物业管理基本制度与政策(一).ppt

专业的团队 专心的服务 始终专注于客户的满意物业管理基本制度与政策(一)专业的团队 专心的服务 始终专注于客户的满意1. 宪法 2. 法律3. 行政法规 4. 部门规章 5. 地方性法规 6. 地方政府规章 7. 自治条例和单行条例 8. 特别行政区的法 9. 国际条约业主和物业服务企业地位平等，双方通过签订物业服务合同，形成了物业服务企业提供服务、业主支付服务费用的等价交换关系，是一种民事行为主体客体内容法律渊源法律关系构成要素知识小百科专业的团队 专心的服务 始终专注于客户的满意2003年6月8日，国务院正式颁布《物业管理条例》（1）2003年6月，建设部发布《业主大会规程》2）2003年9月，建设部发布《前期物业管理招标投标管理暂行办法》3）2003年11月，国家发展改革委、建设部发布《物业服务收费管理办法》 4）建设部发布《物业管理企业资质管理办法》5）2004年7月，国家发展改革委、建设部发布《物业服务收费明码标价规 定》6）2004年9月，建设部发布《业主临时公约（示范文本）》和《前期物业 服务合同（示范文本）》7）2005年11月，人事部、建设部发布《物业管理师制度暂行规定》、《物 业管理师资格考试实施办法》和《物业管理师资格认定考试办法》。

《条例》颁布后的物业管理制度建设专业的团队 专心的服务 始终专注于客户的满意2007年3月16日，第十届全国人民代表大会五次会议通过《中华人民共和国物 权法》（1）2007年12月，国家发展改革委、建设部发布《物业服务定价成本监审办 法》2）2007年12月，建设部、财政部发布《住宅专项维修资金管理办法》3）2009年9月，最高人民法院发布《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件 具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案例具体应用法 律若干问题的解释》4）2009年12月，住房城乡建设部发布《业主大会和业主委员会指导规则》 5）2010年10月，住房城乡建设部发布《物业承接查验办法》6）2014年1月，住房城乡建设部发布《物业管理师继续教育暂行办法》《物权法》颁布后的物业管理制度建设专业的团队 专心的服务 始终专注于客户的满意国家：《中华人民共和国民法通则》《中华人民共和国消防法》《建设工程质量管理条例》《保安服务管理条例》《住宅室内装饰装修管理办法》地方：《广东省物业管理条例》（2009年3月1日起实施）《深圳经济特区物业管理条例》（2008年1月1日起实施）《深圳市临时/管理规约（示范文本）》（深国房[2008]902号）《深圳市物业服务合同（示范文本）》（深国房[2008]901号）《深圳市业主大会和业主委员会议事规则(示范文本)》(深国房[2008]900号 )物业管理行业其他相关法规专业的团队 专心的服务 始终专注于客户的满意思考： 1.业主家中保修期满后的维修是 否收费，为什么？2.物业服务企业的成本或费用支 出主要有哪些？专业的团队 专心的服务 始终专注于客户的满意目 录第一部分 物业管理的起源与发展第二部分 物业管理的基本概念第三部分 物业服务企业及从业人员第四部分 业主、业主大会、业主委员会专业的团队 专心的服务 始终专注于客户的满意第一部分 物业管理的起源与发展一、物业管理的起源传统意义上的物业管理起源于19世纪 60年代的英国。

当时， 英国有一位名叫奥克维娅·希尔(Octavia Hill)的女士迫不得已为其名下出租的物业制订了一套规范租户行为的管理办法，出乎意料地收到了良好效果，招致当地人士纷纷效仿这可以说是世界上最早的“物业管理”专业的团队 专心的服务 始终专注于客户的满意一、物业管理的起源我国（大陆）物业管理起源于1981年3月10日，深圳市成立我国(大陆)首家物业管理公司深圳市物业管理公司标志着我国(大陆)物业管理工作走上了专业化、企业化、经营性的市场运作轨道号称“深圳市物业管理第一村”的是深圳市“东湖丽苑”商品住宅小区由深圳市物业管理公司实施对该小区的物业管理工作第一部分 物业管理的起源与发展专业的团队 专心的服务 始终专注于客户的满意二、物业管理的发展第一部分 物业管理的起源与发展项目2004年增幅比例2008年增幅比例2012年物业企业2.67万家118%5.84万家23%7.1万家从业人员144万74%250万145%612万管理面积28.8亿335%125亿16%145亿主营收入682亿204%2076亿45%3000亿物业师数量43919人全面全面612612万从业人员仅有物业师万从业人员仅有物业师4391943919人，占人，占0.7%0.7%，，平均每家企业平均每家企业0.60.6人。

人专业的团队 专心的服务 始终专注于客户的满意第二部分 物业管理的基本概念一、物业的概念物业是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设施设备和相关场地《物业管理条例》第2条）从一般意义上讲，“物业”一词，作为一个广义的范畴，是物业管理的对象，该词由英语“property” 或“estate”引译而来 ，其含义为“财产、资产、所有物、所有权和房地产”等专业的团队 专心的服务 始终专注于客户的满意第二部分 物业管理的基本概念一、物业的概念物业与房地产业的区别：房地产业是指从事房屋和土地开发经营的独立产业，它包括房地产开发、建设、销售、管理和服务等经济活动全过程与所有经济组织；而物业是房地产进入消费领域后的具体房地产产品，特指业主和使用人依法占有、使用的房屋，是房地产业在消费领域的延伸专业的团队 专心的服务 始终专注于客户的满意第二部分 物业管理的基本概念二、物业的分类（按用途划分）1．居住物业：2．商业物业：3．工业物业：4．其他物业： 住宅小区、单栋住宅楼宇、公寓、别墅等写字楼、商住楼、商厦、购物中心、酒店、康乐场等 工业园区、工业厂房、实验室、仓库等机场、车站、学校、图书馆、影剧院、文化馆等。

专业的团队 专心的服务 始终专注于客户的满意第二部分 物业管理的基本概念三、物业管理的概念（proerty managment）物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、保养、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动专业的团队 专心的服务 始终专注于客户的满意第二部分 物业管理的基本概念三、物业管理的概念（proerty managment）物业管理是集管理、经营、服务于一体的综合性活动，其根本是对物业的维修、养护、管理，核心是为物业的使用人提供优质、高效的服务，是将管理、经营寓于服务之中，在服务中体现、完善管理与经营因此，物业管理行业属于服务性行业，是第三产业社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征专业的团队 专心的服务 始终专注于客户的满意四、物业管理的常规服务项目物业管理服务，是指业主与物业服务企业通过物业服务合同约定的公共性基础服务概括的说，包括以下两方面的内容：一是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理；二是维护相关区域内环境卫生和秩序第二部分 物业管理的基本概念专业的团队 专心的服务 始终专注于客户的满意四、物业管理的常规服务项目具体地说，物业管理服务主要内容包括：（1）房屋共用部位的维修、养护与管理；（2）房屋共用设施设备的维修、养护与管理；（3）物业管理区域内共用设施设备的维修、养护与管理；（4）物业管理区域内环境卫生与绿化管理服务；（5）物业管理区域内公共秩序、消防、交通等协管事项服务；（6）物业装饰装修管理服务；（7）物业档案资料的管理；（8）专项维修资金的代管服务。

第二部分 物业管理的基本概念专业的团队 专心的服务 始终专注于客户的满意四、物业管理的常规服务项目《物业管理条例》第四十四条 物业管理企业可以根据业主委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务报酬由双方约定理解这条规定，需注意以外几点：（1）提供物业服务合同约定以外的服务，并不是物业管理企业的法定义务2）合同以外的服务事项需由特定的业主和物业管理企业另行约定3）物业服务合同约定以外的服务是一种有偿服务第二部分 物业管理的基本概念专业的团队 专心的服务 始终专注于客户的满意五、物业管理服务成本支出《物业服务收费管理办法》第十一条 下列项目支出可以列入物业管理服务成 本或者物业管理服务支出，但不得重复计算： （一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； （二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； （三）清洁卫生费用； （四）绿化养护费用； （五）公共秩序维护费用； （六）物业共用部位水、电费用； （七）用于物业管理的固定资产折旧及办公费用； （八）物业共用部位、共用设施设备的保险费用及公众责任保险费用； （九）必要的社区文化、体育活动费用； （十）经业主同意的其他费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通 过专项维修资（基）金予以列支，不得计入物业管理服务成本或者物业管理 服务支出第二部分 物业管理的基本概念专业的团队 专心的服务 始终专注于客户的满意第三部分 物业服务企业及从业人员一、物业服务企业的法定义务1．具有独立法人资格2．取得物业服务企业资质证书3．加入市物业管理协会4．依法依约提供物业服务5．依法报送统计报表6．将物业服务合同备案7．制定安全防范应急预案8．公布物业服务费9．公布专项维修资金10．实行明码标价专业的团队 专心的服务 始终专注于客户的满意第三部分 物业服务企业及从业人员二、物业服务企业资质级别 条件一级二级三级注册资本技术人员管理类型管理面积承接范围人民币500万以元上人民币300万元以上人民币50万元以上专职管理和技术人员≥30人专职管理和技术人员≥20人专职管理和技术人员≥10人中级以上职称≥20人中级以上职称≥10人中级以上职称≥5人两种类型以上物业两种类型以上物业房屋面积占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%多层住宅200万㎡ 高层住宅100万㎡ 独立式（别墅）住宅15万㎡ 写字楼、工业厂房及其他物 业50万㎡多层住宅100万㎡ 高层住宅50万㎡ 独立式（别墅）住宅8万㎡ 写字楼、工业厂房及其他物 业20万㎡各种物业管理项目30万㎡以下住宅项目 8万㎡以下非住宅项目20万㎡以下住宅项目 5万㎡以下非住宅项目有委托的物业管理项目专业的团队 专心的服务 始终专注于客户的满意第三部分 物业服务企业及从业人员三、物业管理从业人员应了解的知识u 房地产经济理论知识u 物业经营管理知识u 法律知识u 机电设备知识u 物业建设规划及管理知识u 物业管理公文写作知识u 公共关系知识u 财务会计知识专业的团队 专心的服务 始终专注于客户的满意第三部分 物业服务企业及从业人员四、物业管理师制度《物业管理师制度暂行规定》第九条 凡中华人民共和国公民，遵守国家法律、法规， 恪守职业道德，并具备下列条件之一的，可以申请参加物业管理师资格考试： （一）取得经济学、管理科学与工程或土建类中专学历，工作满10年，其中从事物业管理工作 满8年。

（二）取得经济学、管理科学与工程或土建类大专学历，工作满6年，其中从事物业管理工作 满4年 （三）取得经济学、管理科学与工程或土建类大学本科学历，工作满4年，其中从事物业管理 工作满3年 （四）取得经济学、管理科学与工程或土建类双学士学位或研究生班毕业，工作满3年，其中 从事物业管理工作满2年 （五）取得经济学、管理科学与工程或土建类硕士学位，从事物业管理工作满2年 （六）取得经济学、管理科学与工程或土建类博士学位，从事物业管理工作满1年 （七）取得其他专业相应学历、学位的，工作年限及从事物业管理工作年限均增加2年专业的团队 专心的服务 始终专注于客户的满意第四部分 业主、业主大会、业主委员会一、业主业主。