市政管理学（第五版）PPT10.pptx

市政管理学(第五版第五版)杨宏山杨宏山 编著编著新编21世纪公共管理系列教材市政管理学（第五版）新编21世纪公共管理系列教材市政管理学（第五版）第 10 章 城市房地产管理10.1 城市土地权利制度10.2 城市土地市场管理10.3 城市房产市场管理10.4 城市住房保障制度本章小结 关键术语复习思考题新编21世纪公共管理系列教材市政管理学（第五版）城市土地有偿使用制度 城市土地使用权出让 我国城市住房的主要类型 城市住房保障的影响因素 国外城市住房保障的经验 城市住房保障改革的思路重点问题10.1 城市土地权利制度10.1.1 城市土地的供给与需求1.城市土地的含义 城市土地是指城市区域范围内的陆地和水域及其地上、地下空间的总和城市土地是城市生产力的重要组成要素,是城市社会经济活动最基本的物质资料一二三城市建成区内的用地 城市规划区内未建成区内的土地城市行政辖区内的全部土地城市土地的三个层次2.城市土地的自然特性(1)地理位置的固定性土地既是大自然的造化物,也是人类活动的结果,具有固定的位置土地的地理位置既不能互换也不能搬动,既不能凭空创造也不会无故消失,因此,人们经常将地产称为“不动产”。

2)土地适用的差异性不同地段的土地在地质、地貌、水文、植被等方面存在差异性,致使土地的承载力 和适用性具有很大差别依靠人工力量可缩小土地的自然差别,但这需要一定的追加投资而且,不论科技和交通运输条件如何改善,土地位置的差异性不可能完全消失3)土地利用的耐久性普通生产和生活资料都会因使用损耗而逐渐丧失使用价值,然而,土地资源只要处理得当,就能够连续带来收益,永续为人类所利用3.城市土地的经济特性(1)土地供给的稀缺性城市土地的总面积是既定和有限的,它制约了城市土地的总供给随着城市人口的不断增加和经济社会的发展,城市土地的需求量越来越大土地供给的有限性不仅是指土地总量恒定不变,而且是指在某一地区用于某种特定用途的土地数量是有限的增加某种用途的用地,必然会减少其他用途的用地,这就永远无法满足所有的需求大城市商业中心地段之所以“寸土寸金”,正是由于土地资源具有稀缺性2)土地价值的区位效益性经济活动的不同地理位置通常称为区位在农业用地中,距离市场的远近是形成级差地租的原因之一,也是决定农业土地价格的重要因素城市土地的区位更是土地价格的决定性因素不同的交通运输条件、距离市场的远近,对土地效益具有决定性影响。

3)边际效益的递减性在其他生产要素投入不变的情况下,在对城市土地的连续追加投资超过一定限度后,其边际效益会随投入量的增加而减少因此,过度开发土地不仅会对环境造成破坏,在经济上也是不合算的4)土地价值的资本性 城市土地作为不动产,不仅具有市场价值,而且具有保值增值性城市土地可能产生的收益水平决定了土地的市场价格水平地块上的经营收益越高,地块的市场价值就越高10.1.2 城市土地使用的空间结构 从城市中心到边缘,土地成本递减,而交通成本递增城市各种经济活动对土地空间位置的依赖程度具有差异性一般而言,高档零售商业对城市核心区的依赖较强,往 往愿意支付更高的土地租金;普通住户、工业企业、仓储超市对城市中心区的依赖相对较小,在土地租金压力下,它们趋向于在城市外围选址这种由于区位的经济机会和收益水平不同而形成的级差地租,对城市土地使用的空间布局具有直接影响3)多中心模式 随着城市用地、人口和经济规模的扩大,许多大城市不止一个核 心,而是存在多个相对分离的中心其中,有一个中心在规模和重要性上占据优势地位,其他中心处于亚中心或副中心的地位多中心模式并不排斥同心圆结构,多个副中心的 内部仍呈现同心圆布局。

城市土地使用空间布局主要模式(1)同心圆模式 这类城市不同用途的土地围绕一个核心,有规则地向外扩展成为圆形区域核心区域被称为中央商务区(centralbusinessdistrict,CBD)中央商务区是城市商业和办公的集中地;中央商务区的外围通常是不同收入阶层构成的环形居住区随着城市发展而产生的土地使用需求,迫使环形区域不断向外扩张2)放射形模式 放射形模式是同心圆模式受到交通线的作用而形成的沿着交通线 向外延伸的土地使用格局它在同心圆模式的基础上,形成了沿铁路、公路和河流放射 的扇形模式在放射扇形布局中,高收入居民选择在最好的放射形通道两侧居住,低收 入居民集中在城市放射线中间地带,以及工厂和仓库周围居住10.1.3 城市土地的产权关系 1.城市土地所有权 土地所有权具有排他性,它决定了土地的使用方式和收益分配,并影响土地使用效益土地所有权体现为占有、使用、收益、处分四个方面土地所有制主要有私人部门所有、公共部门所有两种形式1)私人部门所有在这一制度下,个人、企业和其他私人团体拥有土地所有权,土地可以在地产市场上自由买卖美国和日本是以土地私有制为主的典型国家英国的土地在法律上归英王所有,土地实际产权分为四类:无条件继承产权、限定继承产权、终身保有产权、限期保有产权。

其中,前三类权利可视为实际上的土地所有权,因为土地所有者只要不违反法律就可以随意利用和处分土地在私有制度下,土地所有权也要受到一定限制例如,土地所有者须向政府纳税,土地开发和使用须遵守城市规划,公共部门出于公共利益需要,保留征用私人土地的权力2)公共部门所有社会主义国家普遍废除土地私有制,实行土地公有制我国宪法第10条规定:“城市的土地属于国家所有农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿在资本主义制度下,土 地也并非完全归私人部门所有,国家和公共部门也拥有一定的土地2.城市土地使用权 土地使用权是指使用人根据法律或合同规定,在法律允许的范围内对国家、集体或私人所有的土地享有使用经营的权利土地使用权可分为两种情况:一是土地所有人的使用权,二是非土地所有人的使用权,是与所有权相分离的使用权土地使用权包括支配、收益和处分三项权利支配权是利用和控制土地的权利,它必须依照法律和合同的规定行使,不得随意改变土地的用途收益权是使用人享有使用土地取得的经济收入的权利。

这里的处分权不是指决定土地的最终命运,而是具有依照法律和合同规定转让土地使用权的权利3.城市地租 地租是土地使用者向所有者支付的使用费,是土地所有权在经济上的实现方式城市土地和农业土地一样,都存在绝对地租和级差地租绝对地租是指不论土地本身条件优劣,只要土地使用者向土地所有者租用土地就必须支付一定费用级差地租是指土地使用者由于土地等级不同而向所有者支付数额不等的费用10.1.4 我国城市土地有偿使用制度 新中国成立以后,城市土地收归国有在计划经济体制下,城市土地使用实行行政划拨制,国家将国有土地使用权无偿划拨给土地使用者,土地使用也无年限规定改革开放以后,我国改变了国有土地行政划拨制度,转而实行城市土地所有权和使用权分离、国有土地有偿使用、国有土地有期限使用制度1.城市土地有偿使用的含义 城市土地有偿使用,是指获得国有土地使用权的单位和个人,要按照国家规定的标准和方法,向国家缴纳土地出让金、土地使用税、土地使用费、土地收益金、新增建设 用地使用费等税费我国土地管理法规定,以出让等有偿使用方式取得国有土地使 用权的建设单位,在缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后,方可使用 土地。

2.城市土地有偿使用的原则(1)坚持城市土地单一的国家所有制土地管理法第8条规定:“城市市区的土地属于国家所有国有土地的所有权由国务院代表国家行使,国务院和地方各级政府土地行政主管部门分级负责土地的管理和监督工作2)土地所有权与使用权相分离国有土地的使用权实行有偿和有限期出让,所有权不能进入市场流通3)国有土地有偿使用建设单位使用国有土地,必须依法申请,应当以出让等有 偿使用方式取得依法取得使用权的国有土地可以进行商品化经营城市政府对国有土 地行使管理和监督权,同时获得相应的经济权利4)特殊用地无偿划拨土地管理法规定,对于国家机关用地和军事用地,城市基础设施用地和公益事业用地,国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地,法律法规规定的其他用地,可以继续采用划拨方式取得3.城市土地有偿使用的形式(1)土地使用权出让这是指国家以土地所有者的身份,将国有土地使用权在一定 年限内出让给土地使用者使用,由土地使用者按照出让合同的约定,向国家支付土地使用权出让金出让的最高年限按不同的土地用途规定出让的方式有协议、招标、拍卖三种2)土地使用权出租这是指国家将土地出租给承租人使用,由承租人向国家缴纳 租金。

这种方式的出租年限一般较短,承租人每年缴纳的租金较少,容易被承租人接受目前,这种有偿使用方式也较为普遍3)土地使用权作价出资(入股)这是指国家将土地所有权作价,作为出资投入企业,形成国家投资(入股),国家从企业生产利润中取得相应的收益(股息)这种方式实际上是国家对企业的一种投资行为4)土地使用权授权经营这是指国家以一定年期的土地使用权作价后授权经国务院批准设立的国家控股公司作为国家授权投资机构进行经营管理被授权的投资机构(公司)负责该土地的保值、增值,可凭政府主管部门发给的授权委托书向其他企业以作价出资(入股)或者租赁方式配置土地5)收缴土地使用费或场地使用费外商投资者与中国企业依据中外合资经营企 业法中外合作经营企业法等法律在中国取得土地使用权,中方企业或者外商投资企业依法向中国政府缴纳土地使用费或者场地使用费4.城市土地有偿使用的税费(1)土地出让金土地出让金是土地使用者按照规定的标准向国家缴纳土地出让的全部价款土地使用年限期满后,土地使用者如继续使用该土地,需继续缴纳续期的土地出让价款改变原土地出让合同约定的土地用途、容积率,需要补缴不同用途和容积率的土地出让金差价原通过划拨方式取得土地使用权的土地使用者,将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价出资(入股),须按照规定补缴土地出让价款。

2)土地使用税土地使用税是指国有土地使用单位和个人依照实际占有土地的面积,按期向所在地的税务机关缴纳的土地使用税金为了合理利用城镇土地,调节土地级差收入,提高土地使用效益,国务院制定并发布了中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例它规定土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据,依照规定税额计算征收土地使用税按年计算、分期缴纳依法免缴土地使用税的有:1)国家机关、人民团体、军队自用的土地;2)由国家 财政部门拨付事业经费的单位自用的土地;3)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地;4)市政街道、广场、绿化地带等公共用地;5)直接用于农、林、牧、渔业的生产用地;6)经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地,从使用的月份起免缴510年土地使用税;7)财政部规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地3)土地使用费土地使用费是指外商投资企业使用国有划拨土地,按照法律规定缴纳的费用在改革开放初期,外资进入国内市场,我国还没有建立国有土地有偿使用制度,对外商投资企业不可能实行无偿划拨,于是,国家出台了对外商投资企业征收场地开发费和土地使 用费的政策外商投资企业用地,凡属划拨土地的,需要一次性缴纳场地开发费,逐年缴纳土地使用费。

1988年征收城镇土地使用税以后,对内资企业停止征收土地使用费,但对外商投资企业仍按土地使用费办法执行4)土地收益金土地收益金是指土地使用者将其所拥有的土地使用权出租或转让,就其所得的租金 或交易收入按规定缴纳的价款,包括:土地使用者将划拨土地使用权或者连同地上建筑物和其他附着物出租给其他使用者而缴纳的收益;土地使用者改变划拨土地用途进行经营而缴纳的土地收益;土地使用者将其土地使用权或者连同地上建筑物和其他附着物转让,就其转让土地交易额按照规定比例缴纳的土地增值费5)新增建设用地。