（产业）开发商的囤地行为逻辑及其管制 鲍海君 庄红梅 摘要：运用演化.doc

产业)开发商的囤地行为逻辑及其管制鲍海君庄红梅摘要：运用演化博弈论分析开发商囤地行为逻辑及群体演化趋势，构建了开发商囤地的 演化博弈模型主要结论：当囤地策略支付为正，且大于不囤地策略支付时，开发商都选择 囤地策略；当囤地策略支付为正，但小于不囤地策略支付时，开发商动态选择囤地策略，囤 地企业稳定于一定比例，当囤地策略支付为负，且小于不囤地策略支付时，开发商都选择不 囤地策略最后，根据开发商囤地行为逻辑和结论给出了管制策略关键词：开发商；囤地；演化博弈论1引言人口密集，土地资源稀缺，而用地需求急剧增加，这个基木国情决定了我国必须走集约 型土地Z路工但随着城市化的快速发展，全国各地出现了严重的圈地、占地现象，大面积 土地被闲置，导致土地资源浪费严重据统计，2008年房地产行业囤地面积8. 75亿平方米; 截止2009年11月底，全国累计闲置房地产用地约1力公顷3 2010年开发商闲置土地1457 宗，面积多达近力公顷②开发商购地囤积不开发或延迟开发是土地闲置的一个主要原因开发商为了白身生存和发展，在国家法律法规范围内，直接、间接地储备合理数量的土 地无可厚非J但开发閤超越相关法律法规而储备十地，即开发商取得土地使用权后，在规 定期限内未动工开发建设或开发建设未达到法定标准，是一种违法川地行为；这种违法用地 行为被社会各界称之为“囤地”⑶。

从开发商角度看，短期内虽“囤地胜囤金”，可攫取大 量土地增值收益；但长期不合理的土地储备必给开发商带来经营风险，影响其可持续发展 而从社会角度看，开发商囤地会导致土地资源浪费*、致使楼市供应紧张并推高房价地价怎、 引发金融风险英至影响市场稳定和经济社会发展&J可见，开发商囤地不仅危害白身，还 引发一系列社会问题，需高度重视然而，目前关于囤地的研究主要局限于囤地现象调杏和描述，囤地危害分析，以及宏观 管制性对策分析等这些研究推动了政府对于囤地问题的重视并出台了诸如征缴土地增值 税、限制土地竞买等有关政策这些政策对于减缓囤地起到了一定的作用，但效果不佳为 了制定更具针对性的管制策略，应先研究囤地现象玄观管制的微观机理，即探明开发商囤地 行为逻辑与演化趋势，从而为政府管制提供理论依据2研究方法演化博弈论(Evolutionary Stable Strategy)整合了理性经济学与演化生物学的思想， 不再将人类模型化为超级理性的博弈方，认为人类通常是通过试错的方法达到博弈均衡，与 生物演化具有共性，所选择的均衡是达到均衡的均衡过稈的函数演化博弈论以有限理性为 前提，分析参与人群体的动态演化过穆，并解释群体为何及如何达到当前状态，强调行为演 化过程对均衡结果的影响，认为均衡是达到均衡过程的函数8。

开发商不可能具有完美的判 断与预测能力，不可能完全理性，其是否囤地行为是一个不断试错的过程，是一个不断学习 和模仿，不断改进的演化过程，像生态系统一样，需要一个复杂、渐近的调桀过程°"因 此本文引入演化博弈论方法分析开发筒囤地行为逻辑及其演化趋势3开发商囤地行为及其演化模型3.1囤地决策的影响因素(1) 囤地收入开发商囤地的目的是为了从地价增长中获得利益开发商的囤地收入受 到囤地面积、地段、宏观经济形势、政府规划、恥套等煤响囤地会减少房产供应，造成土 地供应紧张，推高地价、房价当一方开发商囤地，另一方开发商不囤地时，不囤地开发商 也会跟随获得囤地开发商推高房价带来的好处，称Z为“搭便车”收益“2) 囤地成木囤地成木包括土地购置成木、土地持有成本、土地闲置成本和形象损失 成木土地购置成木即开发商购买土地的成木：土地持有成本是指开发商持有土地导致占用 资金的贷款成本和机会成木；土地闲置成木是指囤地受到国家惩罚的成木，主要受政府监察 频率与处罚力度的影响，而且处罚力度与囤地收益成正比；形彖损失成本主要是指开发商囤 地被杳出披露会影响消费者、金融机构与政府等对其形彖和信用的满意度，从而导致开发商 利益受损的成木。

3.2囤地行为的演化博弈3. 2.1模型的基本假设本文运用演化博弈论研究开发商囤地行为，是把所有开发商看作一个群体，研究开发商 群体囤地行为逻辑及其演化趋势为了分析需要，作以下基木假设：(1) 对称博弈假设开发商群体的个体无差异，当博弈主体采取相同策略时，获得相同 收益，而获取不同收益时只因为各H采取的策略不同，与博弈者H身属性无关⑵2) 两两博弈尽管开发商个体在决策时面对的是开发商群体中的其他所有开发商，但 是假设博弈是在群体中随机选取的成对开发商Z间的两两博弈3) 近视眼当某开发商改变策略时，总是把现在的策略分布作为已知条件，不考虑当 大量开发商都改变策略会使策略空间和支付函数发生变化的情况3. 2.2演化博弈模型开发衙囤地行为的策略有：囤地和不囤地开发商囤地行为的支付函数U二收入-成本 当两个开发商都囤地时，囤地收入为Ri,囤地成木为C,支付为(R-C):当有的开发商囤地, 有的开发商不囤地时，囤地开发商的囤地收入为R2,囤地成木为C,支付为(R2-C),不囤地 开发商收益(RJ为搭便车收益；当开发商部不囤地时，支付为零开发商对称博弈的支付矩 阵如表1所示假设在开发商群体中，有比例x的开发商采用囤地策略，比例(l-x)的开发商采取不囤 地策略，x是时间t的函数。

所以柴个群体采川囤地策略的比例的动态变化速度用复制动态 方程可表示为：clx —莎FD (式1)其中，"为开发商群体中采取囤地策略开发商的期望得益，"是该群体中所有开发商的平均期望得益根据支付矩阵，可得：v ・5一"）dt= x[ui-xu} _（1二・V（ l_：V）（"i 7 J二 x（l-,v）[X（K _c_尺）十（l-.vX^2- c）|（式2）令F2今,则= 2x（1 _ _ 他 _ 儿）+ （I _ 打（£ _ d R"（式3）根据微分方稈的稳定性定理及演化稳定策略的性质，当F，(x*)<0时，X为演化 稳定策略(ESS) o得到(式3)式的可能稳泄状态是:C-RJR\W(X需满足0WXW1)1) 命题1：当(R-C)>Rs且(R2-C)> 0时,X； = l是唯一演化稳定策略证明：当(R-C)>R3且(R厂C)>0时,C-R2/Ri-R2-R3> 1时,求导得X；不是稳定状态, 所以X； = 1是唯一演化稳定策略其复制动态方程的相位图如图1：(2) 命题 2 :当(R ~C)0 时.R厂R3)是唯一演化稳定策略证明：当(R1 — C) VRj且(R厂C)>0 时，X；=(C-R2)/(R1- R2_rj满足(0, 1)范围区间。

求导得 F (xj > 0 F(x；)>0 F (a-J) < 0所以「迅唯一演化稳定策略其复制动态方程的相位图如图2所示X(3) 命题3,当(R-CXRs且(R2-C)V0时，'-是唯一演化稳定策略证明：当(R-C)0时,开发商囤地收入R I 2大于囤地成本C, 开发商帼地策略的支付大于零：当(R-C)>Ra时，开发商囤地策略的支付大于不囤地策略的 支付；因此当(R-c)>R;i且(R2-C)>0时，无论另一方是否选择囤地策略，开发商选择囤地 策略的支付为正且大于不囤地策略的支付，囤地策略明显占优。

在此情形下，当一方选择囤 地策略，另一方没冇选择囤地策略时，囤地开发商即可获得比不囤地开发商更多的额外利润, 有利于其快速发展，增强市场竞争力，提高市场占一有率；当两个开发商都囤地时，开发商获 取相等利润，但囤地策略支付高于不囤地策略，整体上提高了开发商的赢利水平因此当现 实满足(R-C)>R：｛且C)>0条件时，开发商群体中一日•发生某些开发商从不囤地到囤地 的突变，突变的囤地开发商获得比不囤地开发商更高的支付，而所有开发商都是有限理性的, 其他没有选择囤地策略的开发商会学习模仿这种行为也选择具冇更高支付的囤地策略按照 最优策略演进，开发商群体中选择囤地策略的开发商比例逐渐增加，最终的演化结果是群体 中所有开发商都选择囤地策略是唯一的演化稳定策略现实中，开发商囤地收入巨大如，华润优士阁建设用地囤地6年，地块升值四倍优 士阁建设用地血积是6401m2,建筑要求控制规模为3. 2万代，2005年以1.6亿元成交，楼 面价只有5067 %/m2,约定开工时间是2005年12月6日,竣工时间是2007年6月30日 然而育到2011年7月仍未动T,闲置时间长达6年，此时毗邻该地块的富力城二手房价格 都已经是38000元/m2T,如此，除去备项开发成木，该地块升值超过400%③。

等等例了不 一一列举，窥斑见豹，可见开发商囤地收益巨大再看近儿年来我国土地价格与房屛价格的 增长趋势(见表2)，可以明显发现我国十地增值速度比房屋增值速度快，囤地实在有利可图dx/d t图1命题1的复制动态相位图dx/dt图2命题2的复制动态相位图dx/dt图3命题3的博弈复制动态相位图不仅土地增值快，而且囤地成木还很低一是土地持有成本低，据数据统计显示每年土 地增值率明显大于每年贷款利率，而且贷款利率扌II除通货膨胀率麻资金成本在3%-4%Z 间，个别年份共至不到2% （如表3所示），可见开发商能够通过较低的资金成木获取充足资 金购买土地，囤地的持有成木低一•是土地闲置成木低，政府对开发商的囤地行为无监察或 有监察但处罚力度不够,根据2008年1月《关于促进节约集约用地的通知》精神,闲置土 地只需征收土地出让金的20%作为闲置费而在实际执行中，处罚力度更小，连20%的土 地出让金处罚都可能未达到比如盈大地产2006年1月扌|'|得北京T体北路4号地块，囤地 3年后，2009年8月底以1.18亿美元将该地块转让给了瑞安建业，盈大地产仅靠投入土地 岀让金，就净赚3亿元，税前利润率高达60%。

然而，当这场交易已经完成半年后，北京 国土局的一纸罚单终于直指电讯盈科的囤地行为以土地出让金的1%作为处罚，电讯盈科 仅需付01 510 ）3元为其囤地行为埋单，而这笔“罚单”，仅相当于电讯盈科囤地炒地获得暴 利的1 /60④由此可见我国对囤地监察不严，开发商的囤地行为基木处于监管真空；而且即 使其囤地彳亍为被发现，对开发商的囤地处罚也I•分冇限所以，刃:发商囤地的十•地闲置成木 低三是囤地形象损失成木低根据现有制度，企业拥有的十•地储备是开发商上市的重要条 件Z—⑮，而且机构和股民尤为关注房地产上市公司土地储备状况从数据统计来看，综合 实力排名前的开发商往往囤地数量较大（如表4所示）,土。