商品住宅批量精装修工程管理.doc

商品住宅批量精装修工程管理 摘要：通过总结商品住宅批量精装修项目管理的实际操作经验和得失，分别对其前期准备阶段、样板房施工阶段、毛坯房移交阶段、精装修批量施工阶段和验收交付阶段进行研究总结，提出了前期策动、样板引路、毛坯移交、规范化生产、集中加工、集中交付的管理思路，并阐述了批量精装修项目管理的伎俩、办法、程序和内容旨在促进批量精装修项目管理更加科学有效、顺畅、可控，对商品住宅批量精装修项目的实施起到一定的借鉴和指导作用 关键词：批量精装修；项目管理；项目施工；工程管理 多年来，市场上开发了许多高品质的精装修楼盘，一些成功的案例引导精装修行业健康、稳步开展，使得精装修管理越来越成熟，但过程中也出现了一些不尽如人意的案例，并为此付出了不少的代价精装修管理可以说是自成体系，涵盖内容甚广，包括但不限于下列几个模块：精装修设计管理、精装修本钱控制、采购及招投标管理、精装修销售管理、精装修项目管理、精装修售后客服管理等本文仅对其项目管理模块予以探讨在工程定位已成型稳定、设计工作根本完成、各种政府报批报建同步实现、采购及招投标工作同步顺利实施、土建毛坯施工等完成的前提下，工程开始进入精装修项目管理阶段。

具体可划分为：前期准备阶段、样板房施工阶段、毛坯房移交阶段、精装修批量施工阶段和验收交付阶段 1前期准备阶段 1.1方案编制 方案编制首先要明确房屋移交及交付等关键节点，充沛考虑技术撑持、招投标和合同签订、施工单位进场、材料设备供给、人力及机械投入、气候及法律环境等制约性因素；还应考虑各工序的合理搭接、规范工期、流水层段的划分以及相关各参建单位的管理水平和组织能力 1.2质量策动 明确工程的质量目标、质量规范和质量控制要点，编制及审核精装修监理细那么及精装修施工组织设计结合施工要求对施工图纸予以深化，对重要节点出具大样图质量管理方案是质量策动的重要成果，是质量管理工作的核心指导文件 1.3技术交底 技术交底的目的是使参与施工的人员熟悉和了解项目的特点、设计意图、技术要求、施工工艺和应注意的问题，包含图纸、质量规范、施工工序、材料管理、成品爱护、合同、施工进度、验收规范、平安文明施工和各种管理制度及流程等交底 2样板房施工阶段 2.1样板房建设的目的和意义 在批量精装修实施前先进行样板房施工，其主要目的之一是体现装修效果，但绝不单纯地对装修效果进行确认样板房的施工过程是解决施工中各类技术问题、标准各工序的施工工艺和办法，并形成技术规范、规范化工艺、质量规范和验收规范的过程。

在精装修项目过程中，往往会有很多单位和部门参与，波及产品的各个环节，牵涉到各专业间的相互配合有效的协调、管理、控制显得尤为重要在样板房施工过程中，要协调各专业配合，对工程各参建方进行团队协作，对单套房工期、质量和本钱进行考核确定，通过各方面的综合协调、管理与控制，总结管理经验，去芜存菁，形成一套针对本工程有效的管理程序和管理模式，以实现管理的样板房通过样板房的施工，实现效果确认、技术整合和管理优化三合一的效果，从而为批量精装修施工积累经验，以样板房引路，指导大批量施工，使批量精装修项目管理有效、顺畅、可控 2.2样板和当先房引路 通过建立和明确户型样板房、工法样板房和材料封样制度，实现样板和当先房引路户型样板房是针对各户型选取一套，对该户型进行空间尺寸、机电管线及点位、门窗洞口、地坪、墙体等实测实量，根据质量规范进行实体验收工作，验收确认，作为大批量毛坯房施工的依据和样板，形成户型样板房工法样板房指针对精装修施工中的各类机电安装、构造做法、节点、工序、工艺、施工办法、主材辅材等，在批量施工前先敷设完成一套，作为当先房，起到工法样板房引路的目的材料封样即在正式施工前，针对项目所波及的各类材料进行封样、确认，为大批量材料进场验收提供验收比对依据。

此外，样板房装修施工完成后，应及时召集项目相关各方进行总结，撰写总结报告，编制完整的样板房装修图、机电竣工图，使后面批量精装修施工根本可按部就班、按图施工 3毛坯房移交阶段 将土建毛坯房向精装修施工单位移交的过程既重要又易被无视，移交完成的好坏将直接影响后期精装修施工的进度和质量毛坯房移交时需理清和关注移交的界面和质量规范，对照户型样板房对实体质量和实测实量严格把关，比方重点关注顶板、地面、墙体、门窗洞口、机电管线点位及空鼓、渗漏、裂缝等此外，还应将毛坯房移交的控制重点和时间前置，化事后、被动、补救性控制为事前、主动、预防性控制比方在毛坯房移交时，将验收发现的局部质量问题返还土建总包，由其整改合格后再移交装修单位；而在土建施工时，加强毛坯房施工时结构、砌筑、抹灰的弹线、验线、施工及实体验收工作，从前端控制，以减少土建整改的工作量 4精装修批量施工阶段 前三个阶段的有效实施已在一定程度上解决了技术、规范、界面、管理等方面的问题，为批量精装修施工打下了良好的根底此阶段应重点关注材料、工序、质量、进度、平安文明施工、成品爱护、规范化生产和集中加工、资料管理等鉴于进度、平安文明施工、资料管理是项目现场的常态管理内容，文章不予赘述，重点阐述下列几方面。

1〕材料管理主要需确保甲供、乙供材料按方案及质量要求供货，以满足现场生产建设的需求材料设备的质量保证是项目整体质量的保障；对材料设备的质量控制应严把报验、封样比对、复试、合同要求质量规范的验收关 2〕工序管理工序管理的好坏直接影响精装修施工现场的质量、进度、文明施工、成品爱护及各参建单位间的关系和责任应科学合理安顿精装修施工工序流程，标准施工单位自检、总包检查、监理验收、业主方抽检程序，做好上、下道工序的验收和移交，逐道工序严格验收，以实现对整个项目的质量管控 3〕质量管理质量是任何时候都不能放松的一道红线，根据项目质量的形成规律，从源头抓起，全过程推进，对计划、材料、设备、工艺、办法、施工工人和机械具、资料、验收等各个环节严格执行质量相关标准，并形成制度，用制度进行管理，用认真、较真、顶真之心来加强执行力，以实现质量目标以精装修卫生间地面防渗漏验收为例，为提高防水可靠度，卫生间地面先进行混凝土结构面的闭水测试，发现渗水点先行处理，不漏后再做防水层；在防水层上同样进行闭水测试，待不漏后施工爱护层；装修全部完成后，在交房前，再次在卫生间地面砖上进行闭水测试，检查不漏后才可到达交房条件这种分步检查和验收的严格实施，势必要求每一道验收均质量过硬。

4〕成品爱护成品爱护应以合理的工序安顿和防止交叉施工作为第一要务，重点抓后道工序进场的前置条件，并确定以总包为成品爱护第一责任人，检查各项爱护措施是否合理可行以及落实完成 5〕规范化生产和集中加工规范化生产和集中加工的实施体现了批量精装修施工管理中对“批量〞的理解和实现，对社会资源的节约、生产效率的提高、现场进度的推进、现场平安文明施工及施工品质确实保、部品部件的本钱降低等均有促进作用规范化生产和集中加工的实施在资源整合、技术协调、现场管理能力等方面对各参建单位提出了更高的要求，需严格执行毛坯房移交质量规范，为规范化生产提供根底规范化生产主要体现在如家具、橱柜、门窗、玻璃、不锈钢制品、石材等部品部件的尺寸统一，工厂化生产加工，现场视其为通用部件的组装防止整体工程因尺寸不一致而演变为对每户的量尺定制集中加工主要体现为对现场加工安装的材料如龙骨、石膏板、墙地砖等根据深化排幅员、下料清单，在专门的加工棚中集中加工，然后分户配送至各楼层和房号进行安装作业 5验收交付阶段 验收交付阶段应实行分户验收、一房一卡、集中交付的原那么，接受窗口应明确，既可在集中时段交付给业主，又可集中交付给公司窗口部门。

保洁保养工作很容易被无视，但这恰恰是容易引起纠纷和质量问题的环节，需加以重视比方，保洁时对不锈钢，尤其是镜面不锈钢的损坏；木饰面带水保洁会引发霉变起泡等；通风除湿保养不及时导致装饰面层发霉返潮为了防止这些问题的发生，应加强保洁保养意识，采取相关措施，杜绝这些质量问题，并在交付两书中标明保养考前须知 6结语 商品住宅批量精装修项目管理是一个复杂的体系，波及各方面的协调和配合通过总结商品住宅批量精装修项目管理的实际操作经验和得失，分别从其前期准备阶段、样板房施工阶段、毛坯房移交阶段、精装修批量施工阶段和验收交付阶段进行研究总结，提出了前期策动、样板引路、毛坯移交、规范化生产、集中加工、集中交付的管理思路，并阐述了批量精装修项目管理的伎俩、办法、程序和内容，旨在促进批量精装修项目管理更加科学有效、顺畅、可控，对商品住宅批量精装修项目的实施起到一定的借鉴和指导作用精装修商品住宅的遍及标志着整个住宅产业从粗放型向品质型转变，故对精装修的项目管理也要在今后的工作中不断总结和完善 参考文献： ［1］田佳.精装修住宅工程本钱管理影响因素研究［D］.重庆：重庆大学，2008. ［2］张刚.商品住宅批量精装修关键过程管理研究［D］.西安：长安大学，2008. ［3］万雪潇.精益建造理论在住宅精装修工程中的应用［D］.青岛：青岛大学，2008. 。