第二章土地评价的基础理论.ppt

第二章第二章 土地评价的基础理论土地评价的基础理论第一节第一节 区位论与土地评价区位论与土地评价第二节第二节 地租理论与土地评价地租理论与土地评价第三节第三节 可持续发展与土地评价可持续发展与土地评价9/1/20241第一节第一节 区位论与土地评价区位论与土地评价 一、区位论概述一、区位论概述(Location Theory) 区位论区位论是关于人类活动的空间分布是关于人类活动的空间分布及空间之间相互关系的学说及空间之间相互关系的学说 区位区位是指社会、经济等活动在空间是指社会、经济等活动在空间上分布的位置上分布的位置9/1/20242 《《孤立国同农业和国民经济的关系孤立国同农业和国民经济的关系》》 （（18261826年）年） ————屠能屠能 农业区位农业区位论论 《《论工业的区位论工业的区位》》（（19091909年）年） 《《工业区位工业区位——区位的一般原理及资本主义理论区位的一般原理及资本主义理论》》 ————韦伯韦伯 工业区位论工业区位论 《《德国南部的中心地德国南部的中心地》》（（19331933年）年） ————克里斯塔勒克里斯塔勒 “ “中心地理论中心地理论”” 《《区位经济学区位经济学》》（（19401940年）年） ————廖什廖什 “ “市场区位论市场区位论””9/1/20243城市城市（工业品）（工业品）孤孤 立立 国国农村、农业用地农村、农业用地马车马车农产品农产品（一）古典区位论（一）古典区位论 ⒈ ⒈农业区位论农业区位论 P=VP=V－－(E(E＋＋T)T) P+T P+T＝＝V V－－E E＝＝K K 中心内容中心内容：农业土地利用类型和农业土地经营：农业土地利用类型和农业土地经营集约程度，不仅取决于土地的集约程度，不仅取决于土地的自然特性自然特性，而且，而且更重要的是依赖于当时的经济状况和生产力发更重要的是依赖于当时的经济状况和生产力发展水平，其中尤其是农业生产用地到农产品消展水平，其中尤其是农业生产用地到农产品消费地（市场）的费地（市场）的距离距离。

9/1/20244 2 2．工业区位论．工业区位论 　　⑴⑴运输费用运输费用- -运距、原料运距、原料 原材料：广布性、限制性；纯、粗原材料：广布性、限制性；纯、粗 原材料系数＝限制性原材料总重／制成品总重原材料系数＝限制性原材料总重／制成品总重原材料系数＝限制性原材料总重／制成品总重原材料系数＝限制性原材料总重／制成品总重 　　⑵⑵劳动成本劳动成本 劳动系数＝劳动成本指数／地域重量劳动系数＝劳动成本指数／地域重量劳动系数＝劳动成本指数／地域重量劳动系数＝劳动成本指数／地域重量 　　⑶⑶集聚因子集聚因子 生产或技术集聚／纯集聚生产或技术集聚／纯集聚生产或技术集聚／纯集聚生产或技术集聚／纯集聚- - - -企业规模、协作企业规模、协作企业规模、协作企业规模、协作 社会集聚社会集聚社会集聚社会集聚核心：核心：通过通过运输运输、、劳动力劳动力及及集聚因子集聚因子相互相互关系的分析与计算，找出工业产品生产关系的分析与计算，找出工业产品生产成成本最低的点本最低的点作为工业企业的理想区位。

作为工业企业的理想区位9/1/20245　（二）近代区位论　（二）近代区位论　　　　1 1．中心地理论．中心地理论 　　　　2 2．市场区位论．市场区位论 9/1/20246在理想的均质平原上，同级中在理想的均质平原上，同级中心地的服务范围有围绕中心地心地的服务范围有围绕中心地呈正六边形分布的趋势，中心呈正六边形分布的趋势，中心地位于正六边形的正中间地位于正六边形的正中间9/1/202479/1/202489/1/202499/1/2024109/1/2024111.1.低级中心地和服务范围被高一级中低级中心地和服务范围被高一级中心地的服务范围所包括心地的服务范围所包括2.2.相同等级的中心地和服务范围是相同等级的中心地和服务范围是彼此独立和排斥的彼此独立和排斥的3.3.各级中心地的数量分布特点是金各级中心地的数量分布特点是金字塔形字塔形4.4.六边形面积的定量关系：高一级中六边形面积的定量关系：高一级中心地服务范围是低一级中心地服务范心地服务范围是低一级中心地服务范围的围的3 3倍倍9/1/202412中心地理论的应用中心地理论的应用1.1.理论：假想模式理论：假想模式2.2.实际：实际：不存在完全呈正六边形分布的服务范围不存在完全呈正六边形分布的服务范围原因：地形、人口密度和交通原因：地形、人口密度和交通六边形的嵌套规律客观存在六边形的嵌套规律客观存在3.3.应用：应用：区域规划区域规划城市建设城市建设商业网点的布局商业网点的布局9/1/202413北京商业中心的布局北京商业中心的布局9/1/202414 正确的区位是纯利润最大的地点，即影响正确的区位是纯利润最大的地点，即影响区位的因子不仅包括费用因子也包括收益因子，区位的因子不仅包括费用因子也包括收益因子，更确切的说是两者的差，该理论被称为最大利更确切的说是两者的差，该理论被称为最大利润区位论。

润区位论——《《经济区位论经济区位论》》 把把利润原则利润原则同生产同生产区位区位和和市场市场结合起来考结合起来考察只要弄清在各种不同区位的生产费用以及察只要弄清在各种不同区位的生产费用以及那些不同区位点所能控制的市场范围大小，就那些不同区位点所能控制的市场范围大小，就可求得最大利润可求得最大利润二）近代区位论（二）近代区位论 ⒉ ⒉市场区位论市场区位论9/1/202415（三）现代区位理论及其发展（三）现代区位理论及其发展 　　　　1 1．地域上的扩展．地域上的扩展 　　　　2 2．手段上的求实．手段上的求实 　　　　3 3．时间上的延续．时间上的延续 9/1/202416⒈⒈区位论是形成土地评价分类体系以及土地评价区位论是形成土地评价分类体系以及土地评价类型的重要依据类型的重要依据 ⒉⒉区位论可为土地利用现状评价或评价中选择土区位论可为土地利用现状评价或评价中选择土地用途提供理论指导地用途提供理论指导 ⒊⒊区位论是确定土地评价区位因素的理论依据区位论是确定土地评价区位因素的理论依据 ⒋⒋区位论是确定区位因素分级及分值的基础区位论是确定区位因素分级及分值的基础。

二．区位论对土地评价的指导作用二．区位论对土地评价的指导作用9/1/202417时期期代表人物代表人物主要主要观点和点和贡献献1717世世纪中叶到中叶到1919世世纪初初配第配第提出提出级差地租的最初概念差地租的最初概念土地价格＝年租土地价格＝年租××2121魁奈魁奈提出提出““纯产品品””学学说农业中因自然界的帮助而生中因自然界的帮助而生产的剩余的剩余产品（品（纯产品）以地品）以地租的形式租的形式归土地所有者所有土地所有者所有杜杜尔尔阁““纯产品品””是由是由农业劳动者生者生产出来，由于土地私有出来，由于土地私有权的存的存在使在使这部分部分““纯产品品””归土地所有者所有土地所有者所有斯密斯密系系统地研究地租理地研究地租理论的古典的古典经济学家研究了研究了绝对地租、地租、级差地租、建筑地租、第一性地租、派差地租、建筑地租、第一性地租、派生性地租等生性地租等安德森安德森提出了土地相提出了土地相对肥沃的概念肥沃的概念地租来源于生地租来源于生产土地土地产品的品的劳动土地土地产品的价格决定地租，而不是相反品的价格决定地租，而不是相反威斯特威斯特级差地租以土地耕种的下降序列差地租以土地耕种的下降序列为前提。

前提土地土地产品的品的边际收益是收益是递减的李嘉李嘉图在在劳动价价值论的基的基础上上阐明地租理明地租理论只承只承认级差地租，否差地租，否认绝对地租的存在地租的存在第二节第二节 地租理论与土地评价地租理论与土地评价9/1/2024181919世世纪上半叶上半叶萨伊伊提出提出““三位一体三位一体””的分配的分配论：：工工资是是劳动的的补偿；利息是；利息是资本的本的补偿；地租是；地租是使用土地的使用土地的补偿马尔尔萨斯斯地租是自然地租是自然对人人类的的赐予屠能屠能创建建农业区位区位论主要研究主要研究级差地租差地租I I中由于位置的中由于位置的优劣不同而劣不同而产生生的地租1919世世纪下半叶下半叶马克思克思恩格斯恩格斯把把劳动价价值论贯彻到地租理到地租理论的始的始终资本主本主义地租是剩余价地租是剩余价值的的转化形式之一化形式之一地租分地租分为3 3种形式：种形式：绝对地租；地租；级差地租；差地租；垄断地租土地价格是地租的土地价格是地租的资本化9/1/2024192020世世纪初初到到2020世世纪下半叶下半叶马歇歇尔尔创立均衡价格立均衡价格论地租只受土地需求的影响而决定于土地的地租只受土地需求的影响而决定于土地的边际生生产力。

力克拉克克拉克地租是土地地租是土地这个生个生产要素要素对产品的生品的生产所作的一所作的一种种贡献地租是一种地租是一种““经济盈余盈余””胡佛胡佛建立了建立了竞价曲价曲线理理论这种理种理论同同时处理不同理不同类型土地使用的型土地使用的竞标阿阿兰索索解决了城市土地地租、地价的解决了城市土地地租、地价的计算算问题丁伯根丁伯根土地的影子价格土地的影子价格康托洛康托洛维奇奇土地的影子价格土地的影子价格萨缪尔尔森森地租是否成地租是否成为决定价格的成本，取决于决定价格的成本，取决于观察察问题的角度哥德伯戈哥德伯戈钦洛依洛依用制度用制度经济学的方法学的方法对城市地价城市地价进行分析9/1/202420第二节第二节 地租理论与土地评价地租理论与土地评价一、地租理论概述一、地租理论概述 地租的占有是土地所有权借以实现的经济形式地租的占有是土地所有权借以实现的经济形式 二、西方经济学地租理论二、西方经济学地租理论 1 1．西方古典地租理论．西方古典地租理论————威廉威廉··配第配第 2 2．近代西方资产阶级地租理论．近代西方资产阶级地租理论　　　地租肥力论　劳动价值论　　　地租肥力论　劳动价值论 3 3．现代西方经济学地租理论．现代西方经济学地租理论　直接生产者在生产中所创造的剩余生产物被　直接生产者在生产中所创造的剩余生产物被土地所有者占有的部分，是土地所有权在经济土地所有者占有的部分，是土地所有权在经济上实现的形式。

上实现的形式 　　““地租是土地上收获的农产品扣除一切费用地租是土地上收获的农产品扣除一切费用（种子和工资）以后的剩余部分（种子和工资）以后的剩余部分””，， 由于土壤肥沃程度和耕作技术水平的差异，由于土壤肥沃程度和耕作技术水平的差异，以及产地距离市场远近的不同，地租地价因而以及产地距离市场远近的不同，地租地价因而不同9/1/2024219/1/202422““各类土地上的地租额各类土地上的地租额取决于产品价格水平和取决于产品价格水平和成本之间的关系成本之间的关系””即总产值或总收益减去即总产值或总收益减去总要素成本或总成本之总要素成本或总成本之后余下的那一部分后余下的那一部分9/1/202423三．马克思主义地租理论三．马克思主义地租理论 1 1．级差地租．级差地租2 2．绝对地租．绝对地租 3 3．垄断地租．垄断地租 4. 4. 矿山地租矿山地租 建筑地段地租建筑地段地租 9/1/202424 三．马克思主义地租理论三．马克思主义地租理论 1 1．级差地租．级差地租　　 经营经营较优土地较优土地的农业资本家所获得的农业资本家所获得的、并最终归的、并最终归土地所有者占有土地所有者占有的超额利的超额利润润, , 其其来源来源是产品个别生产价格与社会是产品个别生产价格与社会生产价格的差额。

因为这种地租与土地生产价格的差额因为这种地租与土地等级相等级相关关, ,故称为级差地租故称为级差地租9/1/202425为了满足社会对农产为了满足社会对农产品的需求品的需求, ,必须以劣必须以劣等地条件决定的个别等地条件决定的个别生产价格作为社会生生产价格作为社会生产价格产价格经经营营优优、、中中等等地地的的农农业业资资本本家家的的个个别别生生产产价价格格低低于于社社会会生生产产价价格格, , 就就能能获获得得一定的超额利润一定的超额利润个别生产价格与社个别生产价格与社会生产价格分析会生产价格分析9/1/202426资本主义级差地租产生的条件是自资本主义级差地租产生的条件是自然力然力，，有限的优越自然条件被部分有限的优越自然条件被部分经营者垄断经营者垄断, , 因而能获得持久而稳因而能获得持久而稳定的超额利润定的超额利润资本主义土地所有权对超额利润的资本主义土地所有权对超额利润的创造没有任何关系创造没有任何关系 9/1/202427三．马克思主义地租理论三．马克思主义地租理论 1 1．级差地租．级差地租　　形成条件：形成条件：　　⑴⑴土地肥沃程度的差别；土地肥沃程度的差别；　　⑵⑵土地位置的差别；土地位置的差别；　　⑶⑶在同一地块上各个连续投资的差别。

在同一地块上各个连续投资的差别9/1/202428级差地租级差地租 I I 1. 1.土地肥力的差异土地肥力的差异土地土地等级等级 所耗所耗投资投资( (元元) )平平均均利利润润( (元元) )产产量量( (公公斤斤) ) 个别生产价个别生产价格格( (元元) ) 社会生产社会生产价格价格( (元元) )级差级差地租地租I I( (元元) ) 全部全部产品产品 每公每公斤产斤产品品 每公每公斤产斤产品品 全部全部产品产品 劣等劣等 100100 2020 200 200 120120 0.60.6 0.60.6 120120 0 0 中等中等 100100 2020 250 250 1201200.480.48 0.60.6 150150 3030 优等优等 100100 2020 300 300 1201200.40.4 0.60.6 180180 6060 9/1/202429级差地租级差地租 I I 2. 2.土地位置土地位置( (距市场远近距市场远近) )地地块块 距市距市场里场里程程( (公公里里) ) 生产生产资本资本 投入投入 ( (元元) ) 运输运输费用费用( (元元) ) 资本资本总支总支出出( (元元) ) 平均平均利润利润( (按按20%20%计算计算) ) 个别个别生产生产价格价格( (元元) ) 社会社会生产生产价格价格( (元元) ) 级级差差地地 租租I I( (元元) ) 甲甲 1010 100100 5 5 105105 2121 126126 132132 6 6乙乙 1515 1001007.57.5 107.5107.5 21.521.5 129129 132132 3 3丙丙 2020 1001001010 110110 2222 132132 132132 0 09/1/202430 级差地租级差地租ⅡⅡ 由于在同一块土地上实行集约化经营由于在同一块土地上实行集约化经营，，由于由于各个各个连续投资连续投资劳动生产率的差异而产劳动生产率的差异而产生的超额利润转化的地租生的超额利润转化的地租。

9/1/202431土地土地等级等级所所耗耗资资 本本 ( (元元) )平均平均利润利润( (元元）） 产量产量 ( (元元) )个别生产价个别生产价格格( (元元) ) 社会生产价社会生产价格格( (元元) ) 级差级差地租地租ⅠⅠ、、ⅡⅡ( (元元) ) 全部全部产品产品 每公每公斤产斤产品品 每公每公斤产斤产品品 全部全部产品产品劣等地劣等地 100100 2020 200200 120120 0.60.6 0.6 0.6 120120 优等地优等地 100100 2020 300300 120 120 0.4 0.4 0.6 0.6 180180 6060( (I)I) 优等地优等地上追加上追加投资投资 100100 2020 350 350 120 120 0.340.34 0.60.6 210210 9090(Ⅱ)(Ⅱ) 9/1/2024329/1/202433三．马克思主义地租理论三．马克思主义地租理论 2 2．绝对地租．绝对地租 3 3．垄断地租．垄断地租4. 4. 矿山地租与建筑地段地租矿山地租与建筑地段地租　不管租种什么样的土地都必须缴纳的地租。

　不管租种什么样的土地都必须缴纳的地租　　由由于于土地所有者具有土地所有者具有特殊性质特殊性质的土地所有权的土地所有权产品的垄断价格带来的超额利润转化成的超额产品的垄断价格带来的超额利润转化成的超额地租某些土地具有特殊的自然条件地租某些土地具有特殊的自然条件, , 能够生能够生产某些特别产某些特别名贵名贵又非常又非常稀缺稀缺的产品9/1/202434矿山地租矿山地租 指指工工业业资资本本家家为为取取得得采采掘掘地地下下矿矿藏藏财财富富的的权权利利而而向向土土地地所所有有者者支支付付的的地地租租经经营营矿矿山山开开采业的资本家同样要缴纳级差地租和绝对地租采业的资本家同样要缴纳级差地租和绝对地租 建筑地段地租建筑地段地租 指工商业资本家和房地产业资本家为指工商业资本家和房地产业资本家为获得建造获得建造各种建筑物所需土地各种建筑物所需土地而支付给土地所有者的地租而支付给土地所有者的地租9/1/202435 三．地租理论对土地评价的指导作用三．地租理论对土地评价的指导作用 ⒈⒈级差地租的存在是进行土地质量评价的依据级差地租的存在是进行土地质量评价的依据。

⒉⒉追求地租的实现推动了土地评价的发展追求地租的实现推动了土地评价的发展 ⒊⒊级差地租、垄断地租、矿山地租、建筑地段地级差地租、垄断地租、矿山地租、建筑地段地租是形成土地质量评价租是形成土地质量评价( (土地分等定级土地分等定级) )指标体指标体系的依据系的依据 ⒋⒋地租理论是土地分等定级正确与否的地租理论是土地分等定级正确与否的““监测器监测器”” 9/1/202436第三节第三节 可持续发展与土地评价可持续发展与土地评价 一．可持续发展概述一．可持续发展概述 二．可持续发展对土地评价的指导作用二．可持续发展对土地评价的指导作用 ⒈⒈可持续发展理论的产生为土地评价学科的发展可持续发展理论的产生为土地评价学科的发展提供了机遇提供了机遇 ⒉⒉可持续发展理论丰富了土地评价因素指标体系可持续发展理论丰富了土地评价因素指标体系 ⒊⒊可持续发展理论是土地资源可持续利用评价产可持续发展理论是土地资源可持续利用评价产生的基础生的基础　　内涵：内涵：经济持续、生态持续和社会持续三个经济持续、生态持续和社会持续三个方面，即以自然资源的可持续利用和良好的生方面，即以自然资源的可持续利用和良好的生态环境为基础，以经济可持续发展为前提，以态环境为基础，以经济可持续发展为前提，以谋求社会长时期全面重新发展为目标的一种发谋求社会长时期全面重新发展为目标的一种发展观。

展观 　　参评因素：参评因素：指在特定地区、特定用途是否可指在特定地区、特定用途是否可持续起主导限制的自然因素和社会因素持续起主导限制的自然因素和社会因素 根据各参评因素对各类土地利用适宜与否以根据各参评因素对各类土地利用适宜与否以及适宜程度确定出临界指标及适宜程度确定出临界指标9/1/202437。