城市综合体精典推广方案.ppt

单击此处编辑母版标题样式,,单击此处编辑母版文本样式,,第二级,,第三级,,第四级,,第五级,,,,*,,单击此处编辑母版标题样式,,单击此处编辑母版文本样式,,第二级,,第三级,,第四级,,第五级,,苏州威尼斯,项目营销推广方案,,六大制胜攻击模式,,第一部分：商业广告,6,大定律,》,定律,1,：业态递进轨迹,,》,定律,2,：市场置换定律,,》,定律,3,：主力店与人气店,,》,定律,4,：运营时间定律,,》,定律,5,：核心价值定律,,》,定律,6,：,Shopping Mall,定律,商业定律,1,：业态递进轨迹,,第,1,代商业：传统的老百货商店 * 如：广州百货商店、老重庆百货商店；,,,第,2,代商业：个体户及商业街 * 如：白马服装市场、上下九步行街；,,,第,3,代商业：,Shopping Central,名店中心 * 如：香港太古城、维多利广场；,,,第,4,代商业：大型仓储超市 * 如：沃尔玛、家乐福、百佳等；,,,第,5,代商业：,Shopping Mall *,如：广州天河城（初级形态）；华南,Mall,；正佳广场、,,,,,,,》,业态是递进式关系，,,》,新业态具有更强的生命力,,》,新业态出现将会淘汰旧的业态,中国的商业业态，从,50,年代开始到目前为止,,已经经历了,5,代的发展历程：,,从,90,年代开始，中国的商业已经进入了饱和状态发展，整个市场的投资量和购买量相对稳定，甚至投资量的增长速度远大于购买量的增长速度，导致商业出现资产负增长，商业开始出现置换定律的影响。

市场商业容量已经处于饱和状态，新的商业形态将取代旧的商业形态，新的一种业态诞生，相应必然会引发旧一种业态的没落商业营销的全面启动；以保持新的商业竞争力；,,商业准,Shopping Mall,形态的全面启动；采用更新的业态方式及其变化；以保持活跃的市场竞争力商业定律,2,：市场置换定律,1,、置换定律的前提：,2,、商业置换定律,3,、置换定律影响意义：,,,1.,主力店,：,* 如联华、华联、,Warlmat,、家乐福、百盛、太平洋、王府井；,,,核心点：,* 其作为信赖感的象征，一方面带动整个商业的人流量，另一,,方面给租售实现信任前提商业定律,3,：主力店与人气店,商业定律,3,：主力店与人气店,2.,人气店：,* 如麦当劳、肯德基、必胜客等等；,,核心点：,* 人气店最主要的是小、不大，但可以形成非常旺盛的人气3】---,从开业前提前,3,个月；进入装修备货期；强势促销期；,,,,【6】---,从开业前,6,个月；进入签约期；发售招租期；,,,,【9】---,从开业前,9,个月；进入洽谈期；公关招商期；,,,【12】---,从开业前,12,个月；进入投资意向考察期；新闻炒作期；,商业定律,4,：运营时间定律,[,商业租赁的,3,、,6,、,9,、,12,运营时间定律,],,,,商铺的价值核心点,,,,,,1,、区位的价值,2,、市场的价值,3,、品牌的价值,,,,,,,商业定律,5,：核心价值定律,,,,,,商业本身在区位的地位；,,商业的核心影响力,,可比较周边商铺的租售价值；,商业业态的独特性及,,商业业态所形成的客流量；,,可比较同质业态的价值；,商业主力店及人气点所,,带动的人气量价值可比较可比较相同主力店的价值,1,、,Shopping Mall,：集购物、休闲、娱乐、餐饮、旅游为一体的一站式消费中心；,,2,、,Shopping Mall,：率先起源于美国，到目前已经成为欧美最主要的商业业态；,,3,、世界上最大的,Shopping Mall,：加拿大埃德蒙顿的,EATON`S CENTER,，面积,40,万平米；,,4,、开放式的,Shopping Mall,：较早期的,Shopping Mall,为封闭式形态，,1985,年，美国,HORTON PLAZA,标志着开放式,Shopping Mall,时代的到来；,,5,、中国的天河城是目前仅能够参照的,Shopping Mall,；,,6,、北京十五商业规划：西北、东南、东北、西南建设,4,个,Shopping Mall,；,2001,年,11,月，亦庄,Shopping Mall,率先动工；,,7,、华南,Mall,、东方广场,商业定律,6,：,Shopping Mall,定律,现代,·,,东方威尼斯价值体系构筑,》,商业价值,,》,生活价值,,》,商务价值,,》,旅游价值,,,,“,CBD,共荣圈,”,重要组成部分,,,》,苏州向西，大趋势,--,“,新苏州”在城西共识,》,狮山路,——,苏州的小陆家嘴，未来的商业中心,,,,,占尽人气、商气、交通之利,》,市政导向,商业价值,生活价值,,》,现观苏州，却没有一个能够集中购物、休闲、娱乐为一体的体验一站式的新型购物方式（空间巨大）,》,超过,80,万的常驻人口就在周边,》,每年涌入的数以百万计的旅游购物军团者,》,现代,·,东方威尼斯国 际大酒店,,,》,雅高酒店集团强势进驻,,,》,商务中央区的地标建筑,商务价值,旅游价值,》,每年涌入的数以百万计的旅游者,》,中国十佳旅游业城市,》,每年,240,亿美元的旅游收入市场蛋糕,现代,·,东方威尼斯,,于一体的,,,,商业地产,＋,旅游,地产,＋,商务地产,,+,,集,体验一站式,HOPSCA,（,豪布斯卡）,街区,MALL,,,娛乐地产,,》,城市与经济体系的整体格局（城市线）,如何推广,现代,·,东方威尼斯？,由于,现代,·,东方威尼斯,的物业形态具备城市功能形态，并非一个简单的社区或者商业中心，它所包含的推广领域包括：,,》,集商贸、商务、,旅游,、娛乐于一体的多元业态的融合（,产品线,）,》,苏州新西区强势发展背景下的全新商业模式,（行业线）,,推广,现代,·,东方威尼斯推广思路,》,首先卖苏州：站在城市的高度，解读城市的现状及需求,,,》,其次卖产业：形势的发展对产业提出了新的课题,,,》,第三卖,CBD(,商圈,),：,CBD,的地标（商圈价值,&,项目价值）,,,》,而后卖项目（,概念及产品,）：项目概念引导及优势灌输,,,先导势 后,谋,局,,第一击：苏州如何卖？,,以新苏州的良好经济环境、文人环境、投资环境、产业环境和新城市发展战,,略展示,苏州,的城市价值；整合,苏州,的城市资源，对,苏州,进行造势，突出城市,,价值、提升,苏州,形象，扩大,苏州,城市影响力，从而扩大项目的销售力和影响力。

》,举办,“现代,·,东方威尼斯,---,国际城市论坛”,,,》,举办,“现代,·,东方威尼斯,---,苏州,经济发展战略论坛”,思 路,手段,,,第二击：产业如何卖？,讨论经济全球化的今天，苏州城市发展对商业地产的全新要求，,,特别强调城市发展与现实商业地产业态的种种茅盾，呼唤一种更,,新更合理的商业业态，同时将项目推到前台,,,思 路,手段,,,》,采用媒体新闻讨论形式,----,以现代,·,东方威尼斯冠名,,》,与行业协会合作，邀请行业专家、行业领导企业参加，举办相关,,行业发展研讨会等第三击：,CBD,如何卖？,思 路,手段,,,》,宣传,CBD,的城市龙头形象和国际舞台形象》,宣传,CBD,在城市发展中的核心作用,,》,宣传,CBD,各项工程的发展进度,,》,充分挖掘,CBD,中心区城市价值，突出中心区地段的尊贵》,举办,“,CBD,对苏州经济发展作用的研讨会,”,,》,在媒体对,CBD,项目进行深度报道等,,第四击：概念如何导入？,思 路,手段,,,通过前期的铺垫,,,市场对项目有所关注及了解,,,此时应对,现代,·,东方威尼斯,”,,体验一站式,HOPSCA,（,豪布斯卡）街区,MALL”,全方位市场渗透,,,力争做到,,城市的热门话题及关注热点,,,为下上步招商打下良好声势,.,》,利用媒体广告,,》,利用新闻缮稿,,》,情景式体验营销,以城市运营商的形象宣传发展商以鲜明的、高人一等的形象定位，,,如“中央财富区”、,“打造苏州的新区标志性景点”,对公众进行心理占,,位。

以项目独特的销售主张和利益点,—,财富梦想，锁定目标客户第五击：项目如何卖？,思 路,手段,,,》,签约仪式既项目新闻发布会,,》,参与“地博会” “房博会”,,》,招开新闻发布会,,》,各种,SP,活动,,》,户外广告、媒体广告、楼书、,DM,单张、形象墙、现场包装等,,自始至终宣传项目体验的调性，同时渗透的”,中央财富区“,商圈优势，利用事,,件营销和主题推广语建立项目的高度，使项目在公众心目中形成强势占位，,,统领项目的销售推广推广主题,--,项目线,对不同的产品（商铺、写字楼、公寓等）要采取,各个击破,的推广策略，分阶段、按次序进行销售推广在销售推广过程中，不同产品应根据其利益点和目标客户进行有针对性的营销，同时物业产品的销售推广主线,--,产品线,,乘船狂大,MALL,,购物看风景,,,,,HOPSCA,,豪布斯卡,街区,MALL,》,港澳特区,,》,国际风情美食酒吧一条街,,》,国际休闲文化一条街,,,,,》,商贸博览、展示、零售、交易,,》,SHOPPING MALL,,》,威尼斯大酒店,,》,写字楼,,》,国际公寓,,》,大型停车场,现代,·,东方威尼斯,,阶段标题拟定风格,,,,报广标题,1,—,概念导入期,新西区,-,新体验,-,新里程,现代,·,东方威尼斯”体验一站式,HOPSCA,（,豪布斯卡）街区,MALL”,－－荣耀登场,报广标题,2,—,概念导入期,现代,·,东方威尼斯”体验一站式,HOPSCA,（,豪布斯卡）街区,MALL”,－－荣耀登场,新苏州,-,新财富,-,新焦点,,,报广标题,—,内部认购期,现代,·,东方威尼斯,,体验,21,世纪商业文明,城市向西,,财富向,“现代,·,东方威尼斯”,,体验一站式,HOPSCA,（,豪布斯卡）街区,MALL”,现正接受内部认购,报广标题,—,内部认购期,现代,·,东方威尼斯”体验一站式,HOPSCA,（,豪布斯卡）街区,MALL”,－－荣耀登场,,,报广标题,—,内部认购期,现代,·,东方威尼斯,,体验,21,世纪商业文明,“,现代,·,东方威尼斯”,,与世界零售价巨头共享财富,体验一站式,HOPSCA,（,豪布斯卡）街区,MALL”--,现正接受内部认购,报广标题,—,内部认购期,”,体验一站式,HOPSCA,（,豪布斯卡）街区,MALL”--,现正接受内部认购,,现代,·,东方威尼斯,,五星级酒店,,,环球财富焦点,”,体验一站式,HOPSCA,（,豪布斯卡）街区,MALL”--,现正接受内部认购,,体验一站式,HOPSCA,（,豪布斯卡）街区,MALL”--,现正接受内部认购,报广标题,—,内部认购期,现代,·,东方威尼斯,,是城市景点,,,也是财富焦点,报广标题,—,公开发售,(,产品线,),报广标题,—,公开发售期,,是城市中央,,,,,也是财富中央,!,,,,,,大平洋百货来了 麦当劳来了 百佳来了,,雅高大酒店来了 奥克莱斯折扣店来了 必胜客来了,”,体验一站式,HOPSCA,（,豪布斯卡）街区,MALL”--,现正火热发售,现代,·,东方威尼斯,,让城市财富重新排名,,,巨头们都不愿错过的发财机会,,,,城市向西,,财富向,“现代,·,东方威尼斯”,,平面风格稿展示,,,logo,主推方案,,,标志设计外型由“威”字拼音首写字母“,V”,和动感街道图形组成，演化为至美的一,,只正在翘首期待的凤凰，让人美得直至心坎，这里有您想要的一切，,,hopsca Street Mall(,豪布斯卡街区,mall,），星级主题酒店，娱乐，美食，购物，高,,级居所，人间胜境正在于此！,,logo,备选方案,万国城，顾名思义，这里有一万个国家的城市特色，足不出户即可享受世界各地的风情，精心设计的星级主题酒店，娱乐城，美食街，,shopping mall,，高级居所,,,美不胜收！,,标志设计活力四射，丰富多彩，散发着最潮流最时尚的国际化气息。

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