反担保措施解读与评估方法PPT.ppt

http:/ 中管网房地产频道 1 1反担保措施解读与评估方法反担保措施解读与评估方法 -担保课件担保课件http:/ 中管网房地产频道 2 22011-07-282011-07-28目目 录录 反担保的概念和特点反担保的概念和特点 反担保的分类和设定原则反担保的分类和设定原则 反担保的评估方法反担保的评估方法 几种常见的标的评估几种常见的标的评估http:/ 中管网房地产频道 2 22011-07-282011-07-28一、一、反担保的概念和特点反担保的概念和特点担保机构为债务人向债权人提供担保时，担保机构为债务人向债权人提供担保时，为了分散和化解风险而要求债务人向其提供的担保措施为了分散和化解风险而要求债务人向其提供的担保措施 目的：保护自身利益，分散和控制风险目的：保护自身利益，分散和控制风险担保与反担保的区别担保与反担保的区别1 1反担保中的债权人为原担保人反担保中的债权人为原担保人2 2反担保是以原担保有效为前提的反担保是以原担保有效为前提的3 3反担保所担保的实际是原担保人的追偿反担保所担保的实际是原担保人的追偿权权担保人反担保债务人债权人http:/ 中管网房地产频道 2 22011-07-282011-07-28l l重点理解：重点理解：l l反担保方式可以反担保方式可以是债务人提供的抵是债务人提供的抵押或质押，也可以押或质押，也可以是其他人提供的保是其他人提供的保证证 抵押或质押。

抵押或质押概念延伸：概念延伸：担保人的追偿权是在担保人的追偿权是在一定条件下才出现的一定条件下才出现的，属于未来的追偿权，属于未来的追偿权l l只有在第三方提供反担保，才存在第三方只有在第三方提供反担保，才存在第三方l l特点：无瑕性可变现性、易变现性特点：无瑕性可变现性、易变现性 ，未来性，未来性 ，完整性，完整性 ，变现的税费，变现的税费 http:/ 中管网房地产频道 2 22011-07-282011-07-28 个人保证个人保证 企业保证企业保证uu不动产：不动产：房产抵押房产抵押，土，土地使用权地使用权uu动产：设备抵押，动产：设备抵押，交通交通运输工具运输工具 l l信用反担保信用反担保l l抵押反担保抵押反担保l l二二 反担保的种类以及措施设定反担保的种类以及措施设定uu动产质押：汽车质押动产质押：汽车质押uu权利质押权利质押 ：股权质押，汇票质押，存股权质押，汇票质押，存单质押l l质押反担保质押反担保http:/ 中管网房地产频道 2 22011-07-282011-07-28反担保措施反担保措施设定原则设定原则 A A考虑考虑：变现能力、可操作性、制约能力变现能力、可操作性、制约能力 B B考虑：考虑：债务人利益可触动原则债务人利益可触动原则. . 反担保物的种类反担保物的种类 （1 1）变现能力较强的反担保变现能力较强的反担保：房产建筑物、：房产建筑物、土地使用权、有价证券、车辆及机器设备土地使用权、有价证券、车辆及机器设备 （2 2）信用反担保措施信用反担保措施：关联企业保证、个人关联企业保证、个人信用保证、其他企业保证信用保证、其他企业保证 （3 3）具有制约能力的反担保具有制约能力的反担保：应收账款质押：应收账款质押、退税账户监管、退税账户监管、股权，股权，知识产权、收益权知识产权、收益权、存货等、存货等http:/ 中管网房地产频道 2 22011-07-282011-07-28l l l l l l l l l l l l反担保措施的评估方法反担保措施的评估方法l l市场价格比较市场价格比较法法l l重置成本法重置成本法l l收益现值法收益现值法l l清算价格法清算价格法l l对于不同的评估对象、不同的评估目的，要选用不同的评对于不同的评估对象、不同的评估目的，要选用不同的评估方法，才能得到客观、科学、稳健的评估值估方法，才能得到客观、科学、稳健的评估值 http:/ 中管网房地产频道 8 8l l市场价格法市场价格法l l前提条件：前提条件：(1)(1)存在一个发达存在一个发达的资产交易市场。

的资产交易市场l l l l (2)(2)影响价值的因影响价值的因素明确，并且可以量化素明确，并且可以量化 l l评估的程序：评估的程序：l l (1)(1)明确评估反担保标的明确评估反担保标的；l l (2)(2)进行市场调查、寻找进行市场调查、寻找参照物，收集市场信息；参照物，收集市场信息；l l (3)(3)分析、整理资料；分析、整理资料； l l (4)(4)比较、调整差异，做比较、调整差异，做出价值评估结论出价值评估结论l l主要应用于房地主要应用于房地产、土地使用权、产、土地使用权、存货等存货等http:/ 中管网房地产频道 9 9l l 重置成本法重置成本法l l主要应用于机器设备评估、在建工程评估、企业整体评估等主要应用于机器设备评估、在建工程评估、企业整体评估等 计算公式计算公式l l（1 1）评估值评估值= = 重重置成本置成本- -贬值贬值l l( (实体性贬值实体性贬值, ,经经济性贬值济性贬值. .功能性功能性贬值贬值) )l l l l（2 2）评估值）评估值= =重重置成本置成本成新率成新率l l 有关参数的有关参数的确定确定 l l估算方法：重置核估算方法：重置核算法算法l l 物价指物价指数法数法l l 功能价功能价值法值法l l贬值估算贬值估算 : :l l1 1使用和自然力作使用和自然力作用而形成的贬值用而形成的贬值 l l2 2性能更好的替代性能更好的替代物出现物出现 。

l l3 3外部经济环境的外部经济环境的变化而造成的贬值变化而造成的贬值 l l成新率的确定成新率的确定 ：现行价值与其全新现行价值与其全新状态下重置价值的状态下重置价值的比率比率 l l基本程序：基本程序： (A)(A)确定、审核反担保标的；确定、审核反担保标的； (B)(B)估算反担保标的重置成本；估算反担保标的重置成本； l l l l (C)(C)估算反担保标的使用年限估算反担保标的使用年限 (D)(D)估算有关贬值；估算有关贬值；l l l l (E)(E)确定反担保标的价值确定反担保标的价值http:/ 中管网房地产频道 2 22011-07-282011-07-28 收益现值法收益现值法l l估算未来预期收益，按照一定的贴现率折估算未来预期收益，按照一定的贴现率折算成现值，并累加求和得到反担保标的评算成现值，并累加求和得到反担保标的评估值的主要应用于未来收益权评估、无估值的主要应用于未来收益权评估、无形资产评估、企业整体评估等资产转让形资产评估、企业整体评估等资产转让业务，包括所有权转让和使用权转让业务，包括所有权转让和使用权转让 l lP P= =l lP P为评为评估值估值l lF F为第为第t t个个年预期收益年预期收益额额 l ln n为未来为未来收益期间收益期间 l lr r为贴为贴现率现率 l l前提条件：前提条件：1 1未来的收益可观且稳定；未来的收益可观且稳定； l l2 2未来期望收益能用货币衡未来期望收益能用货币衡量。

量 l l评估的程序评估的程序l l(1)(1)收集有关反担保标的信息资料；收集有关反担保标的信息资料；l l(2)(2)分析反担保标的未来收益状况及变分析反担保标的未来收益状况及变化趋势；化趋势；l l(3)(3)预测反担保标的未来预期收益；预测反担保标的未来预期收益；l l(4)(4)确定贴现率；确定贴现率；l l(5)(5)将未来预期收益进行贴现，确定反将未来预期收益进行贴现，确定反担保标的的评估值担保标的的评估值 http:/ 中管网房地产频道 1111l ll ll l评估方法评估方法l l(1)(1)现行市价折扣法在市场现行市价折扣法在市场上寻找相应的参照物，根据现上寻找相应的参照物，根据现行市价设定一折扣率，得出清行市价设定一折扣率，得出清算价格 l l l l(2)(2)模拟拍卖法模拟拍卖法模拟拍卖法模拟拍卖法也称意向询价法，是向潜在购也称意向询价法，是向潜在购买者询价，经评估人员分析确买者询价，经评估人员分析确定其清算价格定其清算价格 l l适适用范用范围围l l清算价格法主要应用于破产清算价格法主要应用于破产清算及资产抵押业务，可用于清算及资产抵押业务，可用于单项资产评估和整体资产评估单项资产评估和整体资产评估。

l l(1)(1)企业破产企业破产l l(2)(2)资产抵押资产抵押l l(3)(3)停业清理停业清理l l清算价格法清算价格法l l清算价格法是以清算价格为标准，对反清算价格法是以清算价格为标准，对反担保标的进行评估的一种方法担保标的进行评估的一种方法 http:/ 中管网房地产频道 1212l l 常见的评估种类常见的评估种类l l房地产评估房地产评估 l l机器设备的评估机器设备的评估l l土地使用权评估土地使用权评估 l l存货的评估存货的评估l l无形资产评估无形资产评估 l l 在建工程评估在建工程评估l l应收账款的评估应收账款的评估l l股权与企业价值评估股权与企业价值评估l l 未来收益未来收益权评估权评估http:/ 中管网房地产频道 1313l l谢谢谢谢！。