天津汉沽游乐港项目管理及营销推广管理知识分析.ppt

汉沽汉沽游游乐港项目乐港项目营销推广思路营销推广思路2007-8＋2CATALOG1 1市场与规划市场与规划2 2项目定位项目定位3 3项目体系项目体系1.1.酒店酒店2.2.商业商业3.3.住宅住宅4.4.别墅别墅4 4营销策略营销策略市场与规划市场与规划第1部分＋4汉沽市场现状• •整体区域环境整体区域环境– –汉沽，是天津市的一个远市区，位于天津东部，南濒渤海，辖区汉沽，是天津市的一个远市区，位于天津东部，南濒渤海，辖区面积面积441.5441.5平方公里人口平方公里人口1717万GDP22GDP22亿元，三次产业结构亿元，三次产业结构1414：：4545：：4141汉沽是城乡结合、工农业兼备的综合区域，土地资源充汉沽是城乡结合、工农业兼备的综合区域，土地资源充裕，基础设施完善，水陆交通畅达，发展前景广阔，是未来国内裕，基础设施完善，水陆交通畅达，发展前景广阔，是未来国内外投资的理想区域外投资的理想区域＋5汉沽市场现状• •历史劣势：单一化海洋工业历史劣势：单一化海洋工业– –汉沽区有取之不尽的海洋化工资源辖区海岸线长汉沽区有取之不尽的海洋化工资源辖区海岸线长3232公里，盐业生产已公里，盐业生产已有千余年历史。

现有盐田有千余年历史现有盐田1393313933公顷，约为全区耕地面积的公顷，约为全区耕地面积的3 3倍驰名中倍驰名中外的长芦盐色白、粒大、质坚、味醇，自古即有外的长芦盐色白、粒大、质坚、味醇，自古即有““芦台玉砂芦台玉砂””之誉，氯之誉，氯化纳平均含量高达化纳平均含量高达96.8%96.8%，是理想的海洋化工生产原料但长久以来的单，是理想的海洋化工生产原料但长久以来的单一产业模式导致汉沽整体经济落后天津一产业模式导致汉沽整体经济落后天津1010年– –从工业化城市向旅游城市转型要有很多路要走，这也从工业化城市向旅游城市转型要有很多路要走，这也直接影响本案的市场推进过程直接影响本案的市场推进过程＋6汉沽未来发展趋势• •环渤海区域已经成为继珠三角、长三角区域后，全国第三环渤海区域已经成为继珠三角、长三角区域后，全国第三个经济增长极而作为天津滨海新区的汉沽区则成为区域个经济增长极而作为天津滨海新区的汉沽区则成为区域范围内潜力独具的地区由于国家级国际型旅游度假区的范围内潜力独具的地区由于国家级国际型旅游度假区的绝好定位，使得该区域有着宽阔的发展空间，政策的支持绝好定位，使得该区域有着宽阔的发展空间，政策的支持令该区项目竞争优势明显。

令该区项目竞争优势明显＋7汉沽区定位问题补充• •一直以来，汉沽区的整体定位不明确一直以来，汉沽区的整体定位不明确, ,目前仍然存在目前仍然存在20072007年初，汉沽区第十一次党代会，一边说是建设成旅游年初，汉沽区第十一次党代会，一边说是建设成旅游城市城市————滨海休闲度假区滨海休闲度假区, ,而现状一边又继续大力建设海而现状一边又继续大力建设海洋化工基地洋化工基地, ,和农业产业基地而化工和旅游相互矛盾和农业产业基地而化工和旅游相互矛盾同时，在短时期内，改变城市定位在市场的印象很有难度同时，在短时期内，改变城市定位在市场的印象很有难度＋8板块发展的区域基础• •   汉沽具有海、湖、河三全的自然特征，３２公里海岸线海滩平缓、汉沽具有海、湖、河三全的自然特征，３２公里海岸线海滩平缓、开阔，营城湖水域自然天成，蓟运河风光秀美，旅游资源潜力巨大开阔，营城湖水域自然天成，蓟运河风光秀美，旅游资源潜力巨大• •政府规划是长远目标：按照现有规划布局，汉沽滨海休闲旅游区将分政府规划是长远目标：按照现有规划布局，汉沽滨海休闲旅游区将分成成7 7大功能区：休闲旅游度假区、蓝色海洋旅游区、湿地生态恢复区、大功能区：休闲旅游度假区、蓝色海洋旅游区、湿地生态恢复区、都市农业观光区、研发及转化区、居住区、邮轮及配套服务区。

都市农业观光区、研发及转化区、居住区、邮轮及配套服务区• •因此，站在滨海休闲旅游区的角度而非汉沽的角度，是解决思维误区因此，站在滨海休闲旅游区的角度而非汉沽的角度，是解决思维误区的主要出发点的主要出发点＋9板块市场地位•本案所处滨海休闲旅游区是滨海区域内唯一以第本案所处滨海休闲旅游区是滨海区域内唯一以第三产业为主体的区域，无疑，其职能是服务整个三产业为主体的区域，无疑，其职能是服务整个新滨海区的第三产业基地龙头新滨海区的第三产业基地龙头＋10区域房地产市场• •汉沽城区人口汉沽城区人口12.412.4万，城区规模为万，城区规模为2020平方公里平方公里20062006年一年内有年一年内有7 7个个楼盘在售，楼盘在售，20072007年在售或将推出的楼盘超过年在售或将推出的楼盘超过1010个目前，有汉华世家、个目前，有汉华世家、海尚豪庭、星海新苑、易居庭苑、荣达馨苑等楼盘开盘，开发商为实海尚豪庭、星海新苑、易居庭苑、荣达馨苑等楼盘开盘，开发商为实现利润最大化，楼盘的容积率也大大提高如现利润最大化，楼盘的容积率也大大提高如““海尚豪庭海尚豪庭””，全部是，全部是1818层住宅，是目前汉沽区最高的建筑。

层住宅，是目前汉沽区最高的建筑• •据据20072007年第一季度最新的统计数据显示，汉沽区新建商品房成交均价年第一季度最新的统计数据显示，汉沽区新建商品房成交均价较去年同期涨幅较去年同期涨幅5555％，在滨海新区中涨幅最大，塘沽区同比增长了％，在滨海新区中涨幅最大，塘沽区同比增长了3030％＋11– –汉沽区以蓟运河为界，可以将它分成河东片区和河西片区其中，汉沽区以蓟运河为界，可以将它分成河东片区和河西片区其中，河东片区一向是汉沽区的行政、金融中心，比较繁华，河西片区河东片区一向是汉沽区的行政、金融中心，比较繁华，河西片区则是震后新建的住宅区域因此，比较而言，河东片区得到了更则是震后新建的住宅区域因此，比较而言，河东片区得到了更多开发商的青睐，成为必争之地，大多数的商品房项目集中于此多开发商的青睐，成为必争之地，大多数的商品房项目集中于此– –截至目前，汉沽区在售的商品房项目有截至目前，汉沽区在售的商品房项目有1212个，河东片区就占据了个，河东片区就占据了9 9个，可谓分走了汉沽楼市的大半个，可谓分走了汉沽楼市的大半““江山江山””相对来说，河西片区相对来说，河西片区还是略显冷清，目前在售项目仅为还是略显冷清，目前在售项目仅为3 3个。

个– –房价：房价：20032003年年15001500元／平米　元／平米　20072007年目前整体而言，汉沽区商品年目前整体而言，汉沽区商品房项目每平方米的均价大约为房项目每平方米的均价大约为45004500元左右，而河东片区的均价达元左右，而河东片区的均价达到了到了47004700元左右涨幅度元左右涨幅度300300％％＋12– –汉沽目由于区域人口及经济原因，房地产总体供应量不太，且多汉沽目由于区域人口及经济原因，房地产总体供应量不太，且多为为1010万平米以下普通住宅，汉沽区确保今年新开工的住房建设项万平米以下普通住宅，汉沽区确保今年新开工的住房建设项目，目，9090平方米以下中小户型房占七成以上，同时，建设平方米以下中小户型房占七成以上，同时，建设1515万平方万平方米的经济适用房米的经济适用房– –拆迁力度加大，市场存在需求汉沽区今年实施河西老城区改造拆迁力度加大，市场存在需求汉沽区今年实施河西老城区改造工程，工程，拆迁拆迁2424片地块，拆除危旧房屋片地块，拆除危旧房屋3030万平方米，房地产开工万平方米，房地产开工6868万平方米；同时，实施茶淀中心镇建设、营城镇沿海撤村并点置万平方米；同时，实施茶淀中心镇建设、营城镇沿海撤村并点置换土地和宅基地换房工程，兴建换土地和宅基地换房工程，兴建2323万多平方米的还迁房。

万多平方米的还迁房– –汉沽区今年在河西、坨北里、东滨楼、滨海小区、杨家寨上、茶汉沽区今年在河西、坨北里、东滨楼、滨海小区、杨家寨上、茶淀镇、杨家泊镇等地，建设一批经济适用房、实物还迁房、廉租淀镇、杨家泊镇等地，建设一批经济适用房、实物还迁房、廉租房、经济租赁房在四季花苑、海尚豪庭、泰河新城、润和馨苑房、经济租赁房在四季花苑、海尚豪庭、泰河新城、润和馨苑等地建设一批普通商品房等地建设一批普通商品房＋13市场竞争• •竞争对手：海滨高尔夫庄园竞争对手：海滨高尔夫庄园竞争对手：海滨高尔夫庄园竞争对手：海滨高尔夫庄园• •新加坡最大国有控股企业之一的吉宝集团旗下新加坡上市公司新加坡最大国有控股企业之一的吉宝集团旗下新加坡上市公司——————惠升置业在天津滨海新区包括营城湖北岛与南岛在内的多达惠升置业在天津滨海新区包括营城湖北岛与南岛在内的多达220220万平万平方米土地方米土地• •海滨高尔夫庄园项目坐落于海滨休闲旅游区，彩虹大桥以北海滨高尔夫庄园项目坐落于海滨休闲旅游区，彩虹大桥以北4 4公里，公里，与滨海航母主题公园比邻项目由南岛和北岛组成，总用地面积约与滨海航母主题公园比邻项目由南岛和北岛组成，总用地面积约45004500亩。

项目包括亩项目包括3636洞高尔夫球场、温洞高尔夫球场、温 泉会所、游艇码头等相关休泉会所、游艇码头等相关休闲配套，其中南岛闲配套，其中南岛1818洞高尔夫球场已经投入使用，目前一期洞高尔夫球场已经投入使用，目前一期8383套独栋套独栋别墅主体部分已经建成，样板房也将在近期推出别墅主体部分已经建成，样板房也将在近期推出      ＋14汉沽普通住宅中的高端 海尚豪庭楼盘地址：新开北路楼盘地址：新开北路建筑面积：建筑面积：9 9万平方米万平方米建筑类型：建筑类型： 部分联排别墅部分联排别墅, 18, 18层框剪高层层框剪高层 高层在售的面积为高层在售的面积为97-15597-155平米平米起价：起价：45104510元元/ /平方米平方米最高价：最高价：55005500元元/ /平方米平方米目前均价：目前均价：49004900元元/ /平方米平方米别墅预计别墅预计0707年年1010月份开盘月份开盘均为均为1818层的高层住宅楼，是汉沽区现有最高的建筑作为面向中高端客户群层的高层住宅楼，是汉沽区现有最高的建筑作为面向中高端客户群的大盘项目，双电梯、水景花园等配套方面都成了汉沽商品房高品质楼盘的的大盘项目，双电梯、水景花园等配套方面都成了汉沽商品房高品质楼盘的代表，其价位也较高，均价达到了代表，其价位也较高，均价达到了49004900元左右，最高售价达到了元左右，最高售价达到了55005500元左右。

元左右＋16汉华世家汉华世家•楼盘地址：文化街汉沽大桥东侧建筑面积：4.2万平方米起价：4480元/平方米最高价：5180元/平方米目前均价：4900元/平方米滨海高尔夫庄园滨海高尔夫庄园•开盘时间：2007年年底（二期）楼盘地址：滨海休闲度假区内价格：待定＋17新澳花园新澳花园楼盘地址：河西四经路与四纬路交口建筑面积：8.61万平方米起价：3500元/平方米最高价：4800元/平方米目前均价：4400元/平方米泰河新城泰河新城楼盘地址：寨上大桥蓟运河西侧建筑面积：3.15万平方米起价：3988元/平方米最高价：5200元/平方米目前均价：4900元/平方米＋18易居庭苑易居庭苑楼盘地址：文化街与大丰路交口建筑面积：6.6万平方米起价：3600元/平方米最高价：5000元/平方米目前均价：4500元/平方米荣达馨苑荣达馨苑楼盘地址：大丰路与太平街交口建筑面积：9.2万平方米起价：3660元/平方米最高价：5000元/平方米目前均价：4560元/平方米＋19滨海新区整体市场• •塘沽区：塘沽区：塘沽区：塘沽区：20072007年几乎全部在售项目的单价都突破了年几乎全部在售项目的单价都突破了50005000元。

一些位置元一些位置较好景观较佳的房子，价格都超过较好景观较佳的房子，价格都超过70007000元元/ /平方米• •开发区：开发区：开发区：开发区：20072007年年7000700070007000元以下一房难寻，元以下一房难寻，元以下一房难寻，元以下一房难寻，一些楼层较高视野较好的住宅，一些楼层较高视野较好的住宅，单价也轻松突破单价也轻松突破80008000元元/ /平方米大关不仅如此，第三大街附近的多平方米大关不仅如此，第三大街附近的多层住宅，单价已经跃升至层住宅，单价已经跃升至90009000元元/ /平方米，突破万元似乎只是时间的平方米，突破万元似乎只是时间的问题• •大港：大港：大港：大港：基本在基本在45004500元至元至50005000元元/ /平方米平方米＋20市场结论• •本区域内价格和开发水平对于周边市场，如塘沽与开发区，本区域内价格和开发水平对于周边市场，如塘沽与开发区，唐山、东丽及周边区域具有一定的市场吸引力也是本案唐山、东丽及周边区域具有一定的市场吸引力也是本案住宅部分的定价基础预计住宅部分的定价基础预计20082008年，年，60006000元／平米以上将元／平米以上将是区域内高端项目的主流。

预计至是区域内高端项目的主流预计至20102010年前，中央大道全年前，中央大道全面竣工，解决汉沽与塘沽之间的交通瓶颈，将会使地价再面竣工，解决汉沽与塘沽之间的交通瓶颈，将会使地价再次飙升之时次飙升之时欢乐港板块营销的主要难点与矛盾欢乐港板块营销的主要难点与矛盾第2部分＋22未来规划与现状条件的严重失衡• •失衡一：由于目前游乐港区内基本为空地，现状可利用资失衡一：由于目前游乐港区内基本为空地，现状可利用资源匮乏，基础设施未齐备，项目的成长只能随着大区域的源匮乏，基础设施未齐备，项目的成长只能随着大区域的发展而逐步发展发展而逐步发展• •另一方面，游乐港区域规划目标较高，而实施难度较大，另一方面，游乐港区域规划目标较高，而实施难度较大，本项目作为游乐港前期开发项目，承担着引领区域发展的本项目作为游乐港前期开发项目，承担着引领区域发展的重任，同时也势必会面临一定的风险重任，同时也势必会面临一定的风险＋23政府意志与现状开发状况的矛盾• •游乐港项目早在游乐港项目早在20022002年就已列为政府的重点项目之一，并年就已列为政府的重点项目之一，并相继实施了航母主题公园、酒店等项目，但是远远未能达相继实施了航母主题公园、酒店等项目，但是远远未能达到预期的到预期的““20082008年初具规模年初具规模””的建设目标。

现状开发的滞的建设目标现状开发的滞后与政府对该地区的高期望值将同时对项目的操作造成影后与政府对该地区的高期望值将同时对项目的操作造成影响，阻力与推动力并存的矛盾，是影响项目的主导因素之响，阻力与推动力并存的矛盾，是影响项目的主导因素之一＋24功能：区域规划功能重叠• •以航空母舰为中心的天津国际游乐港主题公园以航空母舰为中心的天津国际游乐港主题公园休闲旅游度休闲旅游度休闲旅游度休闲旅游度假区假区假区假区包括五星级标准的基辅航母金星大酒店、碧海蓝天水包括五星级标准的基辅航母金星大酒店、碧海蓝天水榭别墅、生态美食园、东湖水秀宾馆、海岸休闲区、海鲜榭别墅、生态美食园、东湖水秀宾馆、海岸休闲区、海鲜食廊等子项目与本案的功能多有重叠，因此，先人一步，食廊等子项目与本案的功能多有重叠，因此，先人一步，具备自己的特色是根本的解决方式具备自己的特色是根本的解决方式项目策略思路项目策略思路第3部分＋27长线——项目策略基础思考但是，先行者必将同时面临挑战与机遇，做长线的态度必不但是，先行者必将同时面临挑战与机遇，做长线的态度必不可少，短线为继，长线获利是本案策略的基础思考方式可少，短线为继，长线获利是本案策略的基础思考方式。

＋28高度：站在滨海包装项目• •本项目的策略思考不同于普通住宅开发，而是站在板块炒本项目的策略思考不同于普通住宅开发，而是站在板块炒作的基础上进行的，这是大策略，小营销的思考前提，站作的基础上进行的，这是大策略，小营销的思考前提，站在滨海市场的高度推广，才能为本案的完整策略定型在滨海市场的高度推广，才能为本案的完整策略定型＋29多重体系，肩负多职能塑造• •同时，本案需要肩负项目多重职能塑造的任务，因此，对同时，本案需要肩负项目多重职能塑造的任务，因此，对于项目大定位的推广必须先行，体现在包装推广上，不仅于项目大定位的推广必须先行，体现在包装推广上，不仅要有整体定位体现的包装，商业、住宅、别墅、酒店都需要有整体定位体现的包装，商业、住宅、别墅、酒店都需要独立，明确地包装定位要独立，明确地包装定位＋30结论：转化尴尬立场站在天津新滨海城市定位高度• •本案所在汉沽区在未来本案所在汉沽区在未来2020年内，将成为整个滨海，天津，年内，将成为整个滨海，天津，乃至亚太区域内的度假职能区，这对于本案的定位高度有乃至亚太区域内的度假职能区，这对于本案的定位高度有着指引的高度本案是这一概念的发端。

因此，定位不能着指引的高度本案是这一概念的发端因此，定位不能局限于汉沽和滨海要站在全球化的立场这样可以轻易局限于汉沽和滨海要站在全球化的立场这样可以轻易摆脱区位现状的尴尬摆脱区位现状的尴尬基础定位基础定位第4部分＋32定位导入：综合度假职能区• •本案的定位不仅仅是类似本案的定位不仅仅是类似““圣乔治小镇圣乔治小镇””的温馨异域的居的温馨异域的居住感受，而是一个综合度假职能区，酒店度假职能区，休住感受，而是一个综合度假职能区，酒店度假职能区，休闲商业职能区，度假居所，多功能住区的组合在市场推闲商业职能区，度假居所，多功能住区的组合在市场推广的角度，先立市场影响力，在分别推进广的角度，先立市场影响力，在分别推进• •英伦内核英伦内核英伦内核英伦内核· · · ·国际外延国际外延国际外延国际外延＋33滨海首席综合度假职能区滨海首席综合度假职能区整体基础定位APAC BAY INTERNATIONAL AREA泛太湾岸国际区基础定位上的整体推广定位-1市场地位描述休闲特色描述项目规格描述津滨·泛海英伦︱国际区项目整体推广名称＋37案名解析：APAC-湾岸（泛海）（英伦）国际区•以地理特征，职能特征，产品特征组合案名。

以地理特征，职能特征，产品特征组合案名•湾岸，泛海均为项目自然属性湾岸，泛海均为项目自然属性•国际区可以弱化居住职能，体现综合性概念和项国际区可以弱化居住职能，体现综合性概念和项目广度具有很大的可调节性具有很大的可调节性•本案名是项目的整体定位体现，即滨海外延本案名是项目的整体定位体现，即滨海外延＋38案名解析：APAC•所谓所谓APACAPAC，并非亚太经合组织，而是，并非亚太经合组织，而是ASIA—ASIA—PACIFICPACIFIC 亚太的缩写，其作用在于引领项目高度，亚太的缩写，其作用在于引领项目高度，完成项目对于滨海，环渤海辐射乃至作为中国北完成项目对于滨海，环渤海辐射乃至作为中国北方沿海度假区代表辐射整个亚太地区方沿海度假区代表辐射整个亚太地区酒店定位及项目导入酒店定位及项目导入第5部分＋40以商务带动度假• •透过分析我们可以看出，未来酒店的定位无疑是度假旅游型定位，但透过分析我们可以看出，未来酒店的定位无疑是度假旅游型定位，但重要的是，酒店运作前期的很难以度假客群定位，市场难以满足，因重要的是，酒店运作前期的很难以度假客群定位，市场难以满足，因此，建议未来项目初期，以此，建议未来项目初期，以““““商务度假商务度假商务度假商务度假””””职能吸引汉沽，塘沽，开发职能吸引汉沽，塘沽，开发区的企业客户消费。

在区域整体规划逐渐成熟的阶段，再转为度假为区的企业客户消费在区域整体规划逐渐成熟的阶段，再转为度假为主的职能转化主的职能转化＋41酒店竞争• •基辅航母金星大酒店是被天津市委列入基辅航母金星大酒店是被天津市委列入2005-20102005-2010年发展现代服年发展现代服务业重点项目基辅航母金星大酒店位于天津国际游乐港东侧，务业重点项目基辅航母金星大酒店位于天津国际游乐港东侧，酒店整体为欧式风格建筑，占地面积酒店整体为欧式风格建筑，占地面积97009700平方米，建筑面积平方米，建筑面积5360053600平方米，主体地下一层、地上平方米，主体地下一层、地上1515层并设有层并设有3 3层裙房，主体层裙房，主体建筑结构为钢筋混凝土框架结构，本项目建成后将成为滨海新建筑结构为钢筋混凝土框架结构，本项目建成后将成为滨海新区内首家集餐饮、娱乐、会议及住宿于一体的综合性建筑，硬区内首家集餐饮、娱乐、会议及住宿于一体的综合性建筑，硬件设施定位于五星级酒店件设施定位于五星级酒店• •金星大酒店项目金星大酒店项目, ,总投资总投资7 7亿元亿元, ,共分七个子项目共分七个子项目, ,先期投资先期投资3 3亿元亿元, ,预计明年预计明年1010月完工。

月完工＋42酒店包装与命名•作为本案的启动项目，酒店规格与影响力至关重作为本案的启动项目，酒店规格与影响力至关重要，五星级，滨海，主题公园形成的滨海区大度要，五星级，滨海，主题公园形成的滨海区大度假概念令酒店假概念令酒店＋43酒店及商业入市营销策略• •作为首个唱响天津滨海休闲旅游功能区的主角，正如前所作为首个唱响天津滨海休闲旅游功能区的主角，正如前所述，本案的推广与政府规划的延伸实施紧密相连，因此，述，本案的推广与政府规划的延伸实施紧密相连，因此，纯商业广告推广并非上策，而是紧跟政府脚步，以区域开纯商业广告推广并非上策，而是紧跟政府脚步，以区域开发事件为节奏，以新闻事件炒作为载体，进行推广发事件为节奏，以新闻事件炒作为载体，进行推广＋44度假峰会经济 SUMMIT ECONOMIC OF BINHAI VACATION• •带动区域整体区域：本案作为整个区域的先锋，共赢是基本策略，推带动区域整体区域：本案作为整个区域的先锋，共赢是基本策略，推动交通与区域建设提速，作为酒店，在前期运营中，度假职能无法突动交通与区域建设提速，作为酒店，在前期运营中，度假职能无法突出，因此，商务度假是最容易在短肌内积聚人气，扩大知名度的方式，出，因此，商务度假是最容易在短肌内积聚人气，扩大知名度的方式，而而峰会经济峰会经济峰会经济峰会经济作为一个板块炒作的全新概念，应该比较适合项目的前期作为一个板块炒作的全新概念，应该比较适合项目的前期背景。

背景• •峰会经济是利用主题性活动，短时期内汇聚大批高端消费群体的会展，峰会经济是利用主题性活动，短时期内汇聚大批高端消费群体的会展，会务经济的高端形式会务经济的高端形式＋45高端案例：城市运营高度的峰会经济• •重庆市重庆市20052005年亚太城市市长峰会投资近年亚太城市市长峰会投资近7070亿元人民币，建设亿元人民币，建设5656个峰个峰会项目会项目• •博鳌亚洲论坛博鳌亚洲论坛• •20052005年第六届亚欧财长会议带动滨海新区的进一步进化年第六届亚欧财长会议带动滨海新区的进一步进化• •20052005年韩国釜山年韩国釜山APECAPEC峰会＋46休闲旅游峰会经济概念• •而对于本区域的主体休闲旅游概念可炒作题材很多，而对于本区域的主体休闲旅游概念可炒作题材很多，例如：例如：• •全球主题公园峰会全球主题公园峰会• •全国旅游城市论坛全国旅游城市论坛• •亚太旅游小姐大赛亚太旅游小姐大赛• •重新包装重新包装““唱响滨海唱响滨海””超级歌手大赛等形式均是前期炒作的事件题材超级歌手大赛等形式均是前期炒作的事件题材津滨津滨·APAC·APAC湾岸酒店湾岸酒店酒店前期命名并不是酒店最终用名，在签约酒店管理集团后，酒店的职能案名便完成其使命。

商业定位及导入商业定位及导入第6部分＋49商业定位• •由于本案的地理位置决定，传统商业并不适合，特色商业由于本案的地理位置决定，传统商业并不适合，特色商业的吸引力至关重要对于本区域，海鲜背景的特色餐饮必的吸引力至关重要对于本区域，海鲜背景的特色餐饮必不可少，以异域风情整合，营造独特的餐饮文化是项目整不可少，以异域风情整合，营造独特的餐饮文化是项目整体定位的重要组成部分体定位的重要组成部分＋50商业休闲部分案名：英国城• •定位：英国城定位：英国城定位：英国城定位：英国城- - - -迷你影视基地迷你影视基地迷你影视基地迷你影视基地• •英伦文化作为产品内核符号，体现在具体商业运做上英式特色，教英伦文化作为产品内核符号，体现在具体商业运做上英式特色，教堂，异域风情的利用，不应局限于小市场的婚纱摄影，作为商业特色，堂，异域风情的利用，不应局限于小市场的婚纱摄影，作为商业特色，将这里塑造成为小规模影视基地的魅力更大，同时也是配合未来派拉将这里塑造成为小规模影视基地的魅力更大，同时也是配合未来派拉蒙主题公园概念，形成影视周边产品集散地蒙主题公园概念，形成影视周边产品集散地• •教堂经济教堂经济教堂经济教堂经济• •天津是天主教比较发达的区域，利用教堂职能，捐献给天津教区，派天津是天主教比较发达的区域，利用教堂职能，捐献给天津教区，派驻常驻神父或主教，将会形成独特的教友经济圈。

驻常驻神父或主教，将会形成独特的教友经济圈＋51商业街案名——舶来街• •舶来街异域海鲜舶来街异域海鲜舶来街异域海鲜舶来街异域海鲜——对于本区域，海鲜背景的特色餐饮文化对于本区域，海鲜背景的特色餐饮文化休闲产业必不可少，以异域风情整合，营造独特的全球化休闲产业必不可少，以异域风情整合，营造独特的全球化的，英式，法式，和风等餐饮文化是项目整体定位的重要的，英式，法式，和风等餐饮文化是项目整体定位的重要组成部分组成部分• •舶来街洋货舶来街洋货舶来街洋货舶来街洋货————传统的天津滨海区域商业类型中，中高端洋传统的天津滨海区域商业类型中，中高端洋货是未来商业发展持续的特色，虽然项目前期在周边条件货是未来商业发展持续的特色，虽然项目前期在周边条件不成熟的前提下并不适合，但必将是未来旅游度假的重要不成熟的前提下并不适合，但必将是未来旅游度假的重要支柱商业类型支柱商业类型住宅定位住宅定位第7部分滨海休闲旅游区首席纯英式多职能住区住宅定位＋54定位解析•大滨海战略高端住宅市场定位大滨海战略高端住宅市场定位• •除了配套环境、未来潜力等优势外，区位优势也是汉沽的优势资源之除了配套环境、未来潜力等优势外，区位优势也是汉沽的优势资源之一，在滨海新区中，除了核心区域塘沽、开发区之外，相比东丽区、一，在滨海新区中，除了核心区域塘沽、开发区之外，相比东丽区、大港区等区域，汉沽的区位优势明显。

汉沽在地理位置上较靠近天津大港区等区域，汉沽的区位优势明显汉沽在地理位置上较靠近天津经济技术开发区，规划中的海滨大道、津汉快速路等交通干线会使其经济技术开发区，规划中的海滨大道、津汉快速路等交通干线会使其可达性更强随着京津塘高速可达性更强随着京津塘高速 二线等公路的建设铺就，这个区域的二线等公路的建设铺就，这个区域的交通优势会更加明显目前汉沽高端项目如滨海高尔夫庄园的购房者交通优势会更加明显目前汉沽高端项目如滨海高尔夫庄园的购房者中一大部分都来自开发区中一大部分都来自开发区＋55定位双重性需要• •本案定位前提是汉沽在整个滨海新区的整体定位，即滨海休闲度假区，本案定位前提是汉沽在整个滨海新区的整体定位，即滨海休闲度假区，在这一前提下，住宅的职能不仅局限于汉沽，而是具有双重性，其中，在这一前提下，住宅的职能不仅局限于汉沽，而是具有双重性，其中，塘沽，开发区的客群将成为主力塘沽，开发区的客群将成为主力– –第一种为汉沽，塘沽部分周边区域人口的第一居所第一种为汉沽，塘沽部分周边区域人口的第一居所– –第二职能即兼具投资价值的度假居所第二职能即兼具投资价值的度假居所– –而这两部分市场存在较大差异，而在项目前期，均以强调度假休而这两部分市场存在较大差异，而在项目前期，均以强调度假休闲的酒店商业为诉求，前期宜推部分小户型度假产品作为市场补闲的酒店商业为诉求，前期宜推部分小户型度假产品作为市场补充，针对客群为汉沽高端人群，塘沽，开发区度假置业人群，唐充，针对客群为汉沽高端人群，塘沽，开发区度假置业人群，唐山、山西等周边地区投资人群同时针对两种客群。

也为项目利润山、山西等周边地区投资人群同时针对两种客群也为项目利润最大化打下良好基础最大化打下良好基础＋56住宅部分案名津滨 ·康沃尔郡 Cornwall• •英国西海岸美丽的海滩，传统的早餐，都铎式小镇、冲浪的乐园，这英国西海岸美丽的海滩，传统的早餐，都铎式小镇、冲浪的乐园，这就是就是Cornwall, Cornwall, 英格兰最受欢迎的度假胜地英格兰最受欢迎的度假胜地7 7、、8 8月份是英国人度假月份是英国人度假的高峰期，的高峰期，CornwallCornwall是英格兰首选的地方，拖着房车，或者租个是英格兰首选的地方，拖着房车，或者租个 CottageCottage，轻轻松松的在海边住上一周，是大多数英国人度假的方式轻轻松松的在海边住上一周，是大多数英国人度假的方式• •拥有英国第二大学院拥有英国第二大学院------康沃尔学院康沃尔学院• •《《蝴蝶梦蝴蝶梦》》海边的美丽庄园所在地海边的美丽庄园所在地• •007007《《择日再死择日再死》》取景地取景地康沃尔康沃尔————典型都铎式小镇典型都铎式小镇英国人度假首选康沃尔康沃尔————典型都铎式小镇典型都铎式小镇英国人度假首选康沃尔康沃尔————典型都铎式小镇典型都铎式小镇英国人度假首选康沃尔康沃尔————典型都铎式小镇典型都铎式小镇英国的"天涯海角"--Land's End康沃尔康沃尔————典型都铎式小镇典型都铎式小镇伊甸计划康沃尔康沃尔————典型都铎式小镇典型都铎式小镇英国人度假首选＋63住宅度假住区部分案名都铎海岸国际度假区• •体现英式生活的直白表达，可以和住宅重叠使用而不单独独立。

体现英式生活的直白表达，可以和住宅重叠使用而不单独独立整体营销推广思路整体营销推广思路第8部分项目产品各营销推广阶段重点比例分布＋66营销节奏•第一阶段：亮相期•推广时间：2007年10月-2008年3月•推广重点：着力打造度假酒店、情景商业娱乐街区•品牌策略：建立滨海度假区首席地标形象•目标：建立市场信心，培育市场环境同时努力营造整个项目的品牌和风格特色，中后期推出部分住宅产品对市场进行试探性运作，并极力推销项目开发理念•推广手段：立体媒体新闻、户外、推介会、商洽会、峰会召集＋67强势组合阶段•第二阶段：住宅上市·酒店合作，商业启动招商•时间：2008年4月-2009年3月•本阶段为实际营销期，通过借助商业与酒店的市场影响，住宅部分上市，在项目示范区环境氛围形成后，逐步转为住区的开发，商业娱乐街区的国际度假村和以多层为主的度假住区成为本期开发营销的重点，英伦风格内核体现明显•推广手段：针对滨海市场的媒体整合推广，商业，酒店住区的穿插呼应＋68高端阶段•第三阶段：初步成熟期•时间：2009年全年•随着项目品牌的逐步强化，以及周边服务设施的完善，市场培育相对成熟之后，项目初步达到成熟阶段，示范区和部分单位的运行，为商务度假别墅和后续住宅产品。

•推广手段：针对高端客群的定向市场推广视觉应用视觉应用第9部分＋85策略回顾策略回顾滨海首席综合度假职能区滨海首席综合度假职能区泛海英伦国际区泛海英伦国际区APAC湾岸酒店湾岸酒店英国城英国城舶来街舶来街康沃尔郡康沃尔郡都铎海岸都铎海岸国际度假区国际度假区度假峰会经济度假峰会经济商务度假商务度假休闲度假休闲度假特色度假商业特色度假商业纯英式纯英式多职能住区多职能住区纯英式纯英式度假住区度假住区度假客群度假客群投资客群投资客群居住客群居住客群投资客群投资客群度假客群度假客群THANKSTHANKS感谢聆听•9、静夜四无邻，荒居旧业贫2024/9/42024/9/4Wednesday, September 4, 2024•10、雨中黄叶树，灯下白头人2024/9/42024/9/42024/9/49/4/2024 9:57:52 AM•11、以我独沈久，愧君相见频2024/9/42024/9/42024/9/4Sep-2404-Sep-24•12、故人江海别，几度隔山川2024/9/42024/9/42024/9/4Wednesday, September 4, 2024•13、乍见翻疑梦，相悲各问年。

2024/9/42024/9/42024/9/42024/9/49/4/2024•14、他乡生白发，旧国见青山04 九月 20242024/9/42024/9/42024/9/4•15、比不了得就不比，得不到的就不要九月 242024/9/42024/9/42024/9/49/4/2024•16、行动出成果，工作出财富2024/9/42024/9/404 September 2024•17、做前，能够环视四周；做时，你只能或者最好沿着以脚为起点的射线向前2024/9/42024/9/42024/9/42024/9/4•9、没有失败，只有暂时停止成功！2024/9/42024/9/4Wednesday, September 4, 2024•10、很多事情努力了未必有结果，但是不努力却什么改变也没有2024/9/42024/9/42024/9/49/4/2024 9:57:52 AM•11、成功就是日复一日那一点点小小努力的积累2024/9/42024/9/42024/9/4Sep-2404-Sep-24•12、世间成事，不求其绝对圆满，留一份不足，可得无限完美2024/9/42024/9/42024/9/4Wednesday, September 4, 2024•13、不知香积寺，数里入云峰。

2024/9/42024/9/42024/9/42024/9/49/4/2024•14、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏04 九月 20242024/9/42024/9/42024/9/4•15、楚塞三湘接，荆门九派通九月 242024/9/42024/9/42024/9/49/4/2024•16、少年十五二十时，步行夺得胡马骑2024/9/42024/9/404 September 2024•17、空山新雨后，天气晚来秋2024/9/42024/9/42024/9/42024/9/4•9、杨柳散和风，青山澹吾虑2024/9/42024/9/4Wednesday, September 4, 2024•10、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话2024/9/42024/9/42024/9/49/4/2024 9:57:52 AM•11、越是没有本领的就越加自命不凡2024/9/42024/9/42024/9/4Sep-2404-Sep-24•12、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿2024/9/42024/9/42024/9/4Wednesday, September 4, 2024•13、知人者智，自知者明。

胜人者有力，自胜者强2024/9/42024/9/42024/9/42024/9/49/4/2024•14、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏04 九月 20242024/9/42024/9/42024/9/4•15、最具挑战性的挑战莫过于提升自我九月 242024/9/42024/9/42024/9/49/4/2024•16、业余生活要有意义，不要越轨2024/9/42024/9/404 September 2024•17、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息2024/9/42024/9/42024/9/42024/9/4MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感感 谢谢 您您 的的 下下 载载 观观 看看专家告诉。