百强商业项目案例之四--深圳COCO-PARK复习过程.docx

百强商业项目案例之四深圳 COCO PARK深圳COCO PARK ——深圳唯一公园版情景式购物中心COCO Park ,深圳唯一公园版情景式购物中心，CBD版块新商业代表于 2006年9月30日正式对外开放总建筑面积85000平方米，共五层，由福华三路、民田路、福华路和中心二路四条主干道合围， 紧邻国际会展中心和正在建设中的深圳第一高楼平安国际金融中 心，无缝衔接深圳地铁和未来 CBD公交总站COCO Park的含义：COCO Park形象标识由设计界 教父”之称的知名华人设计大师陈 幼坚为其设计，COCO的C是Creative，创意的意思，而O是代表Original ,原创的COCOPark是一个既具创意，又是原创的新概念Park即公园，给人一种悠闲、享受生活的亲切感觉COCO Park将是深圳最具特色和人气的新生代休闲购物公园，将带给深圳女性万千 宠爱在一身的消费快感项目概况发展商：深圳星河房地产经营有限公司地理位置：深圳地铁购物公园站项目规模：建筑面积 8.5万平方米，共5层国内首个内街式购物中心，有6000平方米下沉式露天广场、12条商业内街、5大自然光中庭、400多间独立店铺宣传概念：深圳唯一公园版情景式购物中心经营品种：包罗服饰百货、餐饮酒吧、电影院、精品生活超市四大业态，其中 餐饮业”是项目经营核心。

COCO PARK经营状况业态比例：餐饮（酒吧） 35% ;电影院（娱乐休闲）15% ;精品生活超市：10% ;主力店：吉之岛超市、百老汇影城、 2200 多平方米美食广场 各层业态分布负一楼为吉之岛超市、国际连锁餐饮、珠宝配饰、个人护理、家居生活、影音、礼品店一楼为国际精品服饰店、珠宝、名表、经典配饰名店、 COCO 露天国际酒吧街二楼为商务休闲服饰、时尚女装、休闲运动城、国际特色餐饮、流行配饰、家居生活、影音礼品店和百老汇影城三楼为高档美食概念餐厅、美容护理SPA 每日客流量：约 2 万多出租率：约80%成功要素选址得当COCOPARK 位于深圳地铁购物公园站，无缝衔接地铁一、四号线三个出入口，占据深圳 CBD 中央，福华路、民田路、福华三路、中心二路四条主道合围周边有140 万平方米的甲级写字楼， 占深圳三分之一强； 中海华庭、星河国际、城中雅苑等三十几栋高档居住区紧拥在项目西南侧，常住人口约 95 万，均由高收入高消费人士组成与深圳国际会展中心相距仅 100 米，联动会展商圈独特建筑风格COCOPARK 却一改多数购物中心封闭式的建筑风格，为我们呈现了一个敞开式的购物中心 COCOPARK 建筑主体共五层，其独特的 12 条折叠式内街、 8 大自然光中庭、 100米空中天桥、配合6000 平方米下沉式露天广场， 5 大自然光中庭，消费者在购物的时候时不时就能感受到外面的阳光与清风。

COCOPARK 这种独特的建筑风格， 为消费者打造了一个公园版、情景式、休闲至上主义的购物中心，带来更多的消费体验业态布局合理COCOPARK 坐落在深圳的 CBD ， 这里有着 160 万平方米的写字楼， 是外企云集的地方而餐饮早已超出家人朋友聚餐的范畴， 它同时是一个理想的商务社交场所， 很多商务谈判和公司贸易都是在餐桌上谈成COCOPARK 充分考虑中心区的消费需求， 引进较多餐饮品牌目前， COCOPARK 的业态组合中，餐饮占到 35 ％左右COCO Park 将自己定位于一个集文化、艺术、餐饮、购物、娱乐、休闲观光等多功能于一体的情景式购物中心，从规划、设计、推广到管理，整个团队可谓明星云集，如香港启胜管理公司、美国尔本建筑师事务所（ URBAN ）、贝尔高林（ BELTCOLLINS ）、伍兹贝格（ WOODSBAGOT ）、 GRAPHIA 等，因此 COCO Park 在建筑上就有许多独特的地方：这个建筑面积8.5 万平方米的购物中心， 有 1/4 的面积被设计为休闲空间打破了传统的封闭式构造，是中国首家 “内街 ”式购物中心，有12 条折叠式内街， 6000 平方米的下沉式露天广场， 8 大自然光中庭， 100 米空中天桥。

COCO Park 还是深圳首家引入景观环境设计的商业项目运营体现价值（一）不断改良细节是运营的标准动作细微之处显功夫，从场内灯光效果、地面清洁程度、停车场指引、货品质量，甚至细到场内宣传吊旗的绑缚方法二） 注重商户关系维护令商户在宽松和谐有序的空间中共赢消费者满意度调查中，获得90% 满意分场内人流量也从最初的每日不足万人，提升到月人流量60 多万 有人流是前提，能创造出与人流有复合才能真正转化为经济力三）休闲潮流作主，树立时尚风向标通过调整逐渐丰富优化品牌组合， 不断提升市场竞争力 为适应消费需要， 不断补充休闲时尚品牌，已引进了精品数码、韩国进口饰品，以及WESTLINK西遇、TOMBOY、TB2、等时尚品牌为满足家庭需求，星河 COCO PARK增开了反斗乐园儿童游乐场等设施通过不断与商家搞活动,如百事可乐歌星见面会， 足球明星见面会，时装发布会等将其变成真正的时尚策原地 这些软件活动的打造看来在经营上产生不了直接作用， 但是一定让时尚记忆到这个地方代表着时尚前沿，那么在消费者心智中的品牌就会形成四）增值服务接待咨询服务开具发票服务广播寻人服务失物招领服务赠品派送服务大件物品（寄存）服务顾客意见处理摄影证办理服务急救简易药品提供服务卖场简介及时尚手册拿取服务免费手提充电服务免费时尚流行报刊阅读简单缝补针线供应爱心雨伞租借服务BB 车租借服务如果对香港观观塘 APM 商场有所了解的人就会觉得好象定位趋同， 也许是近水楼台先得月。

它的开发理念带有很重的香港商业地产项目的操作痕迹， 这也难怪， 只要项目能通过时间考验， 拿来主义也未尝不可 在这个天时地利人和的时机节点， 它围绕时尚主题进行定位打造战略是值得学习其规划设计、建筑外形、定位、业态组合、商户选择、运营管理、活动推广无不紧扣主题 特别是其有策略的一系列活动推广更是值得学习 但良好的开端仅仅是成功的前提， 见过太多闪亮出场， 暗淡收场的项目，对于它的未来命运如何，也许时间才能给出答案，我拭目以待并会持续关注我来说一说哈，一是： 星河的这个项目在深圳的知名度很高， 从概念上来说档次定位也算不错， 因为地理位置上临近中心区写字楼群和它中高档的定位还是比较的符合的；二是： 周边的居民数量不太多哈， 那它负一层引进的吉之岛面积就稍大了哈， 白领们不可能下班买好菜再回家吧， 而且深圳中心区的白领收入其实并不高哈， 大部分都住的离中心区比较远，310-315 线和 320 线爆挤就是因为这些白领哥哥姐姐们的加入三是：它的精品百货其实和茂业的品类差距不大， 没有形成差异化， 而且关键是它几乎没有太大的折扣， 周围又有天虹和购物公园， 和吉之岛一样没有形成效果， 所以聚客的效应也达不到，所以整场不旺；四是： 餐饮休闲业态作为其主要业态之一， 但几乎全是西餐和咖啡， 敢问哪来这么多大哥请小姐喝咖啡啊，当然后街的酒吧在晚上到是起到了很好的聚客作用；五是：建筑，如果单从建筑规划上来说， copark 的确是相当不错的，从建筑风格到动线规划，这个很值得同级商业学习。