淄川通乾广场项目市场分析报告课件1.ppt

市场定位的总体思路各业态组合体量上限业态组合与定位建筑平层格局业态平层布局区域消费人口总量区域消费人口结构与质量区域消费者的消费习惯区域消费需求区域现有商业供应空白的或未被很好满足的市场空间未来商业供应本项目的生存空间及发展方向本项目的生存空间及发展方向消费者的意愿主力商家反馈项目自身优劣势及约束社会化考虑总体市场定位租金确定财务测算目标消费者目标市场档次定位形象定位租金定位市场分析市场分析市场定位市场定位成本核算收益回报风险防范竞争性商圈的影响单位租金租金增长率出租率1目录vPart I 区域消费人口分析 .vPart II 区域商业供应分析 .vPart III 竞争性商圈分析 .vPart IV 主力商家深度访谈 .2目录vPart I 区域消费人口分析 .vPart II 区域商业供应分析 .vPart III 竞争性商圈分析 .vPart IV 主力商家深度访谈 .3区域界定区域商业需求区域商业供应Part I 区域商业供需分析区域商业供需分析 4说明：图中红线范围为本项目重点调研的核心区域，核心区域西起西关大街，东到淄城东路；北起淄川医院，南至将军路，此部分围合区域将是本项目未来服务的基本核心区域。

调查区域界定5区域界定区域商业需求区域人口总量区域商业供应Part I 区域商业供需分析区域商业供需分析 6区域人口总量v淄川区现共有人口67万人，其中城市人口21万人，城市建成区面积17.8平方公里到2010年，全区人口估计68万人，城市人口30万人.v在调研区域内已有及在建住宅项目20余个，共有常住居民 户，按市平均户均人口数2.7计算，区域内常住人口数为.v随着城市开发力度的逐年加大，办公氛围已渐有起色现区域内已有及在建商务办公项目2个，总建面达到3万平方米（含在建项目），按有效办公面积10/人计，本区域内办公就达到了0.3万人构成构成数量数量占比占比上班上班族族城市城市居居民民0.3万万人人21万人万人28.491.6%加总加总21.3万人万人100%7住宅列表-1淄川区辖3个街道、16个镇、3个乡经第五次人口普查普查，截至10月31日24时，全区共有226946户，总人口697178人，其中男性353626人，女性343552人.8写字楼详细列表9核心区域内的消费者总量-调整后的数据构成构成数量数量占比占比上班上班族族居民居民0.15万万人人21万人万人0.7%99.3%加总加总21.15万万人人100%上班族总数上班族总数减：住在本减：住在本区域内的上区域内的上班族总数班族总数外处居民上外处居民上班族人数班族人数0.15万万人人0.3*50.2%=0.15万人万人0.3万人万人根据是区域消费者问卷调查结果10目录vPart I 区域消费人口分析 区域人口总量分析区域人口结构及消费行为分析vPart II 区域商业供应分析vPart II 竞争性商圈分析vPart III 主力商家深度访谈11常住居民消费调查说明v目的：了解区域内消费者结构构成、消费行为习惯、偏好以及对本项目商业的态度，为本项目的核心消费者提供定量化的消费力测算基础，并为本商业业态定位提供可参考的依据。

v内容：了解该地区常住消费者背景信息：年龄分布、职业、教育背景、工作地分布、婚姻状况、收入分布、出行方式等了解该地区消费者消费行为习惯和偏好：购物消费偏好（商圈/购物场所/购物频率/购物支出）、休闲娱乐类消费习惯（商圈/类别/频次/支出/场地）、餐饮消费习惯和偏好（商圈/类别/频次/支出/场地）、消费出行方式等了解消费者对本商业项目的态度：对区域现有商业业态的满意度、未来商业形式的心理期望及态度、对购物中心业态及档次定位的具体建议等v方法：以问卷形式，通过深入小区拦截调查有效样本量：200份 置信度：95%v抽样点：项目周边小区西关、东关、般阳、柳泉、其他12区域人口结构说明访问对象分为两类人群：在划定区域内居住的居民（包括业主和租户）在区域内选择了西关小区、吉祥路、东关小区、般阳小区、柳泉小区、华洋街、菜园社区等7个抽样点进行小区内拦截街坊抽样调查时间：2007年11月样本量：200份置信度：95%13区域人口结构被调查者基本情况年龄：26-45岁为主学历：以初高中等为主.家庭结构：三口之家居多14区域人口结构被调查者基本情况性别：基本平衡家庭税前月收入：以1500-3000居多，占75%。

平均家庭月收入 元职业：工薪族、公司白领、私营业主退休人员居多15区域人口结构购物场所选择主要考虑因素消费者在选择购物场所时主要考虑因素分别是：交通便捷性，关注度11.9%；服务好关注度33.2%；商品价格合理，关注度9%；商品种类多，关注度6%；购物环境与设施好，关注度11.5%16区域人口结构各类商品购物场所偏好此处列举选择率=10%的选项17区域人口结构各类商品购物场所偏好此处列举选择率=10%的选项 除化妆品、钟表、珠宝和图书印象外，其它各类产品常住居民消费者的购物场所偏好都z在淄川淄川.在奢侈品（化妆品、钟表、珠宝）和图书音像方面，张店张店商圈和淄川淄川的百货购物中心的百货购物中心仍然是该区域居民首选.18区域人口结构各类商品购物消费金额v在对各类商品月均消费的调查中，我们可以发现，本区域总消费金额的平均水平为1021.41元，其中食品通讯支出占据了较大的比例v对应家庭月收入6893的水平，购物类的消费在家庭月收入中占的比例为26.6%各类商品月均家庭购物消费一览表各类商品月均家庭购物消费一览表 单位：元单位：元19区域人口结构外出购物交通方式及可接受路上的交通时间大部分常住居民消费者外出购物选择骑自行车自驾车步行公交为主.居民外出购物可以接受的路上交通时间以16-30分钟的最多，占43%；15分钟以内的占41%.外出购物交通方式外出购物交通方式可接受路上的交通时可接受路上的交通时间间20区域人口结构娱乐消费形式v从上表可以看出，在被调查的常住居民中主要的娱乐消费形式为：外出旅游歌厅KTV 美容美发 桑拿洗浴 等21区域人口结构娱乐消费场所偏好此处列举选择率=10%的选项娱乐场所的品牌偏好：外出旅游、迪厅、美容美发SPA、台球游戏厅、展览演出馆具有很大的随机性娱乐场所的区域偏好：外出旅游、迪厅地域因素影响不大22 v 经常光顾的经常光顾的KTV23区域人口结构娱乐消费频次及金额在各类娱乐消费中，网吧台球游戏厅的消费频次最高，平均为每月3.8次，外出旅游的月均消费最高，为992元；教育培训次之，为403元。

鉴于选择展览演出馆消费者太少，仅占总体的0.9%，对其进行频次和消费金额分析容易出现偏差，所以在此不做分析24区域人口结构餐饮消费场所、频次、金额被调查者最常见的外出餐饮消费为中餐和快餐，选择率分别为70.10%和45.40%，餐饮消费区域主要集中在淄川选择 东南亚餐或休闲餐饮的消费者极少，故不形成统计分析的充分条件，予以略去消费区域列举选择率5%的项25区域人口结构餐饮消费场所、频次、金额26区域人口结构每年购物、外出就餐、休闲娱乐消费总额被调查者中，平均每年购物、外出就餐和休闲娱乐消费总额：2万以下占36.3%，2-5万占50.6%，5-8万占11.9%，8-10万占1.8%平均每个家庭每年花在这方面的支出为34325元，占到平均家庭年收入的41.5%27区域人口结构关于本区域被调查者普遍认为本项目周边区域的商业氛围好或较好，占总数的17.1%；认为一般的，占总数的30.8%；认为较差或很差的，占到了52.1%28区域人口结构关于本区域被调查者普遍认为本区域最缺乏大型百货/购物中心，占41.2%；其次是知名连锁饭店/酒店，占11.9%29区域人口结构关于本区域对本区域的商业现状满意的只有15.5%，而高达84.5%的被调查者对本项目周边区域的商业现状不满意对本区域的商业现状不满意的原因主要是交通不方便（太远、公交车少）、档次低、业态结构不合理、规模小以及环境不理想等30区域人口结构区域人口结构关于本项目关于本项目大部分的消费者都希望本项目的档次是中档、中高档的，占到了总被访者的83.4%。

绝大部分(90.9%)的被调查者知道规划中项目.是否知道规划中项目是否知道规划中项目90.90%90.90%9.10%9.10%知道知道不知道不知道31区域人口结构关于本项目需要设置的店铺在认为本项目需要设置的店铺中，大型品牌连锁百货关注度最高 ，接下来依次是：中餐、便利店/超市、服装鞋帽精品店、酒吧咖啡厅茶馆等休闲餐饮.32区域人口结构关于本项目在被调查者中，37.9%的人希望本项目做成以购物为主的商业设施；32.2%的人希望是提供一站式消费的综合性商业设施33区域人口结构关于本项目希望发展方向 提供一站式消费的综合性商业设施，类似于提供一站式消费的综合性商业设施，类似于59.6%的被调查者建议本项目建成类似于银座；27.27%的人建议新星商厦；34区域人口结构关于本项目希望发展方向 以购物为主的商业设施,类似于53.75%的被调查者建议本项目建成类似于银座；27.5%的人建议新星商厦；35区域人口结构关于本项目希望发展方向33%的被调查者建议本项目餐饮部分建成类似于肯德基36区域人口结构关于本项目希望发展方向37区域人口结构关于本项目项目附近建造大型商业设施，绝大部分人83.6%的被调查者表示一定会光顾38小结v从调查数据中可以看出，本区域消费者的构成主要是 普通百姓家庭，以三口之家居多，年龄25-45之间居多，大多数人受教育程度中等，职业以工薪族、公司白领居、私人营业主居多，家庭月均收入1500-3000元.v购物：考虑因素前三位因素是服务质量、交通便捷性商品价格合适。

v 就近消费除化妆品、钟表、珠宝和图书印象外，其它各类产品常住居民消费者的购物场所偏好都包括了淄川商圈v 购物金额本区域总消费金额的平均水平为102441元，其中食品通讯支出占据了较大的比例v v 交通大部分常住居民消费者外出购物选择乘坐公交车，占16%；其次是自驾车占25%；另外乘坐出租车的占7.8%，骑自行车的占26%，步行的占22.3%居民外出购物可以接受的路上交通时间以16-30分钟的最多，占43%；15分钟以内的占43%v娱乐：消费形式外出旅游歌厅KTV 美容美发 桑拿洗浴 等v v 品牌偏好外出旅游、迪厅、美容美发SPA、台球游戏厅、展览演出馆具有很大的随机性v 区域偏好外出旅游、迪厅地域因素影响不大39小结v餐饮：最常见的外出餐饮消费为中餐和快餐，选择率分别为70.10%和45.40%，餐饮消费区域主要集中淄川v平均每年购物、外出就餐和休闲娱乐消费总额：2万以下占36.3%，2-5万占50.6%，5-8万占11.9%，8-10万占1.8%平均每个家庭每年花在这方面的支出为34325元，占到平均家庭年收入的41.5%v本区域：本区域常住居民消费者认为本区域商业氛围一般的，占总数的30.8%；认为较差或很差的，占到了52.1%；同时对本区域的商业现状满意的只有15.5%，而高达84.5%的被调查者对本项目周边区域的商业现状不满意，不满意的原因主要集中在交通、档次、规模、环境等方面，认为本区域最缺乏大型百货/购物中心和知名连锁饭店/酒店。

v本项目：绝大部分(90.9%)被调查者清楚规划中的项目，并且希望本项目的档次是中档中高档的，占到了总被访者的83.4%37.9%的人希望本项目做成以购物为主的商业设施；32.2%的人希望是提供一站式消费的综合性商业设施在认为本项目需要设置的店铺中，大型品牌连锁百货关注度最高40目录vPart I 区域消费人口分析 .vPart II 区域商业供应分析 .vPart III 竞争性商圈分析 .vPart IV 主力商家深度访谈 .41目录vPart I 区域消费人口分析 vPart II 区域商业供应分析现有商业供应未来商业供应vPart II 竞争性商圈分析vPart III 主力商家深度访谈42零售、餐饮、休闲娱乐整体状况区域内商业物业总供应量为18560。