某地块开发项目可行性研究报告.doc

目 录第一部分·投资环境研究分析 4一．自然地理环境 41．苏州概述 41.1苏州概况 41.2苏州与长三角 42．吴江概述 52.1吴江概况 52.2吴江与长三角 73．同里概述 83.1同里概况 83.2同里与长三角 9二．宏观经济与政策环境 101．宏观经济发展状况 101.1中国宏观经济运行分析 101.2当前经济运行中突出的矛盾和问题 111.3未来中国经济走势预测 122．吴江市宏观经济环境分析 122.1吴江市宏观经济分析 122.2．吴江城市规划和市政建设 15小结 17三．吴江房地产市场分析 181．吴江房地产市场发展总体概述 182．吴江房地产市场发展状况分析 192.1．土地市场分析 192.2房地产开发情况 203．吴江市住宅市场分析 243.1总体供求情况 243.2板块市场分析 253.3物业类型分析 263.4成交分析 273.5价格分析 283.6客户分析 294．各细分市场特征分析 305．各细分市场发展趋势 336．吴江房地产市场发展趋势分析 33小结 34四．周边市场分析 351．同里镇别墅市场分析 351.1市场概况 351.2别墅市场特征 352．竞争板块分布 383．竞争板块市场分析 383.1东太湖别墅板块 383.2阳澄湖别墅板块 403.3双湖板块 424．竞争市场发展趋势 43小结 435．典型案例分析 445.1中兴银丽高尔夫别墅 445.2华丽家族·太上湖 465.3中粮·本源 475.4江南水乡·云水谣 50对本项目的启示 52第二部分·2000亩地块概念性规划方案建议 53一．地块分析 531．地理位置及周边环境 531.1四至环境 531.2地块现状 532．周边配套 553．地块可利用资源 554．对地块的思考 55二．项目SWOT分析 561．优势 562．劣势 563．机会 574．风险 57三．2000亩地块概念性规划方案建议 581．2000亩地块用地性质建议 582．2000亩地块物业类型建议 583．2000亩地块开发次序建议 584．2000亩地块容积率建议 59第三部分·300亩地块可行性研究 60一．地块位置确定 60二．产品组成建议 601．物业类型建议 602．产品组成建议 613．配套设施建议 62三．地块容积率建议 63四．项目开发方案建议 631．开发运营思路 632．开发周期建议 643．推盘时间建议 64五．300亩地项目市场定位 651．开发理念 652．市场定位 653．市场定位诠释 654．客户定位 664.1客户分析 664.2客户定位 675．价格定位 685.1独栋别墅价格 685.2双拼别墅价格 695.3未来上市销售价格 70六．投资收益分析 721．成本预测 722．项目收入预测： 733．损益分析 734、内部收益率预测 74第一部分·投资环境研究分析一．自然地理环境1．苏州概述1.1苏州概况苏州，全国首批24个历史文化名城之一，全国重点旅游城市，也是4个全国重点环境保护城市之一，并成功加入世界遗产城市联盟。

苏州位于太湖之滨，长江南岸的入海口处，京杭大运河、京沪铁路、京沪高铁（在建）和多条高速公路贯穿全境苏州东邻上海，西抱太湖，南临浙江，北枕长江，东距上海市区80千米是江苏省的东南门户，上海的咽喉，苏中和苏北通往浙江的必经之地苏州共辖7个市辖区（金阊区、沧浪区、平江区、苏州国家高新区(虎丘区)、 吴中区、相城区、工业园区），代管5个县级市（常熟市、张家港市、太仓市、昆山市、吴江市)市区户籍人口238.21万人暂住登记人口586万截至2008.12.31)1.2苏州与长三角苏州目前是中国发展最快，也是经济最发达的城市之一，是长江三角洲经济圈重要的经济中心，是整个苏南地区的工业中心，环太湖都市圈和苏锡常都市圈的核心都市，仅次于上海的全国第二大工业城市和华东地区第二大经济中心城市，也是中国大陆六大经济中心城市（上海、北京、广州、深圳、苏州、天津）之一拥有中国乃至亚洲最大的内河航运港口、江苏第一大港、中国大陆第九大港——苏州港，四通八达的铁路和公路交通网与全国各大城市相连，交通运输十分便利随着沪苏两地经贸联系的加强，苏州的潜力越来越为世人所瞩目上海作为中国经济火车头，对苏州得辐射作用越来越强沪苏1小时经济圈”的建立，为苏州的崛起创造了良好的条件。

随着高速交通网络的建成，长江三角洲地区即将形成一个全新的交通格局在一小时都市圈范围内，苏州是上海最主要的外围城市，与上海的空间关系最为密切， 进入新世纪以来，苏州更是把离上海近的优势做足做透不断完善城市快速干道、轨道交通等道路建设，力争无缝接轨上海 苏州实际上就是‘西上海’ 长三角区域内基础设施的建设不断改变着长三角的时空观念的同时，区域经济辐射也将出现新格局上海周边地区已形成一个反‘K’字形的发展新格局，好像一队飞翔的大雁如果上海是头雁，那么苏州就处在二雁的位置，跟着头雁飞而随着时间距离的不断缩短，这两头雁肯定会靠得更紧未来，苏州将通过昆山进而与上海连片发展随着沪宁城际铁路和京沪高速铁路建成，出行速度更将以乘积化效应大幅提高钟摆式迁徙”的工作、生活方式将成为促进两地经济发展不可忽视的一股力量苏州新一轮城市发展方向之一就是向东与上海接轨，向南与浙江发达地区接轨上有天堂，下有苏杭”，苏州已经成为长三角名副其实的“第二引擎”2．吴江概述2.1吴江概况吴江，位于太湖之滨和江苏省最南端南连浙江省嘉兴市和湖州市，北接苏州吴中区和昆山市，东临上海市青浦区，正当江苏、浙江和上海三省、市交界处，地理位置十分优越。

吴江市物产丰富、经济发达，素有古运河畔“鱼米之乡”、“丝绸之府”的美称全市现下辖省级吴江经济开发区、汾湖经济开发区和9个镇境内苏嘉杭高速公路、227省道、京杭大运河纵贯南北，318国道、太浦河、沪苏浙高速公路（吴江段）横穿东西吴江离上海虹桥机场80公里，距京沪铁路苏州站22公里，与上海洋山港和苏州太仓港的距离分别为190公里和105公里，四通八达的水陆交通网把吴江与上海、杭州、苏州等大中城市联成一体吴江市已拥有国家卫生城市、中国优秀旅游城市、全国创建文明城市工作先进市、国家环境保护模范城市、国家园林城市等20多项国家级荣誉称号全市主要支柱产业为：电子信息、丝绸纺织、装备制造、电缆光缆作为苏州经济的“六大板块”之一，吴江逐步形成了四个方面的发展优势：产业集群特色鲜明依托当初“一镇一品”的集群发展，吴江不仅有电子信息、丝绸纺织、电缆光缆三大支柱产业，缝纫机、彩钢板、羊毛衫三个特色产业，多个成长型产业竞相发展内资、外资双轮驱动，齐头并进来自世界各地的1500余家企业在吴江投资兴业，投资总额超过150亿美元，其中世界500强企业15家富民进程明显加快吴江所有产业集群基地中，除了电子信息外，其它全部是在民间资本的推动下形成的。

产业发展的特色，决定吴江的富民程度不断加强城乡面貌得到明显改善在打造和谐社会的过程中，吴江始终以人为本，切实改善人居环境，城乡面貌不断改善2009年度全国百强县（市）排名中，吴江高居第五位；《福布斯》2009年中国大陆最佳商业城市评比，吴江列全国县级市第五位图：吴江产业发展经济产业现状p 产业体系Ø 五大支柱产业：丝绸、电缆、机械电子、精细化工、新型建材Ø 四大特色区域经济：鱼米之乡、丝绸之府、电缆之都、电子之城p 产业特征Ø 一镇一品¡±的产业分布特征Ø 民营＋外资¡± 的经济发展格局Ø 两头在外¡±的外向性经济模式p 经济发展水平Ø 社会经济服务业发展相对滞后，第二产业仍以传统行业为主Ø 规模企业的培育发展不足，缺乏自主知识产权和品牌优势的产品Ø 资源与生态环境压力日趋增大，主要传统支柱产业的发展限Ø 社会事业发展水平滞后，城市化落后于工业化，基础设施配套不强产业发展规划p 优先发展先进制造业，提高工业能级和水平Ø 壮大三大支柱产业（电子信息、丝绸纺织、电缆光缆）Ø 提升三大特色产业 （缝纫机、彩钢板、羊毛衫）Ø 扶持八大成长型产业（电梯制造、汽车配件、新型建材、生物医药、有色金属、日化、服装、制鞋）Ø 大力培育新兴产业p 加快发展现代服务业，强化城市综合服务功能Ø 大力发展生产性服务业（纺织业、物流产业、金融保险服务业）Ø 优化提升消费性服务业（商贸服务业、旅游业、房地产业）Ø 积极培育新兴服务业（旅游业、中介服务业、文化产业）Ø2.2吴江与长三角目前，吴江正积极对接苏州轨道交通。

未来吴江将加速融入苏州主城，与苏州南部进行整合规划并使得吴江能够越来越多地受到苏州溢出效应的充分辐射吴江与上海水土相连，是上海都市圈向长三角腹地和环太湖经济圈辐射的阵地前沿吴江又被称为“吴角越根”，半个市与浙江毗邻， 自古以来，两方土地相连，人文相融，经济相关作为江苏省南大门，吴江紧邻上海市和浙江省，区位优势独特，是上海、浙江、江苏两省一市中唯一与上海和浙江都紧邻的城市，不仅处在沪苏锡常、杭嘉湖长三角一小时交通圈内，也是联系江浙沪重要的交通枢纽从吴江可以直接连通中国的东西南北无锡苏州市区上海吴江吴江与苏州吴江与太湖湖吴江湖州长兴苏州无锡宜兴太湖吴江与浙江吴江与浙江吴江与上海上海吴江昆山太仓张家港常熟图：吴江地理位置3．同里概述3.1同里概况同里隶属于江苏省吴江市，位于太湖之畔，古运河之东，四面临水，八湖环抱（同里、九里、澄湖、沐庄、白砚、叶泽、南星、庞山湖），东距上海虹桥机场80公里，南接318国道、西连苏嘉高速公路、北离苏州18公里2001年10月，同里与屯村两镇合并后的同里镇行政区总面积102.91平方公里，总人口5.8万人，辖12个行政村，1个水产总场，6个社区居委会同里，旧称“富土”，唐初，因其名太侈，改为“铜里”，宋代，又将旧名“富土”两字相叠，上去点，中横断，拆字为“同里”，沿用至今。

同里古镇风景优美，镇外四面环水，古镇镶嵌于同里、九里、叶泽、南星、庞山五湖之中镇区被川字形的15条小河分隔成七个小岛，而49座古桥又将小岛串为一个整体建筑依水而立，以“小桥流水人家”著称，是目前江苏省保存最为完整的水乡古镇，也是省重点文物保护单位，已列为太湖十三大景区之一古镇于1986年对外开放，1995年被省政府列为江苏省首批历史文化名镇同里四大投资优势地理优势同里处于上海都市圈内，具有良好交通条件产业优势产业特色鲜明，基础良好成本优势在土地、劳动力上有较其他地区更低成本服务优势政府高效服务，营造优良人居环境目前，同里镇退思园已被列入世界文化遗产，古镇同里也正申报世界文化遗产，随着宣传力度的加强，古镇被越来越多的人所了解、熟悉，全国各大报纸以及美国、香港等地的报纸均以图文并茂的形式介绍同里，影视摄制组也频频取景同里，所得这一天然的摄影棚蜚声海内外，中国电影家协会也在此设立了“中国同里影视摄制基地”人口情况同里镇户籍人口总体呈现上涨趋势、但上涨速度极为缓慢，2006-2008年同里镇户籍人口平均增长率为0.1%，2008年年末、同里镇户籍人口为43613人同里镇外来人口总体呈现上。