长春天安第一城调研报告－2.doc

第 二 部 分 住 宅 商 品 房 市 场 现 状 调 研一 、 住 宅 总 体 市 场 调 研1总 体 概 况1、 2001 年 住 宅 商 品 房 市 场 开 发 现 状（ 1） 、 开 发 投 资 总 额2001 年 全 市 房 地 产 开 发 投 资 元 ， 比 上 年 增 加 （ 2） 、 总 建 筑 面 积2001 年 住 宅 商 品 房 建 设 面 积 达 400 万 平 方 米 3） 、 总 施 工 面 积2001 年 该 市 完 成 房 屋 施 工 面 积 平 方 米 ， 其 中 新 开 工 面 积 方 米 4） 、 竣 工 面 积2001 年 实 现 商 品 房 竣 工 面 积 294 万 平 方 米 5） 、 总 销 售 额2001 年 销 售 平 方 米 ， 实 现 商 品 房 销 售 额 元 比 上 年 增长 其 中 销 售 给 个 人 平 方 米 ， 占 销 售 总 量 的 （ 6） 、 空 置 量据 有 关 部 门 有 关 人 员 保 守 估 计 ， 长 春 市 楼 盘 空 置 总 量 在 800 万 平 方 米以 上 2001 年 有 平 方 米 的 房 屋 面 积 留 待 今 年 消 化 。

（ 7） 、 整 体 市 场 的 供 给 压 力 分 析静 态 分 析 ：从 以 上 数 据 可 以 看 出 ， 2001 年 长 春 市 房 地 产 年 供 给 量 远 大 于 年 销 售 量 同 时 ， 长 春 市 房 地 产 市 场 整 体 空 置 量 较 大 ， 市 场 供 给 压 力 大 ， 房 地 产 市 场 形势 严 峻 可 以 说 ， 长 春 市 房 地 产 市 场 正 处 于 冰 冻 期 动 态 分 析 ：城 市 整 体 经 济 的 良 性 运 行 保 证 了 房 地 产 市 场 健 康 发 展 的 大 环 境 ；市 民 的 居 住 状 况 对 房 地 产 市 场 的 发 展 有 利 ；政 府 的 房 地 产 相 关 政 策 的 落 实 对 房 地 产 市 场 的 发 展 有 利 ；2、 住 宅 商 品 房 的 基 本 素 质 分 析（ 1） 、 不 同 区 域 的 住 宅 商 品 房 量 化 分 析A、 基 本 分 布 及 数 量 示 意 图5658606264项 目 范 围其 它 地 区B、 基 本 销 售 情 况项 目 里 范 围 ：经 营 销 售 年 限 ： 1销 售 率 ： 10% 它 地 区 ：经 营 销 售 年 限 ： 1销 售 率 ： 40%、 原 因 分 析其 它 地 区 的 房 价 、 小 区 环 境 、 建 筑 档 次 、 综 合 评 定 普 遍 比 项 目区 域 要 低 。

2） 、 不 同 价 格 住 宅 商 品 房 的 数 量 分 布A、 基 本 分 布 及 价 格 示 意 图010203040 2000元 /平 方 米 以 下2000平 方米2500平 方米3000平 方米4000元 以 上B、 销 售 情 况2500 元 /平 方 米 以 下 ： 销 售 状 况 良 好 ， 基 本 不 用 媒 体 宣 传2500 /平 方 米 ： 小 户 型 销 售 状 况 良 好 ， 大 户 型 略 有 积 压 ，媒 体 宣 传 力 度 较 大 3000 /平 方 米 ： 小 户 型 销 售 状 况 较 好 ， 大 户 型 积 压 严 重 ，媒 体 宣 传 力 度 较 大 4000 元 /平 方 米 以 上 ： 销 售 率 普 遍 不 超 过 60%C、 原 因 分 析前 阶 段 建 设 的 楼 盘 的 户 型 过 大 ， 总 价 过 高 ， 超 过 普 通 市 民 的 承受 能 力 3） 、 不 同 面 积 住 宅 商 品 房 的 户 型 分 布A、 基 本 分 布110 平 方 米 以 下 ： 一 室 、 二 室110 方 米 ： 二 室 、 三 室130 方 米 ： 三 室 、 四 室160 以 上 ： 四 室 以 上B、 销 售 情 况110 平 方 米 以 下 ： 较 好110 方 米 ： 一 般130 方 米 ： 较 困 难160 以 上 ： 困 难C、 原 因 分 析长 春 市 大 多 数 人 的 住 宅 商 品 房 消 费 心 理 并 不 是 越 大 越 好 ， 比 较注 重 面 积 的 实 用 ， 总 价 的 控 制 。

4） 、 消 费 者 认 可 程 度A、 整 个 市 场 的 知 名 度 分 布 示 意 图020406080100120南 湖 地 区卫 星 路 沿 线亚 泰 地 区市 内 其 它 地 区B、 区 域 个 体 单 位 特 征南 湖 地 区 ： 大 户 型 为 主 配 以 中 、 小 户 型卫 星 路 沿 线 ： 大 户 型 为 主 配 以 中 、 小 户 型亚 泰 地 区 ： 中 户 型 为 主 配 以 大 、 小 户 型其 它 地 区 ： 中 、 小 户 型 为 主 个 别 大 户 型C、 环 境 、 交 通 、 配 套 的 基 本 素 质 认 可 情 况南 湖 地 区 ： 以 长 春 缺 乏 的 自 然 水 景 为 主 ， 交 通 、 各 种 城 市 配 套设 施 具 有 均 好 性 ， 卫 星 路 沿 线 ： 以 自 然 景 观 为 主 ， 交 通 方 便 ， 城 市 配 套 设 施 比 较缺 乏 ， 需 项 目 自 身 解 决 ， 业 主 生 活 并 不 十 分 方 便 亚 泰 地 区 ： 老 居 住 区 内 新 兴 的 高 尚 居 住 区 ， 在 长 春 人 心 理 位 置较 偏 ， 交 通 、 配 套 设 施 较 好 ， 生 活 方 便 。

D、 区 域 价 格 认 可 情 况南 湖 地 区 ： 均 价 3000 /平 方 米 以 上卫 星 路 沿 线 ： 均 价 2500 /平 方 米亚 泰 地 区 ： 均 价 2500 /平 方 米其 它 地 区 ： 普 遍 均 价 2500 元 /平 方 米 以 下E、 原 因 分 析南 湖 地 区 、 卫 星 路 沿 线 、 亚 泰 地 区 是 长 春 市 近 阶 段 热 点 区 域 ，除 亚 泰 外 ， 其 它 地 区 的 自 然 景 观 资 源 较 好 ； 三 个 地 区 的 楼 盘 开 发 数量 较 多 ， 项 目 规 模 较 大 ， 素 质 较 好 ， 远 远 高 于 其 它 地 区 3、 整 体 市 场 发 展 态 势 分 析（ 1） 、 2002 年 政 府 对 房 地 产 业 的 措 施2002 年 该 市 计 划 完 成 房 屋 施 工 面 积 500 万 平 方 米 ， 经 济 适 用 房 250万 平 方 米 ， 施 工 总 量 要 比 2001 年 下 降 政 府 有 意 识 的 控 制 房 地 产 市场 的 商 品 房 投 放 量 ， 增 大 经 济 适 用 房 的 建 设 力 度 ， 对 房 地 产 市 场 宏 观 调 控 ，这 对 长 春 市 房 地 产 市 场 健 康 、 有 序 的 发 展 是 十 分 有 利 的 。

尽 量 优 化 房 地 产 开 发 结 构 ， 适 度 控 制 高 档 住 宅 建 设 2） 、 市 场 购 买 能 力长 春 市 区 现 有 人 口 290 万 人 ， 约 90 万 户 2001 年 长 春 市 一 次 突 破 1000 亿 2001 年 长 春 市 人 均 可 支 配 收 入 6339 元 整 体 经 济 实 力 不 强 ， 购 买 力 不 高 ， 是 造 成 房 地 产 市 场 供 大 于 求 的 主 要 原 因 3） 、 住 宅 商 品 房 的 实 际 需 求 量 评 估2002 年 长 春 市 均 价 3000 元 /平 方 米 以 上 的 新 楼 盘 上 市 总 量 约 130万 平 方 米 （ 不 含 本 项 目 ） 长 春 市 3000 元 /平 方 米 以 上 的 住 宅 商 品 房 现 存量 约 100 万 平 方 米 ； 2001 年 长 春 市 3000 元 /平 方 米 以 上 的 住 宅 商 品 房 销 售量 约 为 21 万 平 方 米 根 据 我 司 对 长 春 市 房 地 产 市 场 相 关 调 研 的 结 果 ， 我 司 预 测 ： 2002年 长 春 市 住 宅 商 品 房 实 际 需 求 量 约 120 万 平 方 米 。

其 中 ， 长 春 市 对 均 价3000 元 /平 方 米 以 上 的 住 宅 商 品 房 实 际 需 求 量 不 超 过 30 万 平 方 米 4） 、 发 展 趋 势 描 述长 春 市 房 地 产 市 场 形 势 严 峻 ， 同 类 楼 盘 竞 争 激 烈 ， 且 市 场 购 买 力 较 弱 ，开 发 结 构 不 合 理 ， 产 品 档 次 和 个 体 产 品 严 重 脱 离 市 场 长 春 市 整 体 中 高 档 住宅 商 品 房 市 场 需 求 还 未 正 式 启 动 ， 长 春 明 珠 凭 一 己 之 力 ， 也 不 能 力 挽 狂 澜 长 春 市 房 地 产 市 场 的 发 展 ， 需 要 市 民 生 活 水 平 的 不 断 提 高 和 更 多 房 地 产 的 热点 出 现 ， 才 能 深 入 地 挖 掘 长 春 市 民 的 购 房 需 求 ， 真 正 启 动 长 春 市 房 地 产 中 高档 市 场 5） 、 开 发 热 点 区 域 现 状长 春 市 房 地 产 市 场 热 点 区 域 集 中 在 朝 阳 区 的 南 湖 周 边 区 域 、 卫 星 路 一线 和 亚 泰 地 区 。

2000 年 至 今 ， 富 苑 花 园 、 长 春 明 珠 、 威 尼 斯 花 园 、 亚 泰 花园 、 我 的 家 园 等 明 星 楼 盘 相 续 出 现 ， 带 动 整 个 区 域 的 房 地 产 市 场 的 发 展 现整 个 区 域 内 ， 除 长 春 明 珠 外 ， 其 它 楼 盘 的 销 售 状 况 并 不 是 很 好 6） 、 开 发 商 及 开 发 房 产 的 分 布 现 状南 湖 周 边 区 域 ：威 尼 斯 花 园 长 春 乾 源 房 地 产 开 发 建 设 有 限 公 司维 多 利 亚 庄 园 长 春 恩 维 地 产 开 发 有 限 公 司吉 港 绿 色 家 园 长 春 吉 港 集 团 房 地 产 开 发 有 限 公 司富 苑 花 园 （ 系 列 ） 长 春 天 正 房 地 产 开 发 有 限 公 司富 豪 花 园 长 春 开 元 集 团 有 限 责 任 公 司卫 星 路 沿 线 区 域 ： 长 春 明 珠 大 连 万 达我 的 家 园 联 华 地 产好 景 山 庄 长 房 集 团亚 泰 地 区 ：亚 泰 花 园 （ 系 列 ） 吉 林 亚 泰 集 团 房 地 产 开 发 公 司万 科 城 市 花 园 北 京 万 科（ 7） 。