华远华中心专题研究.ppt

2011年11月华远华中心专题研究华远华中心的目标是做长沙豪宅的标杆项目，￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿同时也将成为长沙首个破2万均价的住宅项目！敢开高价，必有所长！敢开高价，必有所长！￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿Part￿1：￿看背景公司背景北京市华远集团于1993年8月正式成立，业务经营以房地产业为主，在金融、商业、高科技、国际旅游、物业管理等领域均具较强实力，集团成员有国有独资、股份制、合资、境外、有限责任公司共17家企业总资产126亿元，目前已成为全国最大的房地产公司之一经典项目：开发商在高品质住宅、写字楼、高端公寓、购物广场等大型CBD综合体项目的开发经验相当丰富，华中心是华远进驻长沙的第一个项目华远·裘马都华远·九都汇开发背景Ø南湖新城片区布局：“一带六区”的现代服务业发展总体布局，“一带”即沿江现代服务业聚集带;“六区”由北往南依次为：黄兴南路商贸核心区、芙蓉中路综合服务区、省府高端商务区、南部现代物流区、南部工业综合服务区及解放垸“两型”产业发展区；Ø华中心作为长沙“一江两岸”首个标志性项目启动，推动南湖片区建设，促进3000余户居民民生改善；Ø华中心项目总投资逾80亿元，预计项目运营成熟后，每年将为长沙市贡献24亿元至44亿元的GDP，提供近3万个就业岗位，是长沙滨江商圈的新“领袖”。

华中心项目的启动推动了南湖新城棚户区改造，促进南湖滨江商务区域的迅速发展南湖新城片区区域定位：绿色生态景观和休闲娱乐为特色滨江商务区Part￿2：￿看项目￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿项目概况项目位置长沙市湘江中路（解放西路至西湖路段）￿开发商长沙橘韵投资有限公司￿总套数一期284套占地面积235亩￿容积率10.5（北区）建筑面积约100万平米物业形态写字楼、普通住宅、商铺、酒店施工单位中建八局￿物业公司CBRE世邦魏理仕￿销售代理合富关键词：百万方大型综合体、业态丰富百万方超高层综合体，欲创长沙第一豪宅项目区位雄踞城市绝版核心地段，位于城市商业娱乐中心，占据一线江景资源，交通非常发达，历史人文氛围浓厚，是目前滨江豪宅中地理位置最佳的项目Ø项目位于项目位于政府重点打造的南湖新城片区的湘江中路解放西路至西湖路段，正对橘子洲心，占据25公里湘江长沙段最核心的一公里江景；Ø五一商圈、黄兴路商圈及太平街、解放西路、化龙池酒吧娱乐圈围绕项目周边；Ø位于长沙古城发源地，坡子街、贾宜故居、太平街、杜甫江阁、天心阁环绕左右区位价值优势明显，城市商业中心￿￿￿￿关键词：城市商业核心区、一线江景、人文气息浓厚化龙池酒吧娱乐圈黄兴路商圈城市商业中心市委、市政府市委、市政府￿￿岳麓山国家风岳麓山国家风景名胜区景名胜区￿￿南湖新城五一商圈解放西路娱乐圈整体规划Ø项目总占地约235亩，以人民西路为界，分为南、北区；Ø其中北区总用地面积约107亩，总建筑面积逾80万平米，由数幢百米摩天建筑群组成；Ø南区规划总占地约128亩，总建筑面积超过20万平米，打造成长沙近代民俗风情商业建筑群；Ø各物业建筑面积：商业185500㎡，酒店42000㎡，写字楼131500㎡，住宅290000㎡，地下总建筑面积196000㎡。

关键词：南北两区、北区五期开发、8栋超高层建筑集合精装平层豪宅、精装公寓、5A写字楼、五星级酒店及国际商业中心为一体的高端综合体项目每栋均有4-7层商业华远华中心北区规划图一期二期三期四期五期五期1A#1B#2#3#4#5#6#7#8#一期：超高层住宅：200-310㎡平层豪宅，共284套，预计12月开盘;1A#：198M，4层商业，51层住宅；1B#:185M,4层商业，47层住宅二期：60-70㎡城市公寓、SOHO办公；2#：104M，4层商业，23层住宅；3#：121M，4层商业，28层住宅三期：120-180㎡住宅、国际大型旗舰商业中心；4#：7层商业，13层住宅；5#：186.5M，7层商业，43层住宅；6#：196.5M，7层商业，46层住宅四期：国际5A级写字楼、香格里拉酒店；7#：268M，7层商业，34层办公,20层酒店五期：5A级写字楼；8#：6层商业，22层办公，其他为商店整体规划关键词：一期首推平层豪宅、预计12月开盘地铁1号线地铁3号线地铁1号线人民路过江隧道劳动西路过江隧道南湖路过江隧道岳麓山五一大道湘江大桥城市核心商圈关键词：地铁3线环绕，紧邻3个过江隧道项目交通交通潜力不可限量Ø地铁1、2、3号线紧邻项目两面，其中1号线已与10年12月动工修建，预计2014年开通，2号线已于今年10月封顶，预计2013年即可通车，未来交通潜力巨大；Ø项目城市主干道众多：五一大道、人民西路、湘江中路、书院路；Ø项目周边规划3个过江隧道，人民路过江隧道、劳动西路过江隧道、南湖路过江隧道直线连接河东河西。

动线设计住宅出入口地库出入口商业出入口办公出入口关键词：各期独立出入口，分离人流，动线设计合理项目除住宅外，商业、写字楼、酒店占面积较大，车位需求量大；项目总车位为3604个，一期预计车位498个车位配比关键词：四层地下车库，3604个车位，满足业主需求工程进度项目北区一期10月份整体完成工程为：ØA塔完成17层底板、梁板钢筋施工；B塔完成14层底板、梁板钢筋施工；Ø同时还将完成A、B塔架空层外防水、屋面女儿墙到位、所有后浇带混泥土浇捣以及地下室人防主体结构验收关键词：1A、1B完成十层以上施工，工程进度较快一期超高层住宅关键点：百万高端综合体、城市商业中心、￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿地铁3线交汇处、区位交通相当发达小结区位优势明显区位优势明显Part￿3：￿看配套￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿内部配套关键词：国际滨江商业帝国，商业配套强大顶级私人会所、科技潮流展厅世界名品俱乐部、旗舰艺术馆时尚名品、休闲胜地娱乐高地、主题餐厅Ø项目将打造长沙顶级消费欢都，享受旅游式观光休闲购物、国际时尚消费、文化价值街区、特色餐饮街区、现代媒体广场等商业配套，全方位全系列的打造高端客群消费场；Ø项目将打造268米摩天塔，涵盖高端商业、国际5A级写字楼与香格里拉酒店；Ø四期将打造国际5A级写字楼，位于项目北区的东南角，由专业写字楼；及底商组成；Ø世界级行政公馆，位于项目北区的西北角，以188米创造长沙滨江住宅第一高度，共284套藏品级公馆。

周边配套项目位于长沙城市最为繁华的商业中心，商业配套非常发达历史文化资源丰富生活配套齐全，教育配套相对偏少周边配套主要以商业配套为主，教育配套相对商业偏弱小结关键点：内部及周边商业配套强大、历史文化资￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿源丰富、教育配套相对偏弱商业潜力巨大商业潜力巨大Part￿4：￿看产品￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿产品特色北区南区关键词：首个注册LEED-ND认证国内项目LEED-ND（绿色城区开发）:整合智慧型发展、新城市主义、绿色和资源节约型建筑与公共设施的理念及精髓，形成了全球第一套符合城市规划的绿色开发认证体系，并由独立的第三方那个认证来保证房地产开发过程中的选址、规划设计与建筑产品满足最高的环境品质与可持续发展产品特色三大核心系统，创造绿色的时代巨著三大核心系统：Ø合理选址与区域联动；Ø邻里关系布局与设计；Ø节能建筑和公共设施；装修风格项目样板间以新古典风格为主线，打造时尚ART￿DECO风格、浪漫雅致新古典风格、低调奢华新古典风格，预计精装修报价为4000-5000元/㎡关键词：新古典风格，精装报价4000-5000元/㎡时尚ART￿DECO风格浪漫雅致新古典风格低调奢华新古典风格产品户型Ø该户型位于项目一期临江1A栋超高层住宅的西北角，正对湘江江景；Ø该户型西面正对湘江，景观资源绝佳，北面朝向项目外部，南面只能看到部分江景；Ø该户型景观位置绝佳，但是北面面朝项目外部的商业中心区，外部噪音及灰尘污染较大；优点：1、大角度转角观景窗，一线江景尽收眼底；2、多套件设计，私密性更强，居住舒适；3、南北通透设计，通风采光良好；4、独立工人套房设计，功能分区更合理；缺点：1、客厅部分空间被客房占用，稍显拥挤，不够气派；2、入户处的客房开窗位置设计不佳，采光通风受限；3、主、次卧室形成门冲，私密性欠佳；4、入户区域过道拥挤，易有压抑之感，不够大气。

整体点评：户型点评：工人套房大转角观景阳台观景窗餐厅阳台开窗不佳门冲过道拥挤产品户型Ø该户型位于项目一期临江1A栋超高层住宅的南部，部分正对江景；Ø该户型西面正对湘江，景观视线较好，但南北两面朝向小区内部，景观视角较弱；Ø该户型只有西面可直接观景，其他朝向景观受限优点：1、江景主卧、江景书房及观景浴室设计，时尚开阔，景观视线好；2、多功能套件设计，私密独立性强；3、客厅观景大阳台设计，大气奢华，景观极佳；4、工人套房独立设计，主仆分区；缺点：1、为视线南北通风设计，整体设计部通透；2、主卧、次卧形成门冲，私密性降低；3、动线设计不科学，主次卧旁边设置厨房，居住舒适度降低，主卧受影响；4、厨房占用较大过道空间，致使过道拥挤；户型点评：整体点评：观景阳台观景窗门冲过道拥挤 厨房小结关键点：首个申请LEED-ND绿色建筑认证、新￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿古典装修风格、装修报价4000-5000元/㎡主打绿色环保概念主打绿色环保概念1、、￿品牌开品牌开发发商，受商，受业业界关注度高；界关注度高；2、、项项目目现现有交通相当有交通相当发发达，未来交通潜力大；达，未来交通潜力大；3、、项项目位于城市商目位于城市商业业中心，商中心，商业业基基础础非常好；非常好；4、、项项目目拥拥有一有一线线江景江景资资源，景源，景观风观风水佳；水佳；5、、项项目体量近百万方，整体目体量近百万方，整体规规模大；模大；6、、项项目目历历史人文基史人文基础较础较好，人文气息好，人文气息浓浓厚厚。

￿优势￿劣势￿风险￿机会1、、项项目位于城市商目位于城市商业业繁繁华华区域，外界噪区域，外界噪音音较较大，影响居住大，影响居住环环境；境；2、、项项目定位高端，目定位高端，预计预计将成将成为长为长沙首个沙首个单单价破价破2万的万的项项目，而目前周目，而目前周边边豪宅豪宅项项目目价格均在价格均在2万以下，面万以下，面临临价格价格挤压挤压，，竞竞争争压压力相当大；力相当大；1、地、地铁铁1、、2、、3号号线紧邻项线紧邻项目，目，3线线地地铁铁交通，未来交通潜力不可限量；交通，未来交通潜力不可限量；2、、长长沙平沙平层层豪宅市豪宅市场经过场经过初期的市初期的市场场试试水后，客水后，客户户接受度接受度较较高，未来高，未来长长沙平沙平层层豪宅市豪宅市场场具具备较备较大的大的发发展空展空间间1、随着未来市场上更具实力的江景豪宅陆续上市，该项目在价格上处于劣势；2、11年下半年市场成交量急剧缩水，全国楼市出现明显降价，预计此波降价潮将持续至12年，而华中心在此时选择高价入市，销售风险巨大，未来前景堪忧区位优势明显区位优势明显价格预期较高，价格预期较高，面临价格挤压面临价格挤压豪宅新鲜市场，豪宅新鲜市场，抢占第一标杆抢占第一标杆市场低迷，市场低迷，前景堪忧前景堪忧综合评述再好的项目，没有人知道，最终会被市场埋没……营销推广的好坏，有时决定了项目的成败！营销推广的好坏，有时决定了项目的成败！￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿Part￿5：￿看营销重要节点时间7月￿￿￿8月9月10月11月推广渠道报纸频次2次--4次----营销诉求任屹长沙行地产峰会暨华远·华中心全球揭幕仪式--贺：9月19日￿华远·华中心&香格里拉战略合作签约圆满成功----网络频次1次3次2次1次--营销诉求华远华中心任屹长沙行地产峰会暨华远·华中心全球揭幕仪式。

时间：2011年7月14日￿会址：长沙芙蓉国豪庭酒店三层大宴会厅华远•华中心项目8月施工最新动态：项目北区一期A塔已完成架空层施工，正在施工5层底板，B塔施工至4层楼面，裙楼计划20日左右全部封顶2011年9月19日，北京华远地产与香港香格里拉酒店集团正式签署了战略合作协议，长沙香格里拉酒店正式落户华远•华中心项目预计11月底开盘，目前正在进行VIP认筹，具体优惠待定，开盘时按认筹先后顺序选房主要活动7月14日《任屹长沙行地产峰会》——暨华远·华中心全球揭幕仪式7月14日长沙华远会同步启动，并正式开始进行会员登记9月19日华远·华中心&香格里拉酒店签约仪式项目面世宣传造势营销蓄客项目原定11月开盘，但由于前期宣传力度不足及市场形势低迷等影响，截止到11月底仍未开盘11月无推广宣传前期蓄客，媒体投放力度不大，效果不显著话题营销：前期以业界风云人物引起业界话题网络营销活动2011-10-14项目预计11月底开盘，目前正在进行VIP认筹，具体优惠待定，开盘时按认筹先后顺序选房2011-09-27华远华中心284席滨江住宅全城发售，VIP认筹中，预计11月份开盘2011-09-222011年9月19日，北京华远地产与香港香格里拉酒店集团正式签署了战略合作协议，长沙香格里拉酒店正式落户华远•华中心。

2011-08-22华远华中心北区一期A塔已完成架空层施工，正在施工5层底板，B塔施工至4层楼面，裙楼计划20日左右全部封顶华远•华中心北区一期由两栋超高层滨江精装大宅和近2万平米的高端豪宅社区生活配套设施2011-08-18华远•华中心项目8月施工最新动态：项目北区一期A塔已完成架空层施工，正在施工5层底板，B塔施工至4层楼面，裙楼计划20日左右全部封顶2011-08-18华远华中心项目正在建设中，预计今年11月份开盘将推190-300㎡户型2011-07-12华远华中心任屹长沙行地产峰会暨华远·华中心全球揭幕仪式时间：2011年7月14日￿会址：长沙芙蓉国豪庭酒店三层大宴会厅主要通过0731房地产、搜房网、好房子等主流房产网站进行推广时间节点发布媒体表现形式营销诉求7.12潇湘晨报硬广任屹长沙行地产峰会暨华远·华中心全球揭幕仪式7.12长沙晚报硬广任屹长沙行地产峰会暨华远·华中心全球揭幕仪式9.21三湘都市报硬广贺：9月19日￿华远·华中心&香格里拉战略合作签约圆满成功9.21三湘都市报软文香格里拉签约入驻华远·华中心，京港湘联手打造滨江超五星级酒店9.21长沙晚报硬广贺：9月19日￿华远·华中心&香格里拉战略合作签约圆满成功9.21潇湘晨报硬广贺：9月19日￿华远·华中心&香格里拉战略合作签约圆满成功报广营销活动报纸广告力度小，主要集中在项目面世的7月及9月进行宣传华中心揭幕香格里拉酒店签约仪式报告表现报广整体色调含蓄温和，推广语中规中矩，无过多亮点，推广主题以营销节点信息为主，强调滨水资源！线下营销活动￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿事件营销：《任屹长沙行地产峰会》——暨华远·华中心全球揭幕仪式7月14日，中国地产界最受关注的两位大佬——任志强、潘石屹聚首长沙，对话理想城市发展观，并为华远·华中心全球揭幕。

邀请话题人物吸引眼球，引发全城轰动线下营销活动事件营销：华远会启动7月14日，揭幕仪式后，长沙华远会同步启动，并正式开始进行会员登记，远大董事长张跃成为长沙华远会的第一位会员，任志强亲自为其盘发长沙华远会首张VIP卡借助名人效应，顺势启动华远会线下营销活动华远·华中心&香格里拉酒店签约仪式9月19日，北京华远地产携手亚洲最大的酒店集团——香格里拉酒店，在长沙举行战略合作签约仪式，共同打造长沙香格里拉酒店携手优势资源，提升项目高端形象房交会展示￿在10月举行的长沙第31届秋季房交会中，华中心在二楼展区布展，该次展出仅为形象展示借助行业节点，首次正式亮相小结关键点：事件营销、名人效应、整合优势资源、￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿线上线下整合营销业界关注度高，但线上宣传业界关注度高，但线上宣传力度小，导致蓄客不足力度小，导致蓄客不足Part￿6：￿知对手项目名称华远华中心保利国际广场万达广场建筑规模总占地235亩，总建筑面积约100万方总占地120.28亩，总建筑面积约80万方总占地182.7亩，总建筑面积约101万方区位市中心滨江新城板块五一商圈市中心滨江新城板块五一商圈市中心滨江新城板块五一商圈物业规划已知规划：商业18.55万㎡，酒店4.2万㎡，写字楼13.15万㎡，住宅29万㎡，地下面积19.6万㎡已知规划：住宅29万㎡，写字楼及酒店19万方已知规划：A、C区住宅约40万平米，商业2.6万㎡；B区位商业综合体，32.8万㎡；D区写字楼约3.9万平米交通地铁：1、2、3号线过江隧道15余条公交线路地铁：4号线过江隧道10余条公交线路地铁：1、2号线过江隧道10余条公交线路周边配套城市商业中心，周边四大核心商圈簇拥，生活、商业配套尤为发达紧邻五一商圈，东塘商圈，配套完善、唯独缺乏特色餐饮￿配套极为完备，生活配套、教育配套、商业配套、医疗配套都已形成规模。

景观环境资源自然景观资源丰富、百年老街、历史文化集中区域自然景观资源、人文资源浓厚自然景观、人文资源一般综合评分商业配套强大商业配套强大区位优势明显区位优势明显竞品对比区位优势较好区位优势较好周边商业偏弱周边商业偏弱项目核心卖点综述区位优势：一线江景资源、城市交通枢纽、城市CBD中心……1规划优势：百万方综合体、8栋超高层城市标杆产品……2商业优势：周边商业基础成熟、自身商业配套丰富……3产品优势：绿色环保建筑，首个申请LEED-ND认证国内项目4营销优势：借助任志强名人效应，引发市场关注及客户追捧5品牌优势：品牌开发企业、商业综合体开发经验丰富……6六大核心优势，为华中心成为长沙标杆项目奠定了基础，但未来能否创造销售神话，还待观察！THANKS策源是您最值得信赖的合作伙伴！。