集团公司战略报告课件.ppt

元海集团发展战略报告草案 2014年10月10日元海集团规划版元海集团规划版《《元海集团发展战略规划报告元海集团发展战略规划报告》》重要说明本文件专为元海集团进行战略规划，任何本文件专为元海集团进行战略规划，任何复制、节选或给第三方使用，应事先得撰复制、节选或给第三方使用，应事先得撰到本撰文作者的许可和支持到本撰文作者的许可和支持固本培元￿￿￿￿￿海纳百川2元海集团规划版元海集团规划版《《元海集团发展战略规划报告元海集团发展战略规划报告》》3.集团总体战略规划问题回顾企业文化企业文化元海集团对下属投资企业的监督系统如何建立？企业内部如何管理？权责分配？集团公司战略集团公司战略企业企业愿景愿景母子公司母子公司监管体系监管体系组织结构组织结构流程流程人力资源人力资源未来元海集团是个什么样的公司？元海集团未来的业务选择应是什么？如何进行选择？元海集团运营模式是什么？管理体系和组织结构如何设计？如何改善流程以提高工作效率？如何改善薪酬制度和业旅游人机制？财务管理财务管理如何改善资金控制与运业旅游？如何培育优秀的企业文化？固本培元￿￿￿￿￿海纳百川3元海集团规划版元海集团规划版《《元海集团发展战略规划报告元海集团发展战略规划报告》》4.第一部分￿￿￿￿目录￿￿￿集团现状分析•战略分析战略分析•宏观环境分析•行业发展分析•内部资源能力分析•现状分析现状分析•简要回顾5•战略分析6•母子公司控制体系分析7•组织机构分析•业务流程分析•人力资源分析•企业文化分析•战略制定战略制定•使命愿景•业务组合•经营目标•战略实施战略实施•职能战略•管理整合企业现状分析企业现状分析战略分析战略分析战略制定战略制定固本培元￿￿￿￿￿海纳百川4元海集团规划版元海集团规划版《《元海集团发展战略规划报告元海集团发展战略规划报告》》5.集团发展简要回顾：经过了5年时间的发展，取得较好进步，目前正处于二次发展的关键时期 元海主力子公司成立以来，子公司主营业务逐年提升，集团成立后，更多项目和业务待于开展: 1、子公司业绩子公司业绩：2006年，元海集团子公司年，元海集团子公司—钦州中海地产成立，公司以房地产开发为主，并以钦钦州中海地产成立，公司以房地产开发为主，并以钦州为战略发展，实施第一个五年计划，先后完成州为战略发展，实施第一个五年计划，先后完成 “中海中海•丽湾明珠丽湾明珠”、、“中海中海•水东国际大厦水东国际大厦”等两等两个中端楼盘的开发，此外，个中端楼盘的开发，此外， “中海中海•东盟印象东盟印象”城中村就成改造项目即将动工。

为企业打造集团公司、城中村就成改造项目即将动工为企业打造集团公司、拓展各方面业务发展打下了坚实基础拓展各方面业务发展打下了坚实基础2、2010年末，在董事长的战略指导下成立了元海集团，并转向集团化管理模式：由最初的地产开发升级到多元化的投资型集团控股经营产业模式即：一二级阶梯式投资型企业集团管理模式—集团架构及设立二级公司均是以资金投资控股为主业，其经营涉及：项目投资、房地产开发、国贸、建筑施工、农产品开发（实业）、国内汽车与建材贸易、旅游开发及服务配套、游艇休闲业等为一体的多元化产业链经营，增加企业经济效益3、集团经过5年的发展，在房地产开发方面积累了较为丰富的经验，公司一如既往地本着“固本培元、海纳百川”的发展指导思想，努力把企业做强做大，朝着纵向、横向、多元化、集团化的目标发展，打造企业品牌，力争把公司成为上市公司发展目标总结】总的来说，集团主要还是以房地产开发为主，其次以项目投资、房地产开发、国贸、建筑总的来说，集团主要还是以房地产开发为主，其次以项目投资、房地产开发、国贸、建筑施工、贸易及休闲配套服务等多元化发展的集团，责任和任务，规划和发展道路任重而道远施工、贸易及休闲配套服务等多元化发展的集团，责任和任务，规划和发展道路任重而道远。

固本培元￿￿￿￿￿海纳百川5元海集团规划版元海集团规划版《《元海集团发展战略规划报告元海集团发展战略规划报告》》6.6.管理回顾分析：目前的集团更像是一家行政机构，这管理回顾分析：目前的集团更像是一家行政机构，这与日益激烈的市场竞争要求不太相符与日益激烈的市场竞争要求不太相符行政型“企业”的管理行政等级制度的划分人际关系（文化建设）大锅饭（无体现多劳多得层面）趋稳而不是趋利……市场反应情况待开发领域市场各个领域市场其他领域市场枯竭激烈残酷市场竞争的主体是真正的企业战略市场竞争的主体是真正的企业战略严重不严重不符符需要对需要对比改进比改进组织任命的规划固本培元￿￿￿￿￿海纳百川6元海集团规划版元海集团规划版《《元海集团发展战略规划报告元海集团发展战略规划报告》》7.7.母子公司自身培育控制体系分析：母子公司自身培育控制体系分析：5 5年发展历程，集团除年发展历程，集团除依赖资源开发土地外，自身竞争能力的也要内部培养依赖资源开发土地外，自身竞争能力的也要内部培养竞争优势的获取外部支持股东给予集团足够的政策支政策支持持、资金支持、人员支持、物资支持等内部培养培养、提高集团内部的管理水平、增强竞争能力市场份额扩大、上市、利润增长不确定性是外部支持最难以突破的障碍较少缺乏科学的管理方式，核心竞争力，要体现多劳多得。

外部的支持在短期或一段时期内给予集团强力支持，但将公司前途完全依托于外部支持具有叫大的风险性；因此提高内部管理能力，提升自身人才素质培养及综合能力的竞争优势才是集团公司发展的长久之计集团目标固本培元￿￿￿￿￿海纳百川7元海集团规划版元海集团规划版《《元海集团发展战略规划报告元海集团发展战略规划报告》》8.集团内部组织管理的界定分析及建议：内部因素较多，内部应正确对待及时解决各种问题企业文化企业文化公司战略公司战略企业企业愿景愿景母子公司母子公司监管体系监管体系组织结构组织结构流程流程人力资源人力资源财务管理财务管理企业愿景较明朗，但如果流程（会签）企业愿景较明朗，但如果流程（会签）就会影响效率，集团内部基本达成就会影响效率，集团内部基本达成“固本培元，海纳百川固本培元，海纳百川”统一认识，日统一认识，日常工作中应起到及时指导和纠正错误常工作中应起到及时指导和纠正错误自我更新的工作的目的自我更新的工作的目的母公司和子公司中都存在着大量的职母公司和子公司中都存在着大量的职责缺失现象，员工执行力失去保证存责缺失现象，员工执行力失去保证存在对子公司监控不利的情况在对子公司监控不利的情况流程（会签）繁多，耽误时间，执行不清晰不规范，员工缺乏正确的执行方法，造成日常工作中出现管理混乱、效率低下等现象。

大锅饭影响员工积极性，造成大锅饭影响员工积极性，造成员工执行力不足员工执行力不足无灵活的考核制度，使员工无灵活的考核制度，使员工失去指引，造成员工失去实失去指引，造成员工失去实行方向人员素质与岗位不匹配，人员素质与岗位不匹配，失失去执行力的基础去执行力的基础财务信息不及时和灵活，财务信息不及时和灵活，决策较失去战略规划依决策较失去战略规划依据依据需要更加提高活力、创造力培养竞争意识和市场意识固本培元￿￿￿￿￿海纳百川8元海集团规划版元海集团规划版《《元海集团发展战略规划报告元海集团发展战略规划报告》》9.9.集团面对市场竞争环境战略分析：前景规划应明确，客观上，要培养集团面对市场竞争环境战略分析：前景规划应明确，客观上，要培养员工成为公司主人公精神和集体团结的信心员工成为公司主人公精神和集体团结的信心集团的战略规划实际完全取决于董事长集团的战略规划实际完全取决于董事长（总经理）或其他领导的意志，到目前（总经理）或其他领导的意志，到目前暂未建立自己的战略规划体系暂未建立自己的战略规划体系  仅依靠领导人个人或者决策层的能力和意志进行管理的企业，往往不能对企业自身和外部环境进行缜密的分析和预测，使得领导人的直觉和判断失去了理性分析的支持，导致战略的较盲目性。

同时由于在战略制定中缺乏有效的制约机制，也往往导致战略失去稳定性，变动过于频繁问题问题由于主要领导人的变更，而导致公司战略发生重大变化，失去了战略的稳定性从机制上看，集团集团的总经理是由集团委员会任命的，在集团集团内部没有制约，总经理可依靠个人的想法和资源贯彻下去；应集体决策从内部组织上来看，集团集团没有形成一套决策支持体系，即没有形成专即没有形成专门一个战略智囊团，门一个战略智囊团，单凭总经理个人的分析判断势必导致战略较为盲目性，集体力量没有充分发威出来；从管理机制上来看，集团集团没有一套战略延续保证体系，如果总经理变更时，集团战略规划就会发生重大变化，缺乏 战略的稳定性固本培元￿￿￿￿￿海纳百川9元海集团规划版元海集团规划版《《元海集团发展战略规划报告元海集团发展战略规划报告》》10.对集团监控建议：集团对下属子公司监控要有利，方能使下属子公司给公司带来较大的收益母子公司管理控制体系静态监控体系动态监控体系人事控制财务控制权限控制信息控制战略管理流程财务管理流程人力资源管理流程投资管理流程对于各子公司管理应保持及时沟通和监控力度，避免控管缺失状态，造成公司巨大损失； 在对于子公司控制的各个方面集团都应明确管理办法和管理精细化流程，避免从主观上造成的管理混乱；[策略策略]:加强母子公司管理与控制能力，加强母子公司管理与控制能力，沟通和整合资源将是元海集团走向异沟通和整合资源将是元海集团走向异地发展和多元化发展的必要条件。

地发展和多元化发展的必要条件固本培元￿￿￿￿￿海纳百川10元海集团规划版元海集团规划版《《元海集团发展战略规划报告元海集团发展战略规划报告》》11.11.原组织机构设置分析建议：权属公司职能分工应精细化，发展要适原组织机构设置分析建议：权属公司职能分工应精细化，发展要适应现代房地产经营发展需要（应现代房地产经营发展需要（以钦州中海地产为例）钦州中海总经理副总经理开发部工程部营销部招商部办公室财物部客服部•组织机构分工为直线型上下级管理机制，有待于优化组织机构分工为直线型上下级管理机制，有待于优化以便实现从地产开发向房产综合经营的转型，以便适应该二级阶梯房以便实现从地产开发向房产综合经营的转型，以便适应该二级阶梯房地产公司管理发展经营的需要地产公司管理发展经营的需要•职能职责分工体系有待完善职能职责分工体系有待完善–部分职能集中于一个人（主要直接领导）任务过重，下属较难决策，不能形成相互牵制和制约导致该职能难以有效落实甚至职能缺失，应该分解职责工作和明确问责制应该分解职责工作和明确问责制•没有建立起信息共享机制，没有建立起信息共享机制，导致信息不能共享，沟通成本较高•主要和次要任务应彼此建立互信，集体沟通解决较快。

主要和次要任务应彼此建立互信，集体沟通解决较快每个子公司都应具有创造和复制能力，从而与母公司形成矩阵发展直线型管理模式：固本培元￿￿￿￿￿海纳百川11元海集团规划版元海集团规划版《《元海集团发展战略规划报告元海集团发展战略规划报告》》12.12.集团应建立精细化管理机制：公司经营管理才有章可循集团应建立精细化管理机制：公司经营管理才有章可循要有全面科要有全面科要有全面科要有全面科学的管理制学的管理制学的管理制学的管理制度度度度要对制度的执要对制度的执要对制度的执要对制度的执行进行监控行进行监控行进行监控行进行监控要进行紧密要进行紧密要进行紧密要进行紧密衔接、简洁衔接、简洁衔接、简洁衔接、简洁高效的流程高效的流程高效的流程高效的流程•会签流程要流畅、规范会签流程要流畅、规范–跨部门流程的衔接沟通应及时、顺畅，沟通意识要强，工作效率才高–走流程应简洁，并以制度防范，这样执行中才顺畅规范•制度执行要严格，且公正、严明制度执行要严格，且公正、严明–对违反制度的人，应采取灵活有效的惩罚措施，做到公正、奖罚分明•管理要体现人性化，要体现集团文化管理要体现人性化，要体现集团文化–制度要完善，出现问题应有问责制，而不是经常按领导意志解决，人治人不可取，应以文化感人和感化人。

固本培元￿￿￿￿￿海纳百川12元海集团规划版元海集团规划版《《元海集团发展战略规划报告元海集团发展战略规划报告》》13.规范人员素质、薪酬、考核等机制：寻找公司可持续发展的途径•公司人员素质普遍应较能达到岗位工作需公司人员素质普遍应较能达到岗位工作需要，尤其是关键的技术和高层管理岗位要，尤其是关键的技术和高层管理岗位目前，吸引优秀人才加盟已成为公司迫切目前，吸引优秀人才加盟已成为公司迫切的需要•分配应与考核结合，员工干多干少应有体分配应与考核结合，员工干多干少应有体现解套：实行分包制度或者实行现解套：实行分包制度或者实行“多劳多劳多得多得”管理机制，能充分激发员工的工作管理机制，能充分激发员工的工作积极性和激发员潜能积极性和激发员潜能•建立一套科学务实的考核体系，按每半年建立一套科学务实的考核体系，按每半年或年度绩效考核体现，进行嘉奖，能较为或年度绩效考核体现，进行嘉奖，能较为客观公正地评价员工价值和体现企业文化客观公正地评价员工价值和体现企业文化招聘程序有待规范招聘程序有待规范分配机制不灵活，分配机制不灵活，基本不体现多劳多基本不体现多劳多得，效率不足得，效率不足没有建立较灵活没有建立较灵活的考核机制的考核机制固本培元￿￿￿￿￿海纳百川13元海集团规划版元海集团规划版《《元海集团发展战略规划报告元海集团发展战略规划报告》》14.集团财务管理体系：应起到有效控制子公司作业，并为经营决策层提供强力支持。

•财务分析职能应在原有基础上加强财务分析职能应在原有基础上加强财务部门经理及人员，除日常核算、报税，建议总监把更多精力业旅游来从事财务的整体分析和规划等工作，有利于集团资金流动和收支平衡•预算目标值应起到指导作业旅预算目标值应起到指导作业旅游游财务、工程部预算管理应侧重事前和事后分析，目标值设定与实际应较为接近和相符•对子公司财务信息控制效果要对称对子公司财务信息控制效果要对称集团要对子公司财务控制，而不是体现代理记帐的功能，这样方才达到信息对称•融资渠道单一，融资能力有限融资渠道单一，融资能力有限目前，受国家限购令、银行率利及贷款等政策影响，地产贷款，银行不放贷，而且银行贷款额度已经很高，由于经营不力，不仅无法短期内偿还，而且财务成本居高不下，再贷款能力受到很大限制集团财务管理集团财务管理体系体系固本培元￿￿￿￿￿海纳百川14元海集团规划版元海集团规划版《《元海集团发展战略规划报告元海集团发展战略规划报告》》1515：集团文化建设建议：关于集团凝聚力，只有形成强大的：集团文化建设建议：关于集团凝聚力，只有形成强大的凝聚力，方能适应市场竞争的企业文化凝聚力，方能适应市场竞争的企业文化l总经理由董事会委派，应更多地以集团利益为导向，以牺牲自身利益换取集团资本。

l集团原以地产为主营业务，目前地产竞争激烈，土地储备有限，员工应更多地意识到，集团只有多元化地发展才能有出路把公司事情业务和规划发展当做主人公来看，集团凝聚力才强大，公司才有发展l公司员工应时时意识到“居安思危”，应意识到公司发展的危机，而自发地提升自己能力来适应公司发展和为公司做贡献，体现自己的价值l员工应关心自己和所在部门利益，是公司的一个系统，是利益共同体的，公司才有长远发展领导本位意识强领导本位意识强市场意识要充分市场意识要充分员工进取心要强员工进取心要强集集团团应应体体现现股股份份企企业业的的特特称称，，而而不不是是按按照照国国企企文文化化特特征征员工本位意识强员工本位意识强固本培元￿￿￿￿￿海纳百川15元海集团规划版元海集团规划版《《元海集团发展战略规划报告元海集团发展战略规划报告》》16.第二部分￿￿￿目录－公司战略分析企业现状分析战略分析战略制定战略实施固本培元￿￿￿￿￿海纳百川16元海集团规划版元海集团规划版《《元海集团发展战略规划报告元海集团发展战略规划报告》》17.战略分析主要内容－住宅房地产业务分析住宅房地产分析宏观环境分析行业环境分析内部资源分析固本培元￿￿￿￿￿海纳百川17元海集团规划版元海集团规划版《《元海集团发展战略规划报告元海集团发展战略规划报告》》18.18.宏观环境分析：通过对政治、经济、社会和技术分析通过对政治、经济、社会和技术分析企业战略环境所产生全局性的影响企业战略环境所产生全局性的影响政治制度、体制政府的稳定性特殊经济政策国际政治外贸立法对外国企业的制度就业立法……企业企业经济政治法律社会文化技术GDP变化利率货币供给通货膨胀率工资/物价控制可任意支配收入行业需求市场需求……国家研发支出行业研发支出科技研究重点专利保护新产品新技术的商品化生活方式就业预期保护消费者运动结婚率人口增长率人口迁移文化及亚文化企业战略环境对企业的影响：1、企业战略环境对企业的影响是全局性的而非局部性的。

2、企业战略环境对企业的影响是现在和未来的而不是过去的3、企业战略环境是动态的而不是静止的固本培元￿￿￿￿￿海纳百川18元海集团规划版元海集团规划版《《元海集团发展战略规划报告元海集团发展战略规划报告》》19.19.行业政策影响分析：至今国家加大宏观调控至今国家加大宏观调控力度，预防房地产投资过热，房地产将进入竞争发展阶段力度，预防房地产投资过热，房地产将进入竞争发展阶段金融调控政策调控法律规范房地产投资过热　房地产信托不做保底承诺《信托法》规定，信托产品并不做保底承诺，这意味着投资信托很有可能血本无归原《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（18号）在肯定房地产对国民经济的支柱地位的同时也提出了宏观调控房地产市场调整的重要性《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》至今对土地贷款、在建贷款、个贷均设置了严格的限制从《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》至今，对未取得土地使业旅游权证书、建设业旅游地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，不得发放任何形式的贷款央行从2008年至今，十几次将存款准备金率提高到8.5%以上，促使银行可贷资金进一步减少。

随后将钢铁、电解铝、房地产自有资金比例提高到35%以上国务院办公厅，原《关于切实解决建设领域拖欠工程款问题的通知》对拒不改正的房地产开发企业，计划、国土行政主管部门不批准其新开发建设项目、不为其办理业旅游地手续房地产稳步发展注：当经济萧条时政府将通过各项措施刺激房地产投资固本培元￿￿￿￿￿海纳百川19元海集团规划版元海集团规划版《《元海集团发展战略规划报告元海集团发展战略规划报告》》20.20.20.20.政策调整对房地产的影响分析：迫使房地产行业在运营政策调整对房地产的影响分析：迫使房地产行业在运营模式等方面展开激烈竞争模式等方面展开激烈竞争政策对需求的影响•由于政策，使近一至二年供给总量减少，致使需求升温，价格上涨； • 对商业物业提高首付，对写字楼以及高档住宅进行限制，对经济适业旅游房的总体规划调整了需求结构；• 二手房市场的较逐步放开使阶梯购买成为可能；货币以及个贷的的相对稳定对市场需求起到刺激作业旅游政策对供给的影响• 土地供应总量受到限制，土地市场化使土地价格市场化，原有依靠优质廉价土地资源的地产公司出现生存危机，出现“大鱼吃小鱼”现象；•近年来利率的宏观调控作业旅游已经显现，对开发商的自有资金及多渠道融资提出新要求，对中小型房地产公司产生淘汰效应； 政策可能的变化及启示•国家宏观调控政策属于阶段性措施，为使房地产市场市场化运转国家陆续出台规范行业行为的法律文件，以增加房地产公司的自律性； • 国家采取相对稳定的货币政策，利率上调，但刚性需求仍将很大；• 一级土地市场不会放开，与二级市场将保持分离，促使房地产商在运营模式等方面展开激烈角逐。

固本培元￿￿￿￿￿海纳百川20元海集团规划版元海集团规划版《《元海集团发展战略规划报告元海集团发展战略规划报告》》21.21.21.21.中国中国GDPGDPGDPGDP值预测（值预测（2000200020002000年年2020202020202020年）分析：高速增长将带动房地产年）分析：高速增长将带动房地产投资高速增长投资高速增长预测部门预测结果：GDP增长率 国务院发展研究中心2000－2005年：6.9％－8.1％2005－2010年：6.4％－7.8％2010－2015年：5.6％－7.1％2015－2020年：6.3％－7.2％世界银行2001－2010年：6.9％2011－2020年：5.5％亚洲开发银行2000－2010年：6％2010－2020年：5％高盛公司2001－2010年：7.2％2010－2025年：6.8％国外机构对未来20年中国GDP的预测宏观经济增长率房地产业发展状况小于4%萎缩4%－5%停滞甚至倒退5%－8%稳定发展大于8%高速发展10%－15%飞速发展资料来源：西蒙库兹涅茨著《各国经济的增长》未来20年中国房地产业仍将保持高速　发展状态固本培元￿￿￿￿￿海纳百川21元海集团规划版元海集团规划版《《元海集团发展战略规划报告元海集团发展战略规划报告》》22. 22. 22. 22. 人口增长和扩张因素（人口增长和扩张因素（2000-20502000-20502000-20502000-2050年）：中国人口城年）：中国人口城镇化加速和人口持续增长使房地产市场容量释放镇化加速和人口持续增长使房地产市场容量释放中国城市人口的高速增长对房地产建设提出了客观要求资料来源：国务院信息中心年　份2000－20102010－20202020－2050平均每年住宅建设面积6.721亿平米5.625亿平米3.792亿平米根据如目前以80亿住宅为基数，按照1.25%的折旧率计算，在未来50年住宅自然需求情况如下：固本培元￿￿￿￿￿海纳百川22元海集团规划版元海集团规划版《《元海集团发展战略规划报告元海集团发展战略规划报告》》23.23.革新技术的发展也将促进了房地产业的发展 •建立信息化、智能化楼宇，实现物业管理网络化、封闭化•缩短供应链，建立住宅网上信息交易平台， 实现网络化经营•采业旅游新型结构体系，营造更加舒适的居住空间•采业旅游组合型、标准型、成套装配型技术，保证产品质量，提高建设效率•降低物质能耗，推广节能、环保的建筑技术•实现集约化、标准化、系列化生产•使业旅游高科技、绿色材料，减少污染，节约资源•室内套型、室外环境设计现代化•光缆宽带入户，形成网络社区•高新技术支撑下的资源节约型房屋，具备节水、节电、环保和智能化等特征•增加招投标企业科技成果加权值•突出科技创新企业的优势物业服务创新住宅销售创新建筑技术创新住宅部件品创新规划设计创新招投标创新•提高了产品质量和投资效益•促进房地产业的结构优化和升级•提高了企业的竞争力和品牌•降低了开发成本，增加了产品附加值创新项目创新的内容和形式对房地产业的影响固本培元￿￿￿￿￿海纳百川23元海集团规划版元海集团规划版《《元海集团发展战略规划报告元海集团发展战略规划报告》》24.24.通过宏观环境分析总结通过宏观环境分析总结1 1：可以看到目前的宏观环境决定：可以看到目前的宏观环境决定了房地产行业将走向一条正规发展的道路了房地产行业将走向一条正规发展的道路政治：Policy经济： Economic社会： Society技术： TechnicPest分析从根本上要求房地产行业进入一个良性竞争的时期高速的经济增长将带动房地产行业的发展目前的社会发展给房地产带来了巨大的市场空间新型技术的进入将加剧房地产行业的发展态势 房地产行业处于一个竞争与机遇并存的年代，不断规范的市场环境要求房地产企业不断加强自身的运营管理水平。

固本培元￿￿￿￿￿海纳百川24元海集团规划版元海集团规划版《《元海集团发展战略规划报告元海集团发展战略规划报告》》25.25.宏观环境分析总结宏观环境分析总结2 2：二十一世纪房地产行业出现了集中：二十一世纪房地产行业出现了集中化、规模化和个性化的新特征化、规模化和个性化的新特征国家政策改变金融调控加强自中国加入世贸后居住观念变化收入水平提高优胜劣汰，兼并重组纵向分工，横向协作利益共享，风险共担土地招拍挂融资门槛提高房地产公司集中度加强融资方式多元化形成房地产集团需求增加技术改进竞争加剧买方市场形成跨区域竞争大规模开发加剧市场需求拉动运作模式转变暴利结束梯级消费投资房产多次置业及刚需个性化需求潜在刚需客户形成购买对房产的需要集中化规模化个性化固本培元￿￿￿￿￿海纳百川25元海集团规划版元海集团规划版《《元海集团发展战略规划报告元海集团发展战略规划报告》》26.宏观分析总结宏观分析总结3 3：从赢利性方面来看，房地产行业目前属于高：从赢利性方面来看，房地产行业目前属于高回报产业，其利润率远高于其他行业回报产业，其利润率远高于其他行业u行业持续提速行业持续提速 房地产企业2010年总收入超过9000 亿元，净利润总额超过3000多亿元，可见，房地产行业发展迅速，同时创造利润也很大。

u房地产开发利润较高房地产开发利润较高 从国内情况来看，大多数城市普遍在10~20%以上，中高档房地（上市公司）产平均利润率更高，一般行业达到22%～46%，远远高于其他行业的平均利润率水平 从国际上多数国家情况来看，房地产开发商的平均利润一般在5%左右，高的也只有6%～10%（如德国，主要是国外纳税和相关费业旅游高），远低于我国目前的房地产开发企业平均利润率数据来源：国土资源部，CEIC、上市公司年报固本培元￿￿￿￿￿海纳百川26元海集团规划版元海集团规划版《《元海集团发展战略规划报告元海集团发展战略规划报告》》27.宏观分析总结宏观分析总结4:4:从风险性来看，政府宏观调控成为房地从风险性来看，政府宏观调控成为房地产行业周期波动的主要影响因素产行业周期波动的主要影响因素￿￿从风险性来看，随着房地产开发投资增幅明显回落，这表明，近年来国家采取的一系列宏观调控及控制投资高速增长的政策措施已初见成效，全国房地产开发景气水平较为趋向正常固本培元￿￿￿￿￿海纳百川27元海集团规划版元海集团规划版《《元海集团发展战略规划报告元海集团发展战略规划报告》》28.宏观预测分析宏观预测分析5 5：但可以预测的是，目前的政府宏观控制正在日趋：但可以预测的是，目前的政府宏观控制正在日趋科学，由此而带来的风险也比较减小科学，由此而带来的风险也比较减小供给牵动需求时期需求牵动供给时期主要表现：长期高幅波动长期高幅波动通货紧缩、高空置率、股市狂跌、超大型郊外项目、金融服务重组、政策导向、利率低位、政府干预主要表现：短期低幅波动短期低幅波动通货膨胀、低空置率、股市调整、奥运经济、土地升值/紧缺、需求导向、利率上调、信托产品、宏观调控2000年2006年2008年2010年2011年宏观调控线需求拉动线宏观调控失力2012年以后…固本培元￿￿￿￿￿海纳百川28元海集团规划版元海集团规划版《《元海集团发展战略规划报告元海集团发展战略规划报告》》29.29.宏观环境分析宏观环境分析6 6：基于以上分析，尽管受政策风险影响，：基于以上分析，尽管受政策风险影响，房地产行业目前仍然具有很高的市场吸引力房地产行业目前仍然具有很高的市场吸引力起步阶段起步阶段平稳阶段平稳阶段快速上升阶段快速上升阶段萎缩阶段萎缩阶段人均GDP800美元1300美元8000美元13000美元世行住宅产业统计图示世行住宅产业统计图示纳瑟姆曲线纳瑟姆曲线起飞期起飞期平缓期平缓期高速发展期高速发展期城市化率30% 70% 高地产地产行业盈利性行业盈利性低市市场场成成长长性性高房地产行业具有较高的吸引力，集团应该房地产行业具有较高的吸引力，集团应该抓紧时机，在该行业中获取超额利润抓紧时机，在该行业中获取超额利润目前的风险因素正逐步减少和降低，现存目前的风险因素正逐步减少和降低，现存风险不会对该行业产生本质影响风险不会对该行业产生本质影响固本培元￿￿￿￿￿海纳百川29元海集团规划版元海集团规划版《《元海集团发展战略规划报告元海集团发展战略规划报告》》30.30.综合分析集团的成功关键因素：来源于企业所拥有的土综合分析集团的成功关键因素：来源于企业所拥有的土地资源、资本规模、公共关系和组织资源地资源、资本规模、公共关系和组织资源注：此项评价的关键并不在于对元海企业的绝对定量分析，而在于相对定性分析资源能力评价资源能力评价u集团的土地资源储备应基本能满足未来10年发展的需要，但不能支持超常规发展需要。

u集团融资需要拓展融资渠道，扩大融资规模和经营范围u集团为钦州市建设作出了显著贡献，与各地级市政府及社会建立了良好的公共关系u集团的法人治理结构、人力资源、财务等企业管理基础较薄弱，不能满足公司做强做大的集团化发展需要无少中多小一般大特大弱一般强极强少较少多很多土地资源土地资源资本规模资本规模公共关系公共关系组织资源组织资源固本培元￿￿￿￿￿海纳百川30元海集团规划版元海集团规划版《《元海集团发展战略规划报告元海集团发展战略规划报告》》31.综合分析：集团房地产业务资源匹配程度较高资源能力匹配性评价资源能力匹配性评价u房地产需求有较大的提升空间，需要房地产企业有丰富的土地储备，集团目前土地资源基本满足发展需要u房地产行业竞争将逐步加剧，需要有较未雄厚的资金实力，集团目前的资金实力并不十分满足需求u房地产行业与国计民生高度相关，需要房地产企业有良好的公共关系，集团在公共关系方面具有较强的优势u房地产行业因其进入障碍低，需要房低产企业具有较强的经营管理能力才能在竞争中胜出，目前集团的经营管理基础不能适应市场竞争完全满足元海现状元海现状缺乏 基本不满足基本满足一般土地资源土地资源资金实力资金实力公共关系公共关系组织资源组织资源固本培元￿￿￿￿￿海纳百川31元海集团规划版元海集团规划版《《元海集团发展战略规划报告元海集团发展战略规划报告》》32.32.集团在房地产方面的综合实力分析：资源匹配程度很高，且集团在房地产方面的综合实力分析：资源匹配程度很高，且旧城改造地产业有很强的市场吸引力，应成为集团的核心业务旧城改造地产业有很强的市场吸引力，应成为集团的核心业务低高低高资源匹配程度市场吸引力 高民业旅游地产民业旅游地产行业盈利性行业盈利性低市市场场成成长长性性高元海地产元海地产扩张战略扩张战略退出战略退出战略完全满足完全满足元海现状元海现状缺乏缺乏 基本不满足基本不满足基本满足基本满足一般一般土地资源土地资源资金实力资金实力公共关系公共关系组织资源组织资源固本培元￿￿￿￿￿海纳百川32元海集团规划版元海集团规划版《《元海集团发展战略规划报告元海集团发展战略规划报告》》33.33.宏观环境分析对企业未来将产生全局性的影响政治制度、体制政府的稳定性特殊经济政策国际政治外贸立法对外国企业的制度就业立法……企业经济政治法律社会文化技术GDP的变化利率货币供给通货膨胀率工资/物价控制可任意支配收入行业需求市场需求……国家研发支出行业研发支出科技研究重点专利保护新产品新技术的商品化……生活方式就业预期保护消费者运动结婚率人口增长率人口迁移文化及亚文化……企业战略环境对企业的影响：1、企业战略环境对企业的影响是全局性的而非局部性的。

2、企业战略环境对企业的影响是现在和未来的而不是过去的3、企业战略环境是动态的而不是静止的固本培元￿￿￿￿￿海纳百川3334.34.土地出让政策的变化影响地产开发商生存发展的根基土地出让政策的变化影响地产开发商生存发展的根基土地有偿出让招标、拍卖、挂牌方式无偿使业旅游土地资源过渡时期真正的市场竞争，打破地区格局和关系保护，进行优胜劣汰政府导向经济手段价值规律计划经济模式市场经济模式市场导向存在双轨制协议出让为主没有严格意义上的房地产企业行政手段半市场化房地产企业的生存发展依附于政府关系和政策因素Ø土地产权模糊Ø土地交易成本高、效率低下Ø无法显性土地和建筑的价值Ø配置不合理，浪费和紧缺同时存在Ø供给结构和数量脱离城市发展实际Ø既得利益者产生抗争和排斥Ø投机寻租行为严重Ø交易成本不透明可控、缺乏公平性Ø未完全体现市场机制，只是变通做法Ø资源配置不合理，有市场炒作投机Ø不利于开发公司公平竞争、长远发展Ø人情关系因素浓厚、走后门Ø有效遏制土地市场的泡沫经济Ø防止和避免腐败行为的产生Ø减少隐形交易成本，减少中间环节Ø营造公平的竞争环境Ø利于优势企业的全国性、规模化扩张固本培元￿￿￿￿￿海纳百川34元海集团规划版元海集团规划版《《元海集团发展战略规划报告元海集团发展战略规划报告》》35.国家金融政策的调整对开发商的融资能力提出了更高的要求 近年来，国家对土地储备贷款、建筑施工企业流动资金贷款、房地产开发贷款、房地产流动资金贷款等方面进行了限定，增加房地产企业开发周期的成本，提高了行业门槛，进一步强化“强者越强，弱者越弱”的市场格局。

众多的房地产开发企业面临着严峻的资金考验而银监会出台《商业银行房地产贷款风险管理指引》，对不同类型项目特别是对地产的开发投资风险规避作出了比较详细的指导性意见对未取得土地使业旅游权证、建设业旅游地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目,不得发放任何形式的贷款；-开发商申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的30％；-严格防止建筑施工企业使业旅游银行贷款垫资房地产开发项目只能将获得的流动资金贷款业旅游于购买施工所必需的设备（如塔吊、挖土机、推土机等）前些年央行出台《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》要求商业银行从土地、开发、施工、销售等各个环节加强贷款管理，文件规定：固本培元￿￿￿￿￿海纳百川35元海集团规划版元海集团规划版《《元海集团发展战略规划报告元海集团发展战略规划报告》》36.我国经济的高速发展，给地产带来了前所未有的发展机遇对地产的影响经济指标•国民经济高速增长，为商住地产的发展提供持续的发展动力•地产作为国民经济的支柱产业，对拉动国民经济的发展起到巨大作业旅游居民可支配收入提高的影响国民经济增长的影响•居民可支配收入的增加，大大地增强了人们消费的能力。

•购房、教育是居民可支配收入的主要消费主体固本培元￿￿￿￿￿海纳百川36元海集团规划版元海集团规划版《《元海集团发展战略规划报告元海集团发展战略规划报告》》37.城市化进程给地产带来巨大的市场需求城市化城市化公共服务放开城市群扩张与重新定位消费升级第三产业发展城镇数量增长我国每年新增的小城镇，城市建设提供新增空间大城市为以经济为纽带向周边城市群发展，提供了更新改造空间政府公共服务放开，吸纳私人资本进入城市开发汽车消费、中产阶级出现、市民工作与居住分离等都会带来深远影响商业零售、餐饮酒店、金融贸易、咨询服务等行业对地产的需求不断增长固本培元￿￿￿￿￿海纳百川37元海集团规划版元海集团规划版《《元海集团发展战略规划报告元海集团发展战略规划报告》》38.通过宏观环境分析，目前环境决定地产行业将健康地发展政治：Policy经济： Economic社会： Society技术： TechnicPest分析从政策上引导地产市场化运作、健康发展经济增长及给地产带来前所未有的机遇城市化进程强力拉动地产的需求房地产行业的自身特点和宏观环境的重大利好，使地产逐步成为房地产企业的重要业务支柱固本培元￿￿￿￿￿海纳百川38元海集团规划版元海集团规划版《《元海集团发展战略规划报告元海集团发展战略规划报告》》39.商住地产的特殊方式（城市综合体）给地产带来无限生机商住地产的特殊方式（城市综合体）给地产带来无限生机拉动地产拉动地产物业升值物业升值地产通常被开发商作为促销卖点和商战策略，也是传统上围绕地产综合功能配套的延伸。

一般来讲，要使地产物业升值，做旺一个地段，通常是商业先行城市形象城市形象显著提升显著提升投资前景投资前景优势看好优势看好租售经营租售经营灵活多样灵活多样商业繁荣对提升城市形象，改变城市面貌，提供就业机会，完善投资环境、增加财政税收具有十分明显和重要的作业旅游因此，在地产的投资过程中，特别是外来的地产投资商，往往还被作为招商引资项目，得到当地政府的大力支持地产具有回收期叫短、收益率高、可以享受银行贷款的优势通常地产投资回收周期是2-4年，此后年出租收益率为16%左右地产可租、可售、可经营,进退自如的灵活方式也是吸引投资者的重要因素出租可获得稳定长期的较高收益，出售可迅速回收资金取得回报，自己经营则既圆老板梦，又投资置业，一举两得固本培元￿￿￿￿￿海纳百川39元海集团规划版元海集团规划版《《元海集团发展战略规划报告元海集团发展战略规划报告》》40.地产的高额利润吸引房地产大鳄进军此领域地产的高额利润吸引房地产大鳄进军此领域 据统计，投资商住地产的收益都非常高，比如酒店收益为15%-30%，服务式公寓收益为30%-60%，而经营好的购物中心能有40%-80%的毛利，甚至会超过80%地产丰厚的投资回报让众多的投资商趋之若鹜。

固本培元￿￿￿￿￿海纳百川40元海集团规划版元海集团规划版《《元海集团发展战略规划报告元海集团发展战略规划报告》》41.通过以上分析可以看到，商住地产是未来行业的热点通过以上分析可以看到，商住地产是未来行业的热点投资增长迅速利润回报丰厚市场需求旺盛居民消费能力不断增长，商业经济持续繁荣，对地产的需求也不断增加商住地产投资逐年增加，新一轮的房地产投资热潮正在兴起相比传统住宅房地产，地产的高额回报让房地产商纷纷进军热点热点热点 高地地产产行业盈利性行业盈利性低市市场场成成长长性性高固本培元￿￿￿￿￿海纳百川41元海集团规划版元海集团规划版《《元海集团发展战略规划报告元海集团发展战略规划报告》》42.地产行业的成功关键因素来源于企业所拥有的客户资源、资本规模、公共关系和组织资源注：此项评价的关键并不在于对企业的绝对定量分析，而在于相对定性分析资源评价资源评价u客户资源是地产开发商所必须拥有的关键资源之一u资本规模是地产成功的前提和基础，地产的特殊要求决定其前期的资金投入相对巨大u地产经营的长期性要求其加强与本区域各方面的关系建设，公共关系成为不可或缺的资源u内部的良性管理是地产持续经营获利的保证无少中多小一般大特大弱一般强极强少较少多很多客户资源客户资源资本规模资本规模公共关系公共关系组织资源组织资源固本培元￿￿￿￿￿海纳百川42元海集团规划版元海集团规划版《《元海集团发展战略规划报告元海集团发展战略规划报告》》43.从集团的资源拥有程度来看，集团在一定程度上能够满足地产的要求资源匹配性评价资源匹配性评价u地产对地理位置和规模要求很高，集团目前土地资源能够完全满足发展需要。

u在没有外来资金的进入之下，集团目前的自有资金实力并不能满足地产需求u从目前情况看，集团在公共关系方面具有较强的优势u地产经营是完全的市场竞争，元海目前的组织资源并不能完全满足充分的市场竞争要求元海现状元海现状完全满足缺乏 基本不满足基本满足一般土地资源土地资源资金实力资金实力公共关系公共关系组织资源组织资源固本培元￿￿￿￿￿海纳百川43元海集团规划版元海集团规划版《《元海集团发展战略规划报告元海集团发展战略规划报告》》44.44.集团在地产方面的资源：匹配程度较高，且其有很强市场吸集团在地产方面的资源：匹配程度较高，且其有很强市场吸引力，应当成为集团的重要业务引力，应当成为集团的重要业务低高低高资源匹配程度市场吸引力地产地产扩张战略扩张战略退出战略退出战略元海现状元海现状 高地产行业盈利性低市场成长性高完全满足缺乏基本不满足基本满足一般土地资源资金实力公共关系组织资源固本培元￿￿￿￿￿海纳百川44元海集团规划版元海集团规划版《《元海集团发展战略规划报告元海集团发展战略规划报告》》45.通过对各个细分市场的分析，我们可以确定各个业务的战略定位低高低高资源匹配程度市场吸引力商业商业低高低高资源匹配程度市场吸引力写字楼写字楼低高低高资源匹配程度市场吸引力酒店酒店低高低高资源匹配程度市场吸引力地产地产扩张战略扩张战略退出战略退出战略由于各个业务模块定位不同，决定了地产在整体上需要一个发展过程才能成为集团的主要业务固本培元￿￿￿￿￿海纳百川45元海集团规划版元海集团规划版《《元海集团发展战略规划报告元海集团发展战略规划报告》》46.第三部分￿￿目录￿￿战略的实施使命使命47愿景愿景48.目标目标49.使命、远景和目标我们将通过一系列工具和步骤设定集团的战略我们将通过一系列工具和步骤设定集团的战略以下重点分析以下重点分析固本培元￿￿￿￿￿海纳百川46元海集团规划版元海集团规划版《《元海集团发展战略规划报告元海集团发展战略规划报告》》47.使命－企业存在的价值和意义参考知名企业的使命§丰富顾客的生活，通过提供新鲜有效的通信服务帮助顾客在商业上取得巨大成功－－－－美国电报公司§致力于为140多个国家的学生、教育工作者、设计人员、科学家、工程师、商务人事和消费者提供最先进的个人计算机产品和支持－－－－苹果电脑公司§发明推动商业价值的技术和服务，创造人类福祉，提升顾客生活品质，并尽可能地让最大多数人受益－－－－惠普公司§通过坚定不移的改革和发展，把华润建设成在主营行业有竞争力和领导地位的优秀国有控股企业，并实现股东价值和员工价值最大化－－－－华润置地元海使命元海使命 本着本着“固本培元，海纳百川固本培元，海纳百川”的发展思想，以的发展思想，以“责任、稳健、责任、稳健、规范、进取、创新、提升规范、进取、创新、提升”的企业发展使命，的企业发展使命， 通过优秀的服通过优秀的服务，改善公众的生活质量务，改善公众的生活质量n集团应永不满足现状，服务是客户生活品质不断提升的基础，是我们持续经营的源泉；n因此我们强调价值创造，以卓越的服务和产品质量回报社会，我们将与全体员工、与社会大众携手，共同创造美好生活。

固本培元￿￿￿￿￿海纳百川47元海集团规划版元海集团规划版《《元海集团发展战略规划报告元海集团发展战略规划报告》》48.愿景－可持续追求的远大目标元海愿景元海愿景成为国内认可的房地产集团上市企业知名企业的愿景参考：§在我们所服务的每一个市场中数一数二通过企业改革，使我们不但拥有大公司的实力，还具有小公司的灵活和灵魂－－－－－GE，80年代§成为全球最知名的企业，改变日本产品在世界上的劣质形象－－－－－索尼，50年代初§成为一家最了解女性需要、为全球女性提供一流的产品和服务、并满足她们自我成就感的公司简言之，成为一家比女人更了解女人的公司－－－－－雅芳公司§成为中国房地产行业的领跑者－－－－－万科§创造最具价值的生活空间－－－－－万通地产n元海集团将在多元化领域开发事业，努力成为国内一流的中高档房地产集团企业n元海集团将通过跨地区发展，努力提升市场运作、资本运作、资源整合、管理控制等核心能力，不断建立区域市场的竞争优势；n元海集团将继续向成功迈进，最终成为全国范围内受人尊重的集团企业固本培元￿￿￿￿￿海纳百川48元海集团规划版元海集团规划版《《元海集团发展战略规划报告元海集团发展战略规划报告》》49.发展目标－企业持续经营的方向知名企业的发展目标参考§从2006年开始，伊利集团逐步投资10亿元，业旅游于现代牧场园区建设和新技术引进等。

到2005年，将新增奶源70多万吨，销售收入将突破100亿元2012年实现销售收入30亿美元、进入世界乳业20强 －－－－－伊利集团§2005年经营目标达到200亿，2010年经营目标达到40亿美金 －－－－－神州数码 §到2008年建设一个孵化器、二家上市公司、三个样板企业、一批产业化项目 －－－－－北控高科技发展有限公司 §力争到2005年实现工业总产值140亿元、营业收入130亿元、利税23亿元，企业整体水平跨入世界制药50强企业行列 －－－－－哈药集团 元海集团的发展目标n到2006年；元海集团开始全方位拓展钦州市场，在中高端房地产市场建立自己的品牌；n到2006-2010年，元海集团在钦州及区内范围内建立自己的品牌；n到2010年，初步形成以房地产为核心的多元化产业集团发展态势固本培元￿￿￿￿￿海纳百川49元海集团规划版元海集团规划版《《元海集团发展战略规划报告元海集团发展战略规划报告》》50.战略规划：将对各个现有或未来业务进行分析，确定元海各个业务模块的战略定位战略规划大小弱强市场吸引力 企业竞争力重点分析固本培元￿￿￿￿￿海纳百川50元海集团规划版元海集团规划版《《元海集团发展战略规划报告元海集团发展战略规划报告》》51.市场吸引力评估结果图示模拟分析￿业务市场潜力评判标准市场规模行业机会获利能力•权重权重20%•总分总分7.0•住宅房地住宅房地产业务产业务与公司其他业务关联度•商业旅游、商业旅游、地产业务地产业务•服务管理服务管理业务业务•酒店管理酒店管理业务业务30%20%15%15%市场增长供讨论•1•4•7•106.45.055.95固本培元￿￿￿￿￿海纳百川51元海集团规划版元海集团规划版《《元海集团发展战略规划报告元海集团发展战略规划报告》》52.竞争力评估结果图示模拟总结￿关键因素评判标准•权重权重•住宅房地产住宅房地产•商业、旅游地产业务商业、旅游地产业务•得分得分•权重权重•得分得分决策能力执行能力资本实力土地储备内部管理人员素质企业品牌公共关系•物业服务管理业务物业服务管理业务•权重权重•得分得分•酒店管理业务酒店管理业务•权重权重•得分得分20%10%15%20%15%10%5%5%15%15%15%20%10%5%15%5%25%5%20%10%15%15%10%25%10%5%10%10%15%15%•总分总分5%5.955.055%6.44固本培元￿￿￿￿￿海纳百川52元海集团规划版元海集团规划版《《元海集团发展战略规划报告元海集团发展战略规划报告》》53.通过综合调查，我们提供参考：确定各个业务在排序矩阵中的基本位置位置商住一体房地产业务地产业务物业管理业务酒店管理业务商住地产业务作为行业吸引力最高的业务，在提高自身竞争力的基础上要采业旅游扩张张略酒店业应该和旅游业结合，做好市场细分，在特定的细分市场中再加大投资力度物业管理行业作为商住地产、旅游行业的延伸，是对商住地产和旅游行业的补充，是元海不可或缺的部分，可考虑投入地产的行业吸引力决定元海要进行重点开发，一方面做好细分市场的开发，另一方面做好自身竞争力的培养核心业务建议开发经营固本培元￿￿￿￿￿海纳百川53元海集团规划版元海集团规划版《《元海集团发展战略规划报告元海集团发展战略规划报告》》54.通过上述分析，我们可以确定集团的核心选择1.集团的核心业务是商住（综合体）￿、商贸、旅游房地产的开发，在现在的情况下，应该充分利业旅游自身的资源和优势，扩大市场份额，打造元海品牌。

2.物业管理一方面依托于住宅房地产，是民业旅游房地产必要的补充，将伴随着商住和旅游房地产的发展而发展；另一方面要积极拓展物业管理业务范围，利业旅游开发区的区域优势，争取进入利润更高的工业物业领域3.商业旅游地产开发与经营具有较高的行业吸引力，集团应加大力度，同时积极培养自身在此行业内的竞争能力4.酒店管理行业要做好市场细分工作，在前期抓紧时间培养自身的行业竞争能力，在一段时间以后择机进入固本培元￿￿￿￿￿海纳百川54元海集团规划版元海集团规划版《《元海集团发展战略规划报告元海集团发展战略规划报告》》55.第四部分￿经营战略的制定：是决定整个战略目标能否成功实施的关键步骤参考经营战略利润时间123经营目标以下重点分析以下重点分析固本培元￿￿￿￿￿海纳百川55元海集团规划版元海集团规划版《《元海集团发展战略规划报告元海集团发展战略规划报告》》56.经营战略分析建议：要考虑的是各个业务进入的地点、时间和方式三个方面的问题战略规划战略规划商住地产业务、物业管理业务、商贸商业旅游地产经营业务、酒店管理业务时间（when）地点（where）方式（how）固本培元￿￿￿￿￿海纳百川56元海集团规划版元海集团规划版《《元海集团发展战略规划报告元海集团发展战略规划报告》》57.企业的发展战略：必须进行综合规划，从而有步骤地、有计划地实现企业的远景目标价值价值时间时间第一层面第一层面拓展并确保核心业务的运作第二层面第二层面发展新业务第三层面第三层面开创未来业务机会近期近期中期中期远期远期固本培元￿￿￿￿￿海纳百川57元海集团规划版元海集团规划版《《元海集团发展战略规划报告元海集团发展战略规划报告》》58.企业的三个层面的业务：需要均衡发展，任何一个层面出现问题都将使企业面临危机受困                                    失去竞争的资格                                    失去未来盈利能力                                   试图发明一个新的未来产生观念但没有新业务没有为未来播下种子核心业务受到严重威胁或由于没有新业务或长期规划而面临业务下滑公司面临生存危机过分重视核心业务，而没有新业务初始缺乏核心业务，因此无法为层面二和三的原动力提供资金许多令人激动的未来业务选择没有转变为新业务营建下一代业务，但并未发展层面三的新业务来确保长期发展固本培元￿￿￿￿￿海纳百川58元海集团规划版元海集团规划版《《元海集团发展战略规划报告元海集团发展战略规划报告》》59.元海的历史和未来将遵循这样的规则发展元海的历史和未来将遵循这样的规则发展价值价值时间时间第一层面第一层面拓展并确保核心业务的运作第二层面第二层面发展新业务第三层面第三层面开创未来业务机会近期近期中期中期远期远期核心业务：土地转让核心业务：房地产开发&物业管理新业务：地产经营酒店经营管理未来业务：贸易、物流、矿产等Ø商住旅游房地产业务具有长期的高回报率和短期的资金回笼特性，这决定房地产在可预见的将来将一直是集团的核心业务；Ø但是其受政府宏观调控影响较大，且追逐土地的特性决定了其被动发展的必然，为了支持房地产业务的可持续性发展，地产经营与酒店经营与管理将成为其支撑产业；Ø为保证企业的长期发展，在积累了商业运作经验之后，集团可以考虑进入贸易、物流或矿产开发等相关产业固本培元￿￿￿￿￿海纳百川59元海集团规划版元海集团规划版《《元海集团发展战略规划报告元海集团发展战略规划报告》》60.第一阶段，建议集团确保进入，在商住地产和旅游房地产业务方面，并建立品牌。

业务发展目标：业务发展目标：1.到2010年元海集团将以地产开发为主，并提成项目品质和服务打造独特的元海优势；2.在此过程中，建议酒店经营初步展开，贸易、商业、旅游地产开始寻找和运作；3.在投资领域方面待哥哥领域全面铺开时和项目相继开展后，在进行矩阵式的战略投资4.在次基础上，继续展开土地获取工作，考虑进入三级、二级市场或其他市场职能发展规划目标：职能发展规划目标：管理目标：管理目标：房地产业务单元立足高起点，建立以项目管理为核心的管理体制，用两年的时间建成以规范化管理制度和业务流程管理为核心的信息化管理平台，以管理求效益组织发展目标：组织发展目标：通过过渡型的集团公司管理模式，完善房地产及城市运营业务架构；努力成为一级资质的开发企业人力资源发展目标：人力资源发展目标：建立起完善的人力资源管理体系，建立一支房地产高级经营管理的智囊团队，形成以高学历高素质人才为主的人力资源结构，使人力资本成为公司成长的核心能力之一品牌发展目标品牌发展目标：以质量和服务铸造企业品牌，确立“元海”的特色及鲜明形象，尽快上市，争拿一个以上的省级性奖项固本培元￿￿￿￿￿海纳百川60元海集团规划版元海集团规划版《《元海集团发展战略规划报告元海集团发展战略规划报告》》61.61.第二阶段，进入其他区域房地产市场，在进行地产开发第二阶段，进入其他区域房地产市场，在进行地产开发与经营，在开发区进行酒店经营业务，初步形成以房地产为与经营，在开发区进行酒店经营业务，初步形成以房地产为核心的多元化产业集团模式核心的多元化产业集团模式业务发展目标：业务发展目标：到2012年，其他区域商业旅游房地产业务全面展开，以南宁为核心，打造成为环北部湾经济地区著名品牌，在三类和二类市场占有一定的市场份额；钦州市的地产已成为元海支柱产业之一，并将在其他区域开拓地产；酒店行业和贸易经营将稳定发展，持续为集团提供现金支持；其他业务已开始展开，并开始逐渐产生回报。

职能发展目标：职能发展目标：已确定上市或相关兼并策略，并已为其做好各种准备；对钦州模式进行推广与复制，并已在其他区域获得成功；加强对各个分子公司的控制，确保元海品牌的同一性和企业的良性发展；加强投资职能，完善各种投资流程和监控机制，为将来的各种投资行为提供制度和方法保证固本培元￿￿￿￿￿海纳百川61元海集团规划版元海集团规划版《《元海集团发展战略规划报告元海集团发展战略规划报告》》62.62.第三阶段成熟期，通过跨地域规模化经营，确立行业领先地位，通过长期整合产业，第三阶段成熟期，通过跨地域规模化经营，确立行业领先地位，通过长期整合产业，实现所在区域市场的垄断竞争从城市化进程来看，三类、四类地区城市化比例普遍超过了实现所在区域市场的垄断竞争从城市化进程来看，三类、四类地区城市化比例普遍超过了30%30%，而一类、二类地区城市化比例相对偏低，而一类、二类地区城市化比例相对偏低￿业务发展目标到2015年，通过多年的努力元海成为全国性企业，企业品牌在国内享有较高的声誉；元海应完成产业重组，各产业形成相互弥补和相互补充的良性局面固本培元￿￿￿￿￿海纳百川62元海集团规划版元海集团规划版《《元海集团发展战略规划报告元海集团发展战略规划报告》》63.63.总结综上所述，集团发展重点省份基本位于西南部地总结综上所述，集团发展重点省份基本位于西南部地区，应当作为重点发展的区域市场区，应当作为重点发展的区域市场一类地区二类地区三类地区四类地区一广西首府南宁作为战略性投资基地元海若寻求异地开发初期应“立足广西钦州市”为基础，以南宁为中心，全面进入及发展环北部湾经济圈固本培元￿￿￿￿￿海纳百川63元海集团规划版元海集团规划版《《元海集团发展战略规划报告元海集团发展战略规划报告》》64.房地产业务的专业化、差异化和区域化现象房地产业务的专业化、差异化和区域化现象1 1区域市场吸引力高中低企业竞争地位企业竞争地位低中高维持地位减少投资集中于竞争对手盈利业务，或放弃选择细分市场大力投入选择细分市场谋求小块市场份额尽量扩大投资谋求垄断地位市场细分追求领先地位采取购并策略战略目的战略目的集中力量创造竞争优势战略目的战略目的建立品质出色、服务卓越的品牌形象战略目的战略目的拓宽发展空间，实现企业持续经营固本培元￿￿￿￿￿海纳百川64元海集团规划版元海集团规划版《《元海集团发展战略规划报告元海集团发展战略规划报告》》65.地产市场由卖方向买方市场过渡分析现象地产市场由卖方向买方市场过渡分析现象2 2：价值链中：价值链中的各个环节的协调沟通已经成为其典型特征的各个环节的协调沟通已经成为其典型特征设计院建材商建筑商房地产商客户生产方式策划设计施工设计确定材料供应验收销售实现购买市场调查潜在需求市场调查策划设计组合材料供应材料研发解决方案施工工序强化客户分析购买方案实现购买售后服务远离客户卖方市场主导的经营模式－以“抛过墙”为表现形式买方市场主导的经营模式－以沟通互动为表现形式研究影响购买的关键因素固本培元￿￿￿￿￿海纳百川65元海集团规划版元海集团规划版《《元海集团发展战略规划报告元海集团发展战略规划报告》》66.66.土地价值转变现象分析土地价值转变现象分析3 3：土地逐步减少，房地产行业的：土地逐步减少，房地产行业的价值产生开始从价值链前端向中后端转移价值产生开始从价值链前端向中后端转移研究客户真实需求，挖掘和创造土地及房产的价值的能力成为养分成功因素开发流程建筑安装物业管理楼盘销售物业经营15 % 10% 5 %土地运作土地运作营销策划建筑安装物业管理物业经营规划设计规划设计利润从2004年开始，土地市场停止一切“历史问题”的协议出让，全部土地进入“招拍挂”市场致使土地交易透明化，土地价格市场化，从土地环节获取利润将成为历史。

土地价值的体现因开发商以及开发方案的不同产生巨大差异；品牌及营销策划能力成为房地产开发商之间利润水平高低的关键固本培元￿￿￿￿￿海纳百川66元海集团规划版元海集团规划版《《元海集团发展战略规划报告元海集团发展战略规划报告》》67.房地产成功因素关键现象房地产成功因素关键现象4 4：由获得土地转为土地的开：由获得土地转为土地的开发策划能力发策划能力SOHOSOHOHOTELHOTEL策划能力HOUSEHOUSEGOVERMENTGOVERMENTLANDLAND协议出让时期主要利润来源招拍挂时期主要利润来源协议出让一级开发商赚取土地高额利润策划开发赚取开发利润融资渠道融资渠道土地再次出让主要利润源房地产开发成为开发商获利主要来成为开发商获利主要来源源融资及资本运作土地寻求与策划概念互动成本战略运营战略以外部因素为主以获得土地为目的的各种关键因素与能力以内部因素为主以提高各种策划能力为主的这种内部因素转变固本培元￿￿￿￿￿海纳百川67元海集团规划版元海集团规划版《《元海集团发展战略规划报告元海集团发展战略规划报告》》68.68.通过以上通过以上4 4个现象分析结论：要获得竞争优势，集团必须个现象分析结论：要获得竞争优势，集团必须加强自身的资源整合和各种策划能力，从而成为专业的房地加强自身的资源整合和各种策划能力，从而成为专业的房地产开发公司产开发公司专业化分析价值链的各个环节相互配合，能够实现利润最大化在企业内部，价值链已经从前端向中后端转移现象启示加强与上游供应商、设计院、建材商等的联系与沟通；加强对消费者的调查与研究加强对价值链中后端的控制技能，特别是加强 策划能力的建设加紧土地的战略储备工作，为降低成本打下坚实基础关键成功因素已经由企业外部转为企业内部加强内部管理建设，打造专业的房地产开发公司固本培元￿￿￿￿￿海纳百川68元海集团规划版元海集团规划版《《元海集团发展战略规划报告元海集团发展战略规划报告》》69.对集团SWOT分析是保证其顺利开展的前提和保证优势S机会O1.领导人锐意变革，走市场化经营之路2.有十年行业从业经验，在开发区和南宁市市形成了一定品牌3.有了一定的资金融通渠道4.物业管理服务为民业旅游房地产发展起到了一定支撑作业旅游1.中国经济持续高速发展，房地产需求将稳步提高2.居民观念转变，形成梯级消费氛围3.政府将转向服务型，政策强制减少宏观调控增多，行业风险降低4.行业利润率还处于较高水平5.行业集中度较低，但逐步走向集中化，竞争开始加剧6.土地出让走向市场化7.政府要求国有企业改制劣势W威胁T1.受政府行政干预严重，企业非市场化运作，不能作为四自主体参加市场竞争 ；2.原有的竞争优势（土地）资源枯竭，现有竞争优势还没有形成；3.内部的法人治理结构及组织构架和管理模式不适应房地产业务发展的需要；4.人员配备不能满足业务快速发展的需要；5.员工还没有完成由“公务员”向“企业人”的转变6.融资渠道主要依赖银行，受政策影响严重；1.房地产主要竞争者进入跨地区发展阶段，对地区内发展商造成威胁；2.政府宏观政策的调整使房地产业继续受周期波动影响；3.土地供给形式的改变缩小了利润区间，使竞争主体更趋于在内部培养竞争力；4.银行为主的单一融资渠道正在改变，大型房地产企业资本运作能力提高；小型房地产商出现生存危机；固本培元￿￿￿￿￿海纳百川69元海集团规划版元海集团规划版《《元海集团发展战略规划报告元海集团发展战略规划报告》》70.SWOT结论：集团房地产发展战略方向•SOSO确定差异化战略培养差异化能力进行纵向一体化运作•STST进行业务整合通过资本运作迅速实现跨区域扩张•WOWO采取经营层持股实施人才策略进行管理模式再设计•WTWT采取经营层持股寻找新业务业务发展的保障：引进MBO，进行法人治理结构的市场化改造；然后对管理经营模式进行再设计业务发展战略方向：以民业旅游房地产为核心业务，实行差异化战略，通过资本运作迅速实现跨区域扩张业务组合方式：进行纵向一体化运作，以建立协同效应为目的，寻求新的业务支撑能力提升的方向：以营销策划能力、供应链服务能力为核心，实施人才发展战略业务经营模式：实施民业旅游房地产与商业物业经营并举战略，实现相互补充、相互支持、相互融通资金固本培元￿￿￿￿￿海纳百川70元海集团规划版元海集团规划版《《元海集团发展战略规划报告元海集团发展战略规划报告》》71.从业务经营模式上看，实行商住和酒店经营并举战略，目前我国的地产有多种盈利模式Ø先租后售，以租促售，最大限度地赚取开发投资利润Ø不租不售，开发商直接涉足商业经营，同时赚取开发投资利润和商业经营利润Ø销售部分黄金商铺的产权，其余不宜拆零销售的物业作为股本，与专业经营商家联合成立专业商业经营公司，整合开发商的资金实力和经营商家的品牌经营优势，同样可以赚取开发投资利润、合伙经营利润和物业的增值Ø销售部分黄金商铺的产权，其余不宜拆零销售物业的作为股本，与专业的商业管理公司联合成立项目管理公司，引进经营商家收取租金，整合开发商的资金实力和商业管理公司的品牌管理优势，同时可以赚取开发投资利润、租金收益和管理利润和物业的增值ü运作项目赚取开发投资利润ü出租物业赚取租赁利润ü通过经营赚取经营利润ü进行物业管理赚取管理利润ü长线持有物业享受物业增值固本培元￿￿￿￿￿海纳百川71元海集团规划版元海集团规划版《《元海集团发展战略规划报告元海集团发展战略规划报告》》72.72.集团自身条件要求它短期内在钦州市进行发展集团自身条件要求它短期内在钦州市进行发展商业物业写字楼酒店业务现状公司：商品批发市场特点：中低档物业经营状况：连续亏损暂无需要拓展发展水东国际：酒店办公经营特点：出租获利状况：建议集团打造自己的酒店品牌集团应在在商业物业经营方面积累足够的经验与能力，必须要在钦州市进行积累和锻炼结论其他物业经营固本培元￿￿￿￿￿海纳百川72元海集团规划版元海集团规划版《《元海集团发展战略规划报告元海集团发展战略规划报告》》73.综合以上分析，集团应立足钦州市场，积累经营管理综合以上分析，集团应立足钦州市场，积累经营管理经验以后再择机进入其他市场经验以后再择机进入其他市场商业物业写字楼酒店第二阶段：以南宁市为核心差异化经营差异化经营中高档商业物业和写字楼定位别墅式酒店的特殊定位打造物业经营的成功模式，锻炼各级管理人员第一阶段：模式输出阶段与钦州地产开发房地产开发市场区域拓展相结合，输出钦州市成功模式，以南宁为中心逐步进入全区市场目前集团没在商业物业经营方面积累足够的经验与能力，必须要在钦州市项目积累经验和锻炼固本培元￿￿￿￿￿海纳百川73元海集团规划版元海集团规划版《《元海集团发展战略规划报告元海集团发展战略规划报告》》74.74.对于酒店管理业务来讲，集团没有任何的经验，相关能对于酒店管理业务来讲，集团没有任何的经验，相关能力极度缺乏，目前最关键的是任务是加强人力资源储备力极度缺乏，目前最关键的是任务是加强人力资源储备集团现状集团现状出租经营并不是真正的酒店经营；公司从事酒店管理的人员缺乏，各种酒店管理相关能力极度缺乏；拥有地理位置相对较好的土地资源元海酒店管理业务战略元海酒店管理业务战略经营地点：立足于钦州市场经营时间：可行性研究分析后，拟开始正式进入该行业经营方式：定位于中高档商务酒店，并提供特色的服务项目，利业旅游优秀的服务、适当的价位独特的经营理念获得竞争优势固本培元￿￿￿￿￿海纳百川74元海集团规划版元海集团规划版《《元海集团发展战略规划报告元海集团发展战略规划报告》》75、综上所述，目前集团应具备进入商业、酒店、目前集团应具备进入商业、酒店、写字楼开发与经营写字楼开发与经营完全满足缺乏基本不满足基本满足一般融资能力规划能力招商能力管理能力弱一般强极强融资能力规划能力招商能力管理能力弱一般强极强弱一般强极强弱一般强极强行业要求企业水平Ø目前元海融资渠道单一，银行贷款几乎是唯一途径，必须开拓其他融资渠道，保证业务的顺利开展Ø5年的发展并没有给元海积累成熟的规划力量，前期规划与设计、后期营销策划与信息采集能力都严重不足，必须从组织上保证规划能力的快速提高Ø小商品批发商场的招商工作给招商工作提供了基础，但仍需进行大量的学习和改进Ø计划、组织、协调、控制存在严重问题或缺失，计划、执行、检查、反馈体系缺失，元海管理能力急需提高固本培元￿￿￿￿￿海纳百川75元海集团规划版元海集团规划版《《元海集团发展战略规划报告元海集团发展战略规划报告》》76.为集团早日壮大：集团应加强内部管理、提集团应加强内部管理、提高各种相关能力是集团获得成功的关键高各种相关能力是集团获得成功的关键Ø财务部门应加强资金使业旅游监控力度，管理层应积极开拓例如增资、借贷、上市等多种融资渠道，保证公司业务的顺利开展；Ø专门成立地产的前期规划部门或招聘专业的规划人员加强规划能力，加强营销策划职能，考虑成立专门的营销中心部门考虑成立专门的营销中心部门；Ø专业的招商部门配备专业的招商人员是招商工作成功的保证；Ø管理能力决定了是否可以持续性发展，从组织上要保证管理的有效性，从流程上保证管理方法的正确性，从人事上保证管理的激励性，从财务上保证管理的监控性等等。

固本培元￿￿￿￿￿海纳百川76元海集团规划版元海集团规划版《《元海集团发展战略规划报告元海集团发展战略规划报告》》77.第五部分￿集团集团STWOTSTWOT分析分析优势S机会O劣势W威胁T1.集团公司的支持；2.有一支较为稳定的管理团队；3.特色的经营项目逐渐形成1.周边商也业态开发整体实力较强，形成竞争；2.周边大型商业物业的规划的威胁；3.相关区域内的相似市场拓展提速1.政府沟通方面要加强2.所在城市投资环境日益激烈，使企业发展慢；3.企业文化和个人意识和战略方向影响；4.公司员工的整体素质较低5.中低档业务对集团公司品牌形成不利6.流程尚待加强1.特色批发市场、商务旅游开发、生态农业前景相对开阔2.集团项目有利的地理位置较好的商位价格3.城市周边大型商业物业的规划和市政配套齐全是的项目具备升值潜力固本培元￿￿￿￿￿海纳百川77元海集团规划版元海集团规划版《《元海集团发展战略规划报告元海集团发展战略规划报告》》78.目前元海优势一：在复杂的形势下积累了一定的商元海优势一：在复杂的形势下积累了一定的商住物业经营管理经验住物业经营管理经验制定一整套比较完善的都行管理制度；•应整合财务制度，控制支出平衡；•应加强物业管理，建立“管理型服务”提高都行品牌形象；•强化内部考核管理，奖惩分明，提高员工积极性。

•经过了几次都行的风波积累了一定的经营管理经验；•具有开拓创新精神：巧业旅游媒介，打造商住品牌，规划商住项目结构；•尊重人才，加强专业技能培训，提高员工的专业素质及工作能力；•学习外埠市场先进科学的经营管理经验重塑形象项目形象提升领导班子领导班子管理制度管理制度固本培元￿￿￿￿￿海纳百川78元海集团规划版元海集团规划版《《元海集团发展战略规划报告元海集团发展战略规划报告》》79.元海项目优势二：经过多年的苦心经营，经营稍有起色v经营管理进行自我诊断经营管理进行自我诊断: 自我学习的经营现状的分析；    2006年至今的经营经历； 管理层经营管理的总结和执行力；          v学习外来市场先进的经营管理经验学习外来市场先进的经营管理经验: 组织公司员工沟通交流学习成功管理经验想同行及同类项目市场进行学习、调研v对项目竞争对手进行分析：对项目竞争对手进行分析： 对钦州的商住项目及其他市县项目，进行广泛深刻研究和分析，找到适合自己的经营特色，为我所用寻寻求求差差异异化化集团几年发展，初具规模，成为钦州市较大的品牌开发企业；以特有的经营理念“科学化、市场化、系统化 ”不断创新、发展 ，形成较大的差异；重点开发企业文化及其他行业的拓展，等待时机再发展；  特色的元海理念已经初步形成元海成长的三大法宝：元海成长的三大法宝：文化凝聚人心制度驾驭人性品牌成就人生 固本培元￿￿￿￿￿海纳百川79元海集团规划版元海集团规划版《《元海集团发展战略规划报告元海集团发展战略规划报告》》80.元海置业的劣势：员工整体素质较低，缺乏高级经营管理人才l老老员员工工l新员工新员工l评价评价 服务意识服务意识工作经验工作经验市场意识市场意识经营意识经营意识专业知识与专业知识与技能技能l能能力力创新精神创新精神Ø经营意识比较弱，很难担当综合性管理重任Ø经营意识比较强，有热情和冲动Ø市场意识依然停留在过去国有企业时代，观念较难改变Ø市场意识强，有较强的市场反应力与预见力Ø服务意识有有待转变，但是没有能够实现根本性改变Ø服务意识比较强，对于自身行业的定位比较明确Ø经过了多年的实践，工作经验较丰富Ø工作经验弱，不能够有效地处理市场中出现的管理问题Ø创新精神较弱，思想比较顽固Ø创新思维活跃，脑子比较灵活Ø专业知识和专业技能都相对较弱Ø专业知识相对较强，但是专业技能较弱Ø老员工大多数掌握文化知识层面较低，对经营、市场、服务等综合经营管理模式的意识相对薄弱，一时较难改变；Ø新员工对工作有较高的激情，善于接受先进的思想，思维活跃，但较浮躁，理论知识比较丰富，但实际的操作能力较弱；Ø整体员工的专业知识与技能都有所欠缺；较难以担当高档物业管理与经营的重任固本培元￿￿￿￿￿海纳百川80元海集团规划版元海集团规划版《《元海集团发展战略规划报告元海集团发展战略规划报告》》81.元海置业的机遇：都行商厦具备地产升值潜力元海钦州项元海钦州项目土地具有目土地具有升值的潜力升值的潜力全国省会城市、直辖市及计划单列市的平均地价，最高的是北京，最低的是乌鲁木齐，排在前15位的城市是北京、上海、杭州、南京、成都、广西、广州、重庆、深圳、贵阳，地价总体虽呈平稳上升趋势集团钦州项目，所处地区在未来3－5年内市场发展前景较好城市增长率广西32．93％西宁20％银川17．3％南昌16．78％成都10．96％贵阳10．54％未来房地产价格增长率未来房地产价格增长率较大的城市（节选）较大的城市（节选）固本培元￿￿￿￿￿海纳百川81元海集团规划版元海集团规划版《《元海集团发展战略规划报告元海集团发展战略规划报告》》82.SWOT82.SWOT分析结论：集团目前的首要战略任务分析结论：集团目前的首要战略任务￿在短期内应加强内部管理，进行规范化和差异化管理，在钦州地区激烈的市场竞争中获得较好发展，达到创造利润和锻炼队伍的双重目的；￿同时，注意保持与当地政府的关系，以减少由此而带来的损失和不利影响；￿在2012年以后选择合适时机开始进入商业综合体的开发与经营。

固本培元￿￿￿￿￿海纳百川82元海集团规划版元海集团规划版《《元海集团发展战略规划报告元海集团发展战略规划报告》》83.第六部分￿￿目录－战略实施建议战略实施建议固本培元￿￿￿￿￿海纳百川83元海集团规划版元海集团规划版《《元海集团发展战略规划报告元海集团发展战略规划报告》》84.84.集团的职能战略：建议从以下集团的职能战略：建议从以下6 6个方面进行资源能力整合个方面进行资源能力整合企业竞争战略企业竞争战略智囊团（资源能智囊团（资源能力整合）力整合）1 1. .市市场场开开发发职职能能2 2. .财财务务职职能能3 3. .营营销销职职能能4 4. .工工程程管管理理职职能能5 5. .组组织织人人力力职职能能6 6. .公公关关关关系系职职能能以下将一一论述固本培元￿￿￿￿￿海纳百川84元海集团规划版元海集团规划版《《元海集团发展战略规划报告元海集团发展战略规划报告》》85.85.市场开发职能：采取土地战略在当前和今后一个时期，吸纳土地、市场开发职能：采取土地战略在当前和今后一个时期，吸纳土地、储备土地，确保土地供应是集团的首要任务储备土地，确保土地供应是集团的首要任务获取时机获取时机l寻找价值低估的潜力地块进入；l可采业旅游反周期方式,在行业低潮时期进行土地储备和开发，在高潮时期出售楼盘获得现金。

l结合城市规划，重点在新城区建设、旧城改造和郊区拓展中选择地块；l选择进入有发展潜力的城市及县级，立足深度开发,进行土地储备根据行业成功经验是：三个三分之一三个三分之一，即建成在售住宅、在建住宅、土地储备各占三分之一投资发展部：土地的寻找、立项分析和储备是房地产开发的“先遣部队”，集团成功地实施土地战略是持续开发的前提开发一批开发一批立立项项一一批批储储备备一一批批土地管理土地管理开拓区域开拓区域获取途径获取途径l以土地决策分析为依据；l合理运业旅游关系资源;l以参与招拍挂竞争为手段l合作经营或投资形式结构规模结构规模l结构合理，比例适当，以商住业旅游地为主，商业业旅游地为辅；生态旅游级农业开发为次l规模适度，根据所占市场份额和企业优势、开发实力确定土地储备数量固本培元￿￿￿￿￿海纳百川85元海集团规划版元海集团规划版《《元海集团发展战略规划报告元海集团发展战略规划报告》》86.86.集团应建立科学的土地和产业决策机制集团应建立科学的土地和产业决策机制逐步实现土地决策与实施的分离逐步实现土地决策与实施的分离形成科学专业的土地决策机制和组织保证l科学分析、专业把关l集体决策、高层定夺决策决策l土地估价师、规划设计师l造价工程师、投资分析师人力人力l政府公关、办理手续l外部联系、服务支持实施实施l高层领导、公关人员l内勤人员、土地投融资渠道人员人力人力l扫描土地市场情况l收集土地市场信息l进行投资价值分析l制定投标报价策略l进行政府公关l维护关系资源l办理征地各项手续l提供各项服务支持专业化业旅游人所长l以优质、持续的土地供应和储备，支持企业开发的滚动发展及相关产业发展未来发展未来发展l寻求合适土地，介入资源型中小城市及区域（县域）市场第一阶段第一阶段固本培元￿￿￿￿￿海纳百川86元海集团规划版元海集团规划版《《元海集团发展战略规划报告元海集团发展战略规划报告》》87.87.财务职能采取融资战略：从单一负债融资手段向资本运营（上市或财务职能采取融资战略：从单一负债融资手段向资本运营（上市或控股投资）跃进，打通融资通道，保证持续经营控股投资）跃进，打通融资通道，保证持续经营融融 资资 渠渠 道道自有资金银行借贷及民间资金贷款股市融资（上市）债券金融工具创新买壳借壳上市开发贷款个人贷款结算资金IPO上市资本运营层面资本运营层面资金融通层面资金融通层面产业投资基金房地产信托内部积累吸收权益性投资项目债券企业债券工程垫款预售房款资金市场资金市场资本市场资本市场股票市场债券市场固本培元￿￿￿￿￿海纳百川87元海集团规划版元海集团规划版《《元海集团发展战略规划报告元海集团发展战略规划报告》》88.88.营销职能：采取品牌战略，全方位打造集团品牌，为企营销职能：采取品牌战略，全方位打造集团品牌，为企业的经营扩张和长远发展奠定基础业的经营扩张和长远发展奠定基础品品 牌牌形象形象服务服务公关公关广告广告质量质量文化文化创新创新管理管理活力基础 依托脸 面支持本质右 翼 左翼反映品牌实力和潜质品牌表现的特征赢得客户忠诚推动品牌的成长过程精品的一部分品牌树立的途径提升品牌知名度品牌的灵魂品牌的根基优质是精品的基石增强品牌附加值支撑品牌丰富的内涵品牌进步靠创新品牌成长的动力品牌塑造需广告协助促进品牌不断成长扩大品牌影响力品牌的成功靠管理质量的基石品牌扩张靠管理提升企业美誉度固本培元￿￿￿￿￿海纳百川88元海集团规划版元海集团规划版《《元海集团发展战略规划报告元海集团发展战略规划报告》》89.89.集团的品牌战略：将沿集团的品牌战略：将沿““项目品牌项目品牌——企业品牌企业品牌——市场市场形象形象””前进，而质量和信誉是树立品牌的根本前进，而质量和信誉是树立品牌的根本功能质量、环境质量工程质量售中服务质量售后服务质量l深入了解客户需求l完善项目的前期策划工作l创造新概念、引领新风格l适当采业旅游新技术、新材料l完善工程管理与采购管理，建立国际通业旅游的质量管理体系l作为置业顾问向客户提供技术与置业咨询，同客户建立互信互利关系l完善物业管理l解决客户的后顾之忧l以专业人才为主体的人力资源队伍l以人为本、创新诚信的文化l系统、规范的管理模式l现代建筑、建材的研开成果跟踪和应业旅游措施基础工作物业管理物业管理市场营销市场营销工程建设工程建设规划设计规划设计土地获取土地获取市场策划市场策划根本做精品项目做精品项目创项目品牌创项目品牌借助项目品牌借助项目品牌在区域市场在区域市场树立企业品牌树立企业品牌依托品牌在依托品牌在区域市场的影响力区域市场的影响力跨区域渗透跨区域渗透固本培元￿￿￿￿￿海纳百川89元海集团规划版元海集团规划版《《元海集团发展战略规划报告元海集团发展战略规划报告》》90.90.工程管理职能采取成本战略：通过价值活动成本因素分工程管理职能采取成本战略：通过价值活动成本因素分析，对项目运作全过程进行成本控制析，对项目运作全过程进行成本控制•决定了项目的定位以及将来的收入成本•对工程造价的影响最大；•施工中的设计变更往往引起成本大幅增加；•设计成功与否直接影响将来的销售和物业管理。

•如何平衡效果和成本？•及时回款有利于加速资金周转，降低财务费业旅游•设备材料的选业旅游和采购；•如何平衡成本与质量的关系•施工进度拖延将带来成本增加，如利息、工资、日常消耗等•自己经营还是全权委托物业管理公司？•如何督促物业管理公司提高出租率和租金收入，降低出租物管理成本和营销费业旅游物业管理物业管理市场营销市场营销工程建设工程建设规划设计规划设计土地获取土地获取市场策划市场策划l加强决策科学性，做好可行性分析；l决策应符合成本效益原则l设计方案招标，货比三家；l以目标成本为起点，将设计控制在可接受的成本范围之内；l实行设计监理制度l通过市场调查和市场预测，制定市场推广计划；l合理偿贷，减轻利息负担l采购招标；施工招标；根据成本、质量、及时到位情况等对采购部门考核；l严格按照项目定位和设计要求，将质量控制与设定的物业档次、市场目标相联系，实现目标成本范围内的质量保证l方案一:对物业管理公司实行利润承包制度，出租物的经营全权委托物业公司; l方案二:委托物业管理，规定服务项目、服务标准及物业费标准；出租物的管理、维修及市场销售工作由元海负责，租金由元海直接收取成成本本动动因因控控制制措措施施固本培元￿￿￿￿￿海纳百川90元海集团规划版元海集团规划版《《元海集团发展战略规划报告元海集团发展战略规划报告》》91.91.项目决策阶段：确定以目标利润为核心来控制成本，项目决策阶段：确定以目标利润为核心来控制成本，保证企业效益保证企业效益土地价值挖掘市场调查客户是谁市场定位竞争楼盘分析需求分析预测项目定位项目档次 项目功能预测销售收入目标成本项目设计成本测算是否符合目标成本项目实施是否修改设计修改目标利润目标利润固本培元￿￿￿￿￿海纳百川91元海集团规划版元海集团规划版《《元海集团发展战略规划报告元海集团发展战略规划报告》》92.92.逐步实施全面预算管理，改善财务状况为企业上市做好准备逐步实施全面预算管理，改善财务状况为企业上市做好准备项目建设营销销售目标利润销售预测目标成本销售收入预算销售费业旅游预算经营租赁经营租赁预算日常管理租赁成本预算租赁收入预算财务费业旅游预算管理费业旅游预算经营费业旅游预算现现 金金 预预 算算融资预算投资概算销售预算资本预算全面预算控制、管理考核评价反馈根据实际情况和规定程序修改预算分析固本培元￿￿￿￿￿海纳百川92元海集团规划版元海集团规划版《《元海集团发展战略规划报告元海集团发展战略规划报告》》93.人力资源战略五大举措建议l将员工培训工作置于战略高度，使培训制度化，提高全员素质，塑造一支专业性强、素质过硬、梯次合理的人才队伍；l除了专业培训内容，还应对员工进行系统的管理知识培训；2 2、培育人才、培育人才3 3、使业旅游人才、使业旅游人才l以人为本，在关注企业发展目标的同时，业旅游企业文化，关注每一个员工的需求；l以“德、绩”为标准，坚持品德第一，凭业绩考核任业旅游，能者上、平者让、庸者下l为员工提供多样化的晋升通道；l根据集团总体战略，将根据分阶段目标合理引进优秀的各个专业人才、营销人才和各级高级综合性管理人才；l在人才的引进条件、生活待遇、担任职务等方面给予优惠政策，积极创造有利于他们为集团积极工作的良好氛围；1 1、引进人才、引进人才4 4、留住人才、留住人才5 5、整合人才、整合人才l遵循物质激励和文化激励并举的激励方针；l遵循效率优先、兼顾公平的分配原则，在弘扬奉献、创新文化的同时，给予优秀员工优厚的物质待遇和事业发展空间；l房地产开发是一项复杂的系统工程，管理难度大，协调程度高，涉及土地估价师、建筑师、经济师、监理工程师、估价人员、租售人员及各级高级管理人员；专业分工合理、各尽其能是项目成功的基础，因此必须整合好各种人才；l项目实施过程中离不开团队精神，一个项目就是一个团队，需要成员协调配合，相互支持，相互尊重，充分发挥每个人的积极性，形成勇于进取的集团团队。

固本培元￿￿￿￿￿海纳百川93元海集团规划版元海集团规划版《《元海集团发展战略规划报告元海集团发展战略规划报告》》94.94.公共关系职能：采取全面公关战略通过公共关系架起集公共关系职能：采取全面公关战略通过公共关系架起集团与政府及各部门相互支持的绿色通道团与政府及各部门相互支持的绿色通道￿元海集团元海集团土地部门土地部门其他部门其他部门公关公关公关公关政府政府规划部门规划部门金融机构金融机构公关公关建设部门建设部门获取土地公关策略政策支持发展经济相关利益建设许可规划报批支付利息融资支持相关利益相关支持相关利益固本培元￿￿￿￿￿海纳百川94元海集团规划版元海集团规划版《《元海集团发展战略规划报告元海集团发展战略规划报告》》95.公共关系战略五项举措搭建公关平台搭建公关平台转化关系主体转化关系主体客户联谊会客户联谊会顾问委员会顾问委员会强化诚信形象强化诚信形象l考虑到公共关系在整个经营过程中的重要作业旅游，需要搭建公关活动的平台，使之制度化、规范化，选择适当时机成立公共关系部门；l集团现有的政府关系大多集中在具体的个人身上，应设法使之转化为组织间的关系，成为持久稳定的关系，不因人员变动而改变；l借助楼盘封顶、竣工之际，举办客户联谊会，介绍楼盘的具体情况，征询广大客户意见，促进客户对开发商的信赖；l聘请在职或退休的高级官员就任集团的专兼职顾问，组建顾问委员会，挖掘其经验及关系资源，转化为元海发展的动力；l建立诚信机制，借助媒体树立元海的诚信形象，有利于获取政府支持、融资以及营销。

固本培元￿￿￿￿￿海纳百川95。