浦东房地产市场发展格局与主要特征(doc55页).docx

委托单位：上海联洋土地发展公司公司报告单位：上海天启企业策划有限公司联洋花园市上场海开启调房地产研投资咨简询有限报公司报告日期：二 00 一年四月天启 &开启地址：上海市徐虹北路31 号： 021-64477442： 021-64473940一、 区域市场的历史回顾和趋势分析1、2000 年浦东房地产市场发展状况房地产价格稳中有升浦东房地产价格稳中有升， 内销商品房交易均价为2792 元/ 平方米， 较98 年的2716 元 / 平方米和99 年的2673 元/ 平方米均有较大的涨幅 内销商品房预售全年交易均价为3378 元/ 平方米较99 年上涨了208 元/ 平方米，涨幅达7 个百分点纵览 98 年， 99 年的全年交易均价，我们不难看出， 浦东的商品房预售交易均价正在稳步回升， 预计今年仍将有较大的上涨空间 ，这从今年 1 月份 3673 元/ 平方米的交易均价上已有所证实在浦东房产市场中，得益于世纪公园、地铁 2 号线的陆家嘴地区、上南 —杨思地区、金桥 —沪东地区和花木地区四大板块内的楼盘，已成为主力楼盘，引领市场风骚二、三级市场交易红火过去的 2000 年是浦东楼市业绩辉煌的一年。

浦东新区房地产二、 三级市场已连续 18 个月位居全市 20 个区（县）的第一去年新区房地产 二、三级市场成交总量达 394 万平方米，成交金额 130 亿元，分别比上年增长 47％和 48％ 浦东新区 2000 年商品房销售总量为 325.74 万平方米 ，共 31605 套，销售金额为 114.51 亿元，分别比 99 年增长 37%，22%和 41%，其中内销商品房销售总量为 284.9 万平方米 ，计 30212 套，销售余额为 79.5 亿元，分别比 99 年增长 34%，21%和 40%，占全市比例分别为 17.5%，18.7%和 17%2000 年浦东新区商品房预售总量为 277.82 万平方米其中内销商品房预售量为 2602 万平方米， 共 22563 套，预售金额 87.9 亿元，分别比 99 年增长 55%，46%和 65%，占全市比例为18.4%，预售面积位居全市首位 套均面积达 115 平方米，较 99 年上涨了 5.5 个百分点 ，这也从一个侧面反映出浦东住房面积正由经济适用型向宽敞舒适型发展区位优势和综合优势效果显著浦东新区的区位效应和综合优势，正吸引着越来越多的 “白领 ”前往安家。

大多数在外企工作的高学历购房者愿意选择把家安在浦东浦东国际机场启用、地铁二号线贯通、新建越江隧道、规划中的轻轨二号线等因素，是浦东的商品房被看好的主要原因内，外销商品房预售交易均位居全市第一再次证实着浦东已成房地产业投资的热土2、浦东房地产市场发展趋势分析1 ）、上半年新盘上市量会有所减少，预计下半年交易总量相对较为集中 受新的预售标准限制，大多数中小房产企业由于资金问题，暂时将无法开发新盘，使得新盘上市量不足现有浦东楼市的热销物业预售储备量明显不足，后继开发仍需较长时间浦东现有规划的稍大规模物业，如爱法新城、伟莱家园、上南花苑城、东方城市花园、新里城二期等在2001 年 4、5 月份之前都很难正式预售，上半年的市场明显缺乏大盘和品牌物业的支撑但此种局面估计在下半年将会有明显好转，预计下半年交易总量相对较为集中2）、个案热销“短、平、快” ，整体规划配套尚需加强从近期楼盘开发来看，浦东房地产一定程度上存在楼盘越做越小，内部规划越做越精，外部规划越做越差的现象，而且到年底这种现象还表现得较为明显其内在因素在于开发商缩短销售周期、规避市场风险的指导思想使然此类楼盘开发在某种程度上还是受市场欢迎的，但其短暂的销售周期注定了这只能是短期行为。

同类型楼盘在数量上的聚集，最终会导致浦东楼市品牌楼盘的相对缺乏由于上市新盘偏少，购房者选择余地较小，而且规模优质物业的屈指可数，此间上市的小楼盘和个别优秀品牌楼盘将会引起市民的争相购买，售楼处门庭若市的局面将依然会出现，上半年整体及区域月间交易量的强烈波动也将在所难免3）、各路“诸侯”进驻浦东，楼盘开发量会有增无减既然受资金限制，原有的房产企业大量减少，这对资金雄厚的外资企业和国内有实力的房产商无疑提供了绝佳的机遇尽管相当一批中小企业退出房产开发，但大量国内、外资房产投资企业的进驻，使得浦东房地产的总开发量会有所增加，物业质量和品位有望得到进一步的提升同时，小型楼盘开发亦将会有所增长4）、中低价位物业的定位仍将是房地产开发主流就目前的浦东楼市来看，除小陆家嘴地区外，大部分地区受地理位置、周边市政配套的影响，高价位物业让购房者完全接受尚有一定的难度， 且中低价位楼盘的目标客户群范围较广， 相对来讲，在销售上显得较为容易一些 因此，中低价位物业开发仍将会是房地产开发主流5）、川杨河沿岸，金桥北区，杨思、三林地区有望成为投资热点无论从市政规模，还是生态环境，土地成本上分析，在上述这些地方投资兴建中低档物业，风险性较小，利润不薄。

川杨河沿岸建成生态性、水景住区，应是极具市场潜力；金桥北区兴建中低档别墅市场前景广阔，杨思、三林地区投资多层物业也会有所作为，加之现有周边物业、交通商业配套以及卢浦大桥的动工在即，更是为该地区提供了相当的升值空间6）、大型社区的开发建设会加强，社区概念应进一步推出从联洋新社区、万邦社区等在浦东和上海楼市的影响力来看，无论是规划还是配套以及环境等都容易上规模，成气候，从而产生大手笔，较小受地块等因素的约束产生品牌和逐步建立浦东房地产整体形象主要还依赖于大型社区的建设7）、“以规划定开发”的概念应该会成为楼盘开发新景基地开发和社区建设中整体协调和总体规划将会显得越来越重要前段时间浦东楼盘的开发中，包括联洋新社区在内的一些较大规模的项目，都或多或少地在这些方面存在着一定的问题还有张杨路的源深路、民生路段生活配套的明显缺乏等问题，也较为突出可以预见，在明年，以规划定开发，基地开发总体规划先行的做法应会大行其道，成为房地产开发新景二、 浦东房地产市场发展格局————八仙过海，各显神通浦东八大主力板块，分领房产市场风骚浦东在经历了近十余年的开发、 开放之后，房地产市场发生了翻天覆地的变化 并逐渐形成了以陆家嘴、金桥等八大板块为主的新区房地产发展格局。

见下图：陆家嘴地区年综合均价： 4552金桥地区年综合均价： 2963南浦地区年综合均价： 4457 花木地区年综合均价：4110上南地区川沙地区年综合均价： 3354杨思、三林地区北蔡地区年综合均价： 2600年综合均价： 2678年综合均价： 2540一）、浦东房地产市场八大主力板 块综合分析1、八大主力板块供需情况综合分析2000年浦东新区全市预售登记交易量为 260.22 万平方米，超过了全年批准预售量 258.09 万平方米包括有些个案直接从市局获得预售许可证） 交易登记量与上市预售量的比例系数为 1.01 ，先前内销商品房供过于求的局面已在浦东发生历史性的转变，尤其在花木、金桥、上南等地区，此项系数已达 1.20 以上，热销区域从中一目了然 （见下表）区 域 花木 上南 金桥 陆家嘴 杨思三林 北蔡 川沙 南浦 其他交易登记量37.134.0368.2135.2031.7716.0013.0515.559.22批准预售量29.5927.5456.7032.3334.4319.2218.5025.8813.90比例系数1.261.241.201.090.930.830.710.600.662、八大主力板块推盘数量与市场份额综合分析。

就今年登记预售的 262 个内销楼盘而言（其中 2000 年批准预售的楼盘有近 150 个）各区域分布极不均匀，金桥地区多达 62 个，而南浦地区仅 8 个，与之对应的全年各区域的预售总量也同样悬殊较大，最高的金桥地区全年预售量高达 68.21 万平方米，比预售量最少的川沙地区高出 55.16 万平方米，区域市场份额不言而喻具体见图表四）区 域金桥陆家嘴上南杨思三林花木北蔡南浦川沙其他楼盘个数62393930211481535预售交易量68.2135.2034.0331.7737.1816.0015.5513.059.22市场份额26.2%13.5%13.1%12.2%14.3%6.2%6.0%5.0%3.5%3、八大主力板块年交易均价综合分析价格上，从全年交易情况来看，月间交易均价波动总体上呈上升趋势，月间最大值为 12 月份的 3636 元/ 方米，最小值为 6 月份的 3219 元/ 平方米从 6 月份的预售排行榜中我们不难看出， 6 月份交易均价偏低的主要原因是：由于前 4 名楼盘绿川新苑、上南上水苑、紫叶花园 - 东园、东丽苑总计近 37000 平方米的交易量的预售均价均低于 3000 元/ 平方米。

尤其是绿川新苑近 13000 平方米的交易量的预售均价仅为 2100 元/ 平方米具体见图表五）由于各区域地理位置上的差别，全年交易均价上各区域有着明显的不同，陆家嘴地区全年预售交易均价最高，为 4522 元/ 平方米，北蔡地区最低为 2540 元/ 平方米，区域均价差高达 2012 元/ 平方米在众多的个案楼盘中，价格范围从最低的 1327 元/ 平方米至最高的 8731 元/ 平方米均有分布浦东地区的广阔性决定了楼盘价位涵盖面的广泛性，价格差较大是浦东楼市最大的特色 （具体见图表六）。