2023-2024年度云南省房地产估价师之开发经营与管理考前冲刺试卷B卷含答案.docx

2023-2024年度云南省房地产估价师之开发经营与管理考前冲刺试卷B卷含答案一单选题(共60题)1、（ ）是反映房地产开发商对未来市场预期的指标根据开发商对当前销售、未来6个月内销售量的预期以及开发商对潜在购买者数量的调查结果构造A.住房价格合理性指数B.量价弹性C.住房市场指数D.消费者信心指数【答案】 C2、某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税为25%，则该项投资的税前现金回报率为（ ）A.7.5%B.8.3%C.12.5%D.16.7%【答案】 A3、房地产投资分为土地开发投资、房地产开发投资和房地产资产和经营投资，是按照（　　）的不同进行划分的A.物业用途类型B.投资对象存在形式C.房地产投资主体D.房地产业经济活动类型【答案】 D4、计算速动比率时，扣除存货的主要原因不包括（ ）A.在流动资产中，存货的变现能力最强B.由于某种原因，部分存货可能已经损失报废还没处理C.部分存货可能已经抵押给债权人D.存货估价还存在成本和合理市价相差悬殊的问题【答案】 A5、2017年末，某市住房总量为5000万平方米，其中经济适用住房400万平方米，商品住房3750万平方米，同期住房空置量为750万平方米，其中经济适用住房为50万平方米，商品住房为450万平方米，则该市2017年末的住房空置率是（　）。

A.9%B.12%C.12.5%D.15%【答案】 D6、如国家债券的收益率为9%，经测算，工业物业市场相对于整个投资市场的风险系数为0.14，整个投资市场的平均收益率为18%，则工业物业的预期收益率为（　）A.12.45%　　B.10.26%　　C.11.98%　　D.9.68%【答案】 B7、造成公司接近大众、关怀民生的良好形象，同时做到“薄利多销”或“中利多销”的开发商定价方法称为（　　）A.成本加成定价法B.价值定价法C.目标定价法D.认知价值定价法【答案】 B8、项目利润为零时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是（　　）A.获利能力分析B.盈亏平衡分析C.市场状况分析D.定性风险分析【答案】 B9、房产面积的测量精度分为（ ）级A.五B.二C.三D.四【答案】 C10、某笔投资分3年回收，投资者期望收益率为8%，预计未来3年年初回收额分别是100万元、150万元和80万元若改为按年等额回收，则每年年末回收金额为（　）万元A.110.00B.110.47C.119.31D.172.43【答案】 C11、王某的住房公积金贷款采用“等额还本利息照付”的方式还款，如不考虑利率变化，则各期的还款额（　）。

A.逐渐减少B.逐渐增加C.数额相等D.先增后减【答案】 A12、房地产开发企业的利润可分为4个层次其中，营业利润与营业外收支净额之和为（ ）A.利润总额B.投资利润C.税后利润D.可分配利润【答案】 A13、反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为（　）A.房地产平均价格B.房地产中位数价格C.房地产价格指数D.房地产同质价格【答案】 C14、张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面同时租出，租客是王某当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2，租期为5年，费用按法规各自承担A.没有租赁条件下的正常市场价格B.剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和C.剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和，再加上租赁期满后的正常市场价格在2006年10月的现值D.张某与王某实际达成的带租约交易的成交价格【答案】 C15、房地产开发项目盈亏平衡分析中，不包括（　）A.最低租售价格　　B.最低租售数量　　C.最低建安成本　　D.最高土地取得价格【答案】 C16、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为（　）。

A.10.0%B.14.0%C.25.0%D.35.0%【答案】 D17、某市2010年新开工的房屋建筑面积为100万m2，2009年末完工转入2010年继续施工的房屋建筑面积为30万m2，2010年竣工的房屋建筑面积为70万m2那么，该市房屋的平均建设周期为( )年A.1.4B.1.9C.2D.3【答案】 B18、房产用地面积测算时，需计入用地面积的是（ ）A.公共使用的排水沟B.市政道路C.权属不明的巷道D.房屋占地面积【答案】 D19、（　　）对于宏观经济变化的反应是最快和最大的A.工业物业B.居住物业C.零售商业用房D.写字楼【答案】 C20、物业公司在选择零信商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是( )A.零售商的财务能力B.零售商的声誉C.零售商的组合与位置分配D.零售商的经营内容【答案】 B21、方案经济比选中决策准则包括三个原则，不应包括的原则是（　）A.最低可接受收益率原则B.不行动原则C.备选方案差异原则D.最高可接受收益率原则【答案】 D22、采用差额内部收益率法进行投资方案比选时，是将差额内部收益率（△IRR）与最低的可接受收益率（ic）进行比较，判别标准是（　）A.若△IRR＞ic，则投资大的方案为优B.若△IRR＞ic，则投资小的方案为优C.若△IRR＜ic，则投资大的方案为优D.若△IRR＜ic，则方案间无法直接比较【答案】 A23、银行对个人发放住房抵押贷款时，如果对借款人资质审查不严或放松贷款条件，则会给银行带来（　）。

A.操作风险B.法律风险C.信用风险D.管理风险【答案】 D24、某城市规划将一个污染严重的企业由该城市的A区迁至B区，则B区的物业投资将会减少，这主要是由于房地产投资（　　）的特性A.区位选择异常重要B.变现性差C.需要适时的更新改造D.存在效益外溢和转移【答案】 D25、关于收益性物业管理中的经营费用，说法错误的是（　　）A.大多数收益性物业费用由于物业类型、规模以及物业管理委托合同的不同而有所差别B.收益性物业管理的收入包括租金收入和其他收入C.收益性物业管理中收入包含保证金和准备金D.经营费用的数量和类型依物业类型和规模及所处的地区而有所不同，但还是存在着房地产管理行业公认的通用费用项目【答案】 C26、在现金流量表的流入与流出项目中，不应该出现（ ）A.借贷利息B.折旧与摊销C.所得税D.自有资金【答案】 B27、相对于权益融资，债务融资的特点不包括（　）A.长期性B.可逆性C.负担性D.流通性【答案】 A28、若房地产市场的平均收益率为15%，国债的收益率为5%，商业房地产市场相对于整个房地产市场的风险系数为1.4，则商业房地产市场的预期收益率为（　　）。

A.14%B.19%C.21%D.22%【答案】 B29、产生房地产价格泡沫的基础是（　）A.土地稀缺B.城市化进程快C.投机需求膨胀D.金融机构过度放贷【答案】 A30、在房地产开发投资中，属于财务费用的是（　　）A.折旧费B.审计费C.金融机构手续费D.无形资产摊销费【答案】 C31、下列房地产投资风险中，属于系统风险的是( )A.周期风险B.比较风险C.资本价值风险D.时间风险【答案】 A32、某城市规划将一个污染严重的企业南该城市的A区迁至B区，则B区的物业投资将会减少，这主要是由于房地产投资( )的特性A.区位选择异常重要B.变现性差C.需要适时的更新改造投资D.存在效益外溢和转移【答案】 D33、为控制个人住房抵押贷款的风险，常用房地产支出与收入来考核借款人的还款能力，计算还款能力，计算月房产支出与收入比的公式是（　　）A.本次贷款的月还款额/月均收入B.（本次贷款的月还款额+其他债务月偿还额）/月均收入C.（本次贷款的月还款额+月物业管理费）/月均收入D.（本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月偿还额）/月均收入【答案】 C34、下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是（　　）。

A.市场需求容量调查B.消费者行为调查C.市场营销因素调查D.竞争情况调查【答案】 C35、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将运营成本占毛租金收入比率归为（　　）A.时间类参数B.融资相关参数C.评价标准类指标D.收益相关指标【答案】 D36、某笔总额10万元，按季付息的贷款，每季支付利息为1400元则该笔贷款的实际贷款利率为（　　）A.1.40%B.5.60%C.5.72%D.6.09%【答案】 C37、以出让方式获得城市毛地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金和（　　）构成A.基础设施建设费B.城市建设配套费C.公共配套设施建设费D.不可预见费【答案】 B38、卖方物业代理从( )收取佣金A.买方B.卖方C.买卖双方D.协议中规定的一方【答案】 B39、财务分析不包括（ ）A.偿债能。