及的基础设施建设和绿化，土地平整等工作，可以通过公开招标方式选择工程实施单位，实施单位的管理费用不高于土地储备开发成本的2%)正确答案：对26. 单选题：下列属于房地产开发直接投资的是（）A.购买房地产开发企业的债券、股票B.购买房地产投资信托基金C.购买住房抵押支持证券D.购买一座正在运营的高尔夫球场正确答案：D27. 单选题：在房地产投资项目可行性研究中，下列（）不属于资源调查的主要内容。

A.建设地点B.项目用地C.交通运输条件D.竞争能力正确答案：D28. 多选题：【2012年真题】房地产开发企业申领《建设工程施工许可证》应具备的条件包括()A.建设工程用地批准手续已经办理B.建设工期不足一年的，到位资金原则上不少于工程合同价的30%C.已按规定办理了工程安全监督手续D.已按规定确定了施工企业E.施工图设计文件已按规定进行了审查正确答案：ACDE29. 判断题：房地产资产管理是融合了企业管理、建筑学、行为科学和工程科学的交叉学科正确答案：错30. 单选题：决策可以按不同的标准类型划分，其中按决策的（）划分，包括个人决策和群体决策A.性质B.层次C.参与人数D.规模正确答案：C31. 多选题：开发商的定价方法有（）A.成本导向定价法B.目标导向定价法C.竞争导向定价法D.购买者导向定价法E.市场导向定价法正确答案：ACD32. 判断题：虽然个人住房抵押贷款属于购房者的消费信贷，通常与开发商没有直接关系，但由于开发项目预售或销售的情况，无论是期房还是现房，金融机构发放的个人住房抵押贷款的风险不只来自于申请贷款的购房者，也可能来自于开发商正确答案：错33. 判断题：【2013年真题】一般来说，在增量房市场上，卖方对房地产信息的了解程度要高于买方。

)正确答案：对34. 多选题：业主或投资者投资坐落在中心商务区投资性写字楼物业是希望达到（）的目的A.资本保值B.资本增值C.获取周期性收益D.降低投资风险E.抵御通货膨胀正确答案：ABC35. 判断题：房地产投资的时间风险是房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险正确答案：对36. 多选题：金融机构进行项目贷款审查时，要进行（）工作A.风险评估B.项目评估C.担保方式评价D.环境评价E.贷款综合评价正确答案：BCE37. 单选题：以出让方式获得城市毛地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金和（）构成A.基础设施建设费B.城市建设配套费C.公共配套设施建设费D.不可预见费正确答案：B38. 多选题：下列属于房地产置业投资项目清偿能力指标的是()A.借款偿还期B.利息备付率C.资产负债率D.投资回报率E.流动比率正确答案：ABCE39. 单选题：物业管理企业可以通过对()进行面积规划，来帮助租户确定最佳的承租面积大小A.面积单元B.面积单位C.出租单位D.出租单元正确答案：D40. 单选题：利率和通货膨胀，属于房地产市场运行环境中的（）因素A.社会环境B.政治环境C.经济环境D.金融环境正确答案：C41. 判断题：基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风险。

正确答案：对42. 单选题：从市场发展的实际情况出发，判别供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态，其结构形式属于（）A.产品结构B.供求结构C.投资结构D.租买结构正确答案：B43. 多选题：从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期超前于市场自然周期变化的情况出现在（）A.第一阶段B.第二阶段初期C.第二阶段末期D.第三阶段E.第四阶段正确答案：CDE44. 多选题：【2014年真题】下列房地产开发项目的支出中，在计算成本利润率时应计算利息的有（）A.建筑安装工程费B.其他工程费用C.管理费用D.营业税金E.专业人员费用正确答案：ABCE45. 判断题：在进行方案比选时，可将差额投资内部收益率与投资者的最低可接受收益率(MARR)或基准收益率i进行比较，当ΔIRR≥MARR或i时，以投资小的方案为优选方案正确答案：错46. 判断题：市场调查人员开始时总是先收集二手资料正确答案：对47. 单选题：【2016年真题】某商品住宅开发项目土地取得费用为13000万元，规划建筑面积为50000?，除土地取得费用外的其他成本费用为3500元/?，项目销售均价为8500元/?，营业税及附加为销售收入的5.5%，则项目能够回收全部成本费用的最低销售量为（）万平方米。

A.2.60B.2.87C.3.59D.3.80正确答案：D48. 判断题：解析法对随机的现金流进行概率分布估计，得到净效益的概率分布正确答案：对49. 单选题：以下规定了规划建设用地面积、建筑密度、容积率的是()A.选址规划建议通知书B.建设用地规划许可证C.建设工。