优派克思－2007年金地南京河西2007g13地块产品开发（73page）.pdf

Unique Partner & Customer Skills 关于河西《关于河西《2007G13地块》产品开发的思考地块》产品开发的思考谨呈：金地房地产开发有限公司金地房地产开发有限公司版权声明：版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归南京优派克思地产整合平台所有，未南京优派克思地产整合平台书面许 可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容3本次汇报的思路本次汇报的思路开发背景开发背景项目核心问题确定项目核心问题确定项目发展方向项目发展方向地块解析及市场背景地块解析及市场背景客户目标客户目标案例借鉴竞争环境项目产品组合建议项目产品组合建议4本项目位于规划中的云锦路东面，属于南湖和本项目位于规划中的云锦路东面，属于南湖和 奥体商圈的辐射的范围奥体商圈的辐射的范围占地面积占地面积：8.9万㎡，容积率1.7；土地价格土地价格：8.4亿元，楼面地价5530元/平米；用地性质用地性质：商住办公二类居住用地；交付条件：交付条件：拆成自然平整基本指标基本指标基本概况N城市副中 心区域半径2.5km南湖区半径2km云锦路云锦路本项目本项目5金地集团作为上市公司金地集团作为上市公司在在南南京京的的第一个第一个项目，项目， 品品牌牌和和利润均需利润均需考考虑虑Ø首先应具备综合型物业规划设计的成功经验，尤其对于高端项目的产品设计创新方面；Ø其次要求具备与开发公司、市调公司充分协作的能力。

Ø按照本项目的开发背景有针对性的调研；Ø要求具备对南京市场有过深入研究和开发经验Ø有服务豪宅成功开发的前期服务经验在房地产界知名品牌上市公司，要求品牌和利润双丰收产品产品设计设计公司公司成功成功开发的建议开发的建议金地集团金地集团市场市场调研调研公司公司开发开发要求要求本项目作为金地集团在南京的首个房地产项目，项目的楼面地价成本较高，前期的市场环境研究及产品规划设计工作均需与专业公司合作开发背景6本次汇报的思路本次汇报的思路开发背景开发背景项目核心问题确定项目核心问题确定项目发展方向项目发展方向地块解析及市场背景地块解析及市场背景客户目标客户目标案例借鉴竞争环境项目产品项目产品组合建议建议项目产品项目产品组合建议建议7规规避资源匮乏避资源匮乏的的风险风险，，树立树立金地集团的品金地集团的品牌形牌形 象象，，实现成实现成本本利润率利润率25%以以上上?我们以金地集团的目标为基 本出发点，同时结合项目地块 的基地条件客户目标• 充分考虑项目的品牌营销因素；• 用能实现最大利润的方式操作，成本利润率期望不低于25%金地集团金地集团• 项目地块内可直接利用的自然资源不多；• 地块的现状道路系统差；• 周边的区域形象较差，不具备历史资源的沉淀。

基地条件基地条件8本次汇报的思路本次汇报的思路开发背景开发背景项目核心问题确定项目核心问题确定项目发展方向项目发展方向地块解析及市场背景地块解析及市场背景客户目标客户目标案例借鉴竞争环境项目产品组合建议项目产品组合建议9项目核心问题项目核心问题界界定：定：——怎么做才能低风险快速实现收益？——怎么做才能低风险快速实现收益？怎样在树立怎样在树立品品牌牌的的同时实现同时实现25%以以上上利润利润的的 产品组合，产品组合，并做到最大利润？并做到最大利润？问题问题1?我们的一切研究都以客 户的目标为出发点，以市 场为导向住宅住宅产品产品如何如何组合组合？？商商业、办业、办公公应该如何配应该如何配比？比？怎样能够迅速树立怎样能够迅速树立品品牌牌，，实现实现 低风险快速操低风险快速操作作问题问题 210本次汇报的思路本次汇报的思路开发背景开发背景项目核心问题确定项目核心问题确定项目发展方向项目发展方向地块解析及市场背景地块解析及市场背景客户目标客户目标案例借鉴竞争环境项目产品组合建议项目产品组合建议地块解析地块解析城城市背景市背景房地产市场房地产市场11地块解析及市场背景地块解析及市场背景¶地块解析¶城市背景¶房地产市场12地块地块四至四至：：周边现状周边现状路路网不网不发发达达，，临街临街面面偏离偏离 主干道主干道，，主要临街主要临街面面道道路路还处还处于规划于规划拆迁拆迁中中Ø地块北面为旧有的商品房和部 分安置房，靠集庆门大街为公 交公司的临时停车站；Ø地块西边为城市规划的云锦 路，预期这一规划道路的西面 大量平房将被拆除，其地块将 挂牌出让，届时本项目与江东 中路的地铁2号线站点仅500米 左右；Ø地块南面为将要拆迁的市医药 中等专业学校；Ø地块东面有一名为新禧家园的 老小区，湖西街对面为南湖小 区；Ø地块的现状交通存在不便，只 能从东面的靠湖西街的一天小 巷进入，且周边居住小区多数 为90年代以前和待拆迁的平 房，市场形象不佳地块解析N云锦路云锦路本项目本项目北北面面南面南面东面东面西面西面13土地坐落：南京市建邺区所街地块，集庆门大街以南，云锦路以东，市医药中等 专业学校以北；用地总面积为90760.1平方米，市政配套用地面积1414.5平方米，实际出让面积为 89345.6平方米；规划用地性质：二类居住用地；容积率：≤1.7；建筑密度：≤22%；绿地率：40%；建筑高度：≤60米；建筑间距系数：1.35；规划规划要点参要点参考考 (有有正式正式公公告告，，以以公公 告告为为准准)84000万元成成交价格交价格2007年03月02 日挂牌时挂牌时间间89345.6平方米实实际出让际出让面积面积90760.1平方 米规划面积规划面积二类居住用地151887.52用地性质用地性质≤1.7 容容积积率率建邺区集庆门大街以南，云锦路以东， 市医药中等专业学校以北地块位地块位置置NO.2007G13 地块地块编号编号本项目地块的本项目地块的经济经济指标指标决决定项目的开发定项目的开发成成本本较较 高高，，楼楼地面价格地面价格高高达达5530元元/平米平米地块解析14地块地块周边现状——周边现状——商商业业氛氛围围不不浓厚浓厚，属于，属于典型典型 的的城城郊结郊结合合部部商商业业，公，公共共配配套情况套情况一一般般?商商业业：：项目西面沿江东路集中了 五洲、金盛、石林、金陵四大装饰 城，距离奥体商业中心2.5公里?市场：市场：项目地块西北面和东南面 均有一华润苏果，项目北面集庆门大 街和东面湖西街沿街分别为汽修五金 类和社区类商业?公公共共配配套套：：地块东面600米左右的省第二中医院；?政府机政府机关：关：南面800米左右为河西建设指挥部；?交交通通：：公交线路集中在集庆门大 街 ， 有 68/78 路 的 终 点 站 ， 还 有 80/81/83/103/57/82等，规划建设中的 地铁2号线将是本项目的最大利好；?其他其他：：邮政储蓄所、银行。

地块解析本项目本项目15较区域内高档较区域内高档项目，项目，区区位条件位条件一一般般，，不不具具有明有明显优势显优势结论结论较两者差较两者差步行30-35 分钟步行5-8分钟步行20分钟左右距距商商业业中心中心优优于于朗诗朗诗，，光光明明3500米5500米6500米距过江隧距过江隧道道三者相当三者相当8分钟车程12分钟车程10分钟车程距长江三桥距长江三桥较两者远较两者远2500米1500米2000米距距奥体心奥体心优优于于两者两者步行5-10分钟步行15分钟较远距距地地铁站铁站与光与光明明相当相当，，优优于于朗诗朗诗步行3-5分钟步行15分钟以 上步行5分钟距距公交公交点点略优略优于于两者两者5000米3000米3500距绿博园距绿博园较两者远较两者远3000米1000米1000米距距CBD优优于于光光明明、、与朗诗相当与朗诗相当步行8-15分钟步行10分钟较远地地铁铁简评简评本项目地块本项目地块朗诗国际朗诗国际 街街区区光光明明城城市市本项目地块价本项目地块价值较板值较板块块内内现现有有高端高端项目项目不不具具 备备明明显优势显优势地块价值163236293130合合计计32221历史接受22341产业发展 城市角色12312空气质量11111距离景观 区11211可视景观环境景观13312交通噪音13313交通拥堵13212私车交通43144公交便利交通条件43233医疗配套43243娱乐休闲44232教育配套44144日常商业12211文脉属性三山板三山板块块别墅别墅世茂滨江世茂滨江天天正正湖湖滨滨天泓山庄天泓山庄本地块本地块配套设施与全与全市市典型高端典型高端项目项目相相比比，本地块价，本地块价值仅优值仅优于于天天正正湖湖 滨滨，，与天弘山庄与天弘山庄项目地块价项目地块价值相当值相当地块价值17总结总结：：本项目属于本项目属于城城市市新新中心辐射的中中心辐射的中等等规规模综模综合性项合性项 目，目，临临近近南湖南湖片区片区不利不利于于打造高端打造高端项目项目p项目仅有西面临规划中的云锦路，但项目地块方正 利于规划p项目的地价成本超过了5500元/平米的楼地面价格地块方正，但临街面 窄，地价成本高地块p占地8.9万㎡，容积率≤1.7中等规模综合项目项目限制条件环境交通区位属性属性p土地使用权出让年限：居住份额用地70年，酒店式公寓中居住份额用地65年,商业、办公份额用地40年，其它份额用地按 法定最高出让年限。

地块土地性质的规定p项目西面沿江东中路为装饰城，沿集庆门大街为汽 修五金类商业，这是郊区商业发展启动阶段的重要 标志郊区商业氛围p周边有医院、银行、超市、中学、小学、幼儿园等生活设施完善p北边临城市集庆门，西面靠主干道江东中路，规划 建设中的地铁将进一步提高对外交通便捷度公交组织便利p区域相对成熟，但印象较为陈旧，郊区感强p项目临近传统上的治安混乱、形象差的南湖片区城市中心与副中心结合 区域诠释诠释具具象象地块解析18地块解析及市场背景地块解析及市场背景¶地块解析¶城市背景¶房地产市场19以以南南京京为中心为中心构构造造的的一个一个长江长江中中下游下游的的大大都都市圈，市圈，可望可望集中集中7710万万的的总总人口人口，， 南南京京远远景景城城镇人口按镇人口按1000万人预留万人预留，，都都市发展市发展区内区内适宜进行适宜进行相相对对集中的集中的城城市建市建 设设用地用地在在700平平方公方公里左右里左右，，南南京京将将成成为为都都市圈市圈内内的核心的核心城城市市?范围：总面积为2947平方 公里，占市域总面积的45%至至珠珠三三角角至至闽闽三三角角至至上上海海至至徐徐 州州至至武汉武汉至京至京津唐津唐至至胶胶东南东南京京 市市?空间结构：“以长江为主 轴，以主城为核心，结结构多构多 元元，，间间隔分布隔分布，，多多中心，开中心，开敞敞 式式的的都都市发展市发展区区空空间间格格局局”。

经济核心发展城市，承载了承载了 长三长三角角经济经济辐射中辐射中部区域部区域的核的核 心地位心地位一小时经济圈”辐射城 市：扬州扬州、、镇镇江江、、马鞍马鞍山山、、滁滁 州州、、芜芜湖湖、、淮安淮安、、巢巢湖湖等等至至 珠珠 三三 角角至至 闽闽 三三 角角至至上上 海海至至徐州徐州至至武汉武汉至至 京京 津津 唐唐至至 胶胶 东东南南京京市市南 京扬 州镇 江芜 湖滁 州马 鞍 山城市规划背景20多多中心格中心格局局规划可以充分发挥南京作为区域中心城市的职能，完善主城中心体系同时主城主城区区的的优势优势地位地位仍将得仍将得到到进进一一步加强步加强，成为社会精英上流阶层居住的场所南南京京市市区区呈多呈多中核发展的中核发展的城城市格市格局；局；城城市中心市中心由单由单核向核向 双双核的核的城城市规划发展市规划发展过过渡渡，，河西的发展河西的发展前前景有景有较较好好的的政政 策策利利好好城市规划背景?为缓解老城区城市压力，南京 实施“一城三区”的发展新战略， 以主城为核心，结构多元，多中心 的城市发展格局，将打破以新街口 为中心的“单核”城市发展布局；?“单核”城市发展布局的突 破，主城区板块扩大，城市空间概 念得以延展，为目前主城区以外的 房地产板块尤其是河西新城区预留 了一定的发展空间。

城市经济的快速发展带来未来 南京。