(标准模板可编辑)：[万科]实施阶段的成本管理.doc

标准范本[万科]实施阶段的成本管理万科项目成本管理中的三大纪律： 结果导向----保证目标成本的顺利实施 过程导向----开发过程中全方位方案优化管理 效率导向----实施过程中图纸管理万科项目成本管理中的八项注意： 要注意现场布局管理 要注意招标环节 要注意合同制定和执行 要注意签证变更 要注意配套管理 要注意现金流管理 要注意监理费用管理 要注意预结算管理几个例子现场布置的案例： 1、施工单位一期施工中临建搬迁4次（直接支出〉15万/次） 2、开发分期不明导致临时变压器搬了3次，直接无效成本20万施工方案的案例： 1、高压电配电方案现场颠覆性优化，节省造价30万 2、转换梁施工后浇带施工方案优化，降低成本200万，节省工期一个月；一项护坡方案优化，节省50万 3、施工方案的审核中发现在我方确认的地梁砖胎膜做法中竟然有构造柱和圈梁，避免工程索赔20万 4、7000立方的土现场多转运一次，增加费用8.4万技术标准与成本： 万科某公司曾在一次橱柜定标时，选用了能开关5万次的合页，我们算一下： 5万次/70年/365天=2次/天 也就意味着基本上在70年的使用期内，业主不用为合页的损坏担忧了。

同时，可以预计当橱柜柜体完全烂掉时，合页依然完好如新 同样，我们选择了8万次的开关和1万次的插座，平均50年，我们每天可以使用几次？ 北方的铝窗技术标准与南方相同？ 防火防盗门技术核定单能进入成本吗？上海项目有这样一份签证单：“钢筋代换，二层结构平面中楼板配筋Φ8@100及Φ8@130按照钢筋等强度代换为Φ10@150其附件如下：1、《工程联系单》：乙方因Φ8钢筋缺货，提出使用Φ10钢筋代换， 2、《技术核定单》甲方项目部、监理公司、设计院、施工单位会签，同意代换 点评：1、虽然钢筋代换给乙方造成了损失，但钢筋非甲供，乙方应承担自供钢材规格差异带来的损失，费用增加的申请不予认可2、技术核定单不能直接作为结算的依据3、在处理签证时，必须对签证的内容、包括其附件，根据合同条款进行审核，明确责任，保证签证的规范性和合理性 签证是否要事前管【案例1】 北京公司事件发生后，集团清查所有项目成本，6个公司存在1200万的签证无事前审批(口头和先干后算）室外道路工程指令：-0.8米以下淤泥换填，填土长度20米，宽度约2米，深度0.8米，换土要求为优良的黄土，分层夯实，掺10%石灰 3个月后，指令完成报项目部，签证单上注明：换土长度30.2米，宽3.3米，深1.2米，请甲方、监理确认。

监理回复：指令内容完成，请甲方审核工程量甲方项目部给成本部：工作内容完成，请成本部审核香蜜湖一号的土方 ，温馨的人工挖孔桩没有事前的审批，我们无从把控成本支出没有事前的审批，公司会对项目实施过程失去控制没有事前的审批，动态成本的反馈就难以实现没有事前的审批，成本超支就难以避免怎么办？？ 无休止的争论带来的是活生生的损失 如何兼顾效率与效益---合生 制度的弹性管理---万科房地产项目运作中存在的风险规划设计中的风险之一：货不对板 面积缩水? ----客户风险、财务风险 （楼卖少了，地用多了？规划设计中的风险之二：规划验收规划设计中的风险之三：强条与验收 ----日照与节能（合法性）内部审图形成规矩： 【实践】武汉香港路项目吸取设计变更过多带来无效成本教训，组织各专业工程师封闭审图2天，发现28处问题，避免了后期变更，节省成本11万 【规矩】 图纸会审---施工前必须进行内部各专业的封闭审图 审查重点---过往错误、专业浇圈、标高 审查依据---《产品缺陷手册》（客户部） 《无效成本案例库》(成本部） 《设计错误手册》 （设计/项目部） 事前的管理控制是提升效率、减低无效成本的良方设计变更谁说了算？1、3000万的费用该不该花？2、设计变更管理对成本有哪些影响？3、如何系统地管理设计变更？ 招投标与成本控制：1、如何选择招标方式？2、标段如何划分？3、投标单位的选择是基础！4、标书如何编制才合理？5、中标条件是否明确在标书中？6、开标后谈不谈？7、中标后是否需要及时签约？。

项目开发计划风险：开发计划调整----系列计划的及时调整（天津/深圳）-----总包索赔（冬施索赔、包死合同?) -----甲供材料（面砖送了？洁具打仗了）------投资方的承诺！（资金成本） 开发周期调整与监理费、管理费 万科某城市花园项目一期，原监理合同签订如下：预算监理周期为15个月，监理费12元/平米实际工程工期延长至24个月，结算监理费用增加了55万超出目标成本同时，每增加一个月，项目管理费用增加25万元结论：成本管理是项目管理的必需因素目标与责任成本管理与项目管理并不矛盾----在决策中如何取舍注意事项 以下内容请自行查看，是需要注意的一些地方 作为文档额外部分，资料整理自网络，如有侵权，请联系作者删除合同一般应按如下结构来写：一、标题1、标题要根据合同的性质来确定，如“购销合同”、“租赁合同”2、标题最好能和合同的性质保持一致，但这不是强制性要求认定合同的性质，主要还是看合同的内容，而非标题3、在实践中，一般可以认为“合同”、“协议”是同义词二、首部1、首部只要写明双方当事人的名称（姓名）及某方即可如：“甲方：小王乙方：小李”2、双方当事人的具体信息，放在最后的签章部分写明。

自然人的，主要写身份证号、住址、单位的，主要写法定代表人、授权签章人、住址、、营业执照号三、正文正文按如下顺序写：1、简单叙述合同目的和订立情况如：“为合作共赢，共同发展，甲乙双方经平等协商后达成以下合同”2、合同目的（即合同标的）这是很关键的部分，因为这里直接体现了合同的性质，而且当出现约定不明时，这也是解释的主要依据如：“甲方向乙方销售X型电视机200台”另外，这里也可以写明合同的期限3、合同的履行程序将合同的履行程序独立出来写，是为了简洁明了，就好像法学上将“程序法”和“实体法”分开一样，合同的履行程序就是“程序法”，双方权利义务等细节就是“实体法”4、双方的权利义务这里必须要写明数量、质量、价款或者报酬、履行期限、地点和方式如果双方还约定了其他权利义务，也应写明5、违约责任违约责任应当明确，即对于什么情况算违约，应怎么处理另外，也可以对非根本性违约和根本性违约做出界定；可以就预期违约做出约定；也可以在这部分对先履行抗辩权、同时履行抗辩权和不安履行抗辩权做出约定6、争议的解决一般写：“合同履行过程中如发生争议，双方应友好、平等协商解决协商不成的，由X法院/X仲裁委员会裁判”这里要注意的是，如果约定管辖法院的话，一定要明确约定有管辖权的某一个法院管辖，而不能只说“有管辖权的法院”或“XX法院和XXX法院”。

7、合同的变更和解除主要写明合同通过什么程序、什么程序变更合同怎么解除8、关于合同本身的约定这里主要是写合同文本共几页，共几份，是否有附件，附件是否合同本身的组成部分，合同的成立和生效四、签章这部分是用来给当事人签章的一般自然人直接签字或按手印即可（最好不要只盖印章，因为印章容易被伪造），单位则需要盖公章最好有单位法定代表人或授权签章人的签字另外，如果签章的不是法定代表人，一定要查验签章人的授权文件合同一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法参见《中华人民共和国合同法》第十二条）注意事项：1)、只要符合合同法及其他的规定，两个自然人或单位之间可以订立有效的合同，不需要再经过其他机构的确认2)、简单的合同（如自然人之间的借款），当事人可以自己去写但对于一些复杂的合同或者标的额较大的合同，最好向专业人士（如律师）咨询3)、写合同的功夫是通过大量的经验练出来的，不要指望在网上下一个什么所谓的“完美合同”就可以解决你的问题——这样只会误你自己的事作者就见过很多图省事从网上乱下合同，看都不看，最后搞得自己焦头烂额的人。