2022年土地估价师重点讲义：理论与方法（6）.docx

2022年土地估价师重点讲义：理论与方法（6）城镇土地分等定级概述 1、土地分等定级的含义和对象 (1)土地分等定级的含义 是在特定目的下，对土地的自然和经济属性进展综合鉴定，并使鉴定结果等级化的过程城镇土地分等定级是土地分等定级的一局部 (2)城镇土地分等定级的对象 城镇建成区和近郊区范围内的全部土地 2、土地分等定级与土地估价的关系 (1)两者的概念实质 (2)两者的关系 土地分等定级评定的是土地使用价值，土地估价是评定使用价值在市场上反映出的价格两者相辅相成，又未必全都 3、土地分等定级体系与方法 (1)土地分等定级体系：城镇之间的土地等和城镇内部的土地级 (2)城镇土地分等定级方法 采纳多因素综合评价法;又称多因素分值加和法;多因素综合评价法的常用公式 城镇土地分等定级完整方法的两个步骤 4、土地定级原则 (1)综合性原则;(2)主导性原则;(3)地域分异原则; (4)土地收益差异原则;(5)定量与定性分析结合原则 城镇土地分等的程序与方法 1、土地分等程序 (1)开展城镇土地分等预备工作 (2)进展城镇土地分等因素选取、资料整理及定量化 (3)计算分等对象的综合分值，以初步划定城镇等别 (4)验证、调整分等初步结果，评定城镇土地等别 (5)编制城镇土地分等成果 2、土地分等资料收集与调查 包括根本资料、区位资料、聚拢规模资料、根底设施资料、投入产出水平资料、经济进展水平资料、区域综合效劳力量资料和区域土地供给潜力资料等八个方面资料的收集与调查。

3、土地分等因素因子分值计算 (1)土地分等因子分值计算的根本原则 (2)土地分等因子分值计算的标准化公式 土地分等因子分值计算需要实行标准化的方式，通常有位序标准化和极值标准化两种，两种标准化的公式 (3)涉及指数方式的因子指标计算 a.城镇交通条件指数计算;b.城镇对外辐射力量指数计算;c.区域经济进展水平涉及的有关因子指数计算 4、土地分等对象的综合分值计算和等别划分 (1)土地分等对象的综合分值计算和等别初步划分 土地分等对象的综合分值计算是在因子、因素分值计算的根底上，采纳多因素分值加和法进展 城镇土地等别的初步划分可以采纳数轴法或总分频率曲线法进展开展城镇土地等别初步划分的原则 (2)土地等别的验证 a.采纳聚类分析方法验证，保证参加验证范围占90%以上 b.采纳市场资料分析方法验证，保证参加验证范围占50%以上 c.土地等别验证的根本思想 (3)城镇土地等别的调整与确定 城镇土地等别调整与确定的原则： a.行政建制协调原则;b.城镇规模和职能调控原则;c.近邻平衡原则 城镇土地分等根本方案制定的留意事项 (4)特别行政区域的土地等划分方法 跨行政区域城镇土地等别平衡 市辖区土地等划分 地租的概念及表现形式 地租是直接生产者在农业(或其他产业)中所制造的生产物被土地全部者占有的局部，是土地全部权借以实现的经济形式。

后一句是一切形式地租的共同点 依据地租产生的缘由和条件，马克思把资本主义地租分为级差地租和肯定地租两种根本形式此外，还有垄断地租、矿山地租、建筑地段地租等形式 资产阶级经济学对地租有两个方面的定义，根据定义把地租分为契约地租(商业地租)和经济地租(理论地租)两类近代西方经济学扩大了地租概念，将其分为广义地租和狭义地租 马克思主义地租地价理论(本章重点) 1、概念和特点 资本主义地租以土地私有制为前提，是土地全部者凭借土地全部权不劳而获的收入，其特点在于土地全部权和使用权的分别 2、级差地租理论的根本内容 (1)级差地租的概念指租用较优土地所获得的归土地全部者所占有的超额利润它和土地等级相联系分析级差地租的前提假设级差地租形成的自然条件、缘由和源泉 (2)级差地租的形式及产生条件按形成根底不同，马克思把级差地租分为两种形式：级差地租ⅰ和级差地租ⅱ 3、肯定地租理论的根本内容(联系级差地租复习) 肯定地租是指土地全部者凭借土地全部权垄断所获得的地租产生缘由是土地全部权垄断它的实质和来源同样是农业工人制造的剩余价值。

4、垄断地租 由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租，它来自社会其他部门工人制造的价值 5、矿山地租 指工业资本家为取得采掘地下矿藏财宝的权利而向土地全部者支付的地租同样含级差地租和肯定地租 6、建筑地段地租 指工商业资本家和房地产业资本家为获得建筑各种建筑物所需土地而支付给土地全部者的地租它以农业地租为根底，又与农业地租有区分 西方地租地价理论 1、资产阶级古典经济学家的地租地价理论 (1)威廉配第的观点：《赋税论》的地租概念，关于级差地租的最初概念，对土地使用权总价值的独到见解 (2)弗朗斯瓦魁奈的观点：重农学派的地租观表现为“纯产品”学说，“纯产品”的概念及存在条件 (3)亚当斯密的观点：《国富论》中的地租概念，谷物地租打算其他耕地地租的思想，关于级差地租的观点 (4)大卫李嘉图的观点：《政治经济学与赋税原理》中的地租概念，租金与地租的区分，李嘉图的地租实际上是级差地租，级差地租产生的条件，农产品市场价格的打算，不同条件形成的三种级差地租(丰度地租、位置地租、资本地租) 2、资产阶级庸俗经济学家的地租地价理论 (1)法国的让巴蒂斯特萨伊的观点：理论根底是“生产三要素论”，目的是想证明地租来自土地的作用，而不是工人的剩余劳动。

(2)美国的托马斯罗伯特马尔萨斯的观点：反映在1815年发表的《关于地租之性质及其进步的讨论》中，地租的概念，剩余局部产生的缘由 3、西方新古典主义城市地租理论 (1)新古典主义关于地租、地价论述的几个特点 (2)政策因素与地租和地价 包括土地利用规划(实质性规划政策和程序性规划政策)和城市根底设施政策 (3)地租模型——阿兰索的地租模型 突出奉献：空间的考虑、区位平衡概念、城市地租计算的理论方法通过根本公式、满足程度函数、买价曲线来分析家庭(企业)的区位平衡土地市场取得平衡的条件以及平衡区位地价公式对阿兰索地租模型的评价地租理论在土地估价中的指导作用 1、肯定地租是土地价格存在的根源 2、级差地租的存在是打算土地价格凹凸的主要因素 3、垄断地租是导致特别地段土地价格高的主要缘由 区位理论 1、土地区位的概念 区位就是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的详细表现 2、农业区位论——杜能 (1)杜能“孤立国”理论的前提;(2)杜能区位理论的根本经济分析p+t=v-e=k(k表示常数);(3)杜能圈：六种耕作制度 ; (4)杜能圈的修整模型 3、工业区位理论——韦伯 (1)根本假设 (2)关于运输本钱定向工业区位的分析 肯定重量、相对重量、原料指数 (3)劳工本钱影响工业区位趋向的分析 (4)聚拢与分散因素影响工业区位的分析 4、中心地理理论——克里斯塔勒 (1)几个根本概念 (2)假设条件 (3)六边形市场区 (4)市场等级序列(5)中心地体系的根本模型 市场原则——k=3 交通原则——k=4 行政原则——k=7 5、影响土地区位的主要因素 (1)社会经济因素 包括繁华程度、交通状况或通达程度、根底设施和公用设施的完备程度、人口密度等 (2)自然因素 包括地形坡度、土地承载力、洪水沉没及排水状况、公园与绿地、环境质量等 (3)行政因素：城镇规划 6、区位理论在土地估价中的作用 (1)区位是打算城市土地利用价值的重要因素 (2)区位是衡量地租、地价的主要标尺 。