土地估价师考试：土地估价案例与报告.doc

估价师考试中土地估价技术报告中的常见问题一、总述总述部分是就项目名称、委托方、受托方、估价目的、估价依据、估价期日、估价日期、价格结果等方面作以简明扼要的说明此部分值得注意主要有： 1、估价项目名称 如果涉及两个以上的市县时，应该分别出具土地估价技术报告 2、估价目的 估价标的不符合土地处分的有关规定，例如不能交易、抵押、转让或者不能被征用的土地，不能出现相对应的评估目的；一项估价只能有一个目的，而报告中出现两个估价目的；表述不清晰，没有明确报告的应用方向 3、估价依据 说明估价行为的依据应该包括法律政策依据、估价技术依据、估价对象鉴别依据、委托方所提供的明细资料单及估价人员实地勘察、调查所获得的资料在土地估价技术报告中常出现的问题主要有：头重脚轻，一般性法律政策太多，估价对象方面的太少；少项、不全（如缺少城镇估价规程、土地证书及权属证明等）；涉及法律、法规、政策文件的，没有注明生效日期，法律及政策调整后没有更新；估价依据缺乏针对性 4、估价期日和估价日期 估价期日是说明所估价值的时间点；估价日期是说明估价行为的时间期限在土地估价技术报告中经常出现的问题有：颠倒两者的顺序，基准日与估价日期不分；擅自确定估价基准日，估价基准日与估价目的不符合，如抵押评估基准日设置超前估价日期。

5、地价定义 土地估价因估价基准日、土地用途、权利状况、开发利用程度、容积率、剩余使用年限的不同而有很大差异，因此，需要对待估宗地的评估价格在以上几个方面有一定明确界定土地用途大类一般分为居住用地、商业用地、工业用地等类型土地价格应是在合法使用前提下的最有效使用用途的价格因此，地价定义首先应说明所评估的地价是何种用途下的地价土地价格按照交易的土地产权状况可分为所有权价格、使用权价格、其他权利价格等类型价格定义中应对评估价格所对应的权利状况加以说明开发利用程度应分宗地内外分别说明土地实际开发程度和本项估价所设定的开发程度当前我国的土地交易价格主要为有限年期的土地使用权价格，使用年期的长短是影响土地的重要因素，价格定义应对土地使用权出让年限、已使用年限和剩余使用年限作明确说明尤其对转让土地使用权的地价评估，其转让土地使用权的有效期限应为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用年限后的剩余年限，这是不容忽视的在土地估价技术报告中经常出现的问题主要有：将地价定义理解为是可以随意设定的，导致与实际情况不一致，如现状为工业用地，委托方要求测算改为商业服务业用地后的地价，而该区域规划为单纯的工业园区，所以是错误的，不能凭空设定；地价定义与后面的估价没有衔接（误认为设定相同价值就相同）；地类设定不合规定（依据新的规程）；多宗地时没有分情况设定（应该分类处理）；层次不清，缺少项（如缺少容积率、权利状况、实际开发程度和用途等等）。

6、估价结果 土地价格按其表示单位可分为总地价、单位面积地价和楼面地价三种类型总地价是指待估宗地的整体价格，一般不能说明价格水平的高低；单位面积地价是指单位土地面积的土地估价；楼面地价，又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格对估价结果的完整说明应包括以上三种地价的价值大小，含价值量、单位、币种等，并附大写金额和估价结果一览表如果用外币来表示，应该注明估价基准日外币与人民币的比价在土地估价技术报告中经常出现的问题主要有：表达不规范、错误；缺乏大写、币种、估价结果一览表等 7、需特殊说明的事项 对于估价结果说明的关键点，主要是估价的前提条件和假设条件，包括：估价对象所在市场为正常市场（公开、平等、自愿、理性的交易市场）；估价对象是合法取得；估价对象是持续利用的；现行关于估价的有关规定法律能够有利于客观估价（如基准地价的修正体系的科学性、地价指数的客观性等）对于估价报告使用说明的关键点，主要是报告的使用限制条件，包括：使用者、使用目的、估价对象市场环境变化、估价对象条件变化、报告的有效期、完整使用报告及估值等对于资料来源的说明，包括途径、确认过程、真实性、取得时间、形式等。

其他需要特殊说明的事项（估价师打破常规的一些处理）在土地估价技术报告中经常出现的问题主要有：出现一些无关的内容（主要原因是不清楚特殊说明的作用和重要性）；出现一些不合理的说明，表达不明确（如有效期要明确起止时间）；模板化，与实际的估价过程中的情况不一致 8、土地估价师签字和土地估价机构 土地估价技术报告要做到责任明确，加强房地产中介服务管理，须由参加本次估价的土地估价师签名，注明土地估价师资格证书号，并由土地估价机构负责人签字、加盖公章并注明日期，以便于土地管理部门进一步审核确认在土地估价技术报告中经常出现的问题主要有：漏掉土地估价师的资格证书号；缺少土地估价机构负责人的签字和日期2、 估价对象对象描述及地价影响因素分析 这部分主要包括估价对象的描述和地价影响因素的分析，此部分值得注意的有：1、 估价对象描述 （1）土地登记状况：在估价技术报告中说明是否登记，登记时间，登记机关以及对查证行为的描述（需要到登记机关查证，没有进行登记的要对估价对象的来源及有关原因进行说明）；记录土地登记的有关信息，包括地籍图号、宗地号、登记证书号，以及登记的位置、用途、面积、四至，级别、价格水平等；记录的权属人及权属性质、他项权利等，并对登记机关记载的与土地有关的历史情况进行说明。

2） 土地权利状况：在估价技术报告中要说明权利的来源，包括取得时间、方式、过程描述、目的、有关的批准等、费用及支付情况，是否有违规或者违法的情况，是否仅仅适用于地方规定；说明权利的状况，包括类型、年期、他项权利及限制因素、相关的附加约定等；对土地取得情况和历史权利状况进行简述；说明实际情况与证载状况是否有冲突3） 土地利用情况：在估价技术报告中要说明土地规划条件，特别是待开发土地，应详细说明规划设定指标（许可的和限制的）；说明土地实际利用情况，包括用地布局、容积率、土地利用率等（是否突破规划）；说明建构筑物的详细情况（建筑物的用途、合法性及建设时间、修建过程以及目前状态等）；说明土地及建筑物的经营管理状况，如土地的闲置时间，建筑物的经营产业及收入状况等；说明估价对象的规划和利用的演变历史情况；土地的最佳利用分析 在上述内容中，土地登记和权利状况以土地登记、土地使用证和土地使用权出让合同中的有关内容为准，土地利用状况以建筑物、地上附着物等产权登记内容和实际勘察与调查的内容为准另外，土地权利状况中他项权利限制以及土地利用限制等对地价造成影响的，应说明影响趋势及影响程度在土地估价技术报告中经常出现的问题有：对估价对象的描述过于简单，如在土地登记情况中未说明土地用途、出让起止期限、剩余土地使用年限、出让金额等；没有查询和调查，造成在报告中出现的数据缺乏根据；委估宗地存在抵押权，特殊说明事项中未说明是否考虑抵押权他项权利的存在对地价的影响；在需要对多宗土地进行估价时出现表格化（要逐宗地描述，或者是归类描述）。

2．地价影响因素分析一般将土地估价的影响因素分为一般因素、区域因素和个别因素三个层次一般因素是指包括税收政策、产业政策、城市经济发展等对该地区的土地估价水平有普遍影响的因素；区域因素则指对某地区的土地估价有所影响的因素；个别因素是指由于土地自身的条件对土地价格水平有影响的因素值得注意的是，不同类型的用地所要考虑的影响因素应各有侧重1）一般因素：在土地估价技术报告中一般以城市为描述对象，主要介绍城市的区位及综合影响力指标（地理位置、行政级别、定位、人口、土地面积，及发展限制因素等）；城市产业产业政策及对房地产业的影响；土地资源状况、城市规划，以及城市土地政策对房地产业的影响；房地产市场环境、市场走向及市场潜力，以及所处周期与历史阶段等2）区域因素：在土地估价技术报告中一般以土地所在区域为描述对象，行政区域或者社会经济区域，或者是一个商区、居住区等主要说明区域位置以及在城市中的影响力，包括人口、社会经济状况、规划条件、产业集聚度、优势资源与环境条件等对房地产需求的影响；说明区域交通设施与估价对象的关系及其对价格的影响；基础设施与估价对象的关系及其对价格的影响；公共设施与估价对象的关系及其对价格的影响。

3）个别因素：在土地估价技术报告中以宗地为描述对象主要介绍宗地位置在区域中的相对位置对价格的影响；宗地的具体用途、面积规模和使用限制情况及其对价格的影响；宗地的形状、宽度、深度、地质、地下水、土壤、环境、地貌、景观、污染等状况及其对价格的影响；宗地的临街状况、内部基础设施状况、建筑物状况等及其对价格的影响在土地估价技术报告中经常出现的问题主要有：对影响因素泛泛而谈，没有针对性；没有明确相关因素对土地价格的影响程度；表述头重脚轻，一般因素描述过多，而个别因素很少；与整个估价过程相矛盾三、土地估价 1．估价原则估价原则是人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，基于对房地产价格形成和运动的客观规律的认识，总结出的一些简明扼要的在估价活动中应遵守的法则、标准或应注意的问题由于土地用途、估价目的及选用的方法不同、所考虑的估价原则也应有所区别，即估价原则应与评估对象、用途、选用的方法相对应如替代原则是市场比较法、基准地价修正法、路线价法所应依据的主要原则；最有效使用原则是假设开发法、收益还原法的理论依据在土地估价技术报告中经常出现的问题有：估价原则选择不当，与估价目的及估价方法相协调；过于模板化，缺乏针对性。

2．估价方法选择每种估价方法都有其特点和适用范围，在应用上有它的局限性尽管各种作用的土地估价有其共性一宗土地也可选用几种不同的方法来评估但对于某种特定用途的土地或作特定的目的评估，有些方法则明显不适用如经营性用地评估，因经营性房地产的一个主要特点是用以获取收益其价值往往也正是体现在它的获取收益的能力上，因此，收益法应为首选另外，经营性房地产的转售转租比较频繁，较易获得比较案例，市场比较法是一种常用方法但对工业用地，在难以从企业的总收益中剥离出房地产收益的情况下，就很难用收益还原法进行评估同时，在缺乏同类房地产交易案例的情况下，也不适用市场比较法因此，在进行估价方法的选择时要对估价对象进行一般方法适应性分析，对所能获得的资料进行分析，对适用但又不能选择的方法进行排除说明，从而确定估价思路和估价方法，并对所选择的方法进行基本的介绍在土地估价技术报告中经常出现的问题有：方法选择不得当（与估价目的或估价对象情况不符、不采用最适当方法、采用过期的基准地价等）；选择依据阐述不充分；在出现多宗地时，估价的整体思路不清晰；估价师只采用一种估价方法；模板化四、附件 附件应包括土地使用证复印件或土地产权证明材料，房屋产权证复印件或证明材料，地籍图、宗地图、建筑平面图等图件、估价对象照片、有关背景材料和估价机构资质证书复印件等。

报告附件只有全面．才能更具法律效力 在对估价对象的土地权利、土地登记和价格定义等方面均已作明确说明的基础上，通过对地价影响因素的分析根据估价对象的具体条件选择适用的估价方法，经科学测算得到客观、公正、合理的估价结果是整个评估报告的核心内容。