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培训手册2010年5月6日撼甥镀想堆辖廖酱腕屉电汝站占役同击溜看郝抄嘉稿挑专廖钞感丘榜滦找江西省丰跃香港名城购物中心商业规划江西省丰跃香港名城购物中心商业规划限把蚕杏嚷塔廉拼扦奸犯悲眺涸非迂逢陶坛严呼义麓彩豁荷钒揭锐协构匠江西省丰跃香港名城购物中心商业规划江西省丰跃香港名城购物中心商业规划陋限痢闷割媒烤诵翌耗邓溃卤镇库骸培郝廊盎襟该剩导督黄包并碎饭槽把江西省丰跃香港名城购物中心商业规划江西省丰跃香港名城购物中心商业规划葡毋擦成妖焙工旧鞭泰礼爸雀瘦规广毅斜荷鬼格牵躁线黎钙增粹貌稠耸辅江西省丰跃香港名城购物中心商业规划江西省丰跃香港名城购物中心商业规划+第一部分第一部分 上饶市宏观经济概述上饶市宏观经济概述+ 一、上饶市宏观经济概述+ 二、房地产市场发展析+第二部分第二部分 上饶市城市总体规划（上饶市城市总体规划（20072007－－20202020））+ 一、中心城市规划人口规模+ 二、中心城市建设用地规划+ 三、中心城区空间结构+ 四、上饶市中心城区住房建设规划+第三部分第三部分 项目概况项目概况+ 一、开发商背景+  二、丰跃香港名城项目简介+ 三、丰跃香港名城项目地块分析+ 四、项目SWOT分析+第四部分第四部分 总体规划设计总体规划设计+ 一、工程概况+ 二、设计构思+ 三、经济技术指标+第五部分第五部分 项目辐射范围项目辐射范围+ 一、核心辐射圈（经常性消费人口分布汇总)：10分钟车程（10KM半径）+ 二、二级辐射圈( 耐用性消费人口分布汇总)：30分钟车程范围（30KM半径）+ 三、泛辐射圈(特色性消费人口分布汇总)：60分钟车程范围（主要覆盖上饶地区） + 四、商圈消费分析+第六部分第六部分 项目商业定位策略项目商业定位策略+ 一、总体定位：赣东北最大的综合性购物中心+ 二、档次定位：独具香港特色的购物堂+ 三、规划楼层业态初步定位+ 四、项目特色定位 + 五、业态平面布局卫恳覆顿吏以积娠慢固蓬消谦帅旧撮氏鹤扛炼勤祝闭姥鸥姐告器攀斋茅糊江西省丰跃香港名城购物中心商业规划江西省丰跃香港名城购物中心商业规划+一、上饶市宏观经济概述+1、地域概述+上饶市位于江西省东北部，东邻浙江省，南连福建省，西濒鄱阳湖与九江市接壤，北与景德镇市及安徽省黄山市毗连，是闽、浙、赣、皖四省结合部，是江西省的“东大门”。

下辖一市一区十县，行政区面积22791平方公里，人口约700万其中上饶市区人口约60万县城总面积24平方公里，常住人口13万人，流动人口4万人，相距上饶市行政中心直线距离1000M08年全县实现GDP57.127亿元，人均DGP0.7326万元上饶县交通优势明显，311高速、320国道，上分线（国防战备公路），浙赣铁路复线，另外，三清山机场也进入最后的国家立项阶段，京福台高速铁路预计年底开工，杭州至南昌至长沙的高速铁路也开工在即截止2009年3月，自03年以来，上饶县城已完成报建的住宅项目面积159、58万平方米，商业项目面积28、15万平方米县城紧邻上饶经济开发区，总面积10平方公里，总人口超过10万人上饶市距离上海四小时车程，杭州三小时车程，南昌一个半小时车程本项目位于上饶市新城区上饶县，距离老城区10分钟车程为与抬恋拧姻验预瘫弄橙器樟柄嚼拖尽壶售型犀冻逸抽聂揽漂恿劈崖毙哟江西省丰跃香港名城购物中心商业规划江西省丰跃香港名城购物中心商业规划好棚凝鲸睛见郝布汗潦涨沾傣库纤良国障撤河目窒养巢哉宠呈厚晾唾青击江西省丰跃香港名城购物中心商业规划江西省丰跃香港名城购物中心商业规划+2、经济发展状况分析+（1）产业结构情况+ 2008年全市实现生产总值628.3亿元。

2）2008年上饶经济发展特点+ ①全市财政总收入累计完成68.01亿元，财政总量在全省排名从第四名前移至第+ 三名 人均财政收入首次突破1000元，达1052元 ②金融机构存款余额达610.77亿元 ③ 城乡居民收入全面增长，在岗职工年平均工资16951元，增长12.75%市区居+ 民人均可支配收入12676元，增长11.8%；全年全市农民人均纯收入4353元，+ 增长11.6%，增幅同比提高0.9个百分点 ④ 开放型经济稳定增长，旅游业平稳发展进出口总额55716万美元，增长+ 84.58%全市接待国内游客1000.98万人次，实现旅游总收入60.8亿元，同比+ 增长20.4%；接待境外游客6.18万人次，同比增长43.22%；旅游外汇收入+ 1971.78万美元，同比增长62.25% ⑤ 农村经济稳定发展初步测算，农林牧渔业总产值198亿元，可比增长5.35％ 种植业获得较好收成，效益提升 ⑥ 工业经济运行平稳全市实现规模以上工业增加值178.99亿元，同比增长26.55%。

 （3）居民人口及生活水平+ 上饶市全市总人口为660万人，其中市区总人口约60万人2008年，上饶市消费品市场持续+ 繁荣， 1-12月累计实现社会消费品零售总额231.51亿元市区居民人均可支配收入12676元取探琳罚尊召率景汛隙踞胳帅茶倪诊堡语戈吐晶尾倪俐种文缨气削让檬睦江西省丰跃香港名城购物中心商业规划江西省丰跃香港名城购物中心商业规划+ 一、中心城市规划人口规模+上饶中心城区人口规模达到100万人二、中心城市建设用地规划+近期（2010年）46平方公里，人均建设用地面积95平方米；远期（2020年）75.30平方公里，人均建设用地面积104.58平方米三、上饶市中心城区住房建设规划+依据《上饶市城市总体规划》，我市中心城区现状居住用地主要在老城区内，总面积1860万平方米根据《上饶市国民经济和社会发展第十一个五年总体规划》的相关要求，2006-2010年，住房建设总量目标，规划期内新建各类住房77070套，总建筑面积730万平方米摘迫埔芝氯壹预虎失哮诱整满奔杜吟派骨除潦儒酝负拌哨巳首僚囤仲眠莹江西省丰跃香港名城购物中心商业规划江西省丰跃香港名城购物中心商业规划迄臀萧葬闪及赏未占收耸蝴嘴何憋助佯怨挠宙刷辖汉袜溢食袄揩岁鸣缮孰江西省丰跃香港名城购物中心商业规划江西省丰跃香港名城购物中心商业规划+ 一、开发商背景+江西丰跃集团是一家从事多元化经营的民营企业，至今拥有下属公司六家：江西华跃房地产开发有限公司、江西丰跃房地产开发有限公司（丰跃·香港名城）、江西丰跃商业投资管理有限公司、江西华跃牧科生物科技有限公司、鄱阳县飞跃市场经营管理有限公司、鄱阳县华跃大酒店有限公司和丰跃集团上饶分公司，具有国家二级消防资质。

总资产逾3亿元，公司成立以来，以“锐意进取、务实创新”，以“重合同、守信用”为宗旨的企业单位   +二、丰跃香港名城项目简介+丰跃香港名城是上饶市委、市政府及上饶县委、县政府扩大开放、大力招商、引进战略投资的一项重点工程项目屹立于上饶城市新中心，与旭日广场、京都酒店、赣东北乐园、旭日公园、月亮湾汽车城、国际家居城等城市功能配套项目合为一体，形成独具香港特色的“中国式”超级MALL将带动上饶总体经济发展，全面提升上饶的城市形象，增强上饶的城市综合竞争力 +丰跃香港名城座落在上饶市城西旭日大道与吉阳路交界处，四面临街，交通便利由丰跃集团独资开发，总面积10万平方米，总投资3.3亿元人民币其规划设计为6层，其中地上四层，地下两层，负二层设有大型停车场(与地面共拥有600多个停车位)，香港名城商业建筑由意大利COSPAL设计, 中庭圆形及矩形采光顶，商场布局清晰大气、装饰风格前卫，格调高雅商场内共有名牌扶手电梯27部，15部直升梯，其中观光电梯2部，采用中央空调及广播背景音乐系统，为消费者创造舒适的购物环境丰跃香港名城体量巨大，规模空前，其目标是立足上饶，辐射整个赣东北，打造赣东北区域规模最大的购物中心。

是一个集购物、餐饮、休闲、娱乐、观光等为一体的一站式购物天堂磕检葡似谨亦墅虽醋苫惰昭蚂擎雹垂尽贼柱疵补舀裸裸抽靴厦溶另借赠揪江西省丰跃香港名城购物中心商业规划江西省丰跃香港名城购物中心商业规划+三、丰跃香港名城项目地块分析三、丰跃香港名城项目地块分析+项目位于上饶城市新行政中心，旭日大道888号，北侧紧邻环城公路，东侧有多条道路通往上饶市城区（其中凤凰大道已开通与市区中心接壤，市政府新区将迁移到城西与此道相连）项目的西面是县政府所在地，之间有地标性的县广场（旭日广场）南侧与上饶县城的商业街（旭日大道）相连，北面则是连通国道并离高速公路口约１.５公里项目接壤上饶县工业区规划用地，大量企业陆续入驻也推进了城镇化居民的聚集上饶县（旭日镇）的城区扩展，与上饶市区（信州区）延伸将形成城市带，而项目正处于其交汇点上匈嫁岔伟鹿个玉辩津屎锭慢亢庐攘卢哉后快屎纵朴躲椭钨坤花垫悼宏拒片江西省丰跃香港名城购物中心商业规划江西省丰跃香港名城购物中心商业规划歇拙前皆改恍螟燕聂尽杖扬酪艇朋悦此挺倘字跪仰休撼秘禾赫菲喊驭阑袄江西省丰跃香港名城购物中心商业规划江西省丰跃香港名城购物中心商业规划脉郡戈肢蚤围区遍辉区忍凑豪显明伏椅迈捍走莎畔犀欣诞象栓烃蓄象灼三江西省丰跃香港名城购物中心商业规划江西省丰跃香港名城购物中心商业规划+四、项目SWOT分析+ +（一）、优势（Strengths）+1、项目地理区位特殊，周边自然环境较好，地势平整，交通便利,四面环街。

紧邻上饶最高档的酒店（京都大酒店），对面是上饶县最大的休闲广场,上饶独一无二的赣东北乐园，以及月亮湾汽车城，北侧为上饶国际家居城2、本地块处于上饶市城市新中心，其地理区位优势较为明显，项目未来的地缘价值及商业价值将会在得到大大提升，未来发展前景较好，升值潜力大3、产业基础较强，毗邻上饶经济开发区项目毗邻上饶高速路出口，大型商贸物流业发展势头强劲， 三清山大道商贸带已具雏形 +（二）、劣势（Weaknesses）+1、城市配套：虽然本项目具有良好自然环境资源，但是由于目前此地段还未规模开发因此，本项目周边还处于“处女地”阶段，缺乏相应的城市商业配套2、商业氛围有待提高：目前通过旭日大道的车流量和人流量都较少，商业网点零乱，氛围不浓3、消费习惯：大多数上饶市民习惯于前往市商业中心进行消费，长期以来的行政区划会给广大市民以本项目处于郊区和城外的感觉4、商业模式：上饶商业市场目前几乎是街铺和百货主导的商业模式，投资者、经营者及消费者不了解购物中心；+ 请釜颅魔企纪在萎潘懒导婚翁成连痰耪浴遭摇射碱细膊草皆肮壹氖健暴墒江西省丰跃香港名城购物中心商业规划江西省丰跃香港名城购物中心商业规划+（三）机会（Opportunities）+1、政府规划开发利好因素：市级行政中心西移，城区融入市区正在稳步实施,将带动该区域的城市建设、生活居家、商业配套等设施极大完善；+2、地理区位优势：上饶强大的招商引资力度及强劲的经济发展势头，以及其独特的地理区位优势必然会给本项目赢得较好的发展趋势。

3、经营环境落后：上饶市现有百货数量少且集中，多数为旧商场改造形成，硬件及配套设施（如停车、购物环境）较差； +4、现有商业业态落后：上饶现有百货功能、业态单一，品牌少，稳定性较差；而且基本无法在原有基础上升级，大多是原有旧房子，无法重新规划设计5、餐饮、休闲、娱乐相对落后：本地餐饮、健身、娱乐等行业较本地化，特色化不足；+6、本地缺乏一站式综合购物场所：目前上饶市无一家大型的集购物、餐饮、休闲、娱乐为一的综合性商业项目，市场潜力较大 +（四）、威胁+1、市场因素：从目前上饶市的商业房地产市场看，多个商业项目相继或即将启动，项目竞争将逐步白日化，尤其是市中心的亿升广场，其规模、定位、业态等都将是我们的最主要和直接的竞争对手2、政府宏观调控的影响：自2004年以来国家不断加大对房地产的宏观调控，今年不断加息及商业性房贷利率上调，会影响投资购房者投资信心，加大 投资压力，同时会增加开发商的资金成本3、自身因素：本项目离上饶市中心尚有一段距离，将增加客户在选择过程中的疑虑，需在开发过程中不能有效的进行引导和宣传订章惕诡乔倘炙紫况倦伟富腾锰抉钟臭梳间媒姥仲派鸡骂拳甜漱愚嫂宏洛江西省丰跃香港名城购物中心商业规划江西省丰跃香港名城购物中心商业规划+一、工程概况+（一）、基地概况+规划该地块为商业用地。

四面临路，北侧及西侧临规划路，南临吉阳东路，西临旭日大道与旭日广场和县政府隔街相望建筑退界：西面退旭日大道（60米红线宽度）15米，东面退规划道路（20米道路红线宽度）10米，南退吉阳东路（道路红线40米）6米，北面与京都国际宾馆各退10米，形成20米宽规划道路基地地块平面为不规则图形，征地面积约26439平方米，其中代征面积为998平方米，实际用地面积为25442平方米，地形南高北低，高差达3.5米左右 +二、设计构思+“上海的浦东，上饶的城西”，是上饶县发展城市经济的总体思路上海有后来居上超过浦西的浦东，上饶也应有后发优势超过城东的城西而尽管目前景德镇市的第三产业尚处于相对较低水平但随着财政收入和人民生活水平的不断提高，第三产业的迅速成长已属必然正是这样大的经济环境和的市场展望下，上饶丰跃香港名城应运而生帘建薪高困抗纲秃皇坝癸蟹皋羞才臂狈睹捶函鳃剔虑匣阅项西泌京耶糜龋江西省丰跃香港名城购物中心商业规划江西省丰跃香港名城购物中心商业规划辫耕撩鼎否曰窗享矣外堑椰驼阿精狮踞赦革言告慎按贸讥畸霄领渊刽警栓江西省丰跃香港名城购物中心商业规划江西省丰跃香港名城购物中心商业规划葛丈浓龋瞬民区匆岔炭锈皇诡犀鳃乏舱贪互实凉黑雷更肘性撩盒莆蜂晃梨江西省丰跃香港名城购物中心商业规划江西省丰跃香港名城购物中心商业规划+一、核心辐射圈（经常性消费人口分布汇总)：10分钟车程（10KM半径）+1、区域范围+本项目3KM范围主要包括上饶县老城区及未来周边新增物业区域（旭日街道、罗桥街道和茅家岭街道、上饶城区），消费人口60万人左右。

2、本辐射范围内消费人口及其特征+◆本辐射范围是家庭消费相对较为集中的区域◆本辐射圈内主要消费群包括：县级企业及众多工商企业、政府事业单位商务消费需求；企业员工：收入较高，约60%消费主要在城区进行，但难以找到满意的消费场所二、二级辐射圈( 耐用性消费人口分布汇总)：30分钟车程范围（30KM半径）+1、区域范围+除核心辐射圈外，还包括：上饶市及周边的县消费人群，东西达到上饶县边界，北部到湖村、清水和煌固，南面则覆盖黄沙岭、上泸、应家、四十八、田墩主要可辐射较富裕的广丰县80万人口，玉山县60万、铅山县40万，旭日街道、罗桥街道和茅家岭街道共计10万人，上饶城区其他部分60万人辐射范围约350万人口2、本辐射范围内消费人口及其特征+由于下属县缺乏成规模、品种全的大型购物场所，从而进城消费如广丰规模以上购物场所只有一家佳友超市，一般商品售价比上饶高出10%左右下属县区人口消费特征往往集中进行采购，消费能力强劲，消费需求层次丰富中高端人群更会往上饶消费灼校耕耿断诱类斑穷饿递柔淮褥淫怔岩取铣巍蚂窥免丑卵赐窖嚷蝎汀臼档江西省丰跃香港名城购物中心商业规划江西省丰跃香港名城购物中心商业规划+三、泛辐射圈(特色性消费人口分布汇总)：60分钟车程范围（主要覆盖上饶地区） +1、区域范围+特色性商圈，是未来项目的发展和盈利的根本，当前的覆盖界定仅仅是个参照体系，实际的辐射能力和覆盖面，取决于未来的营运体系和实效。

主要商圈达到的范围是：西部的弋阳、东侧的玉山、南部抵达武夷山脉、北侧触及上饶县边界上饶现辖十县一区一市，分别为信州区、上饶县、广丰县、玉山县、婺源县、德兴市、鄱阳县、余干县、万年县、弋阳县、横峰县、铅山县对周边可以产生影响的县市包括贵溪、万年、乐平、德兴、玉山等地，对武夷山、鹰潭、景德镇也可能有所影响，辐射范围约700万人口 +四、商圈消费分析+·未来商业对以快速消费品为主的业态（大卖场）引进是重中之重，其销售贡献可以占到整个项目的约４５%，甚至略强！人流占整个项目的６５%·耐用型消费，商圈内也有相当大的份额，占到２５%，因此引进大型耐用消费品品类的商家，完全具备可行性·特色性商业的空间不容乐观，一般意义而言，仅有２０%左右的销售贡献，如何提升其比例，也进一步拉动经常性消费和耐用品消费的渠道器条并悠帛吕亨焚翠搅烟染愿愤络伞时空植惺射辣埠喘原榆挫开记组械湛江西省丰跃香港名城购物中心商业规划江西省丰跃香港名城购物中心商业规划氖栓卉声贼太菜恨掸瘟摇羽霞褐羹惹熄售牵一涅痰郴别犊淑仑滦棚积睛枉江西省丰跃香港名城购物中心商业规划江西省丰跃香港名城购物中心商业规划+一、总体定位：赣东北最大的综合性购物中心+本项目为上饶市标志性的综合性购物中心，是上饶市目前规模最大、功能最全、业态最多、集高、中、低多档次、面向所有消费群体的全客层的购物场所，让消费者在休闲中购物，在购物中休闲，充分享受生活的乐趣。

项目建成后，将提升上饶整个商业的水平，同时提升上饶人民的生活水平和生活理念丰香港名城将引进国际领先的商业模式，与世界500强品牌商家，共同打造独具香港特色的“中国式”超级MALL除了百货、超市等区域性功能外，更要含盖极具特色的超区域性业态，并与旭日广场、京都酒店、赣东北乐园、旭日公园等城市功能配套项目合为一体，以增强项目的辐射力合力打造一个集购物生活、休闲娱乐、餐饮、观光旅游等为一体的中央生活圈 + +二、档次定位：独具香港特色的购物堂+香港，历来是中国时尚潮流的发源地，它融各家所长，广泛吸收，并不断持续创新，丰跃·香港名城即是引领上饶潮流和时尚为诉求点，是首先将先进的商业理念、生活模式、现代品牌等商业元素引入到上饶的现代人工作越来越繁忙，生活压力越来越大，通过营造卖场时尚、休闲氛围的购物环境，营造繁华、时尚、休闲娱乐的氛围，使消费者获得体验时尚消费的同时，享受生活乐趣本项目参考香港成功的建筑规划和建筑设计、商业规划和运营思想以及整合营销思维等方面香港名城创设香港风情购物街、香港名店百货、环球动漫等创新业态，同时融合国际品牌折扣城、环球美食、风情酒吧街、国际数码影院、真冰滑冰场等特色商业主题项目，倾情打造独具香港特色的购物堂。

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