2010沈阳盛豪房地产通辽新城项目前期营销策划报告.pdf

沈阳盛豪房地产通辽新城项目沈阳盛豪房地产通辽新城项目前期营销策划报告前期营销策划报告2010.12.12本报告是严格保密的我方希望实现的目标我方希望实现的目标利润最大化利润最大化回笼资金最快回笼资金最快做出品牌形象做出品牌形象可持续发展可持续发展盛豪房地产公司盛豪房地产公司本报告是严格保密的1、利润最大化有两种实现的途径：1、利润最大化有两种实现的途径：一是在不增加成本或有效降低成本的情况一是在不增加成本或有效降低成本的情况下，拉升房价；二是，在不改变容积率的情况下，多做出些可销售面积下，拉升房价；二是，在不改变容积率的情况下，多做出些可销售面积；2、回笼资金最快即短平快战略，；2、回笼资金最快即短平快战略，尽量控制单套房总价，扩大客户群层面尽量控制单套房总价，扩大客户群层面这与上一条相矛盾，但也不是不可调和，如取上一条的第二种实现途径，就可以解决这个问题；3、做出品牌形象在短时间或单个项目上实现，这对一个外来开发商来说有些难度，品牌形象是一个较虚的概念，如我们这与上一条相矛盾，但也不是不可调和，如取上一条的第二种实现途径，就可以解决这个问题；3、做出品牌形象在短时间或单个项目上实现，这对一个外来开发商来说有些难度，品牌形象是一个较虚的概念，如我们做出了特色产品、销售实现奇迹、做出了特色产品、销售实现奇迹、有较好的口碑，这些都可以称之为树立了品牌有较好的口碑，这些都可以称之为树立了品牌。

可在销售过程中实现；4、可持续发展可持续发展有可在销售过程中实现；4、可持续发展可持续发展有两个必要条件，盈利和较好的市场口碑两个必要条件，盈利和较好的市场口碑，与前面几条是相辅相成的与前面几条是相辅相成的目标解析：目标解析：本报告是严格保密的营销中所需要解决的问题营销中所需要解决的问题要想实现以上的目标，我们必须解决以下三个问题：卖给谁？卖给谁？卖什么？卖什么？怎么卖？怎么卖？WhoWhatHow我们的最有效目标客户群是谁？我们的最有效目标客户群是谁？针对该客户群我们做什么产品？针对该客户群我们做什么产品？如何在最短时间内实现销售目标？如何在最短时间内实现销售目标？备注：该报告分两部分进行阐述，住宅篇和商业篇备注：该报告分两部分进行阐述，住宅篇和商业篇本报告是严格保密的第一部分：住宅篇住宅市场分析住宅市场分析目标客户及锁定目标客户及锁定项目市场定位项目市场定位案名建议案名建议产品策划及调整产品策划及调整形象包装及宣传策略形象包装及宣传策略销售方案及销售计划销售方案及销售计划住 宅 部 分 策 略 建 议 框 架住 宅 部 分 策 略 建 议 框 架卖给谁？卖给谁？卖什么？卖什么？怎么卖？怎么卖？本报告是严格保密的住宅市场分析住宅市场分析市中心区市中心区辐射区域新发展区经 济 开 发 区辐射区域新发展区经 济 开 发 区本报告是严格保密的2010通辽房地产市场走势分析：2010通辽房地产市场走势分析：本报告是严格保密的项目所在区域个案分析—碧桂园项目所在区域个案分析—碧桂园开发商及合作方背景：开发商及合作方背景：开发商：碧桂园地产物业管理：碧桂园自有物业开发商：碧桂园地产物业管理：碧桂园自有物业项目基础资料：项目基础资料：地址：地址：通辽经济开发区哲里木大桥桥北通辽经济开发区哲里木大桥桥北开盘时间开盘时间：2008-9：2008-9入住时间：入住时间：2009-11-302009-11-30总占地： 约3000亩； 一期为914亩容积率： 1 .5 绿化率：40%总套数：总占地： 约3000亩； 一期为914亩容积率： 1 .5 绿化率：40%总套数：500套500套建筑类别：板楼、多层停车位：建筑类别：板楼、多层停车位：地上车位地上车位楼层状况：楼层状况：别墅：2-3层（不含地下室）；多层：6层叠拼/联排：3-4层户型情况：别墅：2-3层（不含地下室）；多层：6层叠拼/联排：3-4层户型情况：双拼：235—334平；联排：208—255平；洋房：81—213平。

双拼：235—334平；联排：208—255平；洋房：81—213平价格情况：价格情况：洋房地2800元/平均价，现正上调之中洋房地2800元/平均价，现正上调之中销售情况：销售情况：现阶段销售已接近封盘，所余房源无几现阶段销售已接近封盘，所余房源无几项目内部配套：标准五星级酒店；社区风情商业街；项目内部配套：标准五星级酒店；社区风情商业街；本报告是严格保密的碧桂园畅销户型碧桂园畅销户型96.29117.7583.8383.83117.7596.2996.29117.7583.8383.83117.7596.29本报告是严格保密的项目所在区域个案分析—金都新城项目所在区域个案分析—金都新城开发商及合作方背景：开发商及合作方背景：开发商：通辽市天辰房地产开发有限公司建筑设计：深圳市现代建筑设计院开发商：通辽市天辰房地产开发有限公司建筑设计：深圳市现代建筑设计院项目基础资料：项目基础资料：地址：地址：霍林郭勒大街，新市政府西侧霍林郭勒大街，新市政府西侧开盘时间开盘时间：2008：2008入住时间：入住时间：一期已入住，二期2011年六月一期已入住，二期2011年六月总占地： 12 .8万平总建面： 约15万㎡容积率： 1 .2绿化率：30%总套数：总占地： 12 .8万平总建面： 约15万㎡容积率： 1 .2绿化率：30%总套数：400套400套建筑类别：板楼、多层停车位：建筑类别：板楼、多层停车位：独立车库 15万元/个独立车库 15万元/个楼层状况：楼层状况：小区全部为四层叠拼，一二层为一户，三四层为一户。

户型情况：小区全部为四层叠拼，一二层为一户，三四层为一户户型情况：多层250—290平多层250—290平价格：价格：一二层5000元/平，三四层3298元/平一次性95折一二层5000元/平，三四层3298元/平一次性95折项目内部配套：1000米长孝庄河景观公园点评：现已出售至二期，一期已入住一二层全部销售完毕，现余部分三四层项目内部配套：1000米长孝庄河景观公园点评：现已出售至二期，一期已入住一二层全部销售完毕，现余部分三四层本报告是严格保密的金都新城畅销户型金都新城畅销户型一层二层三层四层一层二层三层四层279平262平279平262平本报告是严格保密的项目所在区域个案分析—美瑞龙源项目所在区域个案分析—美瑞龙源开发商及合作方背景：开发商及合作方背景：开发商：通辽恒辉房地产开发有限公司物业管理：辽宁天维纺织研究设计院开发商：通辽恒辉房地产开发有限公司物业管理：辽宁天维纺织研究设计院项目基础资料：项目基础资料：地址：地址：通辽新城新市政府公园西侧通辽新城新市政府公园西侧开盘时间开盘时间：2009：2009入住时间：入住时间：2012-102012-10总占地： 约8万平总建面： 22万㎡容积率： 3 绿化率：30%总套数：总占地： 约8万平总建面： 22万㎡容积率： 3 绿化率：30%总套数：2250套2250套建筑类别：板楼、高层停车位：建筑类别：板楼、高层停车位：地下车位物业费：1元/平地下车位物业费：1元/平楼层状况：楼层状况：高层住宅（18F/21F/33F）户型情况：高层住宅（18F/21F/33F）户型情况：高层80—120平为主力高层80—120平为主力。

区间为50---260平区间为50---260平价格：价格：均价为3400—3600元/平，层差20——40元均价为3400—3600元/平，层差20——40元销售情况：约为30%项目内部配套：5万平米五A级写字间、五星级酒店结合商业门市主题街区和2 .3万平超市三层业主会所销售情况：约为30%项目内部配套：5万平米五A级写字间、五星级酒店结合商业门市主题街区和2 .3万平超市三层业主会所本报告是严格保密的美瑞龙源畅销户型美瑞龙源畅销户型136.19平136.19平110.1平110.1平88.8平88.8平本报告是严格保密的市中心区域个案分析—瀚博一品市中心区域个案分析—瀚博一品开发商及合作方背景：开发商及合作方背景：开发商：通辽恒源房地产有限公司建筑设计：辽宁金帝建筑有限公司开发商：通辽恒源房地产有限公司建筑设计：辽宁金帝建筑有限公司项目基础资料：项目基础资料：地址：地址：通辽市霍林河大街（原通辽职业学院）通辽市霍林河大街（原通辽职业学院）开盘时间开盘时间：2008：2008入住时间：入住时间：2011-62011-6总占地： 5.6万平总建面：16.48万㎡容积率： 3 绿化率：30%总套数：总占地： 5.6万平总建面：16.48万㎡容积率： 3 绿化率：30%总套数：860套860套建筑类别：板楼、商层停车位：建筑类别：板楼、商层停车位：地下车位物业费：1元/平地下车位物业费：1元/平楼层状况：楼层状况：11栋高层组成 （17F/18F）户型情况：11栋高层组成 （17F/18F）户型情况：高层主力为89—140平。

高层主力为89—140平价格情况：价格情况：均价4400元，一次性优惠50元均价4400元，一次性优惠50元销售情况：现已销售80%以上项目内部配套：项目底商为大福源超市，为项目的业主生活提供了便利性，并增加了项目的附加值销售情况：现已销售80%以上项目内部配套：项目底商为大福源超市，为项目的业主生活提供了便利性，并增加了项目的附加值本报告是严格保密的瀚博一品畅销户型瀚博一品畅销户型本报告是严格保密的市中心区域个案分析—吉祥三宝家园市中心区域个案分析—吉祥三宝家园开发商及合作方背景：开发商及合作方背景：开发商：通辽天福房地产开发有限公司建筑设计：北京龙兴规划设计有限公司开发商：通辽天福房地产开发有限公司建筑设计：北京龙兴规划设计有限公司项目基础资料：项目基础资料：地址：地址：科尔沁大街南侧，东顺路东侧科尔沁大街南侧，东顺路东侧开盘时间开盘时间：2009年：2009年入住时间：入住时间：2011-122011-12总占地： 2 .3 万平总建面： 3 .7万㎡容积率： 1.6 绿化率：30%总套数：总占地： 2 .3 万平总建面： 3 .7万㎡容积率： 1.6 绿化率：30%总套数：280套280套建筑类别：板楼、多层停车位：建筑类别：板楼、多层停车位：地上车位物业费：0.6-0.7元/平地上车位物业费：0.6-0.7元/平楼层状况：楼层状况：六栋6层价格：一层（3980）；二层（3880）；三层（3900）四层（3800）；五层（3300）；六层（2680）户型情况：六栋6层价格：一层（3980）；二层（3880）；三层（3900）四层（3800）；五层（3300）；六层（2680）户型情况：多层70——110平为主力户型。

多层70——110平为主力户型项目内部配套：社区内有一大型商务会馆及自用办公楼两层商业网点，共32个，110—160平，7000元/平项目内部配套：社区内有一大型商务会馆及自用办公楼两层商业网点，共32个，110—160平，7000元/平本报告是严格保密的吉祥三宝家园畅销户型吉祥三宝家园畅销户型98.7平102.5平113.13平98.7平102.5平113.13平本报告是严格保密的总体市场分析：总体市场分析：1、上图反映的是政府的“北移西拓”计划示意，即通辽的城市发展将向北发通辽的城市发展将向北发展，向西扩张展，向西扩张，某些市政配套将来要在北区落成，河西为开发区，并有新建成的市政中心；2、随着这一计划的落实，新开发房地产项目多集中在北区与河西新开发房地产项目多集中在北区与河西，而且开发规模一般较市区的大；3、市区的住宅用地越来越少，新开发项目也不断减少市区的住宅用地越来越少，新开发项目也不断。