置业国际惠州大亚湾大综艺天上人间项目前期策划案197P.ppt

大综艺天上人间项目前期策划案大综艺天上人间项目前期策划案1无论世事如何变迁，无论沧海如何桑田无论世事如何变迁，无论沧海如何桑田昔日的小渔村已生长为一座大都昔日的小渔村已生长为一座大都——深圳深圳而今，就在它的东部正流传着一种传说而今，就在它的东部正流传着一种传说财富的眼眸就像那湛蓝湛蓝的大亚湾财富的眼眸就像那湛蓝湛蓝的大亚湾……2聚焦大亚湾聚焦大亚湾聚焦大亚湾聚焦大亚湾一颗迅速崛起的璀璨明珠一颗迅速崛起的璀璨明珠一片投资灼热的美丽港湾一片投资灼热的美丽港湾3市场篇市场篇市场篇市场篇定位篇定位篇定位篇定位篇规划篇规划篇规划篇规划篇效益篇效益篇效益篇效益篇营销篇营销篇目目 录录5591251461484 市场篇市场篇5大亚湾房地产发展回顾大亚湾房地产发展回顾2020世纪世纪9090年代初年代初 19961996年至年至20022002年年20062006年以后年以后 大热期大热期萧条期萧条期复苏期复苏期0303年至年至0505年年快速发展期快速发展期百亿资金，炒百亿资金，炒百亿资金，炒百亿资金，炒房热潮房热潮房热潮房热潮泡沫破灭，房泡沫破灭，房泡沫破灭，房泡沫破灭，房产灾区产灾区产灾区产灾区43434343亿美金，市亿美金，市亿美金，市亿美金，市场复苏场复苏场复苏场复苏利好带动，步入利好带动，步入利好带动，步入利好带动，步入快车道快车道快车道快车道6索引索引总总 结结7大亚湾概况大亚湾概况距离龙岗中距离龙岗中心城、惠阳心城、惠阳1515公里公里, ,只有只有1515分钟到分钟到2020分分钟的车程钟的车程距离深圳距离深圳罗湖中心罗湖中心区区4545公里公里 三大经济引擎三大经济引擎：：石化工业区石化工业区港口物流区港口物流区西部工业区西部工业区 n规划区面积规划区面积265265平方公里，其中国家级经济开发区平方公里，其中国家级经济开发区23.623.6平方公里平方公里n区域人口目前有区域人口目前有12.0112.01万，其中户籍人口万，其中户籍人口7.117.11万，暂住人口万，暂住人口4.94.9万万n位于珠三角工业核心地带位于珠三角工业核心地带, , 海陆空交通条件十分优越海陆空交通条件十分优越距离香港市区距离香港市区7575公里公里 8五区一岸线规划五区一岸线规划东部石化工业区东部石化工业区西部综合产业区西部综合产业区中中部部综综合合区区港口物流区港口物流区旅游度假区旅游度假区西部工业区主要包括：西部工业区主要包括：响水响水河工业园、东风汽车城、熊河工业园、东风汽车城、熊猫高科技园猫高科技园和和西区科技园。

西区科技园永昶、比亚迪永昶、比亚迪等大企业已进等大企业已进驻，驻，富士康的落户更为片区富士康的落户更为片区带来超过带来超过2020万的新增人口，万的新增人口，西部工业区已经逐步成为深西部工业区已经逐步成为深圳及东莞工业产业向外转移圳及东莞工业产业向外转移的重要基地的重要基地 20052005年，年，和记黄埔的正式入股，和记黄埔的正式入股，随后，欧德油储、中外运国际物随后，欧德油储、中外运国际物流、荷兰孚宝、中信物流、中铁流、荷兰孚宝、中信物流、中铁公司等大规模物流企业落户大亚公司等大规模物流企业落户大亚湾将使惠州港迎来跳跃式发展将使惠州港迎来跳跃式发展的契机，促使区域物流业快速发的契机，促使区域物流业快速发展，同时带动住宅、商业的需求展，同时带动住宅、商业的需求惠州港将带动其后方陆域的澳头惠州港将带动其后方陆域的澳头和大亚湾中心区的发展和大亚湾中心区的发展目标：目标：建成全国的主枢纽石化工业港、惠建成全国的主枢纽石化工业港、惠州市的物流中心节点州市的物流中心节点 已落户项目包括中海壳牌、已落户项目包括中海壳牌、中海油、中海油、LNGLNG、华德油库、华德油库等四大主体项目；等四大主体项目；在谈项在谈项目超过目超过1919个，投资额超过个，投资额超过100100亿元人民币。

亿元人民币建设成为建设成为一个反映当代最新技术水一个反映当代最新技术水平的世界级石化工业基地平的世界级石化工业基地主要包括霞涌、辣甲岛、主要包括霞涌、辣甲岛、三门岛三大景区，将按国三门岛三大景区，将按国际化、高品位的要求，努际化、高品位的要求，努力打造一批具有鲜明滨海力打造一批具有鲜明滨海特色的旅游景区、景点，特色的旅游景区、景点，从而使之成为从而使之成为休闲度假胜休闲度假胜地、石化产业园区的后花地、石化产业园区的后花园园大亚湾中部大亚湾中部行政金融商务区行政金融商务区为大亚湾城市未来行政、商为大亚湾城市未来行政、商业、文化、金融中心，为城业、文化、金融中心，为城市市CBDCBD，，将成为联结大亚湾将成为联结大亚湾产业组团的枢纽，形成城市产业组团的枢纽，形成城市服务组团将成为具备国际服务组团将成为具备国际生活概念的生活概念的““中央居住区中央居住区””9宏观走势宏观走势良好的投资环境，吸引了来自荷兰、美国、英国、日本、新加坡、德国等良好的投资环境，吸引了来自荷兰、美国、英国、日本、新加坡、德国等20多个国家和地区的客商前来投资，其中有多个国家和地区的客商前来投资，其中有13家世界家世界500强企业进入强企业进入,给大给大亚湾经济注入强劲动力。

亚湾经济注入强劲动力2006年，全区实现地区生产总值年，全区实现地区生产总值(GDP)102.9亿元，亿元，增长增长94.8%,大亚湾经济进入快速发展阶段；大亚湾经济进入快速发展阶段；10宏观走势宏观走势2006年全区实现工业总产值年全区实现工业总产值301.51亿元，增长亿元，增长312.2%，工，工业销售产值业销售产值273.53亿元，增长亿元，增长253%；其中惠州港吞吐量；其中惠州港吞吐量1639.2万吨，增长万吨，增长29.9%；； 11宏观走势宏观走势从图表中我们可以看出从图表中我们可以看出,随着中海壳牌、南海石化等大型项目的随着中海壳牌、南海石化等大型项目的拉动，拉动，2006年人均年人均GDP剧增，全年人均剧增，全年人均GDP达达75769元，相比元，相比2005年增长年增长82.5%，经济发展呈现出良好的态势经济发展呈现出良好的态势 12从图表中我们可以看出，从图表中我们可以看出，2002年中海壳牌南海石化项目的进驻带来了收入层次年中海壳牌南海石化项目的进驻带来了收入层次较高的职工，拉动了整个大亚湾在岗职工平均工资，较高的职工，拉动了整个大亚湾在岗职工平均工资，2003年增幅较为显著，达年增幅较为显著，达到到24.5%，由于相关产业链尚未落成，大型项目带来的人口效应尚未显现所以，由于相关产业链尚未落成，大型项目带来的人口效应尚未显现所以近几年全区人均近几年全区人均GDP增幅不是很快，保持一个比较平稳的趋势向前发增幅不是很快，保持一个比较平稳的趋势向前发 展展宏观走势宏观走势13整体利好分析整体利好分析整体利好分析整体利好分析从产业规模上看：从产业规模上看：20112011年大亚湾将完成年大亚湾将完成10001000亿元人民币投入，实现亿元人民币投入，实现10001000亿元的工业产值和亿元的工业产值和500500亿元人民币的国内生产总值亿元人民币的国内生产总值，，20162016年完成年完成15001500亿元人民币的投入，初步建成现代化石化城。

亿元人民币的投入，初步建成现代化石化城从石化产业体系上看：利用中海壳牌项目、中海油炼油项目拉动效从石化产业体系上看：利用中海壳牌项目、中海油炼油项目拉动效应大的特点，重点发展高附加值、高技术含量的石化深加工产品、应大的特点，重点发展高附加值、高技术含量的石化深加工产品、高新技术材料、专用化学品和精细化工产品，高新技术材料、专用化学品和精细化工产品，形成一个完善的石化形成一个完善的石化产业链未来大亚湾石化产业将形成一条龙的产业体系，区域整体投未来大亚湾石化产业将形成一条龙的产业体系，区域整体投资规模及未来可实现的产值巨大，将对区域经济的发展起到巨资规模及未来可实现的产值巨大，将对区域经济的发展起到巨大的带动效应大的带动效应宏观走势宏观走势 可怕的产业高地效应可怕的产业高地效应14整体利好分析整体利好分析整体利好分析整体利好分析 目前大亚湾石化区的招商及投资重点正由产业链上游向下游目前大亚湾石化区的招商及投资重点正由产业链上游向下游变化，预计未来产业链条发展完备后，大亚湾石化基地将为区域变化，预计未来产业链条发展完备后，大亚湾石化基地将为区域经济贡献数千亿的产值，对区域经济发展将起到巨大的带动效应经济贡献数千亿的产值，对区域经济发展将起到巨大的带动效应，，推进城市化的进程，并直接促进大亚湾城市功能的提升。

推进城市化的进程，并直接促进大亚湾城市功能的提升20162016年东部石化工业区仅中海壳牌和中海油建成后可实现以下经年东部石化工业区仅中海壳牌和中海油建成后可实现以下经济指标：济指标：n年产值年产值----------------------------------------约约15001500亿人民币亿人民币n工作人员工作人员------------------------------------约约2500025000人人n年销售收入年销售收入--------------------------------约约300300亿人民币亿人民币n年税收收入年税收收入--------------------------------约约5050亿人民币亿人民币宏观走势宏观走势 可怕的产业高地效应可怕的产业高地效应15宏观走势宏观走势深圳旅游与地产研究中心的宋丁主任说：惠阳和大亚湾正在深圳旅游与地产研究中心的宋丁主任说：惠阳和大亚湾正在孕育一个孕育一个“可怕可怕”的产业高地的产业高地为什么说是可怕呢？就是为什么说是可怕呢？就是数量庞大到可怕程度的产业带动与提升能力数量庞大到可怕程度的产业带动与提升能力。

宋丁进一步宋丁进一步解释说，有数据表明，北京奥运会带来的关联产值是解释说，有数据表明，北京奥运会带来的关联产值是6000亿亿元，上海世博会带来的关联产值是元，上海世博会带来的关联产值是6000亿元，有目共睹的是亿元，有目共睹的是北京与上海的楼市已经到了颠峰的程度而惠阳呢？中海壳北京与上海的楼市已经到了颠峰的程度而惠阳呢？中海壳牌牌——目前中国最大的外资项目，它可能产生的关联产值也目前中国最大的外资项目，它可能产生的关联产值也将达到数千亿元如此大的产业，必然要进一步将达到数千亿元如此大的产业，必然要进一步提升淡澳楼提升淡澳楼市的发展空间市的发展空间 可怕的产业高地效应可怕的产业高地效应16以上图表显示以上图表显示, 淡澳市场房地产价格逐年走高随着区域经济的带动，淡澳市场房地产价格逐年走高随着区域经济的带动，房地产价格也持续走高，在房地产价格也持续走高，在2002年至年至2006年，淡澳房地产市场价格上年，淡澳房地产市场价格上涨率达到涨率达到203％，％，2005年至年至2006年价格涨幅达年价格涨幅达27.5%，，2007年第一季度年第一季度商品房均价就达到商品房均价就达到3800元元/㎡㎡，，价格涨幅达价格涨幅达28.7%,并且一路涨势看好，并且一路涨势看好，地产发展已成井喷之势。

地产发展已成井喷之势片区市场片区市场/价格价格17惠阳大亚湾区域市场，进入大盘时代惠阳大亚湾区域市场，进入大盘时代, ,地产盛宴的黄金时期地产盛宴的黄金时期企业名称企业名称/ /楼盘楼盘名称名称占地面积占地面积位置位置备注备注熊猫地产熊猫地产300300万平方米万平方米大亚湾区域大亚湾区域熊猫国际已启动熊猫国际已启动碧桂园碧桂园200200万平米万平米新桥新桥0808年初启动年初启动振业地产振业地产173173万平方米万平方米惠阳三和惠阳三和0808年年1010月启动月启动珠江投资珠江投资10001000万平方米万平方米大亚湾西区大亚湾西区现已启动现已启动东部集团东部集团8787万平方米万平方米大亚湾西区大亚湾西区预计预计0808年启动年启动新阳城新阳城4343万平方米万平方米————预计预计0707年底启动年底启动星河地产星河地产103103万平米万平米惠阳惠阳预计预计0808年下半年年下半年中联项目中联项目4040万平方米万平方米大亚湾大亚湾预计预计0808年启动年启动总总 计计19461946万平方米万平方米目前区内通过对目前区内通过对已售出、转让地已售出、转让地块的盘整，将土块的盘整，将土地统一重新规划地统一重新规划出让，地产的出让，地产的“特区特区”政策，令政策，令国内知名发展商国内知名发展商纷纷前来圈地，纷纷前来圈地，预计预计08年，惠阳、年，惠阳、大亚湾将大盘竞大亚湾将大盘竞出出.区内房地产业将区内房地产业将进入发展的黄金进入发展的黄金时期。

时期片区市场片区市场/潜在供应潜在供应18东方新天地广场东方新天地广场听涛雅苑听涛雅苑半岛半岛1 1号号占地:191万平米容积率:0.53产品:洋房 别墅 双拼价格:洋房 4100元/平米 别墅 7500元/平米国际新城国际新城占地:61万平米容积率:1.35总建面:82万平米独立别墅、联排别墅、小高层占地:173万平米容积率:1.5产品:独栋 联排 叠加别墅 高层 住宅振业项目振业项目占地:43万平米建筑面积:28万平米未启动新阳城项目新阳城项目占地:6.87万平米容积率:2.5未启动金汇西区项目金汇西区项目占地:8700平米建筑面积:5.6万平米一房、两房、三房二期下半年入市君豪公寓项目君豪公寓项目占地:10.7万平米建筑面积:21.4万平米三房、四房二期下半年入市菩提园项目菩提园项目占地:4.31万平米建筑面积:16.2万平米三房、四房已宣传铺垫，年底销售新天名城项目新天名城项目占地:1.1万平米建筑面积:1.9万平米一房、两房及三房8月正式公开发售海韵华庭项目海韵华庭项目单栋26层烂尾楼改造项目两房、三房已销售，均价3400元/㎡渝景湾项目渝景湾项目单栋30层烂尾楼改造项目单房、一房、小两房已认筹，预计均价5000元/㎡ (带装修)东方新天地广场项目东方新天地广场项目建筑面积:46万平米单房、一房至四房年底入市中天彩虹城项目中天彩虹城项目在售项目在售项目近期新推项目近期新推项目金汇西区项目金汇西区项目康汇公寓康汇公寓熊猫国际熊猫国际4 4期期菩提园菩提园君豪公寓君豪公寓峰景湾峰景湾花千树公寓花千树公寓小城故事小城故事珠江东岸珠江东岸熊猫黄金海岸熊猫黄金海岸港湾明珠港湾明珠新阳城新阳城片区主要楼盘分布图片区主要楼盘分布图东方新城东方新城新际首府新际首府本项目本项目半岛一号半岛一号海韵华庭海韵华庭渝景湾渝景湾商业大厦商业大厦新天名城新天名城西飞度假村西飞度假村中天彩虹城中天彩虹城国际新城国际新城西飞度假村项目西飞度假村项目占地:72万平米容积率:1.528独立别墅、联排别墅、小高层未启动东部项目东部项目东部项目东部项目占地:62万平米容积率:1.5现处前期策划阶段预计08年入市熊猫项目熊猫项目占地:83万平米容积率:1.3产品:双拼、 联排别墅、高层价格:双拼16000元/平米 联排7000-9000元/平米占地:117万平米容积率:1.0产品:双拼 联排、高层性价比高,带精装修,预计下半年入市珠江东岸珠江东岸占地:162万平米容积率:1.0未启动金海岸项目金海岸项目东方新城东方新城占地:34万平米容积率:0.71产品:洋房 双拼、独栋别墅高层价格:一期洋房 3800元/平米 一期别墅 9000元/平米 二期13000元/平米振业项目振业项目片区市场片区市场/供需态势供需态势19大亚湾西区典型楼盘大亚湾西区典型楼盘片区市场片区市场/供需态势供需态势20一期均价：一期均价：42004200元元/ /平米平米二期参考价二期参考价48004800元元/ /平米平米点评：点评：1 1、、地段及规模具有优势，注重品地段及规模具有优势，注重品牌开发牌开发2 2、整体品质感较强，形象建立及推、整体品质感较强，形象建立及推广宣传比较到位广宣传比较到位占地占地8080万㎡万㎡ (1 (1期期14.414.4万㎡万㎡ ) )建面建面110110万㎡万㎡(1 (1期期18.718.7万㎡万㎡ ) )产品产品类型类型一期由一期由3 3组团组团9 9栋栋1111层层组成组成 销售销售率率住宅已售馨，商铺剩住宅已售馨，商铺剩3 3套在售套在售3 3、周边配套发展相对滞后，制约、周边配套发展相对滞后，制约了项目对外界的延伸了项目对外界的延伸熊猫国际熊猫国际熊猫国际熊猫国际 大亚湾城市运营商大亚湾城市运营商大亚湾城市运营商大亚湾城市运营商楼盘分析楼盘分析————熊猫国际熊猫国际21户型面积及配比户型面积及配比客户来源及比例客户来源及比例83.9683.96～～91.6391.63㎡㎡ 2 2房房2 2厅厅1 1卫卫 40%40%126.37126.37㎡㎡ 3 3房房2 2厅厅2 2卫卫 40%40%147.78147.78㎡㎡ 4 4房房2 2厅厅2 2卫卫 20%20%深圳、香港深圳、香港 40%40%惠州、本地惠州、本地 45%45%其他其他15%15%2 2、前期宣传推广策略及力度强，起、前期宣传推广策略及力度强，起到了明显的品牌推广效应到了明显的品牌推广效应1 1、以大户型的、以大户型的2 2房和三房主打纯粹房和三房主打纯粹为满足居住需求，客户定位准确为满足居住需求，客户定位准确熊猫国际熊猫国际关注：中心片（二期）预计关注：中心片（二期）预计关注：中心片（二期）预计关注：中心片（二期）预计在今年在今年在今年在今年9 9 9 9月底推出月底推出月底推出月底推出22一期均价：一期均价：33003300元元/ /平米平米点评：点评：1 1、中铭在、中铭在惠阳两个项目地块的客惠阳两个项目地块的客户相应互动，无形拉大了客户群体户相应互动，无形拉大了客户群体2 2、区域被几个大的项目带动，已经、区域被几个大的项目带动，已经形成了居住、投资氛围形成了居住、投资氛围占地占地84868486㎡㎡建面建面5986059860㎡㎡产品类型产品类型3 3栋栋1616层层销售率销售率住宅已售馨，住宅已售馨，商铺尚未推出商铺尚未推出3 3、、3 3栋建筑分栋建筑分2 2期销售，中间间隔太期销售，中间间隔太长，容易使客户丧失信心长，容易使客户丧失信心自由地带自由地带自由地带自由地带 国际公寓国际公寓国际公寓国际公寓楼盘分析楼盘分析————君豪公寓君豪公寓4 4、推广方式比较单一，整个区域、推广方式比较单一，整个区域仅中铭豪园和君豪公寓两个点推广仅中铭豪园和君豪公寓两个点推广23户型面积及配比户型面积及配比客户来源及比例客户来源及比例28.6028.60～～44.9044.90㎡㎡ 1 1房房1 1厅厅1 1卫卫 20%20%61.8061.80㎡㎡ 2 2房房1 1厅厅1 1卫卫 10%10%85.5585.55～～88.65 288.65 2房房2 2厅厅1 1卫卫 50%50%100.27100.27～～103.47103.47㎡㎡ 3 3房房2 2厅厅1 1卫卫 20%20%深圳深圳50%50%惠州惠州35%35%附近居民附近居民15%15%1 1、定位清晰：公寓式住宅，针对投资客户、定位清晰：公寓式住宅，针对投资客户2 2、宣传推广策略及力度较弱，难以压制竞、宣传推广策略及力度较弱，难以压制竞争对手的攻势争对手的攻势君豪公寓君豪公寓关注：二期将于国庆节前后推出，关注：二期将于国庆节前后推出，关注：二期将于国庆节前后推出，关注：二期将于国庆节前后推出，500500500500余套单位余套单位余套单位余套单位, , , ,主流面积主流面积主流面积主流面积30-8030-8030-8030-80平方米，均价平方米，均价平方米，均价平方米，均价3800380038003800元元元元/ / / /平方米平方米平方米平方米24楼盘分析楼盘分析————菩提园菩提园占地占地107726107726平方米平方米建面建面214393214393平方米平方米产品产品类型类型8 8栋栋3232层板式建层板式建筑筑销售销售状况状况99%99%，剩余几套，剩余几套大户型单位大户型单位点评：点评：1 1、大规模品牌社区，区域领头、大规模品牌社区，区域领头楼盘楼盘2 2、整体施工，分批推售，易于、整体施工，分批推售，易于探得先机把握市场探得先机把握市场3 3、区域配套跟不上，周边环境、区域配套跟不上，周边环境较杂乱较杂乱一树一菩提、一沙一世界一树一菩提、一沙一世界一树一菩提、一沙一世界一树一菩提、一沙一世界一期均价：一期均价：32003200元元/ /平米平米目前售价目前售价: 4000: 4000元元/ /平米平米25一二期户型面积及比例一二期户型面积及比例客户来源及比例客户来源及比例深圳深圳40%40%惠阳淡水惠阳淡水50%50%大亚湾大亚湾10%10%153.28153.28㎡㎡ 3 3房房2 2厅厅 32%32%204.93204.93～～298.32 4298.32 4房房2 2厅厅 45% 45% 417.43417.43～～446.74 446.74 复式复式 23%23%1 1、纯粹大户型产品，定位明晰；但户型、纯粹大户型产品，定位明晰；但户型面积过大，使客户置业步伐放缓面积过大，使客户置业步伐放缓2 2、综合周边区域的发展，项目适合长线、综合周边区域的发展，项目适合长线持有持有特别提示：整个小区建筑密度才特别提示：整个小区建筑密度才特别提示：整个小区建筑密度才特别提示：整个小区建筑密度才15.6%15.6%15.6%15.6%，容积率仅，容积率仅，容积率仅，容积率仅1.81.81.81.8，绿化率，绿化率，绿化率，绿化率68.8%68.8%68.8%68.8%，居住舒适度很高，居住舒适度很高，居住舒适度很高，居住舒适度很高古典式亚热带风情园林设计古典式亚热带风情园林设计菩菩 提提 园园26大亚湾澳头片区典型楼盘大亚湾澳头片区典型楼盘片区市场片区市场/供需态势供需态势27住宅预计均价住宅预计均价35003500元元/ /平米平米 商铺预计均价商铺预计均价2.22.2万万/ /平米平米点评：点评：1 1、、项目地段在澳头区域占有优势项目地段在澳头区域占有优势2 2、商住模式迎合了大部分客户的需、商住模式迎合了大部分客户的需求，在澳头这种模式也是首次求，在澳头这种模式也是首次占地占地约约1.11.1万㎡万㎡ 建面建面1913319133㎡㎡产品产品类型类型单栋单栋1212层商住楼层商住楼（底下（底下2 2层为商铺）层为商铺）销售销售情况情况95%95%3 3、区域的居住与投资氛围尚未形、区域的居住与投资氛围尚未形成气候，市政设施配套也未尽完善，成气候，市政设施配套也未尽完善，制约了项目的延伸制约了项目的延伸大亚湾核心大亚湾核心大亚湾核心大亚湾核心 商住典范商住典范商住典范商住典范楼盘分析楼盘分析————海韵华庭海韵华庭28户型面积及配比户型面积及配比客户来源及比例客户来源及比例42.6442.64～～59.2159.21㎡㎡ 1 1房房1 1厅厅1 1卫卫 50%50%85.9985.99～～94.7694.76㎡㎡ 2 2房房2 2厅厅1 1卫卫 28%28%80.5880.58～～80.7080.70㎡㎡ 2 2房房3 3厅厅2 2卫卫 11%11%117.71117.71～～121.54121.54㎡㎡ 3 3房房2 2厅厅2 2卫卫 11%11%深圳深圳约约65%65%惠阳惠阳约约25%25%其他其他约约10%10%3 3、住宅项目与商铺推出间隔周期、住宅项目与商铺推出间隔周期太长，容易丧失部分客户资源太长，容易丧失部分客户资源1 1、近、近90%90%的精小户型，定位很清的精小户型，定位很清晰，试图走中高档主流路线晰，试图走中高档主流路线2 2、户型多样但面积偏小的户型显、户型多样但面积偏小的户型显然是将目光瞄向投资客然是将目光瞄向投资客海海 韵韵 华华 庭庭关注：底层商铺麦当劳有望关注：底层商铺麦当劳有望关注：底层商铺麦当劳有望关注：底层商铺麦当劳有望进驻，初步预计为明年进驻，初步预计为明年进驻，初步预计为明年进驻，初步预计为明年3 3 3 3月份月份月份月份29楼盘分析楼盘分析————东方新天地东方新天地 住宅精装修住宅精装修:5000:5000元元/ /平米平米住宅住宅9 9月下旬，商铺月下旬，商铺1212月推出月推出产品类型产品类型单栋单栋3030层层认筹率认筹率正在接受登记正在接受登记（免费）（免费）户型户型单身公寓、一房单身公寓、一房两房主打两房主打点评：点评：1. 1.在澳头占有绝对的区位优势在澳头占有绝对的区位优势中心地标中心地标 国际尊寓国际尊寓起幕中心时代的荣耀起幕中心时代的荣耀2. 2. 从区域总体看，项目的规模和从区域总体看，项目的规模和档次使得其暂时成为区域领头羊档次使得其暂时成为区域领头羊30建筑形态与户型面积建筑形态与户型面积客户来源及比例客户来源及比例深圳、其它70%70%惠州、淡水20%20%大亚湾10%10%◆◆　　户型有单身公寓、一房、户型有单身公寓、一房、两房和小三房，面积从两房和小三房，面积从3939平米平米到到112112平米不等平米不等◆ ◆ 1-31-3层为商铺，层为商铺，5-305-30层为商层为商住两用公寓住两用公寓　　1. 1.户型走精简路线，同时户型走精简路线，同时4 4楼又有空楼又有空中花园使居住、办公舒适度比较高中花园使居住、办公舒适度比较高2. 2. 住宅与商铺住宅与商铺1010月下旬与月下旬与1212月上旬月上旬同时推出同时推出, , 一定程度上能有效利用一定程度上能有效利用投资客源投资客源东东 方方 新新 天天 地地31产品类产品类型型单栋单栋2626层地层零散层地层零散铺面铺面销售状销售状况况约约6 6成，销售进度较成，销售进度较缓慢缓慢点评：点评：1 1、区域周边环境比较脏乱，各项设施、区域周边环境比较脏乱，各项设施配套不尽齐全配套不尽齐全2 2、项目整体规划设计比较单调，没有、项目整体规划设计比较单调，没有发掘自身资源，仅仅利用了外部资源发掘自身资源，仅仅利用了外部资源3 3、项目入市策略、推出时机不是很恰、项目入市策略、推出时机不是很恰当当悠然山海间悠然山海间悠然山海间悠然山海间 目前均价：目前均价：34003400元元/ /平米平米楼盘分析楼盘分析————渝景湾渝景湾32户型面积及比例户型面积及比例客户来源及比例客户来源及比例深圳深圳85%85%惠阳惠阳10%10%大亚湾大亚湾5%5%66.4666.46㎡㎡ 2 2房房2 2厅厅1 1卫卫 25%25%88.0488.04㎡㎡ 3 3房房2 2厅厅2 2卫卫 50% 50% 96.47 96.47 ㎡㎡ 3 3房房2 2厅厅2 2卫卫 25%25%1. 1.小两房、小三房的户型设计，试图走主流小两房、小三房的户型设计，试图走主流路线路线2. 2.只有只有3 3种户型，户型比较单一，难以满足不种户型，户型比较单一，难以满足不同客户的不同需求同客户的不同需求3. 3.项目一味地依赖海景，区域的内部景观比项目一味地依赖海景，区域的内部景观比较乏味较乏味渝渝 景景 湾湾33大亚湾中部区域典型楼盘大亚湾中部区域典型楼盘片区市场片区市场/供需态势供需态势34楼盘分析楼盘分析————新天名城新天名城占地占地4310043100平方米平方米建面建面162568162568平方米平方米产品类产品类型型住宅、酒店、住宅、酒店、写字楼写字楼销售状销售状况况前期形象入前期形象入市，暂未销市，暂未销售售点评：点评：1 1、规模较大，具有一定的社区感、规模较大，具有一定的社区感预计一期售价：预计一期售价：40004000元元/ /平米平米2 2、配套齐全，物业档次较高、配套齐全，物业档次较高3 3、片区内首个集酒店、写字楼、、片区内首个集酒店、写字楼、住宅、商业的综合体社区住宅、商业的综合体社区35酒店、写字楼酒店、写字楼户型面积及比例户型面积及比例2 2房房2 2厅厅(70-80(70-80㎡㎡) 30% ) 30% 3 3房房2 2厅厅(106-120(106-120㎡㎡) 52%) 52%4 4房房2 2厅厅(135-140(135-140㎡㎡) 15% ) 15% 复式复式( (约约180180㎡㎡) 3%) 3%特别提示：片区稀缺性的综合体物业，特别提示：片区稀缺性的综合体物业，特别提示：片区稀缺性的综合体物业，特别提示：片区稀缺性的综合体物业，将成为区域的楼盘领头羊将成为区域的楼盘领头羊将成为区域的楼盘领头羊将成为区域的楼盘领头羊1 1、顺应市场主流户型配比，主导大型、顺应市场主流户型配比，主导大型居家社区概念居家社区概念2 2、综合周边区域的发展，项目物业类、综合周边区域的发展，项目物业类型齐全，发展潜力较大型齐全，发展潜力较大新天名城新天名城36户型面积及比例户型面积及比例1 1房房1 1厅厅(50-55(50-55㎡㎡) 12%) 12%2 2房房2 2厅厅(70-80(70-80㎡㎡) 25%) 25%3 3房房2 2厅厅(100-130(100-130㎡㎡) 35%) 35%4 4房房2 2厅厅(140-150(140-150㎡㎡) 20% ) 20% 联排别墅联排别墅(210-250 (210-250 ㎡㎡) 8%) 8%特别提示：项目拥有山体景特别提示：项目拥有山体景特别提示：项目拥有山体景特别提示：项目拥有山体景观资源，但周边生活及交通观资源，但周边生活及交通观资源，但周边生活及交通观资源，但周边生活及交通配套欠缺，将需依靠自身解配套欠缺，将需依靠自身解配套欠缺，将需依靠自身解配套欠缺，将需依靠自身解决决决决1 1、户型配比较为全面，、户型配比较为全面，可满足各类客户需要可满足各类客户需要2 2、将以联排别墅树立整、将以联排别墅树立整个项目的形象，吸引个项目的形象，吸引置业客户的关注置业客户的关注楼盘分析楼盘分析————新际新际 · · 首府首府占地占地9 9万平方米万平方米建面建面2222万平方米万平方米产品类产品类型型联排别墅，联排别墅，1 1房至房至4 4房户型房户型销售状销售状况况预计预计0707年年1111月入市月入市37内容半岛一号东方新城棕榈岛熊猫国际珠江东岸星河…规模占地191万平方占地140万平方占地33万平方占地89万平方占地61万平方占地103万平方单价联排5200叠加4300平层3300联排5300双拼6000公寓13000别墅15000洋房4200————主力物业联排、双拼独联排、双拼独栋、叠拼，栋、叠拼，洋房洋房联排、双拼独联排、双拼独栋、叠拼，多栋、叠拼，多层洋房层洋房联排、双拼联排、双拼独栋、叠拼、独栋、叠拼、洋房洋房联排、双拼联排、双拼独栋（二期）独栋（二期） 、、洋房洋房首期双拼，联首期双拼，联排为主，后期排为主，后期兼有洋房兼有洋房别墅、别墅、洋房？洋房？成交客户来源65%深圳客户30%本地客户70%深圳客户95%外地客户50％深圳30％产业客户20%周边————总体销售率类别墅100%洋房100%类别墅100%洋房约20%70%约95%————销售速度别墅物业开盘即售完。

洋房二周内售完别墅物业开盘即售完别墅物业1月内售完第三批开盘当月销售完毕———— 片区整体市场趋向高端片区整体市场趋向高端 片区内在售、及规划中的大盘，均以别墅类产品做为主导，档次走高片区内在售、及规划中的大盘，均以别墅类产品做为主导，档次走高片区市场片区市场/供需态势供需态势38区域房地产市场成交客户区域统计区域房地产市场成交客户区域统计 在本区域市场内，成交客户比例从在本区域市场内，成交客户比例从20052005年至年至20062006年变化较为明显，整体市年变化较为明显，整体市场在场在20062006年以后均是以深圳客户群为主年以后均是以深圳客户群为主, ,可以说可以说20062006年开始深圳购房者大量涌年开始深圳购房者大量涌入淡澳片区置业，而本区域客户成交量相对较小这充分说明今后淡澳区域的入淡澳片区置业，而本区域客户成交量相对较小这充分说明今后淡澳区域的主力客户群特征十分鲜明，以深圳客户群主导市场主力客户群特征十分鲜明，以深圳客户群主导市场片区市场片区市场/客户客户39经过我们对惠阳、大亚湾市场楼盘销售总结及对惠阳、大亚湾今后经过我们对惠阳、大亚湾市场楼盘销售总结及对惠阳、大亚湾今后房地产消费群体研究得出区域客户的总体分布如下表：房地产消费群体研究得出区域客户的总体分布如下表：客户所在区客户所在区域域客户类型客户类型占客户比占客户比率率置业目的置业目的大亚湾区域大亚湾区域企业主、管理人群企业主、管理人群12%12%自住、过渡性自住自住、过渡性自住惠阳区域惠阳区域原居民、公务员原居民、公务员5%5%自住自住生意人、商务人群生意人、商务人群10%10%自住、办公自住、办公深圳深圳职业炒家、企事业人群职业炒家、企事业人群50%50%投资投资商务人士、生意人商务人士、生意人12%12%自住、第二居所自住、第二居所深圳居民深圳居民6%6%父母及亲友居住父母及亲友居住香港、其它香港、其它地区地区惠阳原籍人士惠阳原籍人士5%5%自住、投资自住、投资100%100%片区市场片区市场/客户客户40受各种因素趋导，深圳客户是未来很长阶段内的区域客户受各种因素趋导，深圳客户是未来很长阶段内的区域客户的主流群体，未来深圳客户及本地客户将大比例增长。

的主流群体，未来深圳客户及本地客户将大比例增长 随着惠阳－大亚湾区域内的房地产聚群效应及区域市场渐渐明朗，越来越多的人开始认同区域市场，区域内置业客户将大幅度增加　　　深圳客户在较长的一段时间内将占据客户主流位置，但随着大亚湾及惠阳产业经济的快速发展，城市容量迅速增加，内需进一步释放区域常住人口置业比重增加，其他区域内的客户也会上升，深圳客户比例将呈小幅下降片区市场片区市场/客户客户客户流趋势客户流趋势41区域房地产发展趋势区域房地产发展趋势 以上图表显示，最明显的是以上图表显示，最明显的是20042004年到年到20062006年房地产投资总额上涨快，年房地产投资总额上涨快，特别是特别是20052005年总投资年总投资8.68.6亿元亿元, ,而而20062006年上升到年上升到20.420.4亿元亿元, ,竣工、施工面积也逐年竣工、施工面积也逐年加大这充分说明，近几年淡澳房地产开发以惊人的速度持续增长，这也说明加大这充分说明，近几年淡澳房地产开发以惊人的速度持续增长，这也说明目前本区域市场已摆脱了目前本区域市场已摆脱了9090年代的经济泡沫所带来的影响，淡澳房地产已全面年代的经济泡沫所带来的影响，淡澳房地产已全面复苏复苏, ,房地产行业也正开始走向快速发展。

房地产行业也正开始走向快速发展市场趋势市场趋势42区域房地产市场价格走势区域房地产市场价格走势 以上图表显示以上图表显示, , 淡澳市场房地产价格逐年走高随着区域经济的带淡澳市场房地产价格逐年走高随着区域经济的带动，房地产价格也持续走高，在动，房地产价格也持续走高，在20022002年至年至20062006年，淡澳房地产市场价格年，淡澳房地产市场价格上涨率达到上涨率达到203203％，但％，但29522952元元/ /㎡㎡的价格远远低于广东省均价的价格远远低于广东省均价52005200元元/ /㎡㎡的的水平，水平，20072007年上半年商品房均价就达到年上半年商品房均价就达到38003800元元/ /㎡㎡，并且一路涨势看好，，并且一路涨势看好，地产发展已成井喷之势地产发展已成井喷之势43 淡澳区域主力客户群特征明显，现在是淡澳区域主力客户群特征明显，现在是““深味愈浓深味愈浓””，，对区域未来需求动向的准确把握，我们有必要先审视深圳对区域未来需求动向的准确把握，我们有必要先审视深圳房地产的发展房地产的发展市场趋势市场趋势44深圳市场扫描深圳市场扫描历年住宅批准预售面积统计历年住宅批准预售面积统计历年住宅实际销售面积历年住宅实际销售面积市场趋势市场趋势供求矛盾日益明显供求矛盾日益明显政策限制政策限制供应减少供应减少市场升温市场升温需求走旺需求走旺45市场存量市场存量(Supply Stock)(Supply Stock)市场存量基本消耗殆尽，未来刚性的需求必将外移市场存量基本消耗殆尽，未来刚性的需求必将外移市场趋势市场趋势深圳市场扫描深圳市场扫描46（深圳：（深圳：20062006年房价收入比高达年房价收入比高达1212：：1 1））可支配收入定基指数住宅销售价格定基指数定基指数：定基指数：19971997年年=100=100深圳商品住宅价格近两深圳商品住宅价格近两年的上涨远远高于同期年的上涨远远高于同期城镇居民家庭人均可支城镇居民家庭人均可支配收入增长速度，消耗配收入增长速度，消耗了前了前9 9年的收入增年的收入增 长空长空间间。

深圳关内已无地可用，深圳关内已无地可用，关外可开发用地不足关外可开发用地不足200200平方公里，可用于平方公里，可用于地产开发的面积更少，地产开发的面积更少，深圳地产将驶向何方？深圳地产将驶向何方？深圳房价飞涨，可开发用地不足深圳房价飞涨，可开发用地不足200200平方公里平方公里数据来自搜房网数据来自搜房网市场趋势市场趋势深圳市场扫描深圳市场扫描47 深圳目前城市人口超过深圳目前城市人口超过1200万，而且这一数据还在逐渐增长，面临着人万，而且这一数据还在逐渐增长，面临着人口压力越来越大的情况，据专家分析，未来深圳将面临五个方面压力是：口压力越来越大的情况，据专家分析，未来深圳将面临五个方面压力是：10年后深圳将无土地可用；河流污染，环境恶化；机动车每年增长年后深圳将无土地可用；河流污染，环境恶化；机动车每年增长20%，，交通不畅；人口增长过快，中小学、医院等社会服务机构长期超负荷运行；交通不畅；人口增长过快，中小学、医院等社会服务机构长期超负荷运行；人口素质与城市不协调、不平衡影响城市现代化进程所以向外扩张成为了人口素质与城市不协调、不平衡影响城市现代化进程所以向外扩张成为了深圳解决人口矛盾的唯一途径。

作为深圳边缘的淡澳地区，将受益于深圳人深圳解决人口矛盾的唯一途径作为深圳边缘的淡澳地区，将受益于深圳人口结构的调整，吸纳更多知名企业的同时也将带动人口增长口结构的调整，吸纳更多知名企业的同时也将带动人口增长,形成大深圳的形成大深圳的概念已经成为不可阻挡的趋势，由于深圳在整个区域的辐射作用，淡澳地区概念已经成为不可阻挡的趋势，由于深圳在整个区域的辐射作用，淡澳地区已扮演了深圳东部重镇的角色已扮演了深圳东部重镇的角色深圳客户走出去是必然的选择深圳客户走出去是必然的选择市场趋势市场趋势深圳市场扫描深圳市场扫描48深圳别墅市场的发展历程深圳别墅市场的发展历程发展期沉寂期复苏期腾飞期20062006年深圳别墅市场进入腾飞期，年深圳别墅市场进入腾飞期，20062006年深圳别墅销售均价为年深圳别墅销售均价为4532045320元元/ /平方米市场市场分析分析市场趋势市场趋势深圳市场扫描深圳市场扫描49圣莫丽斯北区圣莫丽斯北区翡翠湾翡翠湾圣莫丽斯南区圣莫丽斯南区一般94交通距离交通距离区域认知区域认知自然资源自然资源价格价格套数套数2万一般较近稀缺1083.4万低远招华曦城招华曦城一般1662.6万低较远100%100%100%销售情况销售情况深圳市场个案深圳市场个案销售周期销售周期项目名称项目名称1天1天两周一般922万一般较近>80%1天纯水岸三期纯水岸三期一般15>8万高近100%1天东方花园东方花园46>6.5万高近100%两周东部华侨城东部华侨城稀缺23>8万高远??天琴湾三期天琴湾三期稀缺4815万高远？？梅沙湾梅沙湾稀缺90>8万高远？？0606年深圳别墅项目销售情况极佳，销售速度极快，年深圳别墅项目销售情况极佳，销售速度极快，市场几乎疯狂？！市场几乎疯狂？！一般市场趋势市场趋势50市场趋势市场趋势深圳市场扫描深圳市场扫描目前目前深圳市场处于高端物业稀缺期，深圳市场处于高端物业稀缺期，深圳深圳别墅供应量严重不足，甚至已经无别墅可别墅供应量严重不足，甚至已经无别墅可卖了卖了,强大的外购能力急切寻找投资目标，强大的外购能力急切寻找投资目标，高端物业势必成为热切的投资渴望！高端物业势必成为热切的投资渴望！51 在历史文化与地缘上历来就与淡澳唇齿相依的深圳，是如何迎接在历史文化与地缘上历来就与淡澳唇齿相依的深圳，是如何迎接在历史文化与地缘上历来就与淡澳唇齿相依的深圳，是如何迎接在历史文化与地缘上历来就与淡澳唇齿相依的深圳，是如何迎接““““中海壳牌中海壳牌中海壳牌中海壳牌””””带来的变革呢？带来的变革呢？带来的变革呢？带来的变革呢？”””” 据专家预计，以中海壳牌为核心，半径据专家预计，以中海壳牌为核心，半径据专家预计，以中海壳牌为核心，半径据专家预计，以中海壳牌为核心，半径200200200200公里的区域将受到直接的公里的区域将受到直接的公里的区域将受到直接的公里的区域将受到直接的产业辐射。

大亚湾中海壳牌乙烯项目及中海炼油项目上来之后，深圳马产业辐射大亚湾中海壳牌乙烯项目及中海炼油项目上来之后，深圳马产业辐射大亚湾中海壳牌乙烯项目及中海炼油项目上来之后，深圳马产业辐射大亚湾中海壳牌乙烯项目及中海炼油项目上来之后，深圳马上着手兴建了上着手兴建了上着手兴建了上着手兴建了10101010㎡㎡㎡㎡公里的龙岗大工业园，一个公里的龙岗大工业园，一个公里的龙岗大工业园，一个公里的龙岗大工业园，一个10 10 10 10 ㎡㎡㎡㎡公里的坝光精细化工公里的坝光精细化工公里的坝光精细化工公里的坝光精细化工城从深圳这两大工业园区至惠阳和大亚湾，也就城从深圳这两大工业园区至惠阳和大亚湾，也就城从深圳这两大工业园区至惠阳和大亚湾，也就城从深圳这两大工业园区至惠阳和大亚湾，也就10101010分钟的路程，这说分钟的路程，这说分钟的路程，这说分钟的路程，这说明深圳政府在产业布局上，已经主动考虑到了中海壳牌所蕴涵的巨大商明深圳政府在产业布局上，已经主动考虑到了中海壳牌所蕴涵的巨大商明深圳政府在产业布局上，已经主动考虑到了中海壳牌所蕴涵的巨大商明深圳政府在产业布局上，已经主动考虑到了中海壳牌所蕴涵的巨大商机！机！机！机！ 可以预想，在深圳土地资源日益枯竭的局面下，龙岗、淡澳两地的可以预想，在深圳土地资源日益枯竭的局面下，龙岗、淡澳两地的可以预想，在深圳土地资源日益枯竭的局面下，龙岗、淡澳两地的可以预想，在深圳土地资源日益枯竭的局面下，龙岗、淡澳两地的经济、产业、社会融合必然加速进行。

深圳只有经济、产业、社会融合必然加速进行深圳只有经济、产业、社会融合必然加速进行深圳只有经济、产业、社会融合必然加速进行深圳只有2000200020002000多平方公里土地，多平方公里土地，多平方公里土地，多平方公里土地，一旦深圳、惠阳和大亚湾合并计划得以实施，深圳就可能扩大到一旦深圳、惠阳和大亚湾合并计划得以实施，深圳就可能扩大到一旦深圳、惠阳和大亚湾合并计划得以实施，深圳就可能扩大到一旦深圳、惠阳和大亚湾合并计划得以实施，深圳就可能扩大到5000500050005000多多多多平方公里，这将给深圳带来怎样的变革？简直难以估计平方公里，这将给深圳带来怎样的变革？简直难以估计平方公里，这将给深圳带来怎样的变革？简直难以估计平方公里，这将给深圳带来怎样的变革？简直难以估计市场趋势市场趋势/双城融合双城融合52深圳精细化工城深圳精细化工城深圳大工业区深圳大工业区惠州港惠州港大亚湾壳牌石化工业城大亚湾壳牌石化工业城霞涌旅游区霞涌旅游区西区大工业区西区大工业区 ————深圳、惠阳、大亚湾经济发展深圳、惠阳、大亚湾经济发展深圳、惠阳、大亚湾经济发展深圳、惠阳、大亚湾经济发展互动示意图互动示意图互动示意图互动示意图————惠惠阳阳商商务务、、文文化化、、休休闲闲娱乐、旅游、商服中心娱乐、旅游、商服中心三和工业区三和工业区53市场趋势市场趋势/双城融合双城融合“深圳东进深圳东进”的扩张步伐形成了的扩张步伐形成了深惠半小时生活圈，规划中的深深惠半小时生活圈，规划中的深圳地铁三号线，盐田港与惠州港圳地铁三号线，盐田港与惠州港的沿海高速即将开通，深厦高速的沿海高速即将开通，深厦高速铁路经过惠阳，南坪快线连通惠铁路经过惠阳，南坪快线连通惠阳，四通八达的惠阳大亚湾交通阳，四通八达的惠阳大亚湾交通脉络让同城生活精彩演绎。

脉络让同城生活精彩演绎54大亚湾位置以及强大的石化产业经济决定了其价值不可估量大亚湾位置以及强大的石化产业经济决定了其价值不可估量…………深惠一体化进程加速深惠一体化进程加速, ,同城生活精彩演绎同城生活精彩演绎, ,深圳东置业前景无限好深圳东置业前景无限好!双城融合已成必然双城融合已成必然历史就像历史就像20022002年宝安、年宝安、20032003年的龙华、年的龙华、20042004年的布吉，城界的消失，年的布吉，城界的消失，经济的融合，将成就更多的地产传奇经济的融合，将成就更多的地产传奇. .市场趋势市场趋势/双城融合双城融合55市场研判市场研判双城融合区双城融合区域经济大发域经济大发展展片区价值片区价值急剧提升急剧提升深圳房价深圳房价持续高增持续高增政策影响政策影响投资置业投资置业者流向惠者流向惠阳大亚湾阳大亚湾实力开实力开发商大发商大盘拿地盘拿地大盘规大盘规模品质模品质化开发化开发外来客户的外来客户的庞大需求庞大需求中高端物中高端物业当前供业当前供不应求不应求政策削减政策削减深圳豪宅深圳豪宅供应供应淡澳成为中淡澳成为中高产人士的高产人士的新的乐土新的乐土片区发片区发展化展化客户扩客户扩大化大化市场大盘市场大盘化化价格上扬价格上扬化化项目高项目高端化端化563 3、高端物业在、高端物业在深圳日益稀缺深圳日益稀缺，爆涨的别墅价格，对高端高品质物业，爆涨的别墅价格，对高端高品质物业的热切需求，目前宏观的调控政策令投资客户急切寻觅投资的机会，的热切需求，目前宏观的调控政策令投资客户急切寻觅投资的机会，符合深圳消费者迫切需要的稀缺资源型（如海景）高端物符合深圳消费者迫切需要的稀缺资源型（如海景）高端物业是急待满足的市场需求。

业是急待满足的市场需求2 2、区域产业经济高速发展、、区域产业经济高速发展、深惠一体化深惠一体化进程提速，价格洼地效应造进程提速，价格洼地效应造就了令人难以抗拒的吸引力；有高品质和完善社区的大盘成为市场就了令人难以抗拒的吸引力；有高品质和完善社区的大盘成为市场追逐的热点追逐的热点未被满足的市场需求未被满足的市场需求1、依托特殊资源进行开发的主题地产（如旅游资源等），属于特殊、依托特殊资源进行开发的主题地产（如旅游资源等），属于特殊的稀缺性旅游度假主题地产高端项目目前还是市场空白的稀缺性旅游度假主题地产高端项目目前还是市场空白57总总 结结1.区域经济在快速发展，产业高地效应带动房地产市场的飞速发展，惠区域经济在快速发展，产业高地效应带动房地产市场的飞速发展，惠阳、大亚湾地产市场进入快速发展期；本阶段阳、大亚湾地产市场进入快速发展期；本阶段,中高端物业成为市场急待中高端物业成为市场急待满足的需求满足的需求3. 高端物业在深圳已经十分稀缺，投资客户急切寻觅投资机会，特别是高端物业在深圳已经十分稀缺，投资客户急切寻觅投资机会，特别是惠阳大亚湾资源性高端物业惠阳大亚湾资源性高端物业(如海景豪宅如海景豪宅)成为市场追逐的焦点成为市场追逐的焦点4.现阶段宏观调控政策的影响，深惠一体化进程加快，深圳高涨的房价，现阶段宏观调控政策的影响，深惠一体化进程加快，深圳高涨的房价，价格洼地效应，造就了令人难以抗拒的吸引力，深圳的客户于是纷纷东价格洼地效应，造就了令人难以抗拒的吸引力，深圳的客户于是纷纷东进，选择大亚湾进，选择大亚湾;2.惠阳、大亚湾地产市场的一系列政策利好惠阳、大亚湾地产市场的一系列政策利好,大牌开发商的纷纷进入，使大牌开发商的纷纷进入，使市场进入大盘时代，造就一场地产的盛宴；未来大盘品质化规模化开发，市场进入大盘时代，造就一场地产的盛宴；未来大盘品质化规模化开发，带动片区物业档次走高，整体价格将进一步上扬；带动片区物业档次走高，整体价格将进一步上扬；58定位篇定位篇59项目认识在市场中寻求项目的位置在市场中寻求项目的位置FOCUS 1区域环境区域环境————关键词：规划、交通、旅游度假生活圈关键词：规划、交通、旅游度假生活圈本案本案60大亚湾海域面积大亚湾海域面积1300平方公里，海岸线长平方公里，海岸线长52公里公里 。

本项目恰好位于大亚湾海岸线中央区本项目恰好位于大亚湾海岸线中央区域，域，处于黄金海岸度假旅游圈内处于黄金海岸度假旅游圈内,左邻石化基左邻石化基地地,右接霞涌镇中心右接霞涌镇中心,区位优势十分明显区位优势十分明显在市场中寻求项目的位置在市场中寻求项目的位置FOCUS 1规划属性61 沿海高速公路沿海高速公路 深汕高速公路深汕高速公路 西部快线西部快线 地铁三号线地铁三号线 深汕高速铁路深汕高速铁路 地图上地图上“沿海高速沿海高速”的红色标记，该路段双向的红色标记，该路段双向6车道，预计车道，预计2007年底全线通车年底全线通车惠阳惠阳在市场中寻求项目的位置在市场中寻求项目的位置FOCUS 1交通前景本案本案62在市场中寻求项目的位置在市场中寻求项目的位置FOCUS 1 大亚湾是个神奇的地方它是玩海的天堂，大亚湾是个神奇的地方它是玩海的天堂，52公里长的海岸线，柔软细腻的沙滩，公里长的海岸线，柔软细腻的沙滩，海岸线上绵延着大大小小的海浴场，海中有星罗棋布的海岛，那里分布着许多海滨旅游海岸线上绵延着大大小小的海浴场，海中有星罗棋布的海岛，那里分布着许多海滨旅游点。

在大亚湾，你可以和阳光、沙滩、碧海、渔家风情来一次彻底的接触点在大亚湾，你可以和阳光、沙滩、碧海、渔家风情来一次彻底的接触…… 　　　　旅游度假生活圈旅游度假生活圈63大亚湾海域面积达大亚湾海域面积达388平方海里，黄金海岸线达平方海里，黄金海岸线达52公里，拥公里，拥有海域岛屿有海域岛屿89个，海滨沙滩个，海滨沙滩10多处，陆上景点多处，陆上景点10个，旅游风个，旅游风景资源具有奇特、神秘、野趣、旷远、虚幻的特点，适于发景资源具有奇特、神秘、野趣、旷远、虚幻的特点，适于发展海上运动、海底观光、海岛环游和山地旅游，狩猎以及人展海上运动、海底观光、海岛环游和山地旅游，狩猎以及人文旅游等活动，已成为广东省乃至国际旅游链上醒目的一环文旅游等活动，已成为广东省乃至国际旅游链上醒目的一环大亚湾海水清澈，沙滩绵延曲折，沙质柔软细腻，近海拥有大亚湾海水清澈，沙滩绵延曲折，沙质柔软细腻，近海拥有近百个千姿百态的岛屿，呈弯月状分布，被誉为近百个千姿百态的岛屿，呈弯月状分布，被誉为“海上小桂海上小桂林林”大自然的鬼斧神工，使大亚湾成为南中国海的一颗璀大自然的鬼斧神工，使大亚湾成为南中国海的一颗璀璨的明珠璨的明珠 ……在市场中寻求项目的位置在市场中寻求项目的位置FOCUS 1旅游度假生活圈旅游度假生活圈64在市场中寻求项目的位置在市场中寻求项目的位置FOCUS 1旅游度假生活圈旅游度假生活圈大亚湾旅游业已打下相当好的基础大亚湾旅游业已打下相当好的基础,发展初见端倪发展初见端倪……65 由于大亚湾还处于开发阶段，地广人稀，原由于大亚湾还处于开发阶段，地广人稀，原住居民少，新迁的石化企业员工还在陆续到来，使住居民少，新迁的石化企业员工还在陆续到来，使得片区呈现一种假日经济的现象，旅游高峰时特别得片区呈现一种假日经济的现象，旅游高峰时特别是霞涌海岸线人山人海，热闹非凡，平日则较为冷是霞涌海岸线人山人海，热闹非凡，平日则较为冷清，明显人气不足。

清，明显人气不足在市场中寻求项目的位置在市场中寻求项目的位置FOCUS 1旅游度假生活圈旅游度假生活圈假假日日经经济济的的现现象象66在市场中寻求项目的位置在市场中寻求项目的位置FOCUS 1旅游度假潮涌霞涌67节假日来霞涌清泉寺观树品泉的人多了；节假日来霞涌清泉寺观树品泉的人多了；去霞涌海滩吃海鲜体验渔家生活的人更多了；去霞涌海滩吃海鲜体验渔家生活的人更多了；自驾游的人多了；自驾游的人多了；去去辣甲岛、三门岛辣甲岛、三门岛的人多了的人多了现代生活方式向度假休闲、时尚、多元化方向发展现代生活方式向度假休闲、时尚、多元化方向发展在市场中寻求项目的位置在市场中寻求项目的位置FOCUS 1大亚湾渔家风情游已成为广东的生态游七条热线之一 68 据大亚湾旅游局资料，据大亚湾旅游局资料，2006年大亚年大亚湾的游客，人数超湾的游客，人数超76万人次，同比增万人次，同比增长长8.57%，春节黄金周期间有近，春节黄金周期间有近10万游万游客畅游大亚湾，仅十一国庆黄金周长客畅游大亚湾，仅十一国庆黄金周长假假7天，前来该区旅游的游客超天，前来该区旅游的游客超30万人万人次按照预计目标，次按照预计目标，2007年的旅游接年的旅游接待人数将达到待人数将达到85万人次，旅游人数将万人次，旅游人数将同比增长同比增长11.84%，旅游总收入达到，旅游总收入达到6000万元，同比增长万元，同比增长11.11%。

旅游业旅游业的发展成了大亚湾经济发展的一股强的发展成了大亚湾经济发展的一股强劲的动力劲的动力在市场中寻求项目的位置在市场中寻求项目的位置FOCUS1旅游度假生活圈旅游度假生活圈第四大经济引擎第四大经济引擎69在市场中寻求项目的位置在市场中寻求项目的位置FOCUS 1大亚湾稀缺性旅游度假主题地产高端项目大亚湾稀缺性旅游度假主题地产高端项目 在哪里在哪里？？项目实施市场差异化战略找到了突破方向70供求价格发展产业高地效应促使区域房地产业高速发展定位旅游黄金度假区高起点，高定位带来广阔发展前景 五区一岸线的规划将加速区域经济的发展 资源型高端物业十分稀缺,供不应求规划市场价格不断攀升市场环境市场环境————规划良好、前景诱人规划良好、前景诱人在市场中寻求项目的位置在市场中寻求项目的位置FOCUS 171在竞争中寻求项目的机遇在竞争中寻求项目的机遇FOCUS2淡澳区域资源型顶端项目处于市场空白淡澳区域资源型顶端项目处于市场空白中端：菩提园、中铭豪园、听涛雅苑中端：菩提园、中铭豪园、听涛雅苑高端：半岛一号、高端：半岛一号、棕榈岛棕榈岛顶端：顶端：？？？？？？中高端：东方新城、熊猫国际、中高端：东方新城、熊猫国际、珠江东岸、丽江花园、中区华府珠江东岸、丽江花园、中区华府区域标杆性资源型顶端项目市场明显缺位水上人间水上人间72 项目的营销思考首先考虑的因素是如何项目的营销思考首先考虑的因素是如何实现风险最小化，所以项目的竞争格局往往实现风险最小化，所以项目的竞争格局往往会倾向于在会倾向于在跟随主流市场跟随主流市场的基础上放大自身的基础上放大自身优势，寻求市场差异化战略，进而规避竞争优势，寻求市场差异化战略，进而规避竞争风险的策略。

那么与区域内高端竞争项目对风险的策略那么与区域内高端竞争项目对比，我们是否存在比，我们是否存在独特的竞争优势独特的竞争优势？？ 在竞争中寻求项目的机遇在竞争中寻求项目的机遇FOCUS 273本项目本项目Vs淡水河畔高端项目淡水河畔高端项目优势（优势（S S））劣势（劣势（WW））机会（机会（0 0））Ø无敌海景资源无敌海景资源Ø区位优势区位优势Ø后发优势后发优势Ø旅游氛围优势旅游氛围优势Ø配套劣势配套劣势Ø规模差距规模差距棕榈岛棕榈岛东方新城东方新城§区域标杆性滨海物业牵引其中高端客户区域标杆性滨海物业牵引其中高端客户§打造主题特色园林打造主题特色园林,实现高性价比优势实现高性价比优势§充分挖掘旅游资源造市充分挖掘旅游资源造市§完善滨海生活配套和商业配套完善滨海生活配套和商业配套§品牌智能化物管服务品牌智能化物管服务竞争策略竞争策略半岛一号半岛一号Ø片区度假休闲氛围片区度假休闲氛围日趋浓厚日趋浓厚Ø深惠一体化的进程加快深惠一体化的进程加快Ø指标劣势指标劣势在竞争中寻求项目的机遇在竞争中寻求项目的机遇FOCUS 2Ø石化产业高地效应凸显石化产业高地效应凸显74市场领先者市场领先者市场领先者市场领先者－ 绝对优势垄断市场－ 产品领先，不可复制，先 人一步市场补缺者市场补缺者市场补缺者市场补缺者－ 目标明确，挖掘客户－ 瞄准市场缝隙－ 创新产品和需求点市场挑战者市场挑战者市场挑战者市场挑战者－ 改变游戏规则，后来居上－ 强调新的评估标准－ 强调产品的特色和价值市场追随者市场追随者－ 搭便车，借势发挥－ 以小博大，杀伤战术－ 价格战的制造者大小次相 对 市 场 规 模主 流 市 场在竞争中寻求项目的机遇在竞争中寻求项目的机遇FOCUS 2我们以市场领先者的身份进入市场我们以市场领先者的身份进入市场主竞争策略竞争策略75在竞争中寻求项目的机遇在竞争中寻求项目的机遇FOCUS 2无敌海景资源(USP)区位地段优势滨海物业规模优势独独特特的的竞竞争争优优势势核心竞争力在哪里核心竞争力在哪里?76项目经济技术指标：占地:14万㎡别墅面积：2万㎡其他容积率1.5-2.5项目分析项目分析77地块位置地块项目位于大亚湾霞涌镇。

为政府规划的黄金海岸旅游度假区，毗连石油化工产业区石化产业区黄金海岸旅游度假区项目地78交通概况交通概况惠阳惠阳惠城惠城深深圳圳龙龙岗岗本项目距离宝安机场：100公里距离惠州火车站：65 公里距离深圳市中心：70 公里距离惠阳距离：25公里周围环境：熊猫海滩 、黄金海岸 、东升渔村、大甲岛 、三棵树观景台、南蛇岭 澳霞大道：连接大亚湾开澳霞大道：连接大亚湾开发区东西区的交通干线发区东西区的交通干线79项目四至地块东至：民房，霞涌镇所在地，周边有大亚湾游乐场南至：靠海，自然景观资源优越西至：为一荒地，有待开发北至：为小城故事，北至：为小城故事，现为壳牌员工宿舍现为壳牌员工宿舍80地块现状 沿海岸线沙滩，地表多为岩石结构层部分乱石分布81地块素质总体阐述区位：区位： 项目位于大亚湾霞涌镇，规划旅游度假区与石化区的中间位置享有天然旅游度假资源的同时，有石化区的产业经济支撑起来的消费力交通：交通：近距离深圳、淡水、惠州，交通体系通畅景观：景观：沿海，坐拥52公里海岸线的中段，得天独厚的海上风光 邻近熊猫海滩 、黄金海岸 、东升渔村、大甲岛 、三棵树观景台、南蛇岭等景点。

地块：地块：东隔民房为霞涌镇、大亚湾娱乐场； 南为海岸线，无遮挡，视觉景观良好； 西为待开发用地，目前荒芜； 北面为小城故事，多层，壳牌员工宿舍；澳霞大道，直通熊猫金海岸；远能观山景；82地块价值挖掘自然景观资源优良适合旅游度假石化基地小城故事投资度假海景资源旅游度假区房价过高居住品质下降较强的购买力有投资意识近距离深圳、香港邻惠阳度假有购买需求有购买能力周边配套稀缺居住配套消费83项目项目项目项目SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析优势（优势（strengthstrength）） 1. 1.地处大亚湾旅游度假区与石化区域之间地处大亚湾旅游度假区与石化区域之间, ,恰恰好位于大亚湾海岸线的中央区域好位于大亚湾海岸线的中央区域2. 2.滨海，近山，海景自然景观优越滨海，近山，海景自然景观优越3. 3.黄金旅游度假区高起点规划黄金旅游度假区高起点规划, , 4. 4.滨海物业规模优势滨海物业规模优势, ,开发商品牌优势开发商品牌优势劣势（劣势（weaknessweakness））1. 1.目前霞涌处在开发初级阶段，周边环境人目前霞涌处在开发初级阶段，周边环境人气不足内需不够，影响到置业者的信心气不足内需不够，影响到置业者的信心2. 2.片区周遍配套设施不足，生活不便利片区周遍配套设施不足，生活不便利3. 3.地块不规整，两条市政规划路把地块一分地块不规整，两条市政规划路把地块一分为四为四,且紧挨一庙宇且紧挨一庙宇4.临主干道面小临主干道面小,昭示性欠缺昭示性欠缺威胁威胁(threat)(threat)1. 1.区域内市场供应量加大对本项目的冲击区域内市场供应量加大对本项目的冲击2. 2.诸多品牌开发商的进驻诸多品牌开发商的进驻, ,大盘时代的到来大盘时代的到来, ,带带来白热化的竞争态势来白热化的竞争态势3 3宏观宏观. .政策性调控风险以及市场的不稳定因政策性调控风险以及市场的不稳定因素影响素影响机会机会(opportunities) (opportunities) 1. 1.产业高地效应及深圳楼市的带动，大亚湾产业高地效应及深圳楼市的带动，大亚湾楼市整体处于上升态势楼市整体处于上升态势2. 2.深惠一体化进程加快深惠一体化进程加快, ,大亚湾经济高速发展大亚湾经济高速发展, ,投资远景强势投资远景强势３３. .未来区域交通规划一系列利好未来区域交通规划一系列利好 4.旅游度假氛围日趋浓厚旅游度假氛围日趋浓厚84SWOT总结项目发展总策略项目发展总策略S→S→优势条件优势条件1 1、区位优势、区位优势2 2、资源优势、资源优势3 3、规划优势、规划优势4 4、规模优势、规模优势W→W→劣势分析劣势分析1 1．配套不足．配套不足2 2．人气不够．人气不够, ,内需不足内需不足3 3．地块规划难度．地块规划难度4. 4. 昭示面不够昭示面不够    T T →威胁分析威胁分析 1、、 宏观调控政策的威宏观调控政策的威胁胁 2、同期区内项目的竞、同期区内项目的竞争争O →项目机会点项目机会点1、区域楼市整体上升、区域楼市整体上升2、、深惠一体化加快深惠一体化加快,投资投资 远景强势远景强势3、未来区域交通规划一、未来区域交通规划一系列利好系列利好4、旅游度假市场的利好、旅游度假市场的利好凸现优势，把握机会凸现优势，把握机会1、全面整合优势资源2、树立高端形象3、产品创新包装成型利用机会，规避劣势利用机会，规避劣势1、整合推广片区价值2、投资度假两相宜3、炒作海滨生活概念借力打力，化解威胁借力打力，化解威胁1、强打资源优势牌，树立优势产品形象，占领市场至高点1、强有力的促销推广2、高性价比的产品打动 消费者减少劣势减少劣势,回避风险回避风险85定位模型定位模型 定位策略/品类定位不同属性的不同属性的土地打造出土地打造出不同的不同的产品产品催生不催生不同属性同属性的住宅的住宅吸引着不同类型吸引着不同类型的客户的客户86即位居城市中心即位居城市中心区现代化生活配区现代化生活配套十分完备，生套十分完备，生活十分便利，享活十分便利，享有一个城市的现有一个城市的现代文明。

为一个代文明为一个城市的城区概念城市的城区概念板块 即位于城市的新即位于城市的新兴发展区域，片区兴发展区域，片区城市形象已基成形，城市形象已基成形，但尚不具备城市所但尚不具备城市所有功能，并作为一有功能，并作为一个城市发展新区域，个城市发展新区域，正在迅速掘起，它正在迅速掘起，它属于都市的范畴，属于都市的范畴，但只能是规划利好，但只能是规划利好，现状有待提升现状有待提升一般位于一个城市一般位于一个城市的郊区，片区的郊区，片区农村形象鲜明，农村形象鲜明，没有一个城市的没有一个城市的基本配套，多以中基本配套，多以中低端物业现状为主低端物业现状为主，居住人口多以城，居住人口多以城市中低务工者为主市中低务工者为主土地属性分类土地属性分类城城市市完完善善区区城城市市发发展展区区城城乡乡结结合合区区本项目片区为城市本项目片区为城市发展区发展区定位策略/品类定位87传统的别墅、类别墅、高尚住宅为主；资源稀缺型物业如：圣莫利斯、观澜湖、星河丹堤社会主流居住人群的第一居所，无论是其为了投资目的，还是居住目的，其使用价值的体现途径均以社会主流居家为主如：万科城等 定位策略/品类定位88定位策略/品类定位89定位策略/市场定位方向拥有不可复制、优势明显的山、水或其它拥有不可复制、优势明显的山、水或其它自然资源，它占有一个城市、或一个省份、自然资源，它占有一个城市、或一个省份、一个国度的稀缺资源，如观澜高尔夫项目、一个国度的稀缺资源，如观澜高尔夫项目、天琴湾、东部华侨城等天琴湾、东部华侨城等拥有较好的山、水或其它自然资源，或城拥有较好的山、水或其它自然资源，或城市资源，它对于城市而言是崇尚自然的高市资源，它对于城市而言是崇尚自然的高层次产品，但尚不足以在区域内形成明显层次产品，但尚不足以在区域内形成明显的排他性，如的排他性，如 圣莫丽斯等圣莫丽斯等拥有一定的山、水或其它自然资源，或城市拥有一定的山、水或其它自然资源，或城市资源，从地形地貌上看，没有明显的利好及资源，从地形地貌上看，没有明显的利好及排它性，但产品稀缺，如合生国际新城、珠排它性，但产品稀缺，如合生国际新城、珠江东岸等江东岸等本项目定位方向本项目定位方向__ 城市发展区城郊型主流海景豪宅城市发展区城郊型主流海景豪宅90项目定位关键因素1.本项目为大亚湾黄金旅游度假区首个滨海度假式本项目为大亚湾黄金旅游度假区首个滨海度假式综合型海景豪宅项目综合型海景豪宅项目,凭借其无敌海景和区位优势凭借其无敌海景和区位优势,树立区域标杆性资源型高端形象树立区域标杆性资源型高端形象,独占市场鳌头独占市场鳌头2.充分考虑本区域特有假日经济现象充分考虑本区域特有假日经济现象,在产品定位上在产品定位上主动迎合高涨的海滨度假休闲生活方式的需求主动迎合高涨的海滨度假休闲生活方式的需求.3.注重提炼海洋文化的内涵注重提炼海洋文化的内涵,建立独创的项目理念加建立独创的项目理念加强中高端目标客户接受海景住宅观念的引导强中高端目标客户接受海景住宅观念的引导.4.大亚湾高速发展的经济大亚湾高速发展的经济,日益凸显的产业高地效应日益凸显的产业高地效应,深惠一体化的进程加快深惠一体化的进程加快,一座滨海石化新城的崛起一座滨海石化新城的崛起.定位策略/市场定位方向91定位策略/市场定位深圳东深圳东·大亚湾首席综合型滨海度假式主流豪宅区大亚湾首席综合型滨海度假式主流豪宅区92定位策略/市场定位市场定位阐释市场定位阐释1.我们的豪就豪在稀缺的无敌海景资源我们的豪就豪在稀缺的无敌海景资源, 位于大亚湾海岸位于大亚湾海岸线中央区域的绝佳位置线中央区域的绝佳位置,最佳的小区规模规划和产品设计最佳的小区规模规划和产品设计2.本项目是城市发展区城郊型主流豪宅中的顶级海景产品，本项目是城市发展区城郊型主流豪宅中的顶级海景产品，他已经超越了半岛他已经超越了半岛1号、熊猫国际等市面城市主流豪宅号、熊猫国际等市面城市主流豪宅,他他是主流之上的区域标杆，仅次于终极豪宅。

是主流之上的区域标杆，仅次于终极豪宅3.深圳东表示区域板块的重要位置，明确指向深惠市场深圳东表示区域板块的重要位置，明确指向深惠市场首席强调了本项目在区域的首屈性、唯一性和排他性，首席强调了本项目在区域的首屈性、唯一性和排他性，超越区域综合型点明了本案海景豪宅产品物业类型的超越区域综合型点明了本案海景豪宅产品物业类型的多样化93物业组合物业组合产品定位产品定位定位方向定位方向定位策略/产品定位94高端类型产品高端类型产品高端类型产品高端类型产品市场主流产品市场主流产品市场主流产品市场主流产品控制开发风险控制开发风险控制开发风险控制开发风险提升档次利润提升档次利润提升档次利润提升档次利润定位策略/产品定位考量95城郊综合型主流海景豪宅体现与项目海滨自然条件相匹配的休闲、度假物业为主流，也要体现项目作为城市发展区物业的居住功能，享受型居住为辅的复合型物业 市场占位产品方向复合型物业复合型物业项目产品项目产品高档的居高档的居住功能住功能别墅别墅/ /双拼双拼/ /联排联排/ /叠拼叠拼舒适的居舒适的居住功能住功能多层洋房多层洋房/ /空中别墅空中别墅/ /空中廊空中廊院院/ /小高层小高层/ /高层高层商业商业星级酒店，海滨风情商业街星级酒店，海滨风情商业街配套服务功能配套服务功能银行银行/ /医院等医院等附加功能附加功能/ /生态休闲功能生态休闲功能/ /会所会所/ /健身所健身所/ /度假中心等度假中心等高端占位抢占市场产品细分，升级带来利润最大化定位策略/产品定位96234别墅、类别墅别墅、类别墅高档花园洋房高档花园洋房高层高层高档高档住宅住宅高层高层高档高档度假式公寓和度假式公寓和LIHO公寓公寓作为海滨作为海滨休闲休闲度假物业的重点，满足市场大量需求，提升整个物业高度假物业的重点，满足市场大量需求，提升整个物业高端形象。

端形象通过别墅、类别墅、花园洋房，空中别墅形成一个产品梯通过别墅、类别墅、花园洋房，空中别墅形成一个产品梯度，充分利用了海滨景观资源，度，充分利用了海滨景观资源，通过高容积率住宅，提升整个物业的容积率，契合政策的要求通过高容积率住宅，提升整个物业的容积率，契合政策的要求推高利润，也可以考虑布置空中别墅，廊院利用海景自然资源推高利润，也可以考虑布置空中别墅，廊院利用海景自然资源提升档次提升档次在项目开发中后期，项目地块日益成为黄金旅游度假区焦点，区在项目开发中后期，项目地块日益成为黄金旅游度假区焦点，区域房价走势较高，通过域房价走势较高，通过LIHOLIHO公寓及公寓及高层度假式公寓，可以在多样高层度假式公寓，可以在多样化的产品线上化解项目风险、提高利润率化的产品线上化解项目风险、提高利润率1定位策略/产品定位97定位策略/产品定位配套建议1.亚热带风情园林及海洋文化主题公园2.度假健身中心和酒店式会所3.海滨风情商业街和私家游艇码头4.中、西餐厅及温水游泳池5.周边生活配套设施的完善98定位策略/产品定位物业组合考虑到两大因素：考虑到两大因素：1、利润最大化；、利润最大化；2、、 容积率的分配应结合地块实际、海景资源全盘考虑容积率的分配应结合地块实际、海景资源全盘考虑. 组合原则组合原则:实践证明高密度与低密度结合带来更高的效益实践证明高密度与低密度结合带来更高的效益“绝对的低密度住宅＋高层住宅为最佳组合绝对的低密度住宅＋高层住宅为最佳组合” 99定位策略/产品定位物业组合构想本项目以低层、高层物业形态为主导，本项目以低层、高层物业形态为主导，并在中间过度部分花园洋房、叠拼等。

并在中间过度部分花园洋房、叠拼等100定位策略/户型定位户型定位户型定位四大因素户型定位四大因素90/70政策的影响物业定位需要未来市场因素市场借鉴101半岛半岛1 1号二期号二期房型房型面积（㎡）面积（㎡）套数套数比例比例（％）（％）联排别墅联排别墅213.05-240.07㎡㎡25630叠加别墅叠加别墅192.24-211.67㎡㎡18421双拼别墅双拼别墅304.881223 3房房2 2厅厅133.03-137.12272314 4房房2 2厅厅156.68-226.24㎡㎡14216熊猫国际二期熊猫国际二期房型房型面积（㎡）面积（㎡）套数套数比例比例（％）（％）2 2房房2 2厅厅80--95㎡㎡31631%3 3房房2 2厅厅130--143㎡㎡39638%4 4房房2 2厅厅154㎡㎡525%联排别墅联排别墅185—218㎡㎡25224%独立别墅独立别墅314—341㎡㎡202%区域内主要竞争楼盘户型大小借鉴区域内主要竞争楼盘户型大小借鉴三房为主，小户型少；舒适大户型居多定位策略/户型定位102惠阳及大亚湾房地产项目户型简析：惠阳及大亚湾房地产项目户型简析：惠阳及大亚湾房地产项目户型简析：惠阳及大亚湾房地产项目户型简析：居住功能全，缺少附加值居住功能全，缺少附加值 3 3房、房、4 4房为主流，房为主流，1 1房、房、2 2房、小房、小3 3房将走俏房将走俏户型户型主力面积区间（平方米）主力面积区间（平方米）市场所占比例市场所占比例（（% %））1房60以下约12%2房60—90约18%3房90—140约40%4房130—160约25%复式180—200约3%别墅独立：250—350；TOWNHOUSE：200—280约2%定位策略/户型定位103物业定位需要 本项目为高端海景豪宅产品，尺度适当放大本项目为高端海景豪宅产品，尺度适当放大对于高端资源型物业而言，置业者多为第二居所、或享受型对于高端资源型物业而言，置业者多为第二居所、或享受型(度假休闲度假休闲)物业，物业，因而在面积区间上，应对于市场主流产品有所放大，充分体现本项目的高端市场因而在面积区间上，应对于市场主流产品有所放大，充分体现本项目的高端市场占位。

占位未来考虑因素未来，惠阳未来，惠阳――大亚湾房地产市场快速发展，房价会大幅提升，由于价格的上升，大亚湾房地产市场快速发展，房价会大幅提升，由于价格的上升，造成产品总价大幅度上升，对于中大盘而言意味着客户群大幅缩小，因而必须要造成产品总价大幅度上升，对于中大盘而言意味着客户群大幅缩小，因而必须要考虑未来市场变动对中高端物业的影响，特别是高层建筑，基于旅游度假区域市考虑未来市场变动对中高端物业的影响，特别是高层建筑，基于旅游度假区域市场的日趋成熟，我们建议组团三期可以建筑高档度假式中小户型海景公寓场的日趋成熟，我们建议组团三期可以建筑高档度假式中小户型海景公寓90/70政策的影响目前惠阳目前惠阳90/70控制，趋势将会越来越严，大综艺地产作为品牌发展商，一方面控制，趋势将会越来越严，大综艺地产作为品牌发展商，一方面可以与政府协商，争取当地政府的支持，另一方面可以通过户型创新方式来达到可以与政府协商，争取当地政府的支持，另一方面可以通过户型创新方式来达到小户大家的目的小户大家的目的定位策略/户型定位104别墅类户型建议别墅类户型建议户型户型面积面积( (㎡㎡) )独栋别墅独栋别墅360-400360-400叠加别墅叠加别墅180-220180-220联排别墅联排别墅260-300260-300空中别墅空中别墅150-220150-220高档住宅类户型面积建议高档住宅类户型面积建议户型户型面积面积( (㎡㎡) )比例比例三房二三房二厅厅105-120105-12083%83%四房二四房二厅厅130-145130-14517%17%高层公寓类户型面积建议高层公寓类户型面积建议户型户型面积面积( (㎡㎡) )比例比例一房一一房一厅厅45-5045-5024%24%二房一二房一厅厅60-6560-6536%36%三房一三房一厅厅85-9085-9040%40%定位策略/户型定位105定位策略/形象定位大亚湾首席滨海豪宅社区——融汇无敌海景资源与度假休 闲式居住生活的至臻境界主题形象定位主题形象定位106定位策略/形象主题演绎心灵品海心灵品海 生活致远生活致远107泊岸领地蓝蓝 色色 情情 怀怀定位策略/形象主题演绎108海边的上层建筑海边的上层建筑定位策略/形象主题演绎109经过我们对惠阳、大亚湾市场楼盘销售总结及对惠阳、大亚湾今后房地产消费群体研究得出区域客户的总体分布如下表：客户所在区域客户所在区域客户类型客户类型占客户比率占客户比率置业目的置业目的大亚湾区域企业主、管理人群13%自住、过渡性自住惠阳区域原居民、公务员6%自住生意人、商务人群11%自住、办公深圳职业抄家、企事业人群50%投资商务人士、生意人10%自住、第二居所深圳居民5%父母及亲友居住香港、其它地区惠阳原籍人士5%自住、投资100%定位策略/客户定位客户定位110客户检索客户检索————真正居住的人真正居住的人中产经济中产经济/ /文化背景文化背景/ /多元生活方式多元生活方式/ /现实主义现实主义大亚湾、惠阳经过大亚湾、惠阳经过0505年年—07—07年飞速发展，年飞速发展，入驻企业与外来人口迅速增长，城市化进入驻企业与外来人口迅速增长，城市化进程日益加剧，一座现代化移民城市已经崛程日益加剧，一座现代化移民城市已经崛起，本地居民及外来人口对住房的需求与起，本地居民及外来人口对住房的需求与日俱增。

调查表明，其中的企业主、管理日俱增调查表明，其中的企业主、管理阶层、商务人士、生意人因为收入稳定，阶层、商务人士、生意人因为收入稳定，经济富裕，他们渴望休闲、舒适、安全、经济富裕，他们渴望休闲、舒适、安全、放松的生活方式，其中一部分向往度假休放松的生活方式，其中一部分向往度假休闲式的海滨生活，他们无压力的消费和物闲式的海滨生活，他们无压力的消费和物质化的生存，使他们成为拉动本项目自住质化的生存，使他们成为拉动本项目自住行为购房的绝对主力行为购房的绝对主力111客户检索－投资的人客户检索－投资的人中高阶层中高阶层/ /文化背景文化背景/ /收入稳定收入稳定/ /小资生活方式小资生活方式深圳特区经过深圳特区经过2020多年的发展，数以万计的创业者沉淀在这片热土上，今多年的发展，数以万计的创业者沉淀在这片热土上，今天他们已经事业有成，经济富裕，生活稳定，在拼搏的历程中他们炼就天他们已经事业有成，经济富裕，生活稳定，在拼搏的历程中他们炼就出果敢、精明、大度、远见等风范，他们经济独立有经济头脑、有投出果敢、精明、大度、远见等风范，他们经济独立有经济头脑、有投资经验、并敢于投资，成为拉动大亚湾与惠阳房地产投资消费的绝对主资经验、并敢于投资，成为拉动大亚湾与惠阳房地产投资消费的绝对主力。

力112大亚湾市场辐射图项目辐射区域及潜在客户分布项目辐射区域及潜在客户分布深圳深圳根据市场研究根据市场研究,目前主要的客户目前主要的客户群位于深圳与惠群位于深圳与惠州地区深圳与惠阳、大深圳与惠阳、大亚湾区域为一级亚湾区域为一级辐射区，辐射区，惠州及周边地区惠州及周边地区为二级辐射区为二级辐射区一级辐射区一级辐射区二级辐射区二级辐射区定位策略/客户定位客户定位113核心客户群重点客户群游离客户群偶得客户群本项目开发所面对的主要消费群体细分为：深圳投资客户群城市拆迁户/外地移民香港及周边的惠阳原籍人士大亚湾工企业高管层及本地个体私营老板等中高端客户定位策略/客户定位客户定位114预计本项目开发所面对的主要区域消费群体所占比例为：定位策略/客户定位客户定位115他们在寻找什么？他们在追求什么？大城深圳，日益拥塞空间，扩张的经济，消失的城界，魅力大亚湾的升值前景，优美的海滨风景，驱使他们从深圳,从各地来到大亚湾深圳，日益高涨的房价，稀缺、价格不菲的高尚居所，令他们对高端资源性物业如饥似渴他们在寻找安全、健康、高品质环境资源、高层次生活居所，物超所值的投资产品；追求全新的休闲空间和度假生活理念，一种非凡生活的境界。

他们来自哪里？定位策略/客户定位客户定位核心客户群特征116——从马斯洛需求层次模式分析 生存需求安全需求归属需求自尊需求自我实现核心客户群特征需求动机高品质房子与众不同！品牌物管智能豪宅第二居所也有家的感觉！找到高品位生活真谛！体现身份感的经典豪宅！核心需求动机核心需求动机 物业保值增值的需求物业保值增值的需求定位策略/客户定位客户定位117目标客户需求分析用空间来衡量用时间来衡量深惠同城生活深惠同城生活>>>>交通便捷交通便捷>>>>五区一岸线高规划五区一岸线高规划>>>>休闲度假海滨环境休闲度假海滨环境>>>>深圳可投资高端物业稀缺深圳可投资高端物业稀缺>>…………未来区域升值未来区域升值>>>>交通逐渐完善交通逐渐完善>>>>未来将成世界级的产业未来将成世界级的产业>>>>投资考虑未来居住投资考虑未来居住>>>>黄金旅游度假区即将形成黄金旅游度假区即将形成>>>>…………深圳客户置业大亚湾核心元素深圳客户置业大亚湾核心元素：核心客户群特征定位策略/客户定位客户定位118工作区域工作区域购买价值购买价值排序排序置业次数置业次数置业目的置业目的总价额度总价额度核心客户群特征定位策略/客户定位客户定位119定位策略/价格定位价格定位元元/㎡㎡独立别墅独立别墅联排联排叠拼叠拼空中别墅空中别墅洋房（多层、小洋房（多层、小高层、高层）高层、高层）商业商业整体均整体均价价均价均价1200070006000480042008000目前区域市场基本价格情况市场升幅：市场升幅：市场上中高档住宅销售均价增长幅度，按市场15%/年(三年年均增长均值）的涨幅,预计年升幅为15-20%；别墅、类别墅产品，预计升幅为25-30%产品溢价产品溢价为2-3%左右策划及销售代理溢价策划及销售代理溢价为2-3%左右参考因素参考因素120定位策略/价格定位价格定位本项目住宅预期均价本项目住宅预期均价本项目住宅预期均价本项目住宅预期均价= = = = 市场基础价市场基础价市场基础价市场基础价× × × ×（市场升幅（市场升幅（市场升幅（市场升幅/2 /2 /2 /2＋代理溢价）＋代理溢价）＋代理溢价）＋代理溢价）本项目独立别墅价格区间推算：本项目独立别墅价格区间推算：12000 x { 1 + 市场升幅市场升幅(25%)/2+产品溢价产品溢价(2%)+代理溢价代理溢价(2%) } = 140401404012000 x { 1 + 市场升幅市场升幅(30%)/2 +产品溢价产品溢价(3%)+代理溢价代理溢价(3%) } = 1452014520 本项目独立别墅预期基本价格约在本项目独立别墅预期基本价格约在14280元元/㎡㎡(毛坯房标准毛坯房标准））121本项目联排别墅价格区间推算：本项目联排别墅价格区间推算：7000 x { 1 + 市场升幅市场升幅(25%)/2+产品溢价产品溢价(2%)+代理溢价代理溢价(2%) } = 819081907000 x { 1 + 市场升幅市场升幅(30%)/2 +产品溢价产品溢价(3%)+代理溢价代理溢价(3%) } = 84708470 本项目联排别墅预期基本均价约在本项目联排别墅预期基本均价约在8330元元/㎡㎡(毛坯房标准毛坯房标准））定位策略/价格定位价格定位本项目叠加别墅价格区间推算：本项目叠加别墅价格区间推算：6000 x { 1 + 市场升幅市场升幅(25%)/2+产品溢价产品溢价(2%)+代理溢价代理溢价(2%) } = 702070206000 x { 1 + 市场升幅市场升幅(30%)/2 +产品溢价产品溢价(3%)+代理溢价代理溢价(3%) } = 72607260 本项目叠加别墅预期基本均价约在本项目叠加别墅预期基本均价约在7140元元/㎡㎡(毛坯房标准毛坯房标准））122本项目空中别墅价格区间推算：本项目空中别墅价格区间推算：4800x { 1 + 市场升幅市场升幅(25%)/2+产品溢价产品溢价(2%)+代理溢价代理溢价(2%) } = 561656164800x { 1 + 市场升幅市场升幅(30%)/2 +产品溢价产品溢价(3%)+代理溢价代理溢价(3%) } = 58085808 本项目空中别墅预期基本均价约在本项目空中别墅预期基本均价约在5712元元/㎡㎡(毛坯房标准毛坯房标准））定位策略/价格定位价格定位本项目高层住宅价格区间推算：本项目高层住宅价格区间推算：4200 x { 1 + 市场升幅市场升幅(15%)/2+产品溢价产品溢价(2%)+代理溢价代理溢价(2%) } = 468346834200 x { 1 + 市场升幅市场升幅(20%)/2 +产品溢价产品溢价(3%)+代理溢价代理溢价(3%) } = 48724872 本项目高层住宅预期基本均价约在本项目高层住宅预期基本均价约在4777元元/㎡㎡(毛坯房标准毛坯房标准））123项目定位总结通过研究和分析,我们对以上的定位作简要总结市场定位：市场定位：深圳东深圳东·大亚湾首席综合型滨海度假式主流大亚湾首席综合型滨海度假式主流豪宅区豪宅区产品定位：产品定位：别墅和类别墅、洋房、高层住宅、度假式别墅和类别墅、洋房、高层住宅、度假式公寓、公寓、LIHO公寓公寓客户定位：客户定位：深圳客户群为主导，本地客户群和大亚湾深圳客户群为主导，本地客户群和大亚湾产业客户群补充产业客户群补充形象定位：形象定位：深圳东深圳东·大亚湾首席滨海豪宅社区大亚湾首席滨海豪宅社区——融汇融汇无敌海景资源与度假休闲式居住生活的至臻境界无敌海景资源与度假休闲式居住生活的至臻境界124规划篇规划篇125项目素质分析 本项目具备打造高端物业的条件本项目具备打造高端物业的条件只需充分利用自身条件，便可实现高额利润只需充分利用自身条件，便可实现高额利润地段优势地段优势规模优势规模优势区域优势区域优势一线临海，景观资源丰富一线临海，景观资源丰富大社区大社区, ,可塑性强，具规模效应可塑性强，具规模效应““石化工业石化工业””区区 , ,强大的经济支强大的经济支撑撑开发商实力开发商实力深圳大综艺房地产，信心保证深圳大综艺房地产，信心保证容积率偏低容积率偏低商业体量较小商业体量较小居住舒适度有保证居住舒适度有保证易于打造纯居住社区易于打造纯居住社区126地块功能分析澳霞大道澳霞大道规划路规划路规划路规划路规划路规划路 海海昭示性最强，适宜推昭示性最强，适宜推出商业和出商业和LIHOLIHO等投资等投资型产品。

型产品景观资源最丰景观资源最丰富，适宜打造富，适宜打造高端产品高端产品近海区，庙对其近海区，庙对其有副面影响，可有副面影响，可通过强化区域园通过强化区域园林景观规避林景观规避庙庙中心地块，较方正，地中心地块，较方正，地段偏好，待时机成熟可段偏好，待时机成熟可打造舒适型居家产品，打造舒适型居家产品，增加项目盈利增加项目盈利127规划布局构想Ø整体布局内外和谐，体现滨海文化，注重度假、休闲Ø考虑产品分区：既相对独立，又融汇统一Ø建筑外观明朗大气又不失挺拔清秀，达到极佳视觉效果Ø体现海洋文化理念，合理设置环境功能，均衡考虑环境布局Ø强调内部园林与外部海景完美结合的规划设计私家码头，提高产品附加值天价楼王，提升项目知名度内景园林，提升居住舒适度同时规避劣势昭示产品，凸现项目区域标杆地位内景外海，打造高端产品树立品牌128别墅地块别墅地块洋洋房地块房地块项目开发思路n 别墅地块：别墅地块：一线临海，建高一线临海，建高档产品，直接拉升项目档次；容档产品，直接拉升项目档次；容积率：约积率：约0.50.5n 洋房地块：洋房地块：作为住宅用地来作为住宅用地来开发，建各类中高档产品，实开发，建各类中高档产品，实现利润最大化；容积率：约现利润最大化；容积率：约2.32.3如何保证如何保证项目区域间和谐发展项目区域间和谐发展? ?如何规避如何规避市场潜在风险市场潜在风险? ?如何实现如何实现利润最大化利润最大化? ?如何提升如何提升项目的整体档次项目的整体档次? ?129产品分布建议Ø产品类型分布与地块特征相结合产品类型分布与地块特征相结合Ø高端产品区拉动普通产品区档次提升高端产品区拉动普通产品区档次提升Ø整个规划区域所有产品均强调海景视野整个规划区域所有产品均强调海景视野别墅类产品别墅类产品度假型公寓度假型公寓投资型物业投资型物业居住型洋房居住型洋房130 利用前期项目档次利用前期项目档次提升和聚集的人气，提升和聚集的人气，推出舒适性洋房产品推出舒适性洋房产品和面积，实现利润最和面积，实现利润最大化。

大化 利用深圳投资热和利用深圳投资热和““中海壳牌中海壳牌””购房需购房需求，启动投资型公寓求，启动投资型公寓产品，快速回笼资金产品，快速回笼资金的同时聚集了人气的同时聚集了人气 顺应市场需求，首顺应市场需求，首推别墅、奠定片区推别墅、奠定片区标杆项目形象，标杆项目形象，l l直直接提升项目档次接提升项目档次项目开发布署产品开发建议131别墅地块别墅地块洋洋房地块房地块项目开发节奏只需根据项目特征结合市场需求只需根据项目特征结合市场需求, ,便可规避风险便可规避风险, ,实现利润最大实现利润最大! !n拨高姿态，直接树立项目的高端拨高姿态，直接树立项目的高端形象，带动后续地块的价值提升形象，带动后续地块的价值提升n片区居住氛围尚不浓厚；片区居住氛围尚不浓厚；n通过投资型产品聚集人气通过投资型产品聚集人气[ [高档别墅高档别墅] ][ [度假小公寓度假小公寓] ]一：先推别墅地块一：先推别墅地块二：再推二：再推②②号地块号地块n综合型投资物业进一步聚集人气综合型投资物业进一步聚集人气;n商业促人气，可同时带动住宅的商业促人气，可同时带动住宅的销售和价值的提升销售和价值的提升三：之后三：之后③③号地块号地块[LIHO[LIHO公寓、商业公寓、商业 ] ]②②号地块号地块④④号地块号地块③③号地块号地块n片区已形成一定的市场认知度，通过优质产品打造开发商品牌片区已形成一定的市场认知度，通过优质产品打造开发商品牌[ [景观舒适型洋房景观舒适型洋房] ]四：最后推四：最后推②②号地块号地块土地开发建议132技术指标控制别墅区面积约为别墅区面积约为别墅区面积约为别墅区面积约为2 2 2 2万平方米万平方米万平方米万平方米 度假公寓区面积约为度假公寓区面积约为度假公寓区面积约为度假公寓区面积约为10101010万平方米万平方米万平方米万平方米 LIHOLIHOLIHOLIHO等投资型等投资型等投资型等投资型物业区面积物业区面积物业区面积物业区面积5 5 5 5万多平方米万多平方米万多平方米万多平方米 洋房居住区面积约洋房居住区面积约洋房居住区面积约洋房居住区面积约10101010万平方米万平方米万平方米万平方米 集中式商业面积约集中式商业面积约集中式商业面积约集中式商业面积约1 1 1 1万平方米万平方米万平方米万平方米 会所幼儿园等公建部分面积约为会所幼儿园等公建部分面积约为会所幼儿园等公建部分面积约为会所幼儿园等公建部分面积约为0.50.50.50.5万平方米万平方米万平方米万平方米 总体容积率约为总体容积率约为总体容积率约为总体容积率约为2 2 2 2 LIHOLIHO公寓：公寓：18001800㎡㎡*28F*2=50400*28F*2=50400㎡㎡　　1-21-2层的集中式商层的集中式商业：业：10090 10090 ㎡㎡幼儿园：幼儿园：30003000㎡㎡休闲会所：休闲会所：20002000㎡㎡度假式公寓：度假式公寓：4 4 *580*24F+5 580*24F+5 *580*18F=107880=107880㎡㎡　　舒适型洋房：舒适型洋房：7 7*480*24F+3*300*18480*24F+3*300*18=96840=96840㎡㎡　　独栋别墅：独栋别墅：11*380=4180 11*380=4180 ㎡㎡联排别墅：联排别墅：14*280=392014*280=3920㎡㎡叠拼别墅：叠拼别墅：220*8*6=10560220*8*6=10560㎡㎡独栋楼王别墅：独栋楼王别墅：500 500 ㎡㎡133充分挖掘利用项目自身资源：这里有无与伦比的白色沙滩和赏心悦目的椰树树林这里四季草木青翠，山花烂漫……这里有栏亭水系及园林小品等各个方面的完美搭配园林风格建议134给大亚湾一个真正的巴厘岛给大亚湾一个真正的巴厘岛给大亚湾一个真正的巴厘岛给大亚湾一个真正的巴厘岛135园林细节建议园林细节建议136园林细节建议园林细节建议137层次的水景层次的水景与建筑的和谐与建筑的和谐外有海景，内有园林，进一步丰富小区生活。

外有海景，内有园林，进一步丰富小区生活自然与居住的空间变化自然与居住的空间变化 强调层次空间和强调层次空间和丰富视野，从公共丰富视野，从公共空间到私有空间的空间到私有空间的过渡不同的区域过渡不同的区域空间产生不同的体空间产生不同的体验，通过以小见大验，通过以小见大的理念打造庭院化的理念打造庭院化空间，强调自然与空间，强调自然与居住的融汇居住的融汇巴厘岛风情园林细节建议园林细节建议138 小区内部绿地和环境小品紧密结合园林的主题，以水景和花道为主，另种小区内部绿地和环境小品紧密结合园林的主题，以水景和花道为主，另种植四季青等多种绿色植物并使其有层次地搭配小区内人行干道上要种植一些植四季青等多种绿色植物并使其有层次地搭配小区内人行干道上要种植一些遮阳的树种，如细叶榕等，使得楼间的活动和休憩空间形成大院的感觉遮阳的树种，如细叶榕等，使得楼间的活动和休憩空间形成大院的感觉园林细节建议园林细节建议139巴厘岛风情园林巴厘岛风情园林 主题园林主题园林“巴厘巴厘岛风情园林岛风情园林”，，属亚热带风情园林系其中一个主题，主要从树种的挑选、栏亭水系及园林小品等各个方面的完美搭配，广东的气候特征，亚热带风情园林被很多房地产项目广泛的应用，再加上广东是一个华侨大省，很多华侨都移民在东南亚一带，所以亚热带风情园林在广东受到认同和追捧，大亚湾目前是首创的,故我们本项目园林的打造必将是重中之重的环节。

140 项目的建筑风格应充分体现项目高档次形项目高档次形象，引领大亚湾沿海区域居住潮流象，引领大亚湾沿海区域居住潮流 充分体现项目“融汇自然与居住最高艺术融汇自然与居住最高艺术”的内涵建筑风格建议简欧风格141独栋别墅 浪漫、奢华、大浪漫、奢华、大气，享受主义；气，享受主义；与自然和谐，一与自然和谐，一种居住的艺术种居住的艺术建筑风格建议联排别墅 简约、舒适，简约、舒适，鲜明的立面，一鲜明的立面，一种优雅；构筑国种优雅；构筑国际生态住区的动际生态住区的动人音符 变化的线条，空间变化的线条，空间的拼合，造成一种视的拼合，造成一种视觉的冲击，又不失与觉的冲击，又不失与自然的融汇自然的融汇叠拼别墅142小高层/高层将欧洲的文明与将欧洲的文明与先进同其它风格先进同其它风格相结合体现闲体现闲适，安逸，适，安逸，造就造就一种建筑的韵律一种建筑的韵律感建筑风格建议简欧风格143 除外部因素外，规划设计所形成的内部环境和空间也是重要的除外部因素外，规划设计所形成的内部环境和空间也是重要的考虑因素，因此户型的分布应结合内、外条件综合考虑考虑因素，因此户型的分布应结合内、外条件综合考虑。

产品创新建议独栋别墅及亚别墅注独栋别墅及亚别墅注重依地形地貌设计，重依地形地貌设计，将建筑物与自然融为将建筑物与自然融为一体，强调建筑的灵一体，强调建筑的灵活性，凸显自我个性活性，凸显自我个性考虑公寓户型的朝考虑公寓户型的朝向、景观、分合问向、景观、分合问题，通过空间的组题，通过空间的组织拼合，保证最大织拼合，保证最大面积观海，灵活解面积观海，灵活解决决 洋房从舒适度出发考虑各洋房从舒适度出发考虑各单体布置的均好性，以高层单体布置的均好性，以高层顶楼空中花园、廊院的创新，顶楼空中花园、廊院的创新，提升产品品质，并以观海大提升产品品质，并以观海大阳台增加产品附加值等阳台增加产品附加值等144效效 益益 篇篇145序号序号项目项目单价单价收费基础收费基础总价（万总价（万元）元）备注备注元元/ /平方米平方米平方米平方米一地价800.00 140000 11200.00 　二前期工程费80.00 284370 2274.96 　三建安工程费1760.29 284370 50057.40 　四公共配套工程费80.00 284370 2274.96 　五管理费用57.61 284370 1638.22 (二至四项)×3%六不可预见费98.89 284370 2812.28 (二至五项)×5%七建设成本2876.79 284370 81807.42 　八营销费用158.10 284370 4495.87 　九销售税费及附加295.122843708392.29销售额的5.6%十总开发成本3330.01 284370 94695.58 94695.58 　十一总销售额5269.98 284370 149862.40 149862.40 　1别墅11700 19160 22417.20 　2公寓4600 107880 49624.80 　3LIHO4600 50400 23184.00 　4洋房4600 96840 44546.40 　5商业10000 10090 10090.00 　十二利润总额1939.97 284370.00 55166.82 　十三企业所得税484.99 284370.00 13791.70 25%十四税后利润1454.97 284370.00 41375.11 　十五净利润率43.69%43.69%　　　综合容积率综合容积率2.0，总建筑，总建筑面积面积284370㎡㎡，，经测算，总投经测算，总投入成本为入成本为9.47亿亿。

总销售额总销售额为为14.99亿亿利润率为利润率为58.26%扣除税费后的净除税费后的净利润为利润为43.69%经济收益经济收益预测分析预测分析此表售价来源为市场均价统计；本次测算仅供参考，具体以后期定位操作数据为准146营营 销销 篇篇147营销主题演绎方向营销主题演绎方向滨海生活方式滨海生活方式滨海精神境界滨海精神境界滨海生活状态滨海生活状态148营销主题演绎方向营销主题演绎方向高尚的居住品位和海景相互渗透的风景，度假的洒脱、随意的休闲中散发出高贵高尚的居住品位和海景相互渗透的风景，度假的洒脱、随意的休闲中散发出高贵与浪漫情调的海洋气息与浪漫情调的海洋气息……或出海捕鱼，体验渔家生活；或碧波畅游，感受大海或出海捕鱼，体验渔家生活；或碧波畅游，感受大海深情；或跃马飞舟，舒展平生豪情；或沙滩烧烧，倾听松涛浪喧深情；或跃马飞舟，舒展平生豪情；或沙滩烧烧，倾听松涛浪喧……面对着大海，面对着大海，约聚朋友一边品着香茗，一边海阔天空地闲聊约聚朋友一边品着香茗，一边海阔天空地闲聊 ……滨海生活方式滨海生活方式图片图片149滨海生活方式滨海生活方式营销主题演绎方向营销主题演绎方向150营销主题演绎方向营销主题演绎方向滨海生活方式滨海生活方式151滨海生活状态滨海生活状态营销主题演绎方向营销主题演绎方向潮涌浮云吞落日，踏浪醉海湾潮涌浮云吞落日，踏浪醉海湾在这里，你可以领略到原汁原味的渔家风情，欣赏海岛日出日落，吹吹海风，听在这里，你可以领略到原汁原味的渔家风情，欣赏海岛日出日落，吹吹海风，听渔村老人讲述漂泊的故事，抑或夜海捕鱼，放网击节，像渔夫一样吼出粗犷的调渔村老人讲述漂泊的故事，抑或夜海捕鱼，放网击节，像渔夫一样吼出粗犷的调子，收获一排排银色的海鲳子，收获一排排银色的海鲳…… 图片图片152营销主题演绎方向营销主题演绎方向滨海生活状态滨海生活状态153营销主题演绎方向营销主题演绎方向滨海生活状态滨海生活状态154滨海精神境界滨海精神境界营销主题演绎方向营销主题演绎方向当记忆中的生活与向往中的生活完美地呈现出来，海之当记忆中的生活与向往中的生活完美地呈现出来，海之神韵浸润着人的灵魂，穿越尘世熙熙攘攘的名利，泊岸神韵浸润着人的灵魂，穿越尘世熙熙攘攘的名利，泊岸心灵的天堂，实现人海合一的精神境界心灵的天堂，实现人海合一的精神境界……155营销主题演绎方向营销主题演绎方向滨海精神境界滨海精神境界156营销主题演绎方向营销主题演绎方向滨海精神境界滨海精神境界157营销策略营销策略惠阳大亚洲湾市场惠阳大亚洲湾市场深圳市场深圳市场有有机机结结合合 协协调调推推 广广长期投放的策略长期投放的策略阶段性集中投放策略阶段性集中投放策略我我们们同同时时面面对对两两个个市市场场158推广市场：惠阳（长期推广）推广市场：惠阳（长期推广）、深圳（阶段性推广）、深圳（阶段性推广）项目核心主题诉求项目核心主题诉求: :滨海生活的演绎滨海生活的演绎 空中打击空中打击 地面推动地面推动 公关造势公关造势 终端展示终端展示主流报纸广告主流报纸广告系列软文报道系列软文报道网络短信广告网络短信广告户外系列广告户外系列广告楼书宣传物料楼书宣传物料巴士广告巴士广告产品推介会产品推介会房交会房交会海滨活动海滨活动其他营销活动其他营销活动楼盘现场包装楼盘现场包装交通指示布置交通指示布置样板房空间布置样板房空间布置活动现场布置活动现场布置整体营销推广策略图整体营销推广策略图159营销策略营销策略推广策略推广策略先声夺人先声夺人攻心为上攻心为上树立标杆性树立标杆性高端形象高端形象直接攻占目直接攻占目标客户心灵标客户心灵一鸣惊人一鸣惊人尊崇认同尊崇认同160营销策略营销策略2.豪宅更是一种身份和地位的象征豪宅更是一种身份和地位的象征,我们认为推广上首要的任我们认为推广上首要的任务就是完成市场对本项目作为一个区域标杆性海景豪宅高端务就是完成市场对本项目作为一个区域标杆性海景豪宅高端身份的验证身份的验证 和确认和确认,客户尊崇身份得以体现和认可客户尊崇身份得以体现和认可.1.新楼盘必须大声说话新楼盘必须大声说话,对于本项目作为区域标杆性海景豪宅对于本项目作为区域标杆性海景豪宅的定位的定位,前期形象树立尤其重要前期形象树立尤其重要,必须先声夺人必须先声夺人,起到一鸣惊人起到一鸣惊人的效果的效果,这样对后期的营销推广会起到事半功倍的效果这样对后期的营销推广会起到事半功倍的效果.我们我们对对所有可能的竞争对手的形象推广形成一种居高临下、突如其所有可能的竞争对手的形象推广形成一种居高临下、突如其来的压迫，一种海纳百川、宽容大度的包罗、涵盖和淹没来的压迫，一种海纳百川、宽容大度的包罗、涵盖和淹没推广策略推广策略161营销策略营销策略营销手法建议一营销手法建议一试住试住——为消费者提供了一个更具意义的买楼方式为消费者提供了一个更具意义的买楼方式 节庆日，借着游人前来度假的东风，对诚意客户可抽奖推出免费试住活节庆日，借着游人前来度假的东风，对诚意客户可抽奖推出免费试住活动，前来观光看房的客户不仅可以享受到富有贵族品位的居住礼遇，而动，前来观光看房的客户不仅可以享受到富有贵族品位的居住礼遇，而且还可以最先体验到本项目推出的驾游艇和出海打渔的新感觉，看楼游且还可以最先体验到本项目推出的驾游艇和出海打渔的新感觉，看楼游玩两不误。

玩两不误 162营销策略营销策略营销手法建议二营销手法建议二天价豪宅天价豪宅——天价豪宅能够塑造区域标杆性海景豪宅形象高度，提天价豪宅能够塑造区域标杆性海景豪宅形象高度，提升开发商和整个楼盘的知名度，展示开发商的实力，并且更加容易制造升开发商和整个楼盘的知名度，展示开发商的实力，并且更加容易制造轰动效应，轰动效应，“一本万利一本万利”的广告效应，可以先声夺人，未卖先火，引起的广告效应，可以先声夺人，未卖先火，引起业内和市场的关注用一栋天价豪宅打开市场知名度，使本项目顺利完业内和市场的关注用一栋天价豪宅打开市场知名度，使本项目顺利完成市场对其区域标杆性海景豪宅身份的确认成市场对其区域标杆性海景豪宅身份的确认163营销策略营销策略营销手法建议三营销手法建议三海滨体验式营销海滨体验式营销——以海滨精英聚会、海滨美食节、海滨酒吧街以海滨精英聚会、海滨美食节、海滨酒吧街欢乐节、体验渔家生活等各种实际参与的活动来宣传促销本项目欢乐节、体验渔家生活等各种实际参与的活动来宣传促销本项目 164营销策略营销策略165营销手法建议四营销手法建议四营销策略营销策略滨海生活轻松拥有滨海生活轻松拥有——一元供款置业计划一元供款置业计划对于指定的几套精选单位首年月供只需象征性供款对于指定的几套精选单位首年月供只需象征性供款1元。

从买家角度分析，首年元从买家角度分析，首年供款额是按按揭八成供款额是按按揭八成30年期计算，买家在首年象征性供款年期计算，买家在首年象征性供款1元，就是说楼价减免元，就是说楼价减免了首年供款总额，买家可以选择首年供款了首年供款总额，买家可以选择首年供款1元，也可以选择将优惠额在总房价中元，也可以选择将优惠额在总房价中扣除，实际上就是打折扣让利给买家扣除，实际上就是打折扣让利给买家 166营销策略营销策略营销手法建议五营销手法建议五赠送面积赠送面积——这里的赠送面积可解释为两种，一种是全部免费赠送，这里的赠送面积可解释为两种，一种是全部免费赠送，不计任何面积；另一种就是卖送结合，赠送部分按一定的百分比赠送，不计任何面积；另一种就是卖送结合，赠送部分按一定的百分比赠送，属于半卖半送性质通常赠送面积的如凸窗、入户花园、露台、地下室属于半卖半送性质通常赠送面积的如凸窗、入户花园、露台、地下室等167营销策略营销策略营销手法建议六营销手法建议六异地营销异地营销——可以考虑在深圳和香港或者其他城市，开展可以考虑在深圳和香港或者其他城市，开展大亚湾首席滨海度假式海景豪宅产品推介会等大亚湾首席滨海度假式海景豪宅产品推介会等168营销策略营销策略稀缺海景资源是豪宅价值的基础建筑规划设计是豪宅价值的挖掘高保真的价值传播高保真的价值传播豪豪宅宅价价值值的的市市场场兑兑现现169营销策略营销策略高保真的传播不但重视楼盘的形象高保真的传播不但重视楼盘的形象,更重视楼盘的特更重视楼盘的特质和内涵质和内涵高保真的传播来自于对信息传播进行合理的时段分高保真的传播来自于对信息传播进行合理的时段分配。

楼盘的不同发售阶段需要提供给市场的信息不配楼盘的不同发售阶段需要提供给市场的信息不一样，不同竞争环境要求着重强调的信息不一样，一样，不同竞争环境要求着重强调的信息不一样，以合理的、有预见的信息传播内容和手段进行时段以合理的、有预见的信息传播内容和手段进行时段安排，是使潜在购房者不断接受信息的有效方法安排，是使潜在购房者不断接受信息的有效方法高保真的传播高保真的传播170高保真的传播高保真的传播营销策略营销策略高保真的传播来自于整合传播理念的运用，能有效高保真的传播来自于整合传播理念的运用，能有效克服开发商与消费者之间的克服开发商与消费者之间的“信息不对称信息不对称”，本项，本项目的营销过程中，着重采用报纸（综合报纸、专业目的营销过程中，着重采用报纸（综合报纸、专业报纸）、直邮、户外路牌广告、短信、网络等多种报纸）、直邮、户外路牌广告、短信、网络等多种媒体在信息传播上的相互渗透，以确保潜在购房者媒体在信息传播上的相互渗透，以确保潜在购房者对水上人间项目有全面、深刻的了解对水上人间项目有全面、深刻的了解171报纸报纸普遍采取的宣传推广方式，影响面广普遍采取的宣传推广方式，影响面广电视电视费用较高，但对中高端客户影响较小费用较高，但对中高端客户影响较小广播广播反复播放，利于中端有车一族接收反复播放，利于中端有车一族接收现场包装现场包装深化或推翻项目在受众心中的形象深化或推翻项目在受众心中的形象短信短信目前大规模采用的低成本宣传方式目前大规模采用的低成本宣传方式DMDM中小型或投资型项目普遍采用中小型或投资型项目普遍采用网络网络新兴传播力量，但面对年轻人较多新兴传播力量，但面对年轻人较多户外广告牌户外广告牌项目建立形象的关键手段项目建立形象的关键手段üüüü媒体组合建议媒体组合建议üü营销策略营销策略172─ ─ 置业国际置业国际集團集團我们的营销优势我们的营销优势173我们的营销优势我们的营销优势174置业国际核心理念 效益為首效益為首 客戶為先客戶為先 诚信努力诚信努力 长线双赢长线双赢“低投入、高回報低投入、高回報”為目為目標標策劃營銷理念策劃營銷理念“銷售快、售價高、無貨尾銷售快、售價高、無貨尾”175176( (一一) ) 深港系統，架構統深港系統，架構統一一集團內公司系統貫通集團內公司系統貫通無阻，架構緊密聯通無阻，架構緊密聯通深港公司目標效益絕不深港公司目標效益絕不顧顧此失此失彼，一齊以客戶利益為依歸彼，一齊以客戶利益為依歸177( (二二) )內外銷市場優勢內外銷市場優勢n最早進入國內市場，盡最早進入國內市場，盡握內地與香港兩地優勢握內地與香港兩地優勢n外销市场第一，权威机外销市场第一，权威机构统计构统计經置業國際購買經置業國際購買國內物業之港人高達國內物業之港人高達40%40%是置業於深圳是置業於深圳置业国际稳占国内置业国际稳占国内外銷市場外銷市場25%比率比率置业国际稳占深圳置业国际稳占深圳外銷市場外銷市場40%比率比率178( (三三) )豐富樓盤策劃營銷經驗豐富樓盤策劃營銷經驗集多年香港、集多年香港、國內、北美及國內、北美及東南亞等地區東南亞等地區之樓盤策劃代之樓盤策劃代理經驗理經驗策划代理国内策划代理国内楼盘逾楼盘逾600个个深圳缔造最多成功楼盘深圳缔造最多成功楼盘179( (四四) )龐大客戶網絡龐大客戶網絡 ※拥有庞大准买家资料库达数十万之多拥有庞大准买家资料库达数十万之多※独家拥有温州投资客户网络独家拥有温州投资客户网络,无须到当无须到当地推广已可有效实现推介。

地推广已可有效实现推介※透过集团的香港总部和各大分支机构，透过集团的香港总部和各大分支机构，拥有台商联盟、港商联盟、海外潮人拥有台商联盟、港商联盟、海外潮人协会等团体及协会的资源协会等团体及协会的资源180( (五五) ) 專才專業，重質重名專才專業，重質重名行內最多豐富經驗之策劃行內最多豐富經驗之策劃專才專才主管級市場策劃人員均有主管級市場策劃人員均有5-10年的國內樓盤策劃經年的國內樓盤策劃經驗，身經百戰驗，身經百戰重視人員質素、服務質素重視人員質素、服務質素及樓盤質素，以公司品牌及樓盤質素，以公司品牌為重，挑選最佳專才成立為重，挑選最佳專才成立最強專組負責貴司項目最強專組負責貴司項目 181( (六六) ) 策劃主導，貫徹銷售策劃主導，貫徹銷售策劃專組，全程投入策劃專組，全程投入銷售專組，全力推銷銷售專組，全力推銷一條龍的全程策劃服務一條龍的全程策劃服務182( (七七) )庞大的后备部队庞大的后备部队市市場場調調研研公公關關推推廣廣市市场场建建筑筑物物业业管管理理给予最专业的物给予最专业的物业管理建议业管理建议贯穿项目前中贯穿项目前中后期的市场数后期的市场数据分析。

据分析从前期规划定位、从前期规划定位、户型等从市场角户型等从市场角度给予最到位建度给予最到位建议全面配合项目销售及品全面配合项目销售及品牌打造，节省逾百万之牌打造，节省逾百万之推广成本推广成本183( (八八) )置業國際品牌效置業國際品牌效應應實力實力 + 信心保證信心保證=184荣膺荣膺< <中国地产经纪公司中国地产经纪公司100100强强> >第第二二名名 2002006 6年由：年由：中国房地产联合会、中国房地产联合会、世界地产研究院、世界地产研究院、世界经理人周刊社、世界经理人周刊社、中华工商时报社中华工商时报社联合主办的全国房地产全国房地产经纪公司经纪公司100100强的评选强的评选活动中，置业国际荣获2006年《中国地产经纪公司100》第二名！ 185荣誉见证发展荣誉见证发展20062006年（第三届）中国地产经纪公司１００强第二名年（第三届）中国地产经纪公司１００强第二名20062006年中国１００金牌地产经纪公司第三名年中国１００金牌地产经纪公司第三名20052005（第二届）中国地产经纪公司（第二届）中国地产经纪公司100100强第三名强第三名20042004年中国十年最具影响力策划机构年中国十年最具影响力策划机构5050强强20032003年深圳十大品牌地产中介年深圳十大品牌地产中介20032003年度深圳十大最具影响力品牌地产中介公司年度深圳十大最具影响力品牌地产中介公司20032003年度年度CIHAFCIHAF中国房地产优秀中介代理机构中国房地产优秀中介代理机构20022002年中国（深圳）十大地产销售代理机构年中国（深圳）十大地产销售代理机构2001-20022001-2002深圳最佳商铺代理机构深圳最佳商铺代理机构20012001中国（深圳）十大地产中介公司中国（深圳）十大地产中介公司深圳广播电影电视集团地产行业最佳支持单位深圳广播电影电视集团地产行业最佳支持单位首届中国房地产企业内刊评选首届中国房地产企业内刊评选““最佳策划将最佳策划将””…………186置业国际项目代理英雄榜置业国际项目代理英雄榜18720年来引领无数创新市场手法年来引领无数创新市场手法招数一：招数一：首创异地销售手法首创异地销售手法——把大陆楼带到香港卖把大陆楼带到香港卖 如港莲村如港莲村招数二：招数二：首创酒店展销会首创酒店展销会——拓宽销售渠道拓宽销售渠道 如海珠广场花园如海珠广场花园招数三：招数三：首创深港看楼直通车首创深港看楼直通车—更加人性化的营销更加人性化的营销 如龙珠花园如龙珠花园招数四：招数四：首创首创“爆炸式爆炸式”销售手法销售手法—将客户一网打尽将客户一网打尽 如上海康城、深圳皇庭世纪如上海康城、深圳皇庭世纪招数五：招数五：首创首创“低首付、低门槛低首付、低门槛”营销营销—SARS期间楼市低期间楼市低迷迷 如东悦名轩、名骏豪庭如东悦名轩、名骏豪庭18820年来引领无数创新的市场手法年来引领无数创新的市场手法招数六：招数六：开创深圳豪宅营销典范开创深圳豪宅营销典范—“高开高走高开高走” 如水榭花都如水榭花都招数七：招数七：首创主动式营销首创主动式营销—走出售楼处销售走出售楼处销售 如福德花园如福德花园招数八：招数八：首创复合式营销首创复合式营销—多元化营销模式多元化营销模式 如御景华城如御景华城招数九：招数九：公关营销公关营销—利用政府基建推广利用政府基建推广 如海悦华城如海悦华城招数十：招数十：小众传播小众传播—针对特定首富阶层传播针对特定首富阶层传播 如华尔登府邸如华尔登府邸……189置業國際置業國際豪宅体验豪宅体验v佔佔地地1717萬萬平平方方米米的的大大型型低低密密度度高高尚尚社社區區，，建建有有臨臨湖湖TownhouseTownhouse別別墅墅、、小小高高層層、、高層等多種類型的建築；高層等多種類型的建築；v由由早早期期地地塊塊開開發發介介入入，，從從市市場場調調研研、、定定位位、、規規劃劃、、戶戶型型設設計計，，至至推推廣廣及及營營銷銷全全程程投投入入，，充充分分凸凸顯顯於於市市區區內內低低密密度度臨臨湖湖生生態態區區的的優優勢勢，，贏贏盡盡市市場場口口碑碑，，與與發展商共同創造出輝煌業績；發展商共同創造出輝煌業績；v20022002年年度度深深圳圳豪豪宅宅市市場場風風起起雲雲湧湧，，全全新新豪豪宅宅解解碼碼及及環環境境形形象象推推廣廣手手法法，，以以低低投入搏取高回報投入搏取高回報v發展商：深圳華龍房地產有限公司。

發展商：深圳華龍房地產有限公司 20032003年二期年二期開盤四個月再度銷售開盤四個月再度銷售 一空，銷售金額突破逾￥一空，銷售金額突破逾￥8 8億元！億元！ 20022002年年一一期期一周即告售一周即告售罄，罄，其中其中 Townhouse Townhouse 创下创下￥￥2680026800万元万元/ /㎡㎡ 的天价的天价 ！！ 20052005年年三三期期開盤開盤三天销售三天销售金額突金額突破逾￥破逾￥1616億元！億元！ 190惊天开始、动地结束惊天开始、动地结束！！三天销售金额逾三天销售金额逾1616亿元亿元!! !!打破打破20052005年年深圳開盤深圳開盤 “ “最高金額最高金額” ” 及及 ““高層住宅最高均價高層住宅最高均價” ” 兩大紀錄！兩大紀錄！191v項目總佔地項目總佔地3333万万平方米平方米, , 以超低密度規劃建設以超低密度規劃建設: :v強強強強聯聯合合: :引引入入香香港港著著名名建建築築設設計計院院、、國國際際園園林林設設計計院院、、及及專專業業策策劃劃營營銷銷團團隊隊，，各各展展所所專專: :成功打造高品位、高尚形象的山水豪宅社區；成功打造高品位、高尚形象的山水豪宅社區；v首首創創全全城城獨獨有有無無邊邊際際疊疊水水式式泳泳池池及及會會所所，，水水天天一一色色，， 與與湖湖連連成成一一線線，，及及開開僻僻50005000平平方方米米真真沙沙沙灘、湖中七色彩虹噴泉；沙灘、湖中七色彩虹噴泉；v發發展展商商：：銀銀湖湖發發展展有有限限公公司司及及東東莞莞市市塘塘廈廈鎮鎮房房地産開發公司。

地産開發公司 成功戰略：成功戰略：創創東東莞莞塘塘廈廈豪豪宅宅樓樓盤盤最最高高價價逾逾11,000/11,000/平平方方米米，，位位居居亞亞洲洲名名宅宅之之行行列！列！高高出出市市場場同同類類樓樓盤盤近近一一倍倍，，小小高高層層洋洋房房達達72007200元元/ /平平方方米，大受高品位的客戶及商人追捧米，大受高品位的客戶及商人追捧! !更榮獲亞洲人居環境規劃設計創意獎（更榮獲亞洲人居環境規劃設計創意獎（2006.42006.4）！）！ 東莞‧塘廈192v项项目目总总用用地地面面积积约约400400亩亩，，总总建建筑筑面面积积约约5050万万平平方方米米，，建建成成后后，，项项目目将将会会成成为为南南中中国国建材家电批发市场的龙头，对产业链上下游产生巨大的吸附效应建材家电批发市场的龙头，对产业链上下游产生巨大的吸附效应v整整个个项项目目一一层层为为商商铺铺、、二二层层以以上上为为办办公公和和居居住住（（住住房房纯纯欧欧式式建建筑筑，，涵涵盖盖两两房房到到四四房房）），，是是华华南南地地区区规规模模最最大大、、设设计计最最先先进进、、集集商商业业、、办办公公、、居居住住于于一一体体的的一一站站式式多多功功能能建材家电交易中心。

建材家电交易中心v项项目目定定位位为为““华华南南首首席席建建材材家家电电航航母母””，，充充分分体体现现项项目目的的高高端端定定位位，，集集中中式式商商业业和和一站式经营平台的行业优势，吸引置业者的投资热潮一站式经营平台的行业优势，吸引置业者的投资热潮v我我司司根根据据项项目目的的独独特特个个性性和和项项目目可可持持续续性性发发展展的的长长远远角角度度考考虑虑，，提提出出了了““商商住住价价值值共共同同体体””的的概概念念，，居居住住和和商商业业高高度度融融合合，，是是集集中中式式商商业业发发展展的的一一种种特特色色创创新新，，这这种种创新对商铺的可持续性，尤其对置业者经营成本的控制将形成巨大的优势创新对商铺的可持续性，尤其对置业者经营成本的控制将形成巨大的优势v发展商：大亚湾广宝实业有限公司发展商：大亚湾广宝实业有限公司193v项目总建筑面积项目总建筑面积8383万平方米，社区规模较大，堪称城北最具影响力的项目；万平方米，社区规模较大，堪称城北最具影响力的项目；v项项目目总总建建筑筑面面积积约约6060万万平平方方米米，，容容积积率率为为0.750.75，，覆覆盖盖率率为为12%12%，，超超低低的的容容积积率和覆盖率等经济指标奠定了项目高端物业的开发方向；率和覆盖率等经济指标奠定了项目高端物业的开发方向；v项项目目独独有有天天然然湖湖泊泊及及山山景景资资源源，，并并享享有有九九年年制制的的名名校校教教育育，，居居住住环环境境十十分分优优越；越；v我我司司以以““惠惠阳阳豪豪宅宅龙龙头头，，首首席席生生态态名名盘盘””的的概概念念包包装装项项目目，，项项目目于于0707年年5 5月月入市，将掀起新一波的豪宅置业潮；入市，将掀起新一波的豪宅置业潮；v发展商：惠州市富可达投资有限公司。

发展商：惠州市富可达投资有限公司194v由由1414栋小高层、高层围合而成，栋小高层、高层围合而成，分兩期興建分兩期興建总套数总套数545545套；套；v一一期期推推出出時時，，把把握握當當地地中中高高档档物物業業缺缺貨貨有有利利时时机机，，主主力力向向惠惠阳阳当当地地公公务务员员、、高高收收入入者者作作推推銷銷，，吸吸引引了了大大批批惠惠阳阳高高层层次次人人士士购购买买中中区区华华府府；；至至二二期期開開售售，，充充分分利利用用深深圳圳楼楼价价持持续续高高企企、、惠陽物業高性價比及潛力的差異化賣點惠陽物業高性價比及潛力的差異化賣點，，成功成功吸引了吸引了224224位深圳客户位深圳客户搶搶购中区华府单位；购中区华府单位；v项项目目定定位位为为““惠惠阳阳市市政政广广场场、、首首席席园园林林社社区区””，，充充分分体体现现项项目目核核心心區區位位卖卖点点，，對對準準市市場場中中高檔項目的空間高檔項目的空間，，入市入市受到市场高层次消费群体的热棒；受到市场高层次消费群体的热棒；v而而中中区区华华府府首首创创惠惠阳阳地地中中海海风风情情园园林林，，更更以以現現場場實實景景風風情情園園林林打打動動客客戶戶，，令令本本项项目目价价格格持持续走高作了铺垫；续走高作了铺垫；v推推廣廣销销售售手手法法大大膽膽创创新新；；除除設設有有接接處處、、花花車車樓樓盤盤巡巡禮禮，，更更在在惠惠阳阳首首次次引引入入爆爆发发式式开开盘盘模模式式，，首首次次与与世世界界模模特特大大赛赛组组委委会会合合作作，，举举办办““魅魅力力无无边边界界，，美美丽丽聚聚华华府府““第第1717届届國國際際及及世世界界模模特小姐惠阳中区华府美丽之旅，特小姐惠阳中区华府美丽之旅，開創惠陽活動營銷的先河開創惠陽活動營銷的先河；；v发展商：惠州市深港房地产开发有限公司。

发展商：惠州市深港房地产开发有限公司成功戰略：成功戰略：创创造造惠惠阳阳住住宅宅楼楼盘盘最最高高价价，，达达到到29002900元元/ /平平方方米米，，成成为为惠惠示示範範級級高高檔檔物业物业 ！！一一期期开开盘盘首首天天成成交交100多多套套，，创创惠惠阳阳楼楼盘盘近近年年开开盘盘成交新高成交新高！！ 惠阳195在未来的工作中，我们将充当以下角色在未来的工作中，我们将充当以下角色 发展商的需求发展商的需求 置业国际的使命置业国际的使命眼睛眼睛外脑外脑帮手帮手了解市场了解市场分析、判断、建议、分析、判断、建议、共同决策共同决策销售执行销售执行成果：成果： 项目利润最大化项目利润最大化 项目及发展商品牌建立项目及发展商品牌建立 发展商、代理商共创双赢发展商、代理商共创双赢196预祝项目开发合作成功！谢谢聆听预祝项目开发合作成功！谢谢聆听197。