天津市东丽区10-07单元地块调研报告模板.ppt

东丽区10-07单元地块调研报告,2014.5,目录,项目概况,客群分析,环境分析,竞品分析,项目概况,项目地块,地块位于东丽区中部10-07号单元 东至好新家园；西至登州南路；北至成林道；南至程雪路 【餐饮配套】成林道商圈，空港商圈，华明商圈，宜家商圈，万达商圈【学校教育】工业大学，天津七中，军事交通学院，武警医学院【周边医院】武警医院，东丽中心医院，平津医院等【邻近银行】工商银行，农商银行，东丽农村合作银行【商业环境】成林道商圈，空港商圈，华明商圈，宜家商圈，万达商圈 【交通条件】公交：861、28、653、机场专线4路在登州里站下，直达本地块；681、866、847、685、673、668等多条公交到武警医院下前行可达 南临津滨大道，西接东南半环快速路，东面紧邻规划中的成林道外环线立交桥，北面临近卫国道地铁2号线，国山路站下即可，交通较为便利环境分析,天津市东丽区位于天津市中心市区和滨海新区之间，全境东西长30公里，南北宽25公里，总面积477平方公里，行政区辖张贵庄、丰年村、程林、无瑕、新立5个街道，军粮城、大毕庄、华明等3个镇和么六桥乡东丽区位于天津市中心市区和天津港之间，是连接市区与港区的纽带。

东丽区地理位置优越，水陆空交通便捷眦邻天津经济技术开发区、保税区、高新技术产业园区，接受“三带”、“三区”的辐射拥有多达39条航线的国际机场，现代化的空港物流加工区，东丽湖生态旅游、居住板块东丽区作为连接中心城区与滨海核心区发展轴上的价值凹地，随着周边大型项目的开发和产业的不断成熟，必然成为天津新的经济和土地价值的快速增长点，天津中心城市东移和滨海区产业西移，使东丽区必将成为以高新技术产业和现代加工业为主导的新兴产业区随着天津市加快建设北方经济中心、滨海新区和工业东移总体规划的实施，东丽经济迎来前所未有的机遇和发展 东丽区国营企业、外资企业、集体企业、私营企业、股份制企业多种经济成份共存，形成了多元化的经济格局吸引了来自韩、日、美、法等22个国家和地区的300多家外资企业 东丽区经济基础良好形成二、三、一产业格局、工业依靠重点企业强力带动，优势产业有力支撑，实现了又快又好发展 城市化进程加快宅基地换房”、“城中村改造”、“依托大项目有序撤村”等城市化途径不断完善，按照“一个中心城区、两个中心镇、两个组团”的规划思路，城镇建设加速东丽区经过国家多年调控及本身优越条件衬托，整体经济水平提升迅速。

总 结,由数据分析，该区域商品房均价为11500左右，供求相对平衡区域内房地产市场趋于理性化，近三年内价格浮动不大客群分析,受访者年龄 主要的受访人群为年轻人，都是刚需主力人群，调查了一些年龄较大的主要调查改善型的购房人，因为年轻人多，第一次成家，所以楼盘更加给购房者家的感觉，家的温馨个人年收入 受访者大部分收入在5万以下，房子无论单价还是总价都要控制，地块周围有天房、汉拿几个国内外开发商，因此这个项目可能需要通过较低价位吸引客户现在拥有住房情况 因万新村附近拆迁改造的原因，大部分人实际上相当于没有住房，楼盘主力购房者为刚需用户，少部分为改善型居住最近是否有购房计划 大部分人选择观望，原因在于房价的过高，但是少部分人选择入手通过何种渠道获得房产信息 最多的是网络其次是报纸然后是户外广告，朋友推荐和其他方式相对较少在后面的销售营销中加大网络宣传，在各大网站宣传（例如365house、搜房网、新浪乐居、百度乐居等）报纸需要广告的投放，路边发放宣传单，营造良好口碑，形成品牌优势，让先买房的住户成为免费的宣传员，可以给团购打折是否认为目前地块周边项目房价过高 大部分认为还是很高，在定价上不能太高，因为较高的地价，成本控制更加严格。

若购房，选择什么购房方式 大部分选择贷款，在销售过程中可以主推一站式服务，购房者不用怎么跑路就可以在售楼处买到房，办到贷款若购房，选择的用途 大部分人选择自住，更好的发挥物业公司的职能，也能降低房屋后期的维护成本，整个小区更有人气，在小区更需要人文气息、便民措施期望购买的层数 受年龄层次及居住习惯等多方面因素影响，该地区客户对洋房及小高层偏好较大，高层并不被喜好期望购买的面积 大部分选择100平方米左右的户型，考虑到总价，楼盘的主力户型将是100平方的小两室，也会有60平方米左右的小户型、130左右的改善型户型以及部分跃层户型是否选择精装修 部分人对精装修房子表示有购买意愿，可以酌情考虑推出部分精装修房源（比如最后推出的楼王），但同时精装修需考虑整体价格的上升，装修质量造成的销售压力是否注重物业 基本上全部选择注重物业管理的能力，决定了后期需要成立合格的物业公司，像万科、保利之类的开发商之所以品牌开发商的代名词，除了本身住宅的品质，更加著名的是高水平的物业，在楼盘开发结束后更加注重物业公司的寻找最看重物业公司的因素 大部分人选择了物业公司的品质更加决定了需要高品质物业公司的决心物业费的价格 大部分选择在3元以下，项目开盘后通过财务评价等方式得出更加合理的价格。

更加让购房者满意，让物业公司生存下去地块位于东丽区中部10-07号单元东至好新家园；西至登州南路；北至成林道；南至程雪路据周边配套设施大约5分钟左右车程 考虑到目前市场对于刚需客户的吸引力，主要调查对象刚需客户以及少部分的改善型用户，在调查范围对象上主要是25岁左右、个人收入在5万元左右的首次置业的调查对象，在调查对象中，有30%左右被访者有购房意向但是被访者中60%以上认为目前房价偏高，认为房价还是有下降的可能，板块周边楼盘毛胚房价格在12000-103000，从而决定了项目的均价应在12600左右因为首次置业，楼盘的注意户型在90平方左右的小三房或者两房作为刚需用户，大部分的购房者都是用于自住，因此在小区配套上更加成熟，给住户便利、舒适的配套措施，根据调查，项目为911层的小高层，调查中大部分的人选择毛坯房，考虑到较高的土地成本和建筑成本，项目很难做到全部精装修出售，1、2幢楼精装修，其他毛胚出售调查后，发现目前购房者对于物业很是关注，楼盘交付后对于物业的注重高品质的物业公司总 结,竞品分析,周边在售项目位置图,1 天房郦堂 2 汉娜相依国际 3 天房翠海红山 4 金隅悦城 5 远洋风景,总结天房郦堂,天房郦堂预计5月中旬开盘，现在排卡享受开盘当天3个点优惠。

开盘销售13号楼和14号楼，主推11和13层到顶小高层，96平米、98平米和126平米两室到三室户型，共计61套，12000-12500，后期开盘每平米最少增加500元 天房郦堂项目北起卫国道，南至成林道与市区相连，东侧紧邻国山路两端与2号线登州路站相连，西侧延伸至昆俞路连接卫国道与成林道项目占地面积5万，总建筑面积8万，容积率1.7，绿化率40%项目分两期开发，一期已经售罄二期共21栋，11层到顶8栋，13层到顶13栋，主推面积94-126总结天房翠海红山,天房翠海红山最后珍藏版跃层“洋房”限量发售，165万一套，超值面积赠送达20多平米，另加赠送地下车库，纯现房即买即住 天房翠海红山坐落在成林道北侧，登州路与程新道交口东南侧，项目北邻城市主干道卫国道，南邻成林道，西接东南半环快速路，是天津市中心与滨海新区的枢纽地带天房翠海红山开发商：国企上市公司天津市房地产发展（集团）股份有限公司天房翠海红山社区总建筑面积近11万平米，26栋14层小高层小区绿化率45%地下车库电梯直达居住楼层两梯三户、两梯四户全明户型设计，其建筑空间以83-99舒适两居为主、65一居室和130-150三居室为辅，1061户，赠送1050个景观露台。

总结汉拿香邑国际,香邑国际2014年4月26日加推12号楼，产品为71平米一居，86平米两居，128平米和151平米三居户型，均价12500元/平米目前14号楼13层到顶小高在售，一梯两户，86平米两室户型，均价12500元/平米另有19号楼13层到顶小高在售，一梯两户，剩余顶楼和一楼，面积为88平两居、130-150平三居，均价12500元/平米,余房不足40套 香邑国际坐落在河东区与东丽区交汇区，成林道与登州路交口，总建筑面积22万平方米 香邑国际住宅规划以2梯四户的13层小高层为主，配置地板采暖、LOW-E中空玻璃、无机房电梯等设施设备，包括70平米的一室、90-100平米的二室和140平米的三室，南北向 香邑国际容积率1.87，绿化率40% 总结金隅悦城,金隅悦城雅香苑4#、7#在售，主推75-90平米户型，南北通透，一梯两户，均价13800元/平米另有雅悦园7层电梯洋房145平米奢华三居，南北通透，一梯两户，4米开间，均价14000元/平米 金隅悦城位于津滨大道与外环线交口西南侧，地处津滨走廊津滨大道，东邻滨海新区，西邻中心城区，与河东区相连，属于环内项目金隅悦城总建筑面积50万平米。

一期占地182000平米，总建筑面积为290466平米，容积率1.58，绿化45%，产品主要由电梯洋房和别墅产品多种业态组成其中，电梯洋房面积为7590平米，均为1梯2户设计，产品户型设计南北通透、全明户型总结远洋风景,远洋风景首付31万元/套起，小高层17-18层到顶，1梯4户，主推80-90平米户型洋房7-11层到顶，7层到顶为1梯4户，其余为1梯2户，主推户型面积为65-144平米一至三居5号楼户型为84平米和115平米准现房，均价12800元/平米另有65平米经典一居、88平米臻品三居和少量余房 远洋风景位于津滨大道以南，东南半环快速路以东，是外环线以内的中心城区，与空港、滨海新区相毗邻东起跃进路，西至登州南路，南邻山青道，北傍惠山道8万平多米生态绿化公园远洋风景总体占地16万平米，总建筑面积26万平米，容积率1.6，绿化率45%，并配有1万多平米的商业配套项目外被8万平米市政公园环绕，内有大面积花园景观开发周期为2-3年知识回顾Knowledge Review,祝您成功！,。