涟水县商业大厦地块房地产开发项目立项建议书.doc

市场及产品分析一、地块资源分析1、 地块经济技术指标■ □总用地面积：220000平方米■ □容积率：4.5■ □规划总建筑面积：约100万平方米（含地下人防工程面积）■ □主要建设内容：商业步行街，大型综合商场、酒店式公寓、办公综合楼、高档住宅区、学校和医院等相关配套设施2、 地块环境如下图所示，地块位于江苏省淮安市涟水县安东中路东侧、常青大道北 侧、金城路西侧、涟河风光带南侧南邻东商城、西邻正在建设的中央城商业 步行街、北边为沿河风光带地块南、西侧的两条路是涟水老城区的两条十字主干道，该地块位于涟水 县老城商圈的核心位置，是涟水最具商业地产投资价值的位置之一3、 地块拆迁安置该地块上建筑包括商业门面、多层及单层住宅，主要情况如下：1、 单位办公用房主要有：药监局、武警中队、看守所、连城派出所、红日 中学、物价局、堤防管理所、涟城电管站、农机局、向阳小学、仁慈医院经 过测算，在政府解决用地指标的情况下，上述搬迁异地重建费用约为6000万 元（向阳小学、仁慈医院就地安置）2、 建议将向阳小学、红日中学在本地块内规划重建，以增加地块附加值3、 住宅和商业拆迁安置房有：根据拆迁办提供数据住宅约160000平方 米，商业用房约20000平方米。

渠北路北门广场中央城地块，占地370亩，建筑 面积100万平米，商业面积30 万平方米，项目正在建设中常青西人道西商城地块已安东商业广场(苏果超市)涟河风光带信用社大楼 建议保留木案地块 面积33()亩常青东大道111东商城地块2011年3月9 LI被摘牌 地块实际转让面积约191亩，摘牌价 1.9亿元实际操作方式就地安置，安 置房抵充土地款该地块与木案比较类似二、项目SWOT分析及项目定位1、SWOT分析S （优势）W （劣勒■主城中心，区位优势明显；■地块单位较多，学校医院需要安置■位于安东路商业圈核心，商业氛围浓厚，人气■基地拆迁存在不可确定因素影响；聚集力强；■紧邻城市主干道，噪音、尾气污染较大■城市快速干道，路网发达，交通便利；■邻近城市中心成熟生活密集区，教育人文环境好O （机会）T （威胁）■涟水城市中心区域土地出让稀缺，未来同质物■现阶段区域内上市同质物业竞争激烈；业上市量有限；■区域内竞争项目包装宣传好，工程进度优于■安东路商业圈辐射范围不断扩大，档次提升；本项目；■楼市行情整体走高，主城中心楼盘关注度提■绝版地段造成高单价，市场接受度存在风咼由分析可知，本项目最大的优势在于地处涟水城市中心区域和安东路商圈 的核心位置，拥有完善的商业、生活、休闲、购物、娱乐等设施，项目的主要 威胁来自现阶段上市的同质物业对潜在客户的分流，以及拆迁过程中的不确定 因素对工程进度的影响。

如何有效减小竞争风险，发挥项目特色从而追求利润最大化是项目定位方 向所在2、项目市场定位项目市场定位，需要总体上为项目面市寻求一个切入口根据项目实际情 况，市场定位思考如下：主要建设商业步行街，大型综合商场、酒店式公寓、办公综合楼、高档住 宅区、学校和医院等地块位于安东路商圈的中心地带，安东路东侧，商业发达和人气充足是主 要特征和先天优势充分利用这种特征，将其转化成涟水主城稀缺地段的优质 资源，项目内规划建设48层超高层建筑，打造一个集居住、商务、休闲、购物 功能于一体的高档生活圈3、项目产品定位本项目建设内容为商业步行街、大型综合商场、酒店式公寓、办公综合楼、高档住宅区、学校和医院等地块周边楼盘产品一览:项目名称定位中央城商业步行街、写字楼、高层住宅（100万平方米，30万商业建筑东商城地块191亩、容积率4.5、商住用途；2011年3月9日摘牌西商城地块商业住宅高层、2010年12月摘牌东大坳地块商业住宅用途、2011年2月摘牌金地国际花园高层住宅区，在建由此可见，区域内物业类型丰富，以商业住宅为主，高投资收益是普遍采取的定位综合本地块特征，产品定位思考如下：安东路商圈时尚生活特区项目所在区域交通便利、配套齐全，居住人口稠密，是一个标准的“优质 生活圈”。

本项目需依托安东路商圈资源，打造一个商业人气高、适宜居住、可办公，具有极大投资潜力的时尚生活特区建议本项目依托安东路商圈成熟的商业配套和超高的人气，以打造高档商 业步行街、偏居住功能的高档住宅区形象切入，同时提升其投资价值，兼考虑 部分商务功能4、项目客群定位房地产项目的客群主要包括：主力客群、辅助客群、延伸客群＞主力客群——中青年城市中产阶级在本案及周边工作生活，崇尚方便、快捷、高效的现代生活方式，事业 处于高速发展期，经济较强的中青年，年龄在30-45岁，他们的购房目 的是居住和投资并重＞辅助客群——投资者投资者看中的是本项目绝版地段带来的广阔投资前景，适合商业步行街、 高端居住、商务办公，拥有较丰厚的资金回报＞延伸客群一一SOHO型办公、特立独行但经济实力较强的年轻人或年 轻家庭交通便捷、商务资源丰富、办公成本相对较低，将会吸引部分 SOHO型办公企业，经济实力较强的年轻人或者年轻家庭对这类高 端、时尚、便捷的公寓类物业接受度较高三、周边类似案例1、 中央城■总用地面积：252800平方米■ 总建筑面积：100万平方米、商业面积30万平方米■ 物业类型：商业步行街、大型商业广场、办公、高层住宅区。

■项目进度：正在进行基础施工，预计2011年10月开盘2、 东商城地块■ 总用地面积：144453平方米（实际用地127481平方米）■总建筑面积：57万平方米（根据容积率4.5推算）■ 物业类型：商业步行街、大型商业广场、高层住宅区■项目进度：已摘牌，规划中、地块产品建议1、商业面积区间建议本项目商业以大型综合商场为主，商业步行街单户面积建议60-300平方米按比例布置2、住宅面积区间根据本地消费习惯以及经济发展水平，建议面积区间主要分布如下：85平方米以下10%85-100平方米60%100-120 平方米 20%120平方米以上10%2、 交付标准建议对住宅提取30%进行精装修，办公物业全部精装修，精装修产品优势：/有利于忽略毛坯房价格，并将装修成本分摊到按揭贷款中；/ 保证工程质量，避免业主施工对建筑主体的损害以及相互干扰的问题；/适应现代城市块节奏生活需要，特别针对小面积户型，会有越来越多的 人对已经装修可以买后即住的房屋感兴趣，体现了社会化服务发展趋 势；/采用个性菜单的方式，业主可以根据菜单进行选择，组合，然后一次性 装修到位，体现装修的个性化，避免装修出现工业化的单调；/精装修产品可以迅速进入租赁市场，更受投资者青睐。

建议本项目以菜单式精装修建议采取如下几种方式：——委托设计几种室内装修方案，供业主选择；——选几家装饰企业，提供装饰样板房，标出综合报价和分项报价，供业 主选择，或参考；——业主挑选装饰方案并可做适当修改或另提设计方案，最后确定装饰定 单3、 样板房设计两至三套装修方案，分别适用于不同的购买人群，给前来咨询看房的 客户以直观的介绍样板房装修住建方案驻建议分为如下几种：■适合居住的：强调人居环境，空间合功能相协调提高空间利用效率体现小空间大房间的感觉人八xr住为辅的4SFEC要，有足够的储藏空间，精致的卫生间项目财务分析及评价绪言：本报告的财务测算是秉着谨慎与负责的态度，在现有资料基础上进行调 查、估算、分析和预测后得出的鉴于目前的客观条件和市场的实际情况，有 必要对报告的有关问题进一步作出说明，1、 我们所进行的财务测算是建立在最新的市场调研基础上的，各种费用估算及 效益评价具有一定的可信度与参考价值2、 本报告在测算数据时，一方面充分了解了当前宏观和微观的房地产市场和涟 水未来发展规划，同时对未来市场中短期地演变进行了科学地预测，结合制定 了多种市场策略为了保证开发的每一环节都优质高效，项目需组建一支高素 质、高水平的工程管理队伍，以及聘请了高水准的专业房地产经纪公司操作项 目，这将大大有利于规避不可预见风险。

降低开发成本，同时紧紧地抓住市场 机会，增加销售收入，达到先前制定的盈利目标3、 在价格和利润测算中，未将人防车位出租收益纳入收益计划，所有物业按照 全部销售考虑，不考虑出租ffl项目经济指标编号项目单位数量1占地面积平方米2200002总建筑面积平方米1000000其中1、商业建筑面积平方米2500002、商住公寓建筑面积平方米600003、咼层住宅建筑面积平方米6000004、学校医院等配套平方米300005、人防面积平方米600003车位个满足规划4容积率/4.55建筑高度米《1506绿地率/》20%7建筑密度《40%8日照间距1.37ra项目建议销售价格测算就本项目而言，最终拿利润率同预计项目销售均价存在密切联系，项目销售预计如下:涟水商业大厦地块销售总价测算表分类建设面积 （万平方米）安置面积 （万平方米）可售面积 （万平方米）建议销售平均单价 （元/平方米）销售收入 （万元）商业用房2522313000299000商住公寓66380022800高层住宅6216463500161000配套用房32140004000人防4总计100486800m项目开发成本、费用分析本项目总投资费用主要分为直接费用和间接费用：直接费用有土地成本、 勘查设计和前期费用、建筑工程造价费用及配套建设费用，间接费用包括财务 费用及不可预见费用。

本项目开发成本、费用分析表实际成本备注编码费用名称单价或 楼面造 价数量造价或费用(万元)比例 (%)费用标准项目总投资253956直接费]一、土地费用453001」政府岀让金10万元33033001.2单位安置60001.3就地安置2000元18360002二、勘察设计和前 期费396202」规划勘察设计费30元30002.2图纸审查费1.2元120参考，1.2元/M2,按建面2.3测绘放线费502.4建筑工程招投标费270按工程造价的0.18%计提2.5监理费10元10002.6质检费180按工程造价的0.12%计提2.7三通一平费。